观点周报：刚需改善冰火两重天 北京土地市场持续受压

来源: [观点网]      时间: 2014-08-21 00:26
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刚需市场因为自住型商品房的影响依然较为挣扎，最新案例是东亚新华宣布旗下项目东亚·印象台湖降价。

观点数据周报(北京区域8月11日-8月17日)：经过了量价齐跌的一周，北京市场新建商品房成交量有小幅度的增长，但成交均价因为自住型商品房因素的存在依然没有大的起色。

在成交排名前列的项目中，当代采育满庭春MOMA号称是北京市最便宜的自住型商品房，均价仅为9500元/平米。项目房源共1482套，其中一居1套，二居1139套，三居342套，销售单价为9500元/建筑平方米。户型为84平和87平的两居，99平、118平和131平的三居，总价在80-130万之间。

另外，恒大幸福家园作为恒大地产进军京城后入市的第一个项目，此前也获得了颇多关注。该项目亦迎来大批成交，不过因为主要是回迁安置房，成交价格自不会带来太多惊喜。加之另一个自住型商品房金隅汇星苑也有大量成交，北京市场的成交均价没有太大突破。

市场观察

本周有7个项目获得预售审批，除去领峰商业中心外，其余6个皆为住宅项目，包括首开缇香家园、龙湖长城源著、华润橡树苑、保利首开熙悦春天、京投银泰琨御府以及天同11号。

龙湖长城源著作为龙湖集团在北京的第十个别墅项目，此前获得了公司较多的宣传倾斜。该项目亦是龙湖集团扩合作的一个案例，项目携手中青旅共同打造，因此也被公司贴上“旅游地产”的标签予以推广。

另一个值得关注的项目华润橡树湾，与长城源著同位于密云，定位、均价亦相差不大。该项目延续了橡树湾+五彩城的组合，配备20万平米购物生活广场及高档写字楼，并规划建设3万平米生态湿地公园。

另外，京投银泰琨御府因其位于海淀区的优越位置以及户型和配套优势，预售价格达到70000-80000万/平，消息称前期蓄客亦达到所推楼盘的数倍。天同11号也因30000元/平方米的预售价，远高于同位于大兴区的其他项目。上述现象均被市场解读为北京改善型市场升温的信号。

相比之下，刚需市场因为自住型商品房的影响依然较为挣扎，最新的案例是东亚新华宣布旗下项目东亚·印象台湖降价。其中办公类产品从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米，降价幅度达6000元/平方米；住宅类产品降幅也达4000元/平方米。东亚印象台湖也成为楼市低迷以来北京首个宣布直降的楼盘项目。

土地市场

8月14日下午，北京市房山区长沟镇FS12-0001-0026等地块(原长沟镇中心区4号地部分地块)其它类多功能及商业金融用地因没有收到网上报价，遭遇流标。

北京土地市场自断顿恢复后，一直处于较为低迷的状态。7月29日，备受关注的朝阳孙河两地块由于起价过高宣告流拍。而自8月6日开始挂牌的优质项目华嘉胡同地块亦到8月13日才开始出现第一次报价。

比之宅地的持续遇冷，商住地块的表现较优。8月11日，绿地联手复地，耗资37亿元将通州区运河核心区5幅商办地块收入囊中。

除了获得上述通州核心区5宗地之外，8月4日，绿地曾分别以11.3亿、11.01亿元的底价摘得中关村翠湖科技园两宗商业金融用地，共计建筑面积16.5万平方米。

据统计，今年以来，绿地在京拿地8宗，共计建筑面积66.5万平方米，耗资82.8亿元，超去年全年的81.66亿元。据了解，2013年绿地在京共拿10幅地，总金额81.66亿元，拿地规划建筑面积140.76万平方米，为在京拿地建面最大的房企。一时间市场上亦出现了绿地要叫板万科的解读声音。

政策市场

在全国各地城市陆续放开限购之时，北京等一线城市在限购方面做出调整的可能性较小。不过其他方面的变化却可以期待。本周即传出了北京要调整普宅标准的消息。消息称，北京市住建委近日会同地税部门对普通住宅标准进行了多次讨论，北京市普通住宅标准调整方案有望于近期出台。调整方案最快8、9月份就能落地。

　　北京区域房地产项目一周销售数据(2014年8月11日-8月17日)

        数据来源：北京住建委、世联地产、观点数据研究中心

审校：徐耀辉

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