广州拟停止住房公积金二次贷款

扬州再挂牌两宗商业用地 总面积为2.3万平米

厦门今年拟供地57幅 商住地岛内零供应

泰禾北京首个商业项目售价7万/平 部分商场持有

明发去年综合利润13.99亿 同比减20.7%

广州今年将推64宗居住用地 继续采用“限地价竞配建”

　　李战洪：我本来的演讲题目是“产业转型中的房企发展模式”，今天上午我看了这个背景，有几个关键词，一个是观点，一个是卓越100，中午我就把PPT重新做了一下，原来是讲产业转型中的房企发展模式，如果我们房企在这里面都产业转型出去了，我觉得就谈不上卓越，更谈不上卓越100，所以我们不谈房地产之外的事情，我们房地产就不转型，要突出主业。包括在资本市场，在股市上面，主业越突出的企业，它股价是越高的。所以我就想不谈产业转移，用另外一个话题来谈，把我的题目改为“转型期的房企模式思考”。

　　我这里不愿意用企业的头衔给大家沟通，我更愿意用全国房地产经理人联合会副主席的身份跟大家沟通。

　　这是去博鳌论坛理事沙龙的时候讲的，谈到“两种转型、两种能力”，第一个是周期性的调整，第二个是结构性调整，这两种调整体现两种企业的能力。周期性调整，我们企业往往是等待，它的关键词是时间。结构性转型靠的是能力。

　　这里有一组数据，这里列的是前50强占的市场份额，我们每一次调整，最后的结果都是集中度越来越高，2010年的时候前50强占的市场份额是26.7%，2011年是27.9%，2012年是29.6%，2013年达到32.5%。这有什么关系？我们仔细看，这三年里面，在三年调整的过程中，大家都在唱衰，包括龙头企业，他们所有的发言基本上都是唱衰。但是在唱衰的过程中，大家越做越强大，把一部分企业给“唱”出去了，这样市场更干净，竞争更小。所以，市场的集中度越来越高，并且向大企业集中的速度越来越快。未来地产的格局是三分天下，三分之一的企业在这个过程中越来越强大，三分之一的企业退出，三分之一的企业正在挣扎，挣扎过去了就强大了，就活下去了，挣扎不过去，那你就要转型转出去了。

　　在转型浪潮下的思考。第一种情况：被忽视，这就是被动的转型，包括我们未来拿地的指标，逼着你去做商业，逼着你去做养老，逼着你做旅游休闲等等，它是很被动的，这是企业的能力不够。未来无米下锅，所以他要被动转型。第二种情况是被夸大的，他盲目的转型，第三中是被正视的，理性的转型。其实这三种都正在进行。

　　下面讲一下被夸大的转型。从去年博鳌论坛到现在，没有一个大型的会议不谈转型，我觉得这个转型是被夸大的。到底它好了谁？我这里写的，第一个是功利方。我们越说房价高，政府就越有理由加你的税，你说钱紧张了，金融机构就会加高利息，你说供求出现矛盾了，政府卖地就会卖出高价。快速发展的大型企业它说危机感，把那些中小企业给吓退出去，它的集中度越来越高，最后像美国一样，形成几家企业独大的格局。大家不要一味地转出房地产，房地产产业其实在中国所有产业里面是数一数二的，在未来几年时间里面是不可动摇的，无论怎么样，不要轻易转型。

　　转型大师拉里·博西迪和拉姆·查兰曾经说过，“到了彻底改变企业思维的时候了，要么转型，要么破产”。后面有一个名词解释，什么叫转型，转型不是转出企业之外，企业主动预见未来，实行战略转型，企业分析、预见和控制转型风险对于转型能否成功至关重要。好好研究一些话题，就知道企业怎么做。

　　我们怎么看待转型？它是企业长期的经营方向、运营模式，及其相应的组织方式，资源配置方式的整体性转变。碧桂园转型是非常好的，它不是把产业转走了，而是强化了它的能力，它有一点值得我们借鉴，就是它在机制上进行了创新，它的每个团队特别有活力，而且它每个区域公司可以跨区域拿地发展，比如说你是上海公司的，你拿一块西安公司的地也可以由上海公司来操作，它有机制的创新，是内部的转型创新。

　　转型的趋势。在过去的十年，全国50强品牌开发商主要做了两件事，一是上市，第二是全国化。未来的10年，全国50强品牌开发商正在做两件事，一是房地产金融，二是多业态拓展，它不是产业转到其他的地方去，而是把旅游、工业园区、酒店、商业、写字楼、商务等等都冠上地产的名字。所以它的主业还是地产。

　　在转型的过程中有5个方面的战略选择，第一个是有机增长型的，他们主要是按照规律稳定增长，不为无关的商业机会所动，坚持主业。第二种是搏傻投机型，他们进入全新的领域，靠早入行而成为专家，对自认为不长远的项目也会早入早出。第三个是三级跃升型的，他走出一条产品、品牌、资本经营层面跃升之路。第四个是基地骤变型，它是以地为本，提高抗风险能力，享受地产增值，塑造实力形象，借助某一时机突然崛起。第四是危机推迟型，习惯把危机作为发展线索，乐观在危机中不断地解决问题，把企业不断地带到明年。就是我们说的产业转型，好多的企业现在的对策基本上都是采取危机推迟型，先拿到地再说，不管是做什么项目，本来是擅长做住宅项目的，他去做商业、养老、园区等等，他都是先拿到再说，然后再想办法，让企业一年一年的活下去。

　　转型主要有四个方面，一个是开发产品的提升，第二个是开发业态的拓展，包括酒店、商业、旅游、休闲、养老等等，第三个是开发模式的转变，第四个是开发融资的创新。

　　转型也有转型的难处，转型商业地产有4个不要进入：第一个，如果是挂商业的头卖住宅的肉，不要进入，第二，如果商家的控制能力不够，不要进入，还有一个是受指标所限，被动的企业不要进入。第四个是如果是高周转、现金流导向的企业不要进入。

　　开发商转型要赢得未来，他要注意到这三个方面的变化：第一，从黄金到青铜，黄金是不用加工就有价值的，青铜是要加工才有价值，这指的是产品，产品是从黄金到青铜的。第二是从情人到夫人，对未来的可持续经营更重要，第三是从资金到资产，由过去的注重现金流导向到注重资产质量优化，现在正在向这方面过渡。

　　最后回到美国著名学者的一句话，中国的企业很多能看到方向，但往往在原地踏步。希望还处在观望阶段和迷惘阶段的地产企业尽快行动起来，将新的发展战略付诸行动。历史的经验也告诉我们，一直认为中国房地产有泡沫的企业，不具备可持续发展能力。在这里面没有泡沫，如果有泡沫，就说明你的企业能力已经弱化了，你真的要做产业转型了。

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