奥园业绩会：商业策略会在三个方面有微调
时间: 2014-08-26 04:12:02    来源: [ 观点网 ]

经过这些细微变化以后，相信我们的商住双线策略依旧能够适应市场政策和奥园发展的需求。

　　观点网 “2014年我们对全年目标维持不变”，8月25日，奥园地产主席郭梓文在香港举办的2014年中期业绩发布会现场表示，集团全年150亿元的既定销售目标将不会调整。

　　2014年上半年，奥园合同销售金额约51.51亿元，合同销售面积约53.88万平方米，同比分别增长38%和16%；营业额同比增加24%至26.58亿元，净利润约为3.2亿元。

　　奥园副总裁陈嘉扬表示，维持全年业绩目标不变之下，“下半年销售压力比较大”，并称将加快推盘节奏，充分利用把握传统旺季，推动销售增长。

　　据奥园副总裁王曙煜介绍，下半年公司整体推货量货值约130亿元，从7月至年底包括广州、重庆、梅州、阳江等地的6个项目陆续将有新产品推出。

　　“会加大住宅刚需产品以及价格比较高的商铺推售和去化率，来保证我们全年销售目标的实现”，价格方面王曙煜称定价会根据产品、区域做不同的销售策略，“不一定就是完全减价。”

　　事实上，2014年上半年奥园平均售价为9561元/平方米，同比上升约19%。对此，陈嘉扬解释称，主要是产品结构原因，“2014年上半年51.5亿合同销售里商业物业的贡献约55%。”

　　数据显示，奥园2014年上半年确认销售金额为25.84亿元，其中住宅性公寓占比45%，商业性公寓占比10%，商铺及其他43%，而低密度住宅贡献占比仅为2%。

　　早在2013年6月份，奥园曾发布了商业地产发展战略，并于同年9月成立奥园商业集团，按其“商住双线”策略，住宅和商业产品销售比例为6：4。

　　但在当前房地产市场的变化下，奥园的“商住双线”策略也将面临新调整。

　　“市场方面，局部地区出现商业过剩情况，特别是商业mall。另外在政策方面，住宅限购可能逐步会放开，大家投资的范围会更放宽”，奥园营运总裁杨忠表示，结合市场和政策方面的变化，奥园商业策略将在三个方面做微调。

　　第一个方面的微调是商住的销售比例，杨忠表示，过去商业和住宅四六开的情况会有变化，“以后商业的比例会减少一点。”

　　其次，在商业产品类型和模式上，奥园将更倾向于轻资产方向，“大型的商业Mall和酒店的数量可能会有一些调整。总体来讲这方面是往轻资产方面转，以前大型的商业Mall和酒店占到商业的比例大概只有20%左右，这个比例也会有变化，商业Mall的类型也会变化，由大型向中小型去转变。”

　　此外，在商铺和公寓的产品设计方面，奥园还将根据新的市场需求做一些改善和调整。

　　以下是中国奥园地产集团股份有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：刚刚提到今年的全年业绩目标维持不变，下半年推货的货量和推货的节奏是怎么样的？今年下半年在拿地方面的计划和金额预算如何安排？

　　王曙煜：下半年我们整体的推货量还有130亿元的货值。除了上半年推出的产品以外，下半年还有一些新的产品推出，包括我们上半年已推的产品当中还有二期、三期的产品。2014年下半年有广州奥园越时代、广州奥园城市天地、广州萝奥广场，还有重庆的奥园城市天地和广东梅州奥园半岛一号以及阳江奥园公园一号，这些新的产品都会有货量，从7月份开始陆陆续续到年底每个月都会有新的产品推出。

　　郭梓文：拿地方面，上半年我们主要是在重庆和广东增加了5个项目，总的建筑面积是145万平方米。下半年我们会看看整个土地市场的变化，主要是会观测一下整个土地市场的价格，或者是有没有好的区域的土地值得我们去储备。因为现在奥园总共有42个项目，总的土地储备有1196万平方米，可以满足未来5年的发展，所以我们对土地储备方面也是采取一个比较慎重的态度。

　　现场提问：最近关于政策的消息很多，例如限购、限贷，今天也有消息说明年初中国房产税可能落实，有预测认为对低价的房子比较受压，你们下半年推盘的策略，量价是怎么定的？还有去化率是怎么样？

　　王曙煜：房产税是国家的政策，一直都在推行，在落地的过程当中应该还是会逐步地去实现。广州的产品主要是集中在两类，一类是刚需的住宅，还有一类是一些投资性的商铺以及公寓产品。我们整体销售货量的去化率，新货去化率大概在70%左右，去年的一些余货的去化率是35%左右，2014年我们整体的去化率大概到40%，这是上半年的数据。下半年整体的策略会加大对住宅刚需产品的推售，以及对一些产品价格比较高的商铺的去化率，以保证我们全年销售目标的实现。

　　现场提问：具体促销的策略是减价吗？因为广州最近在预备金九银十，很多盘都在打折，你们会有这样的情况吗？

　　王曙煜：我们会根据不同的产品、不同的区域做出不同的销售策略，这个不一定就是完全减价，主要还是根据产品的不同来做不同的对策。

　　现场提问：上半年利润下滑的原因是不是在成本方面都大幅上涨，想问一下成本上升的原因？下半年准备怎么控制这一块？第二，净负债率由之前的40%上升到现在的70%多，你们的目标是控制在什么样的水平？第三，如果和2013年上半年相比，你们的住宅销售其实是下降的，你们也说商铺这边可以促进住宅的销售，但现在好像这一块有点倒退的迹象，下半年对商业和住宅的策略是怎么样的？

　　钟平(首席财务官)：第一个是关于利润额下降的问题。上半年大家看到利润下降了5000万左右，首先其中是包括一个投资性物业的公允价值变动，去年是5000多万，今年变成1000多万，这是由于上半年市场的波动整个公允价值有一些下降，所以增长幅度没有去年那么高，但是它还是有增值，整个公允价值的影响就有2000多万。另外一个是由于汇率的变化，在去年之前都是汇兑的收益，今年出现汇兑的损失，这里面有2000多万的影响。还有一个因素就是关于费用的比例，由于公司从去年开始规模在不断增加，人员会比去年有一定幅度的增加，相应的一些费用也会增加。主要是这三方面的原因，但是我们的核心净利润率还是基本跟去年的水平持平。

　　杨忠(营运总裁)：商业方面，奥园2012年确定了一个商住双线的产品策略，这个策略会指导我们三年的发展，而且会随着市场情况、政策情况有动态调整。

　　今年下半年结合市场和政策的变化，这个策略可能会做出一些调整。市场方面，现在普遍有一个商业过剩的情况，尤其是部分地区的商业mall。另外在政策方面，住宅限购可能逐步会放开，大家投资的范围会更放宽。结合这两个主要的变化，我们可能在商业策略上，会从三个方面做出一个微调。

　　第一个方面的微调是在商住的销售比例。以前的策略安排是商业销售比例大致会占到全部销售收入的40%左右，剩下60%是住宅。当然今年上半年因为我们商业产品相对来说比较多，所以比例还更高一些。但可能以后我们商业的比例会略微减少一点，这是战略上的安排。

　　第二个调整变化是在商业产品的类型上。我们商业产品有三种类型，一种是商业公寓，一种是商铺，还有一种是Mall或者酒店，大型的商业Mall和酒店的数量可能会有一些调整。总体来讲这方面是往轻资产方面转，以前我们持有的比例不高，大型的商业Mall和酒店占到商业的比例大概只有20%左右，这个比例也会有变化，商业Mall的类型也会变化，由大型的MALL向中小型去转变。

　　第三个变化是在商铺和公寓的产品设计方面。传统的loft公寓以及商铺的设计在新的市场情况下会产生一些需求上的不适应，我们会根据市场新的需求在产品设计上也做一些调整。

　　总体来讲，经过这些细微变化以后，相信我们的商住双线策略依旧能够适应市场政策和奥园发展的需求。

　　陈嘉扬：公司的净负债率在2014年6月30号是70.4%，这个净负债率还是同行里面比较合理、可控的水平，我们的目标是在短期之内控制在80%左右。

　　现场提问：上半年公司回款的情况是怎么样的？目前不少企业都在研究转型，朝多样化发展，奥园对于新的利润增长点有没有一些考虑？

　　陈嘉扬：上半年我们的合同销售金额是51.5亿元，现金回款是43.4亿元，所以现金回款率大概是在84%左右，跟我们去年全年的80%左右基本上是持平的水平。

　　杨忠：关于多元化的问题，奥园长期从事房地产开发，是一个很专业的房地产开发集团，一贯的理念也是专注于房地产开发，所以下一步也依旧是发挥我们的优势，就是中国复合地产的缔造者。我们在这方面走得也很好，尤其是在养生地产方面应该是走在中国地产商的前列。所以下一步，我们依旧是把房地产开发作为主要的业务范围，但是在复合地产方面，比如养生地产、旅游文化地产方面，可能逐步会加大研发和实际的投入、应用，然后在这方面能够取得一些新的利润和业务的增长点。

　　同时我们会关注地产产业链的延伸服务，比如说在房地产的后端，像过去传统的物业服务，它里面有很多的内容和我们的养生、旅游地产都能结合在一起。所以在我们也会在地产产业链的延伸服务和经营方面加强研究。

　　郭梓文：补充一下，奥园的第一个文化旅游项目，广东英德文化旅游城现在已经展开了，在明年的这个时候，大家可以去那里参观，这个项目是整合了文化演出的项目。现在大家看到的《印象·刘三姐》、《印象·井冈山》的实景演出公司，我们是它的股东之一。我们投资这个公司主要是为下一步做文化旅游地产储备很好的基础。另外奥园5年前在南沙做了一个养生城，所以在文化旅游养生方面，我们已经提前5年在布局。

　　现场提问：报告里面有提到你们未来有考虑海外的业务拓展，想问一下你们对什么样的市场和项目会比较有兴趣？

　　郭梓文：我们最近派出了团队去悉尼考察当地的地产市场，已经对这个地区的市场形成了一个报告，我们会关注悉尼的房地产市场，有机会的时候做一些尝试和投资。当然这个比例会控制好，不会投很大的比例进去，会试探性地做一些境外的投资。


（发稿：见习编辑 罗舒晗    审校：武瑾莹）
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