　　首先分享的第一个方面是房地产行业和互联网会有一些什么样的碰撞。从开发商来讲，大家可以看到最近的一个现象，这是爱瑞咨询2013年的数据，我们每个人每天在互联网上的时间已经达到3小时，平均用互联网的次数接近50次，每一次只有3.5分钟，也就是说互联网在移动时代的到来，每个人的生活时时刻刻都在跟它发生着关系，这种关系让互联网和我们的生活实现了连接。这样一个时代，让我们看到了什么？其实在发明了蒸汽机，到后来的PC，再到目前的手机，移动互联网，我们在工业时代、互联网时代和移动互联网时代交错运行的今天，我们的下一个时代会是什么？这个留给大家做思考。

　　另外一个，我们看一下房地产。我认为房地产行业是整个大宗资产行业当中互联网程度最低的行业之一，另外一个行业是汽车行业，但是美国出了一个特斯拉，开启了汽车行业和互联网行业结合的先河，本人也是特斯拉的首批用户。房地产每年占据GDP20%左右这么大的市场，居然和互联网结合程度非常低，所以我认为，不管是发展商还是整个房地产行业的从业者，都应该去结合互联网看一看。

　　这个时代里面，在其他的传统行业，比方说再传统不过的手机行业出了小米，上周我们在小米公司交流了三天，雷军说站在台风口上，猪都可以起飞，小米在三年做到100亿美元的市值，这个市值相当于万科的市值。在过去的2013年，我们也看到了很多互联网的大事，百度19亿买了一个手机助手，谷歌1月10号在美国花了32亿收购了NEST，这个产品只是一个空调的恒温器而已，它只不过是互联网化而已，这样就使它有32亿的市值。百度、腾讯、阿里这些企业为什么在这么短的时间这么赚钱？就是我们认为互联网即将进入一个新的时代，我们称之为入口的时代，掌握了入口的平台一定是在这个行业中最具价值的。反过来说，房子是生活数据的最大载体，因为人在房子里面的时间是最多的，那我们的房地产开发商能成为互联网的下一个入口吗？我提出一个观点，万科也非常认同，未来的智能生活的物联网，NEST实际上就是一个物联网的小终端而已，但在我们的家里面，有很多这样的终端没有被互联网化，当它们被互联网化以后就会带来互联网和房地产真正结合。这是我们提出的关于房地产和互联网结合的一个入口。

　　第二方面我想讲讲电商，房多多主要的业务就是做电商，房地产行业真正进入电商时代了吗？目前房地产有线下卖广告的，也有线上卖广告的，这是真的进入了互联网时代吗？我们的答案是完全没有。怎么这样说了？我认为房地产要进入电商时代，需要几个创新，创新之一是互联网广告本身就要创新。现在开发商花了大量的钱去做广告，但是我们绝大部分的开发商并不知道互联网广告该怎么做，京东每年花十几个亿在互联网上做广告，大家看到了吗？大家看到它做的广告跟我们开发商做的广告是一样的吗？搜索引擎是网络广告的第一大广告形式。这是艾瑞咨询的调查，搜索引擎占到55%到65%的市场，这里面没有房地产商的身影，这个广告它是最有效的广告，但是没有开发商的身影。现在方兴未艾的是DSP广告，在美国，这个广告市场是34亿美金，在中国只有它的1/10，DSP广告就是基于大数据追踪的广告，我们每个人在互联网上花很多的时间，其实你的行为都是被追踪和记录的，通过这种大数据的分析，就能知道我这个项目应该找什么样的用户，我这个商品应该卖给谁，那么就知道我的广告要卖给谁，DSP平台就是做大数据的分析和标记，这样的平台开发商目前更是闻所未闻。我们现在看到的广告就是这样的，打开一个页面，看到的是琳琅满目的广告，一个广告一个月交多少钱，这样的广告效率是非常低下的。我们认为在未来的互联网广告，我们推出一个搜索引擎+DSP平台+RTB的技术，这样它可以打到20万家网站上，这里面的客户和流量都是我们的广告的对象，只是说我们这样的广告是按次付费的，并不是按时间付费的，也就是说我只要展示给我想展示给他看的客户，不是谁打开都是广告。所以广告可以从千人一面变成千人千面，这就是互联网广告，这种广告其实比传统的图形广告效率要高10倍以上。另外一个，在互联网上，其实所有的行为都是被追踪的，京东现在的系统已经可以实现我花一万块钱做广告，在今天晚上我就知道我有多少订单，我的订单带来多少利润。但是我们做互联网的都知道，有一句名言说，我知道我的广告50%是浪费的，但是很遗憾，我不知道是哪50%，所以我还是要投。在互联网上，一切的数据都是可记录、可追踪、可标记的，所以绩效分析、渠道效果、效果详情、投放管理，在互联网上一定是可以实现的，这是我们公司的一个产品，回头我们可以详聊。

　　现在线下的渠道也需要做互联网化，现在开发商觉得广告没效，所以我们更多的做渠道。但是你会发现，互联网恰恰就是能够让海量资源聚焦，精确制导的方式，所以线下渠道的互联网化也可以提高我们的渠道的水平。

　　在线下有一个客户的入口，就是经纪人，目前中国的房地产经纪公司超过10万家，大家知道北京恋家在北京一个市场的业绩已经超过了所有的新房代理公司。中原地产的二手房利润远远高于一手市场。经纪公司在过去几年发生了很大的变化，在中国已经有1500万的经纪人，超过2000及分销机构，把这些资源利用好，它可以发挥很大的作用。碧桂园为什么这么强大，就是因为它有一套大的管理系统。刘强东从2003年开始创业，一开始做的是系统，并不是去卖产品，所以他说真正强大的是后台。这样的一些工具，能够极大地提升线下客户的效率，在美国已经全面进入互联网工具的时代。我每年在美国会待一个月，就是看他们这些东西，这是去年在11月份，美国的一个行业展会上展出的非常有代表性的，帮助线下人卖房子，怎么样找到客户，怎么样分析市场的工具，在互联网时代，这些工具都将提高我们的效率，这是第二个创新。

　　第三个创新，建立整个营销的心态。微信的创始人张小龙分享了一个观点，微信的梦想是什么？很多人可能不知道，他用一句话概括，微信就是通过微信连接世界。这种点对点的连接改变了我们的生活，所以在未来房地产的生态圈里面，开发商、业主、经纪人、购房者通过点对点的连接，一定能够产生更大的能量。所以，未来的生态会因为互联网而改变，未来它是一个生态圈的概念。

　　基于以上的观点，我们提出来，什么是房地产真电商？在京东、淘宝把东西卖给你叫电商，在房地产上呢？其实房子不会移动，房子没有物流，真正能流动的是人，我们能把买房者送到售楼处买房，这叫电商。互联网平台应该考虑如何让某个楼盘或者某个客户无现金进行交易，按照效果付费，这才叫电商。基于效果付费的四大平台缺一不可，第一个是线上的心理平台发布信息，第二线下的服务平台，传统的电商有物流，在目前来说房地产是要把人送到售楼处，那么线下的服务非常重要。第三是IT系统，没有系统管理的电商不叫电商，最后是运行规则，就像阿里有信用机制，有商家的信用体系，这就是规则，没有这四个体系是不可能成为电商的。

　　最后回到房多多的梦想，我们的电商梦想，房多多就是基于这四个体系，第一个要形成广告的高效互达，第二，线下实现一对一的经纪人对看，把客户送到售楼处，这叫物流，第三，我们从创业开始就研发了一套系统，目前这套系统上沉淀了15万经纪人，目前有50万用户通过这个系统进入售楼处，最后一个是信用机制，通过这四个纬度共同发力，我们才能说是真电商，为开发商的项目，为买房者、经纪人提供一个很好的平台。基于这个，我们的梦想是“让买房、卖房都很爽”。在房地产行业，互联网的大幕刚刚开启，我们很荣幸今天跟大家分享，我们也希望这个行业的从业者和开发商一起探索未来。

（审校：劳蓉蓉）