博鳌特稿：新鸿基暂时不降价
时间: 2014-08-06 15:37:22    来源: [ 观点网 ]

“现在主要的工作不是继续拿地，而是要把现有项目做好。”

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 从中环广场、国金中心到环贸广场，上海一直是新鸿基地产内地布局的重点区域，未来伴随着徐家汇中心项目、闵行项目的开发，新鸿基地产在上海还将迎来更大的发展空间。

　　近期，新鸿基地产上海莘庄综合交通枢纽项目正式开建，重量级项目徐家汇中心一期也进入开工阶段。新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪先生接受观点新媒体专访时表示，徐家汇中心项目预计有四期，“从第一期到第四期完成大概需要9到10年的时间。”

　　对于华东区域的布局，新鸿基地产现阶段的主要工作定位为专注现有项目的开发和运营。“未来五年中，按计划出售销售物业的同时，还要尽快建好持有的商业项目，如ICC的写字楼、闵行项目等。”

　　邓维聪表示，上海商业地产市场有经济基础和商业氛围支撑，长远看布局会有增加，但现阶段拿地并非新鸿基地产的主要方向。

　　相较于对上海市场的看好，邓维聪对二三线城市商业地产抱有的则是担忧，“商业地产主要是供需问题，现在已经有一些城市面临很难消化的局面。我相信二三线城市未来几年的市场不会太乐观。”

　　在过去几年商业地产的开发热潮中，新鸿基地产的发展步伐仍选择以稳定为主。“房地产市场好的时候大家可能觉得新鸿基地产这种模式太保守了，错过了很多好机会。但是新鸿基在过去四十多年来积累了很多经验、人才和方法，善于保存现金、平衡投资。”

　　在邓维聪看来，港资企业与许多快速发展的内地房企在发展经历和模式都有所不同，但新鸿基地产未来的全国布局还是租售并举的方向，“这个模式走下去会比较安全。”

　　以下为观点新媒体对新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪先生的采访实录：

　　观点新媒体：上海徐家汇中心项目是新鸿基最大的项目，目前进展如何？销售和持有部分预计会怎么划分？

　　邓维聪：集团非常重视这个项目。项目有四期，第一期已经开工，从第一期到第四期完成大概需要9到10年的时间。

　　出售一部分回笼现金对整个项目有好处，但还没有完全确定销售和持有部分的划分，商场和写字楼可能都会持有。

　　观点新媒体：莘庄交通枢纽项目已经开工，新鸿基和合作伙伴在项目分工中如何配合？

　　邓维聪：莘庄项目由新鸿基和上海城开合作开发，另外还有一部分股份属于莘庄政府，新鸿基拥有的项目权益是35%。

　　这个项目在技术层面上有很多高难度的东西需要解决，比如要在火车站上面建一个平台，上面是写字楼、商场、酒店，同时还要把地铁、火车站连接起来，难度非常高，在国内暂时应该也没有先例，我们花了很多时间去研究。

　　项目分工方面，前期设计和前期工程由新鸿基主导，营运方面主要是城开负责。

　　观点新媒体：国金中心是您来上海推动的第一个项目，营运状况如何？

　　邓维聪：十年前我来新鸿基的时候，上海国金中心还在规划，没有动工，2005年底接收土地，2006年初开工，3-4年后第一栋楼入市。一期除了出售给汇丰银行的22层，持有的办公物业和商场都租出去了。现在二期招租率达到90%多，每平方米日租金超过二十元。

　　观点新媒体：您怎么看上海写字楼市场的发展？

　　邓维聪：上海浦西和浦东写字楼市场分别很大。浦西涵盖的地方很多，从西面虹桥枢纽一直到黄浦江都有很多写字楼，但没有一个很集中的区域。而且金融、保险公司都喜欢在浦东，浦西的用户一般都是消费品、贸易公司等，对于办公楼的需求相对而言没有金融业、保险业要求那么高。

　　浦西的租金水平也上不去，像黄浦江、南外滩、虹口这些区域都是写字楼，过往日租金是十几元，现在有个别已经跌到几元。整体来看，浦西的写字楼比较难，我们在浦西也有三栋写字楼，租金与国金中心还是有一点差距的。

　　浦东比较另类，陆家嘴是集中地，是上海的金融中心，而且陆家嘴因为土地资源不够，已经非常饱和，所以租金一直都是上涨的态势。

　　上海国金中心是新鸿基在陆家嘴的重点项目，2003年新鸿基拿地时还没有招拍挂，但当时郭先生和浦东政府谈地时已经看到了这块地的前景。

　　当时业内对于在中国做商业地产都有一个质疑，买下地之后资金怎么回笼？但新鸿基在香港已经经历过艰苦的阶段，在房地产市场中保持稳健资金流、固定资产和负债比例的能力都非常成熟，所以对这个项目就有比较长远发展的想法。

　　上海国金中心从2004年开工到前年全部建成，写字楼部分创下了比较好的租金收益，也拉升了陆家嘴的租金水平。

　　观点新媒体：新鸿基苏州和杭州项目的销售情况如何？

　　邓维聪：新鸿基在苏州有三个项目，一个是金鸡湖边上的别墅项目湖滨四季，一期已经发售，去化率达到80%多，准备开售第二期。湖滨四季旁边的四季酒店正在加快建设，另外一个写字楼项目还在规划中。

　　杭州、无锡项目是和华润合资的，这些项目完全不用担心现金流，因为最开始的时候就把住宅部分卖掉了，项目周转很快。

　　观点新媒体：未来五年，新鸿基在华东的规划是什么样？

　　邓维聪：首先计划中的销售物业基本上要在这几年卖掉，同时持有收租的商业物业尽快建好，例如徐家汇中心项目、闵行项目、ICC的写字楼部分等。拿地方面，我们一直也在看土地，只是暂时还没有找到比现有项目更好的地块。

　　观点新媒体：您怎么看今年上半年杭州的降价潮？商业地产市场又是怎样的？

　　邓维聪：虽然杭州是率先降价，但是降得多的不只是杭州，无锡、苏州等城市也降得很厉害。有些开发商为避免现金流出问题，必须要通过加快周转和销售回笼资金。发展商要保证资金平衡，有销售物业也要有出租物业，国内一些发展商可以做到，但很多是做不到的。

　　商业地产现在也受到很大影响，主要是供给和需求的问题。杭州钱江新城、萧山区域写字楼都出现了供过于求的情况。中国大部分城市城市都有同样的问题，全世界超过400、500米的高楼已经有一半集中在中国。

　　坦白说，有一些城市已经面临很难消化的局面，二三线城市未来几年市场不会太乐观，例如沈阳、天津这些城市，开发的写字楼、商场、酒店都必须要有当地经济来支撑，没有足够的经济基础和商业氛围会很有压力的。

　　观点新媒体：有观点认为，今年中国房地产市场增速下降，但从周期来看会有一个反弹，您是怎么看市场走向的？

　　邓维聪：我个人不太同意这种论调。房地产是有周期，但是因地方而定，香港的楼市十几年没跌过，中国几百、几千个城市，每个地方都不一样，所以周期要因城市而定。而且影响周期的因素太多了，包括去化、国家和银行的态度，例如如果调控放松，房地产可能马上就会上来，这并不能叫周期。

　　观点新媒体：新鸿基内地业务已经占集团业务的23%，以后是否会继续扩张？

　　邓维聪：肯定会有布局增加，但现在主要的工作不是继续拿地，而是要把现有项目做好。

　　观点新媒体：2013年底，新鸿基内地发展物业中住宅占比64%，未来住宅物业和持有物业的比例是怎样？是否会考虑降价？

　　邓维聪：整体还是均衡的，上海住宅不多，只有滨江凯旋门和闵行项目。住宅项目主要是在广东和成都；持有商业部分，未来徐家汇中心项目会是主要增量。

　　我们暂时不会考虑降价。

　　观点新媒体：内地开发商发展商业地产多以销售支撑资金回流，您怎么看？

　　邓维聪：国内做生意的方式和西方、香港的差别很大，国内经济从九十年代开始起飞，开发商没钱就先借钱发展，依靠销售来回笼资金。

　　新鸿基地产则有些不同，我们首先要从上市公司的角度出发，必须对股价、对股东、对员工负责，所以香港较大的发展商借贷利率都很低，新鸿基的借贷利率也不到百分之二十。

　　房地产市场好的时候，大家可能觉得新鸿基这种模式太保守了，错过了很多好机会。但是新鸿基在过去四十多年来积累了很多经验、人才和方法，善于保存现金、平衡投资，出售物业和持有物业均衡发展。

　　在国内，新鸿基住宅部分销售回笼资金会多一点，因为有些项目的商场和写字楼还没建好，但现在也开始接近平衡。例如上海国金中心一年租金收入大概十几亿，和其它物业加起来也有二三十亿，全国布局也是一半收租一半销售的方向，用这个模式走下去会比较安全。


（发稿：见习编辑 罗舒晗、郭净净    审校：刘满桃）
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