“一个250亿市值的香港上市公司，它的资产应该在2000亿左右，那怎么不能收购？”

　　2014博鳌房地产论坛·特写 8月7日，在2014博鳌房地产论坛的博鳌铿锵行环节，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗抛出了困扰他十年之久的难题：“内地的商场空置率会很高，这些空置房除了养老鼠之外，还有什么用处？”

　　作为对陈启宗的回应，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平更加悲观：“过剩的商业地产必死无疑。”

　　在蔡洪平看来，商业地产很难整合，“全国有2986个Mall，这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。”他特别强调称，对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。

　　“资本市场对整个房地产的估值是严重的超低的。”蔡洪平进一步分析道，在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。

　　而在内房股惨跌的同时，科技股却逆市大涨。而蔡洪平更开玩笑称，一个腾讯每天股价涨10%，或者跌10%，就杀掉4个大地产商或者增加4个地产商。

　　“现在是一个整合的机会。”在蔡洪平看来，这正是房地产公司的新生机：“现在大好的机会到了，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权，在这些公司奄奄一息之前把股权买过来。”

　　他认为，优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场进行整合，特别是已经上市的地产公司，有很好的财力支持。据其分析，香港地产公司每年都发债，在香港上市的地产商基本上都没有资金缺口，高的8点几左右的融资成本，甚至还有4%左右的融资成本，比国内便宜很多。

　　“一个250亿市值的香港上市公司，它的资产应该在2000亿左右，那怎么不能收购？”蔡洪平举例反问在座的各位地产大佬。

　　因此，蔡洪平认为，目前这些企业如果有能力，不是要更多买地，而是要改变方式，“用资本的杠杆来整合企业，买股权比买地便宜多了，比政府拍卖土地的成本低很多”。

　　“别忘了你买他的股权，同时也接过了他的债务。”樊纲开玩笑地补充，并总结称，这就是到了优胜劣汰的整合时期了。

　　“好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。”蔡洪平进一步强调称，一个市场成熟的第一标准是完成了市场大的整合。

　　“我希望看到在整合期里面利用资本杠杆整合一些淘汰的企业，去买它的股权，而不是买资产，趁银行收资产之前，尽快把它买下来，这是最好的机会。”

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。