博鳌圆桌：房地产基金是不是最重要的？

本环节讨论主题是：基金盛宴

主持嘉宾：华夏时报副总编辑笔夫先生

讨论嘉宾：瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生

高和资本执行合伙人苏鑫先生

德信资本董事长陈义枫先生

河南昌建地产集团有限公司副总裁郭雷先生

盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席执行官李万明先生

鼎信长城基金副总裁章洪昌先生

合凡基金总经理姜海先生

笔夫：大家下午好！台上这几位是我们博鳌房地产论坛真正的台柱子，因为一台演出唱到最后的人就是他们的台柱子，他们每次都被安排到最后，昨天苏鑫还跟我抱怨说，说明我们房地产基金还不是最重要，因为是排在最后的。但是我认为是最重要的，让我们用热烈的掌声欢迎几位嘉宾。

去年也是我主持的这个环节，台上绝大部分都参与了。去年我们提到了房地产市场会出现一些危机，还有提到利率市场化对房地产市场的影响。去年一年，金融市场发生最重要的事情是利率市场化，利率市场化对整个金融市场产生了非常重大的影响。在我们房地产基金这个领域，在房地产市场到底产生了什么影响呢？我不是特别清楚。所以想请台上的几位嘉宾对这个问题来谈谈。

沈建光：我觉得利率市场化现在面临最大的问题就是财政改革还没有开始，现在大量的企业需要贷款，由于利率市场化，很多的银行利率都在上升，这是现在融资难、融资贵的一个问题。只有财政改革、国企改革之后，这个问题可能才能得到解决。央行现在起到的作用还没有这些改革的作用大，目前来看，整个利率市场化对全社会的利率水平还是起到了推高的作用。

苏鑫：我觉得两年左右利率会下降，一个朴素的观点就是中国不缺钱。如果利率下降以后，可能对房地产金融是好事，现在大量老百姓的钱通过信托进入房地产，以前是买房、炒房。信托这么高的收益是不可持续的，大量的利用信托发展的房企，它的盈利是有问题的。

陈义枫：我简单回顾一下去年的情况，我记得去年我们在这个地方提出一个观点，我们要迎接弱周期的思想准备。我觉得今年，我们需要用一年左右的时间期待长周期。我觉得周期是一个好东西，可以有好的机遇。讲到利率市场化的影响，我觉得这个影响是非常显著的，但是它却是多方面影响，渐进式影响。比如说存款利率市场化，中国是一个非常有特色的渐进式的存款利率市场化的过程，比如说从好多年以前的信托产品，一直维持一个不败的神话，这难道不是利率市场化吗？老百姓的存款利率市场化，它对房地产市场的影响更大，因为老百姓的投资渠道被分流，他买房的资金的机会成本在上升，买房资金的机会成本可以很大程度上影响楼价。可是大家记得，这不是今年，也不是去年，好多年前就有了，而且我觉得它迎来了一个理性的回归，这种10%左右的零风险的投资机会可能会变成有风险，一旦它有风险之后，我觉得可能会来一个反复，也就是说10%的投资是有风险的投资，不是零风险投资，它是存款利率市场化一个特殊环境的回顾。如果说无风险利率变成5%的理财产品，那就低了一个档次。如果说银行理财又有风险，那就更低了。

李万明：央行推行利率市场化，实际上与打压影子银行是同步进行的，所以我们应该看到这两项在推出的时候，打压影子银行给我们带来的机会。从这半年多来，这么多资金愿意购买理财产品，可以看出来对我们从事实业投资的基金行业来说，还是非常利好的。

郭雷：我们是开发商，在座的都是做基金的，我就不班门弄斧谈基金了。我就谈一下我们企业的做法，我们企业提出产业和地产结合，经营和持有结合，资本和实业相结合，通过今年的一些运营，总体来讲对市场的影响还是能够控制。另外我们也发起成立了一支基金，可能很快就要上市。我们昌建地产坚持商业地产综合体、文化旅游综合体和产业综合体三块，从住宅这一块转型到这些方面，实行多元化发展的策略。我们在海南的两个项目实现了产权式酒店和酒店产业、房地产开发三者结合的模式。不仅实现了地产开发，还实现了酒店产业的发展，另外还解决了销售的问题和网络服务管理问题。

章洪昌：这两天大家谈论的上行、下行的问题比较多，我谈一下我的感受。我非常同意顾总的意见，现在总体的形势可能是平行或者是偏下行的趋势。如果说把它比作一个U形的话，这个底可能长一点。这两天聆听各位专家的汇报的过程当中，我有一个感触，我发现大的开发商比较乐观，而小的开发商比较悲观。金融机构比较悲观，开发商比较乐观，这是一个很有趣的现象。对于房地产基金，我们是这么考虑的，目前我们是偏谨慎加乐观的态度，我们认为它不会大起大落，也不会大涨大跌，这是我的看法。

姜海：我们认为利率市场化会给民营的金融企业带来巨大的市场机会，利率市场化会使金融结构产生巨大的变化，包括过去传统的金融机构的决策层产生巨大的变化。利率市场化最典型的就是存款大搬家，从银行出来，银行的结构就会产生巨大变化。另外，贷款从表内走向表外，对民营企业来说是有比较大的好处。

笔夫：现在不管上行、下行，大家至少觉得这是一个弱周期，在这种情况下，对于一些困境资产，对房地产基金来说，怎么样运作，或者有什么机会？另外还有一个与此相关的问题就是钱荒，对房地产基金来说，是挑战还是机会，如果是机会的话，怎么样来抓住这个机会？如果对这两个问题都不感兴趣的话，还有一个是棚改，国开行有1万亿的资金要投资到棚改里面，这对我们是什么样的机会？三个问题选一个来谈谈。

沈建光：我还是选第二个问题。你的第一个问题提的是利率市场化问题，我刚才也讲到了，以前海外根本不缺钱，几万亿拿出来，这个还在泛滥。刚才我提到了黑石，黑石在美国大量的买公寓，这在以前是从来没有的，以前都是个人行为。中国现在也不缺钱，M2已经这么高了，关键现在是利率市场化没有完成的时间，如果真正完成了，这个利率跟实体经济相匹配的话，利率应该也是下行的。在目前来看，我觉得接下来的这些改革瓶颈打通的话，利率市场化是人民币可兑换的关键一环。这里面不是一个单独的制度，它是汇率的浮动和资本管制放开，以及人民币境外流通，成为一个国际货币，这是一个大的工程当中的一部分。我觉得如果再过两年，基本上能完成利率市场化的时候，也是人民币成为可兑换货币的时候。我们现在的资金成本远远高于全球的资金成本，中国今后的利率成本都会下降，可能两年之后这个利率不会成为一个大的问题。

苏鑫：为什么我们一个很好的资产变成困境资产？是不是跟我们本人有关系？这是我们需要深入思考的问题。前10年甚至更早的时间，这个行业非常顺，我们挣钱太容易，虽然有波动，但是大的周期是向上发展的。现在就面临着一个思考，我觉得这一点非常重要，人最关键的是要能认清自己，这个反思十分的重要。如果我们有了困境分析，我们分析出来的原因就两种，一种是我适合不适合在这个行业，或者我愿意不愿意在这个行业玩下去，因为道路已经很崎岖了。还有一种觉得我有没有必要换一辆越野车。如果我们换了越野车的前提是反思，我们最应该借鉴两个行业的思维，一个是互联网思维：合作、透明、创新，这种意识非常重要，一个是金融的思维，这个行业必然是跟金融密切合作的行业。

陈义枫：我想把两个问题结合起来简单说，第一，钱荒或者说开发商面临一个流动性紧缩的困境，这个流动性不是说宏观流动性，是他自己的流动性为难了，他为难了他就想尽快卖房子，这个时候他陷入了一定的困境，他的大宗资产如果想折价甩卖的话，我们基金就有机会了。我们最近推出一款并购基金就是这样做的，开发商把住宅都卖完了，剩下一些街铺，我们把它买过来，适当改造，再散卖出去，一年赚了50%，扣除20%的资金成本，还有30%的盈利。我们觉得弱周期下的资金压力催生了我们的机会。

李万明：盛世神州基金对当前趋势的判断是认为，在金融还不够宽松的情况下，尤其是百姓恐惧、担忧，银行也担心风险，按揭贷款规模迟迟不能放宽的形势下，确实是小的开发商会非常难受，在这种情况下，我们是有机会去购买并购的，盛世神州基金正在跟一家大型的国有资产管理公司筹备并购基金，我们期望通过我们并购基金的介入，加上大型开发商共同合作，使我们既有项目，又有资金匹配，大型开发商出管理，我们介入管理，既解救一些小型开发商的困境，同时又能够尽快把资产变成有价值的资产，通过品牌、通过适当的改造、适当的完善，使得产品的价值提高。我相信这半年会有不少这样的机会，我甚至认为万科这种大的公司在今年上半年采取的低价卖房的政策，也是为了储备“弹药”，为下一阶段获取更好的机会。当然包括现在推行的城镇化建设也要重点支持，可能有比较便宜拿地的机会，也有一二级联动便宜拿地的机会，我们也希望通过并购基金，参与一些投资，为投资人带来更好的收益。而我们这些投资人中，就有不少是小型开发商。也就是说有一批开发商的资金极其困难，但是还有开发商有资金，愿意跟我们参与这种并购基金，去获得它的收益。我相信未来5年甚至10年时间，房地产基金还会有很多类似的机会，通过我们的管理，通过我们的资金注入，能够给投资人带来更多的增值的机会。

郭雷：谈钱荒的话题已经谈了好几次了，但是每谈一次钱荒，从行业的角度来讲，大家发现这个理念越来越超前，行业发展得越来越健康，有些企业也越做越大，因此我觉得每一次钱荒带来的必然是行业的更加融合，然后带来健康的发展。现在很多的行业受到银行和资产公司的青睐，但是有一些传统的，或者是理念相对滞后的行业在找资金的时候就会出现钱荒的问题。企业找对了路，有发展的前景，自然有金融机构找到你，钱荒就不存在了，再难的市场也有企业会发展，再好的市场也有企业会倒闭。

章洪昌：去年我们基金投了20多亿，今年上半年我们基金投了40多亿，我们觉得今年的机会比去年还多。我们公司有四优的准则，我们的目标也是比较清晰和准确的，所以我们在选项目的时候，也是比较迅速，整合起来也比较快，资金来源，从多方资金调配来看，只要是你的项目好，开发商足够大、足够强，措施足够得力，钱不缺的，缺的是让这些钱信得过的项目。如果项目真的使我们信得过，其实钱是不缺的。

笔夫：钱荒是针对整个房地产行业的整体状况来说的，其实在座的，我觉得可能还是钱荒的受益者。

姜海：下行中的整个市场，还是我刚才的观点，它会给民营金融企业带来巨大的机会，目前的金融的格局，中国还是国有的金融机构占有80%以上。但有一个很有意思的特点，就是随大势、一刀切。去年四季度的时候，整个房地产市场已经出现了明显的成交危机或者调整的态势，还有很多四线城市，或者县城的国有金融机构的产品发出来。到今年六七月份，成交的市场已经出现了明显调整态势的时候，又来个一刀切。举个例子，前两天我有一个朋友给我推荐两个项目，一个是昆明的，一个是郑州的，昆明的在二环内，郑州的也在老的市中心旁边。我问他们，为什么去年县城的项目都能做，今年这么好的项目做不了？他说领导有指示，有一些有风险的城市不能投，像昆明这种城市属于这一类。他们就这样一刀切。我们应该找到在这些市场中具体的机会，而不是一刀切，整体判断觉得不好就不投。

笔夫：非常感谢台上的几位嘉宾参与这次论坛，最重要还要感谢台下这些代表能够坚持到最后，跟我们一起来探讨这个问题，谢谢大家。