观点周报：青岛楼市略回温高库存仍消化难

来源: [观点网] 时间: 2014-07-04 01:01

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青岛楼市成交量较上周有所上升，各区域成交量开始回暖，但回暖迹象并不明显。

　　观点数据周报(青岛区域6月23日-6月29日)：根据青岛市网上房地产数据统计，2014年6月23日-6月29日，青岛全市普通商品住宅成交量为1725套，成交面积约18.04万平方米，面积较上周上涨43.6%。不过，数据涨幅较大的部分是前一周部分成交数据缺失，本周数据包含未统计的6月20日和21日两天数据。

同时，青岛商品住宅成交均价也有一定上涨，均价为8786元/平方米，环比上升7.0%。均价最高的是市南区，约为26735元/平方米，其次就是崂山区、胶南市。

另外，青岛本周有5个住宅项目取得新增预售，商品住宅新增供应3938套，约45.95万平方米。

截止到6月29日，青岛市普通商品住宅存量可售面积为1614.6万平米，可售套数为140616套，存量房源套数环比上升1.5%。

6月23日-6月29日，青岛全市24宗居住商业用地出让，住宅用地12宗，商业用地6宗，住宅兼商业用地5宗，商业兼住宅用地1宗，分布于即墨市和胶州市；成交方面，无招拍挂地块成交。

本周青岛楼市成交较上周有所上升，但回暖迹象并不明显；开发商仍着急推盘，青岛旺盛的供应量造成青岛库存量高居不下。

青岛区域一周楼市成交排行

数据来源：青岛网上房地产、锐理数据、世联地产、观点数据研究中心

榜单分析

6月23日-6月29日，青岛市成交前十名的楼盘成交总量为529套，占全市普通商品房住宅成交量的30.7%。

从区域分布来看，成交前十强楼盘分布于6个区，胶南市仍稳居第一宝座，主要还是青岛银盛泰星河城、星海城和书香泮城3个项目的有力支持，占前十强成交量的38.9%；即墨市紧随其后，亦有3个项目入围前十，占前十强成交量的28.5%。

销售面积方面，银盛泰星河城以8857平方米的销量稳坐榜首，其次为华侨幸福里、中海国际社区。

青岛银盛泰共有三盘同登销售金额排行前十强，共1.28亿元的销售额排名首位。

分析认为，银盛泰地产深耕城阳和胶南等需求旺盛区域，主打最受市场欢迎的刚需产品等战略显效。

市场观察

6月23日-6月29日，青岛楼市成交量较上周有所上升，各区域成交量开始回暖，但回暖迹象并不明显。数据显示，该周青岛全市普通商品住宅成交量为1725套，成交面积约18.04万平方米，面积较上周上涨43.6%。其中，胶州市成交2.80万平方米占据第一名，即墨市、李沧区尾随其后；这说明，郊区市场和传统热点区域把控青岛楼市成交总量。

另外，有5个住宅项目取得新增预售，市北区的晓港名城以9.69万平方米位居增量第一，其次为海信湖岛世家、天泰蓝山项目，均为500套左右。

至此，青岛市普通商品住宅存量可售面积达到1614.6万平米，可售套数为140616套，存量房源套数环比上升1.5%。按近六个周的平均去化速度，商品住宅去化周期降至115周。其中，胶州市、胶南市存量全市最多。从去化周期来看，黄岛区去化周期最高，达193个周。

2014年7月份，青岛预计将有35个楼盘项目入市，新开楼盘有22个，加推楼盘有13个，新开楼盘所占比例为63%。

加紧推盘的同时，开发商也大搞各种优惠促销手段，力图加快项目去化，不过效果仍难见效。

6月25日，青岛世贸诺沙湾推出三期1批次，实行“5万元认筹，2%优惠；8千购买乐居优惠券2%优惠”等优惠手段，惠后均价8000元/平方米，但截止开盘当晚，销售显示认购84套，去化不到36%；6月29日加推的鑫江水青木华和青岛海都水悦城两个项目去化也不甚理想。

商业地产

根据青岛网上房地产数据显示，6月23日-6月29日，青岛全市商业成交面积1.24万平方米，环比下降25.8%、签约144套；成交均价环比上升51.7%至19467元/平方米。其中，商业成交最多的是胶南市。

新增商业面积为4.42万平方米，其中城阳区的金日紫都、首创空港国际等多个项目集中加推，增量最大。截止到周末，青岛商业库存面积达406.51万平方米，存量套数是24604套，去化周期降至170个周。

办公成交面积为0.46万平方米，环比上升24.3%，签约37套，最高签约均价15786元/平方米，同上周相比下降4.2%；其中市北区最多，约0.27万平方米。

新增办公物业面积1.37万平方米，主要是城阳区万科国家广告产业园和首创空港国际中心。截止到周末，青岛办公库存面积小幅上升至189.36万平方米，共12156套。据估算，去化周期下降至345个周，去化压力仍较大。

　　土地市场

青岛市土地交易中心信息显示，青岛全市有24宗居住商业用地出让，无招拍挂居住商业用地成交。