　　过去一段时间参加了不少媒体的活动，以及在我们做项目的过程中和开发企业，以及开发企业中负责招商、运营部门的同行专家们进行过不少的沟通。总的反映就是电商发展迅猛，对传统商业冲击巨大。电商总的规模实际上并不是很大，前两天腾讯入股京东也才一两亿美元，但是行业对它的关注是非常大的。总的来讲，电商到目前为止赚钱的不多，烧钱的多，同时也砸了很多人挣钱的机会，这是大家对电商的一种普遍的印象。

　　我们也可以看到，在部分城市，特别是二三线城市出现了商业综合体、购物中心过度的趋势，像昆明政府就计划在未来几年内打造100个商业综合体、购物中心。很明显，以昆明的消费水平和消费力来看，是很难支撑这样宏伟的规模的。

　　我们分析一下电商对传统商业冲击的主要领域是哪几方面呢？首先对于电脑、手机、家电类产品的冲击非常巨大。以前一个中等城市可能有几十家家电的产品销售点，但是从发展的趋势来看，大的品牌可能只能维持在一个城市的中心城市设置两到三家体验点，体验店肯定是不挣钱的，在电子产品的趋势是，线上线下同样的产品、同样的价格，而线下的销售运营成本非常巨大，只有厂家自己有动力来维持这样大的体验店，而一般的散户想通过品牌获取零售的渠道，未来几乎是很难持续的。另外一个冲击比较大的是服装、鞋帽产品。80后和90后这一代人从年轻的时候就接触各种电子产品，他们的购物习惯和60后、70后完全不一样，目前的主导趋势是，在实体店去试衣，到线上下单、购物，因为线上的价格明显低于实体店，实体店在这种运营模式下很难生存。而服装店铺是购物中心最主要的客户，这就形成了购物中心发展的一个主要的矛盾点，购物中心如何维持将来的租金收益？

　　不受冲击的领域也非常明显，像餐饮业、美容美发、影院、娱乐等等这些具有体验式的功能，是网上不能替代的行业。

　　哪些商业设施未来能够生存？我们通过工作不断地总结、归纳，我们发现有两类商业地产未来肯定是有发展前途的，一类是像7-11这类便利店，它临近大型的居住社区，以人口规模、消费半径为支撑点，这种小型、机动、灵活的便利店，包括小百货、小超市，肯定会有足够的生存空间和足够的利润点，也可以看到很多风投在开始收购这样的连锁企业，有些大型的开发企业也开始自己经营这种小的便利店、超市，进行连锁型经营，这是可以持续带来现金流的产业。另外就是大型、超大型的综合体验型商业购物中心。

　　开发商如何应对电商挑战？最核心的就是经营线上所不能提供的服务。消费者在具有一定的经济实力之后，不会满足于只是在线上购买到便宜的商品，线上购买的客户群和到实体店购买的客户群实际上是有区分的。为客户提供综合性的、有体验性的主题性消费场所是购物中心唯一能够战胜电商挑战的致胜法宝。因而，规划设计也必须围绕这一核心进行。具体的落实也是我们在常规的过程中，包括从产品定位、规划布局、动线，特别是共享空间，以及公共区域和出租区域不同的、细致的、有针对性的进行设计。刚才泰禾的老总谈得非常好，商业一定是有区域性特点的，而不是大面积的复制。

　　另外，我们在和开发企业招商部门的沟通中发现，招商部门对规划设计提出了新的要求，特别是面对电商的挑战，各个商业地产的运营企业都会挖空心思来通过各种活动形成商业气氛的形成，包括国内、国外各种节日，每个月都有节日，每个月都得做商业活动，从春节到情人节，到三八节、端午节、父亲节、母亲节、中秋、五一、十一、感恩节、圣诞节等等。所以从运营的角度来讲，需要购物中心大型的商业设施能够更多的具有体验性的设施和空间为各种活动的主办提供方便。同时，大品牌的商业地产运营商不断地形成一种新的招商模式，实行动态的招商。开始要求商家的入住，除了对于商家的品牌和定位有要求之外，要求服装类的供货商在线下和线上提供不同的产品，我觉得这是一个非常值得关注的趋势。从目前全球化产业布局和电子信息智能化高效管理运营的可能性来说，对于生产企业完全有可能对提供线上和线下不同的产品，因为线上和线下的消费者购买力和诉求点是不一样的。线上、线下不同的产品为生产企业提供了更多的盈利空间，而线上线下不同的产品，一旦这种商业模式成立，会形成生产企业、电商、零售企业、消费者多方共赢的局面。

　　招商、运营对规划设计的新要求：店铺还手率大大提高、业态变化剧烈，以前可能是做服装的部分只做服装，但是很多发现做服装的店铺，原来设计主要为服装的，可能变成电玩，或者是餐饮，或者是其它完全不同的业态形式。因而要求购物中心的建筑更具有灵活性，从建筑空间、结构何在、空调设施、电力配置、上下水设施等等更加灵活。

　　在操作上如何来做？我们看一下发达国家的做法。德国有可持续建筑认证标准，它不仅关注绿色建筑，我们通过研究发现，它非常关心社会质量，包括运营对社会的影响，以及经济质量，这是一个可持续建筑的评估体系，这一评估体系对于不同的建筑类型有不同的评估方法，包括对商业建筑。在商业建筑方面，在面对电商的挑战方面，虽然他们没有明确的提出，但是他们提出了一些对开发企业和设计机构对有参考价值的着眼点和切入点，诸如他们对购物中心有展览功能空间的灵活性和功能改变的可能性方面设定了非常全面的评价标准，包括面积系数、空间结构可分割性、建筑层高、楼板承载力、楼板吊挂点，平面划分、建筑构造，电器设施、设备系统，空调的分割控制、上下水、垃圾排污能力，公共空间、沟通空间的质量，而且还有儿童托付、儿童空间的评价体系，公共空间的质量，如何引导不同的客户群，特别是有购买力、高端的客户群进入购物中心，从购物的指示牌到进入购物中心，以及体现他们地位的停车设施和休息空间，以及走廊、接待等等，这些公共空间的质量评价，都是客户体验和客户感受尊贵和提供增值服务方面，购物中心能够提供的服务点，这是高端客户的需要，也是未来商业地产生存最重要的价值服务点。

（审校：劳蓉蓉）