绿城业绩会回应并购案 孙宏斌意外登场自称"哥儿们"（更新实录）
时间: 2014-08-25 18:47:36    来源: [ 观点网 ]

孙宏斌笑称，自己是以哥儿们身份出席业绩会。并直接回应外界对融绿并购案问题——“我认为我们(融创、绿城)不是一致行动人，(融绿并购)交易正在进行中，会很快完成。”

　　观点网 8月25日，绿城中国中期业绩会如期而至，不过此次业绩会却得尤为特别：就在一天前突然有消息指融创绿城并购案可能被终止。

　　于是，业绩会上，就在大家猜测绿城究竟会怎样回复融绿并购案相关问题时，业绩会现场却出现了一位神秘嘉宾。

　　本次业绩会绿城中国主席台共三个席位，除了大家熟识的常务副主席兼行政总裁寿柏年、首席财务官冯征之外，孙宏斌也以嘉宾身份出现在现场。

　　孙宏斌的出现引起现场众多记者追问缘由，他回应称“出席绿城发布会，主要是沟通融创收购绿城股权进展”。

　　同时孙宏斌笑称，自己是以哥儿们身份出席业绩会。并直接回应外界对融绿并购案问题——“我认为我们(融创、绿城)不是一致行动人，(融绿并购)交易正在进行中，会很快完成。”

　　孙宏斌：任何情况都不会放弃

　　今年绿城及融创业绩会安排在相连的两天，绿城在先，融创在后。在业绩会末尾，孙宏斌表示还会在香港多呆几天，但未透露更多。

　　不过，在融绿并购案可能遇阻的情况下，孙宏斌在绿城业绩会上的突然现身表达，或许也透露了其香港之行与此事多少有些关联。

　　不过孙宏斌在回应绿城股票近日连续下跌时，称“再跌一些也没关系”，并表示“现在是建仓的机会”。

　　对融绿并购案问题，孙宏斌与寿柏年一齐表示，“我们(融创绿城)不是一致行动人，交易正在进行中，会很快完成。”

　　孙宏斌称相信香港证监并不会把融创、绿城认定为一致行动人。寿柏年也补充，其实早前计划是在12月公布并购成功结果，已经预估到交易情况复杂，可能过程会很长。

　　如果真如报道中那样，证监会将融绿认为一致行动人，孙宏斌会做如何抉择？

　　面对这个问题，孙宏斌的回答没有半点迟疑：“在任何情况下，都不会放弃！”

　　有了绿城哪都敢去

　　在对绿城未来发展规划上，孙宏斌透露，今后重点是发展一二线城市。“已经进入的旧城市太熟悉，不会出错；新的城市会很小心。”

　　据孙宏斌介绍，绿城今后会寻找在南京、福州、厦门、广州、深圳主要五个城市的发展机会。

　　值得注意的是，上述五个城市大部分都在华南。其中广州、深圳更是众多大型房企的布局重点。

　　对华南市场已经被瓜分殆尽，很多北方房企都无法涉足，绿城又将如何进入的问题，孙宏斌回应称，“有了绿城哪都敢去。”

　　才说完这个计划，孙宏斌又补充，“这些都是随意一说的计划，你可别当真，以后还会更改。”

　　业绩会现场也因孙宏斌的玩笑而轻松起来，回应杭州降价问题时，孙宏斌抱怨“媒体都在搞绑架”，并称以前说的是“绿城的房子没道理降价”，并不是“绿城绝不降价”。

　　对降价行为，孙宏斌表示，现在降了就快买，市场当中(价格)该调的还得调。不过他也补充，绿城房子的品质要保证，价格则是要随行就市。

　　另外对改善、高端项目孙宏斌依然看好其发展前景，他分析有两个原因：“一是房地产本身就是做有钱人的生意，二是现在刚需太多，竞争会很激烈。”

　　以下为绿城中国2014中期业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：从公布的数据来看，绿城上半年的利润率有所下降，原因是什么？下半年公司的利润率会有什么样的变化？

　　冯征：绿城今年利润下滑主要原因之一是收购联营公司花费了7亿元；另外，控股公司结转利润毛利率从29%下降到了24%。当然，这里面还有产品结构的原因，上半年结转项目的毛利率偏低。

　　此外，绿城在分占和联营公司的利润由原来的正数变成了现在的负数，相差金额达8亿元。联营公司利润下降首先是因为联营本身利润率偏低，且像绿城国汇等一些项目，虽未结转，但预计会亏本，已按相关要求录入业绩亏损中，所以整体来看，上半年的业绩不是很理想。

　　寿柏年：绿城今年上半年的利润是6亿元，较去年同期的18亿元减少了12亿元。在这12亿元中，去掉去年因卖掉一个公司获益的7亿元，实际上同比是减少了5亿元。今年利润下滑首先是因为毛利率下降，现在，毛利率下降是房地产业一个趋势。从公司具体情况来看，其中重要原因之一是2009年购买的土地地价偏高。

　　第二，绿城布局在三、四线城市销售周转导致利率有所增加，再加上去年汇率的因素，所以出现了利润下降的情况。三、四线城市房价上涨受限较大，楼市受购买群体数量和能力的影响大。

　　所以，在加强合作后，绿城可能会把主要精力和土地储备放到一、二线大城市，以此来获得较高的毛利率，体现绿城的价值。

　　现场提问：为什么孙总(孙宏斌)会出席这次会议，请您透露一下对融创收购绿城交易的信心，未来绿城具体拓展的大城市主要集中在哪些地区？

　　孙宏斌：半年一次的业绩发布会是一个和媒体见面的平台，我希望通过这个平台与大家沟通我们的进展和下一步的想法，这是最主要的原因。

　　第二个原因是，我想澄清市场最近关于公司的一些消息，这些消息对公司股价影响不大，即便股价下跌点也没关系，因为交易快完成了。融创和绿城这几年的发展，尤其是绿城的发展，让很多人赚到了钱，但实际上股价有涨有跌，投资才有钱赚，最近市场流传的消息给大家提供了一个建仓的机会。

　　首先，我们将继续深耕北京、上海两个重点城市，不是北京第一就是上海第一。这两年，融创、绿城在上海合作的公司发展非常好，今年上半年已位居上海第一，而融创和绿城在北京的团队也已合二为一，我们希望保持这样一个位置和发展重点。

　　然后是天津和重庆这样的优势城市和市场，天津一直是第一，重庆是第二。此外，绿城将在杭州、青岛、济南等品牌强势的地方集中，而像郑州、合肥、长沙这样一些城市也有很多选择的机会。

　　除了现有重点和优势城市外，绿城下一步会把眼光聚焦在南京、福州、厦门、广州、深圳这五个城市。

　　现场提问：融创收购绿城的交易5月份已公布，但到目前为止，绿城的公告仍显示交易未完成，还处在监管程序中。有消息称，香港证监会认为宋总留下的股份和孙总的股份加起来超过了30%，如果你们被认为是一致行动人，香港证监会就会要求你们进行全面收购的要约，你们能不能解释一下？

　　另外，绿城最近新发了一个债券，公司债券投资者关心的是，这样做是不是为了让公司账面的负债率看起来比较低，关于这个说法，你们的看法是什么？

　　寿柏年：这个交易是在5月20号签署的，但在公告协议里，这个交易期是被推迟到十二月二十多号的，因为我们也预计到过程会有点困难。

　　我们清楚地认为我们不是一致行动人，也相信会得到大家的认可。目前，交易程序正常进行中，很快就可以完成，但具体交易到哪个步骤现在还无可奉告。

　　理论上说来，发行债券后，公司的负债率和净负债率是会存在差异，因为公司债作为一种全息资本，能拉低财务报表中的负债率。

　　但负债率只是考验公司财务状况的一个方面，另外还需考量一个公司的债务结构和周转率。尽管比过去几年有所提高，但绿城的总债务结构和负债率仍比较正常，处在可控的稳健范围内。

　　现场提问：如果香港证监会认为你们是一致行动人，你们会选择以下三个选项中的哪个？第一个，缩减收购规模；第二个，放弃收购；第三个，进行全面的收购。

　　目前，取消限购对绿城销售影响如何？哪些城市的销售会比较大？

　　寿柏年：浙江省原有8个城市实施了限购，现在政策普遍放开，对整个市场，特别是70、90、100多平方米的户型影响较大，也在一定程度上扭转了市场的观望情绪。现在，杭州日均销售套数已回归正常水平，维持在以往的200套以上。

　　但在一些供需关系不对称的城市，限购产生的作用并不大，楼市转好有赖于经济的回暖上升及市场观望情绪的逐步消除。

　　孙宏斌：我们不是一致行动人，所以不可能出现你说到的这个情况。

　　但是，如果香港证监会真的不配合，我们也不会放弃这个收购，因为有很多人愿意跟我们一起私有化，有很多投资者愿意跟我们一起向前走。

　　现场提问：刚才寿总提到已把这个交易放在12月，而你们刚才也说交易遇到了困难，如果这个困难不是一致行动人，那是什么呢？

　　寿柏年：虽说我们已将整个交易期限放到12月份，但我们有信心能够提前在近期完成。

　　交易期限放到12月份是考虑到这个交易的复杂性，是不一致行动人，这是一个需要考虑的因素，但是我们不是一致行动人。由于这个交易过程很长，除上述因素外还有其他考虑因素，就不一一列举。

　　现场提问：寿总刚才提到杭州日均成交量回归200套以上正常水平，您能不能预测杭州一个月之后高端住宅成交量会有什么样的变化？作为绿城的高管，您觉得融创收购绿城后，绿城会有什么样的变化？

　　寿柏年：我们只对趋势做预测，不对未来的销售额做预测。目前，杭州市场在慢慢回暖，特别是改善型住房销量在逐渐增加，其实，限购松绑只是个信号，最重要的还是购房者的观望情绪。杭州房地产市场是一个稳定的市场，只是过去几年开发有点过度。

　　第二，作为绿城的高管，在和融创完成交易后，我会继续留在绿城董事会管理岗位上。20年来，绿城形成了许多的优势，这也是融创愿意加盟绿城的基本原因，在今后新的绿城体系中，我将在品质、品牌、服务、客户关系方面继续发扬绿城优势。

　　另外，绿城在产品上非常坚守，但在市场经营上较弱，我们需要向融创学习营销能力、工效管理及对市场精准的把握。绿城和融创会形成一个优势互补，创造个比较好的故事，过去两年我们在上海和苏南的合作即是有力证明。宋卫平董事长说，绿城和融创一加一不是等于二，是三、是五。

　　现场提问：如果融创成功收购绿城，融创对绿城有没有业务整合的规划？公司目前大量的业务在浙江省，刚也有提到下一步会考虑北京和上海作为重点发展城市，而北京、上海近期之内看不到限购松动，未来公司在北京、上海和杭州的比重上会不会有调整和变化？

　　孙宏斌：首先，限购放开不放开都不重要，因为最主要是市场。

　　杭州一直是我比较看好的市场，杭州房地产市场要是不行，中国其他城市也都不行。北京、上海短期放开限购的可能性不大，主要还是受供求关系的影响。北京、上海一年的商品房供应量只有300万平方米，这个300万是什么概念呢？是小县城里面所有开发商开发的项目。

　　看好绿城的发展是因为将来做高端的和改善型住宅一定会比做刚需住宅有发展。原因有两点：第一，房地产本身是有钱人的事，有钱人买的是好房子，是改善型房子，房地产的推动是靠有钱人推动；第二，做刚需的人太多了，政府在做刚需，除了绿城和融创外的其他开发商也都在做刚需，刚需房供应量越来越多，竞争越来越激烈。

　　对城市的选择方面，绿城一定会选择一、二线城市。中国一线城市就是北京、上海，杭州勉强算二线城市，这些城市的供求关系良好，购买力很强。至于比例，这个需要根据项目情况而定。

　　现场提问：宋总带队蓝城之后做了两个大型项目，绿城在这两个项目中也有参股，今后绿城和蓝城，特别是具体到这两个项目上，选择的合作方式是什么？现在这两个项目进展到什么程度？

　　之前绿城说绝不降价，但最近的市场表现，包括莱园项目都有降价，请寿总解释一下。此外，据说绿城已退出远洋公馆项目，这个项目寿总当初也参与过拿地，是不是像市场所说的因为绿城拒绝降价，所以才停止合作的？

　　寿柏年：除了继续担任绿城董事外，交易完成后，宋总会把主要的管理权交给孙总掌管，因此他会集中精力做他喜欢的蓝城。上次新闻发布会已介绍，这个平台主要做养老、代建、现代农业和健康产业，蓝城和绿城是独立运营的公司。

　　目前绿城持股的公司里面有两个养老项目，分别在南京和乌镇。对于这两个养老项目，我们已探讨过各种可能的合作方式，比较直接的是，把这两个项目直接从绿城剥离出去。

　　关于远洋公馆的事，我们双方也探讨项目的合作方式，但不便透露。不管合作方式如何，可以肯定的是，绿城并不是因为降价问题而选择退出这个项目。

　　孙宏斌：我原来说过绿城的房子是没有道理降价的，不是说不降，该调的时候还得调。买绿城的房子总有机会，尤其是在低价时，如果降价了，你就赶紧买。

　　我们坚持品质不动摇，但价格一定要随行就市。市场经济下，降价和涨价是很正常的，该涨的涨，该降的降，这就是市场行为。

　　和远洋合作的方式都是很友好的，但这个项目后期是大体量的商业项目包括写字楼、酒店，这个不是绿城最主要的方向。不管最终结果如何，都是双方遵守协议的结果。

　　绿城有100多个项目，有很多项目都是可以降价的，有一些项目则可以卖给合作伙伴，有一些项目会进行更紧密的合作，这些都是正常的商业行为。

　　现场提问：在南京、福州、厦门、广州、深圳五个意向城市中，有四个位于华南区域。而华南区域的房地产市场早就被闽商、粤商瓜分完毕，融创、绿城准备以什么样的角色和形象切入这个市场，投资落地大概是什么时候？

　　孙宏斌：广州和福建的开发商都很厉害，因此绿城进军华南市场不可能一蹴而就。融创不敢去，但是绿城肯定可以；因为我们有绿城，所以我们哪里都敢去。

　　现场提问：绿城准备如何进入华南区域，是合作开发还是拿地？

　　孙宏斌：都有可能。绿城正和一些福建开发商洽谈，合作与不合作的可能性都很大。

　　现场提问：融创、绿城到现在的发展业绩出乎了很多人意料，决定收购绿城和它的成功有关系吗？收购成功后会出现三个公司，一个是绿城，一个是融创，一个是融绿，怎么处理他们的业务划分和板块管理？

　　孙宏斌：融创对绿城的产品有很多的了解，绿城的产品线基本上是完整的，在上海有玉园系列、玫瑰园系列等，且这些产品是被大家认可的。此外，绿城和融创的团队融成一个团队绝对是个重要的合作基础。

　　未来这三个公司将各管各的，我主要是以绿城为主，并可能把融绿放在绿城的体系里面来管，管理半径会比较近。如果两家都管，那就乱套了。

　　此外，未来融绿的部分地区和业务也可能由融创来管，比如说北京、沈阳和大连。但上海、南京就会由绿城来管，因为绿城的管理半径比较合适。

　　现场提问：这是不是意味着融绿以后没有存在的必要了？

　　孙宏斌：有必要。融绿是两家公司，融创收购绿城之外还要共同发展。当时，我们已谈好要在北京等一些城市用联合品牌的方式进行开发。

　　现场提问：绿城在内地有几十个城市都有项目，实现转型去一、二线城市要多久？最近市场流传消息较多，九龙仓有没有跟你们沟通过？他们的想法是什么？

　　孙宏斌：关于这个问题，九龙仓在业绩发布会的时候说得很好，但是我忘了具体内容。

　　现场提问：九龙仓表示要长期持有绿城股份，如果你们全购绿城，而九龙仓赞成这一举措，是不是和他们原本意愿有所差别？

　　孙宏斌：九龙仓长期持有绿城股份是很好的，他是一个开发商，是最好的合作伙伴。投资者不可能永远持有绿城的股份，但是九龙仓这样的开发商会永远持有你，这是个特别大的优势。

　　此外，九龙仓在香港也是一家很有实力的公司，能为绿城在香港的融资提供一定的便利。

　　绿城不需要转型，被融创收购完成后，这是正常的运作。

　　现场提问：今天有一个好消息和坏消息，不好的消息是，从8月5号开始到今天，融创的股价一直在下跌，孙总今天出席发布会是不是来打气？因为你现在的身份是个朋友？

　　孙宏斌：也不能完全算朋友，是哥儿们。

　　现场提问：孙总您刚说现在股价已经跌到谷底了？

　　孙宏斌：我可不敢说，市场有时候不理性，股价爱怎么着就怎么着。

　　现场提问：有人想买绿城的房子，同时又想买绿城的股票，您觉得是买房子好还是买股票好？

　　孙宏斌：都好，或是再借点钱做按揭。

　　现场提问：今年上半年绿城营业收入125.6亿元，其中主营收入118亿元，剩余的7亿差额主要来自哪里？

　　管理层：我们的其他业务及酒店。

　　现场提问：寿总刚谈到2009年拿的土地成本比较高，那块地对公司影响有多大？未来你们拿地的策略会是怎样？一、二线城市的地王会去拿吗？

　　昨天王石说，下一个倒下的可能是他们，您能不能回应下王石先生，预测一下中国房地产未来市场？

　　孙宏斌：在拿地上，我们不可能出错，比如说在北京、上海、杭州、天津随便一块地我都知道它值多少钱。在一个城市待了十年或者二十年，做了几十个项目后，你想犯错是不可能的，故意犯错有可能会，这就是聚焦在一个城市的好处。

　　所以我们在北京、上海、杭州这些地方都不可能犯错的，而去到新的城市则会更为谨慎。

　　现场提问：现在能不能透露一下绿城新的人事架构变动？寿总还将在绿城贡献多久呢？

　　寿柏年：我的身体还挺好，我希望是半休状态。虽然绿城现在的交易还没完成，但我们的管理队伍已经建好了，现在问题是管理班子交接时间不确定。

　　现场提问：寿总现在主要负责绿城的哪些业务，和之前有什么变化？

　　寿柏年：我现在是绿城中国的常务副董事长兼CEO，负责公司的资本市场和财务方面的事情，和原来差不多。

　　现场提问：绿城和融创在北京市场会主打绿城还是融创的品牌？7月29号杭州限购松绑后，绿城在整个杭州市场的协议金额达到了16亿，一些高端盘如玫瑰园、桃花源、蓝园的一些小户型出现了部分打折，而大户型价格则有小幅上涨，孙总怎么看目前的杭州市场？

　　孙宏斌：北京的玉园肯定是绿城的品牌，将来怎么样还未想好。

　　杭州的高端盘一直卖得不错，杭州的限购放开以后，原来想买的就买了，买不了的也买了，这肯定是个比较大的帮助。

　　杭州市场之前确有一些震荡，但是现在都已回归正常，杭州市场一直都很好，没有大家想象得那么差。

　　现场提问：绿城比周边楼盘的溢价率大概有多少？两年前代建公司的许总表示绿城比周边楼盘会有20%左右的溢价，认为这是品牌带来的溢价率。

　　孙宏斌：我觉得应该有，上海的项目比周边的项目都贵了一倍左右。


（发稿：鲁鹏 见习编辑 付庆荣    审校：劳蓉蓉）
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