直播实录：2013博鳌房地产论坛（七）
作者: 时间: 2013-08-15 14:18:49 来源: [ 观点网 ]
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕，作为论坛官方网站，观点网将全程报道。
作为顶级的行业思想盛会，博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。有朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、贾康、秦虹等国内知名专家学者；有刘晓光、任志强、单伟豹等行业知名企业家；也有何剑波、许华芳、王天也等新生代企业领导人；还有甘世雄、蓬钢、苏鑫等新老金融界人士。
除此之外，还有更多在房地产行业及相关产业等领域取得出色成绩的参会嘉宾，超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
主持人：亲爱的各位来宾，欢迎大家再次回到2013博鳌房地产论坛的现场，今天下午的论坛主题是“地产模式篇大数据时代：房地产基金、电商、建筑与模式”。议程将分为三个环节，每一个环节都由演讲及博鳌圆桌讨论组成，我们首先进入博鳌圆桌之一：建筑与美好城市。
首先有请第一环节的第一位演讲嘉宾上台，有请思凯来国际董事长李涛先生。李涛先生的演讲题目是：旅游综合体的全球设计实践。
李涛：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！今天非常荣幸有机会代表思凯来和大家分享我们在旅游地产方面的一些经验。在我右边的是我们的设计董事，也是前美国最总监的美国设计公司WATG的高级设计总监，美国酒店方面的设计大师。今天非常荣幸由我们两位给大家一起做一个主题演讲。非常高兴这次参加大会，有这么一个机会和大家探讨未来行业的发展课题，我们所以把我们国际化设计的实践这种理念在新的旅游地产的发展的过程中，怎么样和中国的设计实践，中国的实践相结合，有更多的价值，这是我们今天想跟大家分享的。
我们开门见山，旅游综合体在地产改革时代起到了非常重要的作用，今年我们看到很多的媒体的报道，包括行业的改变。今年万达已经从传统的商业地产进军到了旅游地产中，准备投资1700亿在旅游地产上，现在我们公司就在做万达的三个非常大型的旅游文化城的项目，包括世茂、华侨城等等先锋的企业已经进军到这个新的行业中，未来的旅游综合体的发展，必将是一个庞大的产业，在中国会有一个巨大的发展空间，它迎合了地方政府的需求、经济的发展、行业的转型，迎合了我们老百姓提高自己生活水准，改变自己生活方式等等各方面非常积极、健康的可持续发展的基因和内在的动力。所以这个行业在未来，我们对它是寄予很大的期望，在中国会有一个非常健康的发展的巨大的空间。据不完全统计，今年已经有超过万亿的投资规模在旅游地产上。据不完全统计，到2020年中国将成为世界上最大的旅游投资的市场。所以这也是我们今天来探讨这样一个专业课题的前提。
我们认为主题性旅游综合体成功的要素是非常多的，其中四个要素是最为关键的，如何将这四个要素通过建筑创意和庞大的创意体系实现出来，结合起来，是主题性旅游综合体成功的核心，它包括了：如何将自然的要素结合，如何将文化的要素结合，如何将人们的生活方式的改变结合，如何将我们的运营开发去结合，所以这四个要素一会儿在我们的演讲中，会用我们的案例和设计实践的方式给大家具体的表现出来。
今天我们给大家带来三部分，第一部分，我们想回到全球主题旅游地产开发最为成功和最为密集的区域，拉斯维加斯，我们看看拉斯维加斯发生了什么。拉斯维加斯的城市中心这个崭新的项目。第二个，让我们回到度假的旅游综合体，亚特兰蒂斯酒店作为全球主题性酒店、度假酒店的第一品牌，通过我们个人的经验，通过我们思凯来参与到亚特兰蒂斯最新的设计，谈谈亚特兰蒂斯的发展，讲讲它的发展价值。第三个讲讲我们思凯来在亚洲的一些实践，遇到的新的机遇和挑战。
第一个，我们介绍一下来自拉斯维加斯的这样一个新的实践，大家也知道拉斯维加斯在人们心目中是一个主题酒店云集，是一个充满了能量城市，但是它的城市文化却被人们批判，因为它太过商业、太过娱乐。在米高梅所开发的这个拉斯维加斯城市中心这个项目中，米高梅有了一个新的思考，他们认为这个项目无论是它的规模还是选址，都是代表了这个城市未来的发展，塑造了这个城市的形象，所以如何对待这个城市，他们有了更多的思考。左边这张图就是米高梅主管设计的副总裁他亲自手画的一个图形，他希望打破过去过于娱乐化的开发模式，而回归到城市的活力，城市可持续发展的能量。希望有更多的开放的空间，减少一些过去更表面化的一种商业的个性，回归到城市的现代，充满开放、有活力，这是设计团队很关注的。大家通过这些草图可以看到蕴涵的设计当中的思考，我们塑造了一种城市更健康的一种内核，这也是这个项目中整个开发团队一直追求的。满足了更多娱乐和文化的设施，将赌场的设施放置在整个酒店群的中央，而不是沿着拉斯维加斯大道布置的方式，从建筑的空间上更人性化。回归到运营的操作上，2009年这个项目开始试运营，到现在经过三年多的实践，验证了当初最开始的设想是非常合理的。现在城市中心已经逐渐取代了过去的威尼斯人、凯撒皇宫等等酒店，成为人们心目当中一个崭新的拉斯维加斯的地标建筑，它的运营和各方面也带来一个非常好的收益。通过这个都市旅游综合体的典型意义的开发，这也是全球最大规模的一个开发，我们可以看到主题的运用，不单单是非常简单的欧陆文化等等一些肤浅的文化符号，而应该回归到人们的内心，回归到城市的最基本的原动力，所以这个项目在这方面做了很多的实践和探索。而实践证明，它是成功的。
刚才我们说了都市旅游综合体作为一个人造的建筑环境，它的巨大的能量和它的发展的趋势，我们回归到度假酒店，亚特兰蒂斯作为世界第一的度假酒店品牌，它的发展又是怎样的呢？我们分为四个阶段，大家可以看到它的成功的步伐和成长的经验。
Francik作为原创设计师参与了巴哈马亚特兰蒂斯第一个酒店的建设。这个项目的开发过程和这个故事都是非常有趣味的，这个业主以前是南非的拳击手，他买了巴哈马的一个荒岛，他对怎么开发是毫无想法的，后来他了解到WATG公司是全球最顶尖的酒店和休闲方面的设计公司，所以他就求助于该公司。最开始是从这个下面的主题餐厅开始的，它以海洋文化作为特色，实际上是一个非常有趣味的主题餐厅，这个餐厅运营之后大获成功，吸引了很多人到这个岛上，各种媒体也都介绍，在十多年前，给旅游行业带来一个非常大的惊喜，这个项目成功之后，给业主带来一个新的启示，他就产生了一个更大的构想，能不能用一种创意，用一种主题，用一种文化的方式在这个岛上建造起一个大型的酒店和一个开发区。这是一个很庞大的计划，1200间酒店包含了休闲、度假、娱乐、赌场等等部分，我们带领相关的团队进行了大量的研究，最后选择了在9000年前突然消失的亚特兰蒂斯文明作为酒店核心的文明，带给这个天堂岛一个除了自然以外的文化上的结合。这是最开始的草图，怎么样和亚特兰蒂斯的古文明结合在一起，和它的海洋文化结合在一起。这个概念是亚特兰蒂斯从天堂岛升起，所以看到这些海洋的生物、海洋的动物，更多的海洋的因素，下面像从礁石当中升起的一个古老的城邦，所以塑造了一种非常吸引人的景色。这里面有精美的建筑语言，诠释了海洋文化，包括贝壳、海马等等，多样的建筑语言，这都是第一次出现在这个行业当中，让人们有一种非常新奇的认识，同时水公园带给大家非常多样的与水有关的体验。大量的艺术创意的工作，把它从一个构想变成了现实。
亚特兰蒂斯这个酒店的开发大获成功，在16年前可以说是主题旅游酒店和世界酒店业的一个里程碑式的项目，几年内它就收回了成本，进行了二期、三期的拓展，把它变成一个综合性开发的项目，让一个只拥有一个餐厅的业主，几年时间跃升成为世界上第一品牌的运营商和开发商。同时，在这个项目成功以后，他们受邀在迪拜进行了第二个亚特兰蒂斯酒店的开发建设，这个位置比天堂岛的位置更好，在号称人生当代奇迹的棕榈岛的最前沿，一边连着大海，一边连着内湾，同时可以远眺迪拜的天际线，所以是整个棕榈岛上最核心的引擎。这个项目也是获得了巨大的成功，它把伊斯兰的文化，中东的文化和亚特兰蒂斯的文明进行了很好的结合，在人们的生活方式上、戏水方式上，结合炎热的中东地区，进行了更多的有创造性的探讨，比如说中间的世界上最大的水族馆，还有它的博物馆，以及里面的娱乐、休闲的设施，比第一个项目提升了很多。它的主题公园的建设，政府专门为它修了一个快轨，每年可以保证几百万观光的人流，同时在岛屿的两侧又有一些住宅等等其它的产业延伸。由于经济危机的原因，这个项目现在处于暂停状态，相信随着经济的好转，这个项目会有更好的发展。
第三个亚特兰蒂斯是我们思凯来去年完成的设计，亚特兰蒂斯来到了中国，怎么样和中国的文化，和中国的市场结合，我们进行了大量的研究，我们创造了一个神圣的殿堂这样一个理念，坐落在整个基地的中央，带起亚特兰蒂斯周围相关的娱乐设施的开发。宏大的到达区塑造一个非常鲜明的现代建筑的形象，中央的150米高的中庭把人带到150多米高的中央花园，将泳池、餐厅和SPA的区域结合，成为人们观景和远眺海洋、连接历史和未来的一个非常震撼心灵的场所，同时建筑语言更加鲜明、形象。
通过亚特兰蒂斯发展的历程，我们可以看到，整个主题酒店发展的进程，从中得出很多的启示。思凯来作为一个国际化的团队，我们在中国，在亚洲其它地方还有很多其它的实践。我们在云南、韩国济州岛都有一些新的项目。
我们的结论再回到我们的四个核心的价值：自然、文化、生活方式、运营开发。怎么样把它有机的完善的结合起来，就会推动起我们旅游综合体开发的成。旅游地产和旅游综合体的开发未来在中国会是一个非常新兴的行业，一个积极健康的市场，这个行业刚刚起步，方兴未艾，我们也希望更多的专业性的公司加入到这个领域当中，推动这个行业未来持续的发展，带来更多的成功。
主持人：谢谢二位嘉宾为我们带来的非常先进的理念和大量实例信息，接下来我们将开启博鳌圆桌第一个讨论的环节，本环节讨论的主题为：建筑与美好城市。
首先有请主持嘉宾：绿维创景规划设计院院长林峰先生。同时有请讨论嘉宾：五矿建设有限公司副总经理杨律先生；昌建地产集团副总经理、海南昌建地产有限公司总经理郭雷先生；远东地产董事兼副总裁海毅轩先生；洲联集团、五合新力总经理张颖女士；广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士；慕维尼(上海)建筑设计咨询有限公司执行董事张仁仁先生；金地集团高级创意顾问、海南钻石海岸和云南佤山秘境联合创办人滕威林先生。
林峰：非常荣幸主持建筑与美好城市这个专题，刚才李涛先生的演讲非常精彩，为我们展示了一个综合体带来的一个美好的前景和未来，实际上我们今天在座的既有建筑投资商，又有我们规划院、建筑设计院和景观设计院两个方面的人，咱们属于甲方、乙方坐在一起讨论问题。这个题目我想从这两天已经讨论的大的主体延伸说起，这两天讨论最多的，涉及到地产行业的长效机制问题，延伸出来2013年两个最大的主题，一个主题是新型城镇化这个题目。
新型城镇化这两天已经讨论得非常多了，在新型城镇化这样一种人的城镇化的发展模式下，建筑和美好城市之间有什么关系？新型城镇化代表着推动美好城市发展的意境，我们在座的各位怎么看待它？第二个主题是涉及到生态文明，十八大以后生态文明成为中国发展最重要的主题，当然落在我们建筑上，我们叫绿色建筑，不仅仅是绿色建筑，实际上生态文明涵盖的内容，在美好中国的概念上涉及到非常广泛的内容，所以美好城市设计到生态文明建设，与我们的建筑和建设之间的关系，这是从这两天的讨论延伸出来的内容，跟我们要探讨的内容结合一下。
在这个探讨的同时，我想涉及到建筑发展本身，实际上最主要的趋势，我想先在这儿给大家抛块砖，说得不对的地方待会儿各位嘉宾再批判。建筑发展的这样一个趋势，我把它称为新的综合时代，刚才演讲嘉宾讲的是综合体，不仅仅是旅游综合体，现在从城市综合体到商业综合体，休闲商业综合体到旅游综合体、度假综合体，综合体逐渐由我们原来讲的住宅地产、商业地产的简单模式转化成为多功能、多产业、多业态、多种形态的建筑方式，从单体建筑到建筑群，到建筑社区，一个区域型建筑结构，实际上都和综合体的概念结合在一起，建筑已经进入到一个新综合时代，至少有4个方面，我觉得它是处于一种新的综合结构。
第一个方面我们叫可持续，刚才讲生态文明下的建筑发展，围绕城市发展，首先涉及到的可持续性，就是我们说的四节一环保：节能、节材、节水、节地和环保，这是我们今天面对的非常明确的问题。可持续涉及到的技术问题、方案问题，涉及到的方方面面的结构可能都有关系。第二是功能多样性。功能多样性就是建筑所要实现功能内容要求。第三是历史文化与民族的综合性，落实到我们现在建筑追求风格的时候，我们往往会讨论乡土风格、民族风格，讨论我们历史的延续性、血脉的关系，以及我们的文化传承这些因素。这些东西概括起来实际上是一个历史文化的价值体现。今天我们的建筑形态和建筑的艺术追求，包括景观艺术追求、环境追求，实际上在逐渐形成风格上的差异化和新的综合结构，当然有人是喜欢抽象简明风格的现代的建筑，有人喜欢复古的建筑，包括中式复古、欧式复古，甚至复古到史前的概念。还有一部分人喜欢乡土的、民俗的，去年到今年发生了几个现象，包括王朔的得奖，都代表文化和民俗之间的关系，是中国建筑未来寻找的一个方向。第四个是新技术综合，不仅仅是结构的技术、材料的技术、工艺的技术，包括以计算机应用为基础的数字化的基础，和云计算、智能化，这些都是新技术的综合。第五是建筑追求的成本控制到效益之间的关系，不仅仅是包括成本控制的问题，还包括效益的问题，这两者形成了新的经济效益的结合时代，第六个我们称之为社会型综合，我们追求人的城镇化人的城镇化落实下来是什么呢？建筑的使用不仅仅是方便，而且体现在社会性，邻里关系、邻里互助和生态文明方式之间体现在建筑上的人性化要素和社会要素都是一种综合。这6种综合在美好城市的中间形成了一种创新和融合的发展。
我的开场可能说得有点长，算是抛出今天谈话的主题。下面首先有请郭总谈谈自己的观点。
郭雷：一个建筑承载了一个城市的历史，也是一个城市文化的延续，不仅是这个城市硬件配套设施的主要承载，同时它也是一个城市的精神面貌。作为一个拥有十年开发经验的河南昌建地产集团，我们在这10年内走过了很多城市，也做了很多项目，从河南到海南，从中部到西部，对这个课题也深有感触，我们一直在研究建筑和城市之间的关系。接下我来谈两点看法：
第一，城市的建筑要求有思想、有创新，同时能够反映出一个城市独特的文化脉络和它的精神内涵。咱们现在看到很多城市中千城一面、千盘一面，同质化复制特别多，丧失了一个城市对它的文化的追求和延续，这是一个比较严重的问题。我们在海口现在有一个孔雀山项目，在南部生态绿带，有410亩，我们拿到那个项目，研究了将近一年时间，一直不敢动工，就怕它不能体现这个项目的特质，我们要认真地把它研究出来。我们经过一段时间研究，想把它做成一个休闲度假为主的综合体，这样一方面可以体现海口这个城市的文化特质，同时我们从产业方面考虑海口这个城市可持续发展的远景，这样综合起来的话，才能够使一个建筑更具有生命力和更具有标志性。
第二，不管是建筑还是咱们的城市，中间都绕不开的两个很关键的主题，就是今天坐在台上的各位，一个是我们的设计单位，一个是我们的开发单位，这两个单位其实在城市和建筑的过程中，扮演了很重要的角色，我觉得作为这两个主体一定要有责任、有担当。很多企业设计的时候，在前期把关、定位造成了一些偏离，这样会对一个城市很好的区域造成很大的面貌上的影响。因此我觉得设计单位和开发单位一定要站到社会的角度去考虑我们的产品建设，一定要站到我们的城市角度去做建筑，要站到我们未来的方向去考虑我们的产品定位。这样才能使几十年之后，甚至几百年之后对这个城市，对这个建筑有一种自豪感。
林峰：郭总谈的第一个问题是为咱们这个项目找灵魂，就是从文化中间寻求它的价值，从产业中间寻求它的价值，第二个问题郭总谈的是甲乙方关系，我也是属于乙方，我想请五合设计的张总从乙方的角度来回应一下郭总提出的问题。
张颖：大家好，我们也是博鳌房地产论坛的老朋友了，基本上每年都会来参加，我们是一家专业的设计公司，主要是为像郭总这样的甲方提供从策划、规划，到建筑景观，以及室内一站式的专业的技术服务，我们力求为甲方提供最好的专业服务，结合刚才林院长提到的这几个主题，我想谈谈我们这几年通过研究和实践的一些观点。
第一是关于城镇化的问题，我们认为城镇化带来了两个现象，一个是大城市的扩张，因为人口的增加，以及产业的升级，它产生了很多新区和新城的建设需求，很好的一个例子就是昨天有专门介绍的威海双岛湾科技新城，这个项目也是我们和威海双岛湾管委会共同完成的项目，这个项目占地22平方公里，其中有50%都是填海造地完成的，目前是中国环湾地区这种地形、地势这么一个环境下面积最大的一个科技新城。威海想通过这个项目升级，从旅游目的地变成一个科技的新城。城镇化给中小城镇、县，甚至少数民族地区的旗带来了一个他们更新和改造的需求。过去我们是以GDP论英雄，这些小城镇，或者说县、旗，本身并不具备优势的资源，他们在以GDP衡量的时代，可能是默默无闻的角色，甚至会变成国家级的贫困县，但是我们现在是以旅游、资源、环境作为发展的主题，以可持续发展作为发展的目标，在这样的前提下，这些小城市、小城镇，或者说县、乡，本身绝对非常好的环境资源，他们未来有可能成为旅游的目的地，旅游的集散中心，或者是非常宜居的生态的小城镇，这些小城镇就产生了非常迫切的内在升级和更新的需求，我想这也是城镇化带来的另外一个方向的改变。第三点我想说一下旅游地产的问题。我这里想先以我们所在的海棠湾为例，因为海棠湾本身具有非常好的岸线资源，这是它自然具备的，但是如果交通的支撑和其它的相关方面的支撑，它不可能成为很好的发展。科学的配套和规划，加上自身的资源优势结合，最终可以开发出一个宜居的城市。这是我们在中国升级转型中几个比较主要的关注的地方。
林峰：旅游地产现在最大的两个问题，一个是旅游与楼盘的分离，第二个是旅游地产与城市分离。这两个问题实际上在海南同样在出现，海南这种沿海岸群城市结构上没有形成优化结构和升级，今年海南提出2013年国际旅游岛的科学规划年，这是非常有价值的。
下面我们有请五矿建设的杨总，从五矿的大量的地产实践中谈谈您的看法。
杨律：我还沉浸在刚才思凯来的介绍当中，因为通过他的介绍，我跟他产生了共鸣，他虽然做了一些建筑设计，但是跟我们的理解的一致点是，建筑是载体，文化是灵魂，这是我们产生的共鸣。我先讲个小的例子，我们在奥地利的农村去看的时候，发现当地有这么一种文化，在建筑物的墙边上种一棵小树，这棵小树是紧紧地贴在建筑物的墙壁上，然后它做一些固定，这样它的枝杈就完全跟这个建筑吻合到一起，年复一年的慢慢长大，长大以后，它的形状就完全附在建筑物的墙上，你如果有窗户，它会让开这个窗户，给我们一个启示，假如说没有树，就是一个建筑本身，你会有什么感受呢？通过这个我们可以理解到，人、建筑、自然的和谐。它是通过这种文化，把人和建筑、自然巧妙地融合在一起，所以我们说建筑是载体，文化是灵魂。作为开发商，我们五矿建设也是这样，通过这几年不断地摸索和尝试，我们也逐渐地领悟到，我们在开发的过程中，不是就建筑本身说建筑，而要把文化融入进去，这个建筑才有它的灵魂。
林峰：杨总谈到了文化，还谈到了环境融洽的结构关系。
下面我们有请广州话誉景观工程设计有限公司的总经理张明燕先生，您就从结合环境这个角度谈谈您的观点。
张明燕：刚才大家也提到关于城市和文化，我就想到我最近的一段经历，我们前一段时间去西班牙考察，当时我感觉，因为西班牙是受伊斯兰文化和欧洲文化交替影响的国家，我们走了10个城市，每个城市的地方都不一样，因为它受伊斯兰统治的时间是不同的，没有被统治的就是非常欧式的形态，被统治的那些地方的伊斯兰文化就非常强。就像那个绘画的退晕一样，再加上现代建筑的影响，呈现出来一幅非常美、异彩纷呈的景象。然后我就联想到我们中国的某些大集团，为了效益化，或者规模化，经常就同样的城市，不同的地方进行复制，当然这个从效益上来讲是非常好的，但是对于新一代的这种地产来讲，并不是一种特别先进的理念。因为现在第三代住宅的产生，它重点强调的是人性化。现在在全国买得起房子的人也经常全国飞，这样去到的地方就都是雷同的、复制的。现在我们在服务的，包括万科、保利、时代、招商、中海这些大型的地产商，他们已经有了一些更科学的做法，他们就是把那些功能性的东西、不变的东西标准化。比如说这个区域我是要轴线的，儿童休闲区面积多大，功能怎么样，这些方面做一个标准化。但是在不同的城市，它的形式就会结合这个形式的需求，形成形式多样化。它既不是说每次都进行创新，它把可以标准化的东西就标准化，然后把文化的东西又结合起来，在不同的地方去做。我们在这些方面已经跟这些大集团做了很多的实践。我们说美好城市，其实也是包含了人的生活的形态，包括儿童活动，以前我们就是做一块用地，然后铺一下胶垫，放一些器械，就叫儿童活动，现在它完全不是这个概念，它会研究这个社区有多少人，大概是什么样的构成，3到5岁玩什么，8到10岁玩什么，进行调查研究，多大的小孩喜欢玩什么，哪些是适合他的。过去就是划个方块，买个器械就可以做的事情，现在已经做了非常精细的工作，已经不是过去那种做法了。
我认为作为设计市和开发商，都应该寻求对于人性的需要，更深层的满足，在这个竞争异常激烈的前提下，才能更多的赢得使用者、消费者的心，然后才能令你的产品脱颖而出。
林峰：下面请远东集团的海总谈谈，远东本来就做的是有价值远景的美好的东西，请你谈谈你的看法。
海毅轩：我谈一下我对地产和环境的理解。因为我们做的是旅游地产，和城市还比较远。我们公司只做两种产品，一个是历史文化的产品，再一个就是未来的产品。我们的代表作，例如文化的产品就是香水湾一号，它这个文化氛围特别的浓，我们把商、周、汉代的文化中很多的元素拿进来，让它变得洋气。我们在这里面下了很大的工夫，而且花了很大的成本，我们的样板间做出来就花了两年的时间。因为明天要到我们项目参观，大家还可以给我们提更好的建议。我们当时做香水湾一号的主导思想，就是要做民族的产品，这是一个。再一个，从设计上要让大家感觉出来这个房子是从地上长出来的一样。所以我们使用的墙壁外立面都是土色的，是一个进口涂料的，到我们项目外，你根本都看不到它里面的奢华，我们主导的思想是低调、奢华。好比我们用的一些米勒的电器、当代的龙头，都是清一色的顶级产品，一个龙头一万多，一个冰箱十五万，我们认为有这样一个文化比较浓的产品，再加上世界上最先进的产品结合起来。然后就是做好管理，我们最近也请了阿里拉酒店管理公司帮我们进行物业和酒店的管理。
我们2004年全资拿下了三亚凤凰岛项目之后，我们去了阿联酋迪拜考察，2004年12月我带了一个团队到全国找了11家代理商对这个项目进行定位，经过半年之后，我们认为还是我们自己对这个项目有一个深刻的理解。我们认为主要是酒店经济、美女经济、会议经济，所有你想想的东西在三亚凤凰岛都可以实现，三亚凤凰岛由我们和我们国家比较年轻的设计师马岩松（谐音）合作创建的一个产品，现在已经成为三亚旅游的一张名片。虽然我们在前期投入了大量的精力，但是当它做出来之后，我们越来越体会到它的魅力，它的后味，以及世人对它的比较好的评价。
林峰：远东集团的这两个项目，一个是低调的奢华，一个是时尚的美丽，都是两个经典。下面我们有请慕维尼建筑设计咨询有限公司执行董事张仁仁先生谈谈你的理解。
张仁仁：我来自美国慕维尼建筑设计公司，我们公司是世界上名列前茅的专业性的商业建筑，专门从事商业建筑的公司。我今天不想谈我们的一些具体的作品。我想谈的是我们公司现在在中国的建筑设计中比较严肃的建筑设计师的群体，我们所做的一些基本的思考。我们现在谈论很多建筑设计当中的生态、文化。但是我们谈生态的时候，我们往往比较注重的谈的是自然的生态，怎么利用自然的环境。我们觉得在现在中国这样一个比较快速的城市化的进程当中，有一个思考可能也是相当的重要，甚至更为重要，那就是一个人文的生态。当然这个人文的含义比较广，包括历史、经济，包括生活方式，各种的传承。这样一种生态，我们怎么样在一个建筑设计的过程当中，能够把它体现出来？你要建一个新城市也好，老城市的改造也好，这个不是你对一个过去生活方式的割裂，或者去进行一些翻天覆地的颠覆，这实际上是一个传承，你是要维持它原有的生态的平衡的。我们作为建筑设计师，我们比较担忧一个现象，西方的城市化是经历了几百年的，是一个比较自然的演进过程，而我们现在是有目标的，我们希望别人几百年完成的过程，我们要在几十年内做完，这样对整个社会生态的冲击是很大的。当你在做一个具体的设计的时候，你怎么样避免这种冲击对人们生活的影响，以及你怎么样保留一个很好的社会的生态，使这个社会的生态得以延续。今天早上我在微博上看到一条消息，1992年的时候，山东济南把1904年德国人建造的一个火车站拆掉了，他们把这个火车站拆掉了以后，当然是做了一个非常现代化的东西在那里。今天突然之间他们想到了，他们拆掉的是一个好东西，所以有专家提出，要把它重新复建，在网络上招来了一片骂声，说是你把东西丢掉了，现在重新弄，又是搞了一个假古董，这是我们在新城市建设中的一个非常普遍的现象。我举个例子来讲，就像是一个乡下完全没有文化的老太太，把她家里祖传的宋朝的花瓶，拿去换一个彩电，他觉得这个彩电非常的亮丽，那个花瓶很灰暗的在她的家里搁在架上，是没有价值的。像这样的一种现象我们是屡见不鲜，在这个过程中有很多。作为一个非常严肃的设计师事务所，一个严肃的设计师的群体，我们在参与城市化的建设、设计的过程中，我们应该做些什么？我认为，我们在改造新城也好，做一些旧街区的改造也好，需要我们的人文学家、经济学家、社会学家、开发商、建筑师共同来加以深刻的思考的。实际上我们应该对原有宝贵的那些花瓶要有一个保护，而不是拿它拆了去买一个彩电，我想这就是作为一个建筑设计师今后能够体现出来的价值所在。
林峰：张总谈到的是文化生态的价值和文化生态的积淀。下午有请钻石海岸的董事长滕威林先生，滕总一直在雕琢他的作品，请你谈谈你的思考。
滕威林：我跟大家分享一下我的一些经历。在中国和国外有一个非常大的区别，咱们经常会用“打造”这样一个词，说是打造一个某某城镇，外国设计师来了以后，也经常感到咱们有各种各样版本的迪斯尼，可能这个是白族的，那个是佤族的，有各种版本的迪斯尼。我感觉到这既是政府的想法，设计师把自己的力量也看得很强大，想改变一个东西。我自己感到我们需要对自然的尊重，包括对原有的一些已经形成历史的建筑形态的尊重。
我们在2005年的时候就在讨论海南的建筑应该是什么样的，有人说你去看看五指山的建筑，有人说你去看看西班牙的建筑。后来他们跟我说，这些建筑在历史形成的过程中肯定有它的道理，但是它没有能够充分利用现代建筑材料和技术的优点。后来我到迪拜考察的时候也看到这样的情况，迪拜的一些老房子墙很厚、窗户很小，因为过去的时代没有空调，它要隔热，现在我们看到迪拜的房子很多是很现代的房子，因为它现在的建筑技术、材料，以及它的设备都不一样了。从这样的一些理念出发，我自己在海南和云南都做项目，海南这个项目大家明天也要去考察，就是钻石海岸。钻石海岸这个项目，我们的销售人员跟我说，经常带着客户来看房子，客户说你们的房子在哪里？他看不见房子，因为都在树林里藏着。另外它的设计用门窗设计的手法，使室内外融为一体，用了一些现代的建筑手法进去。民居有它的历史沿革，但是它也受到了一定的研制，就是民居形成的过程中，建筑材料在发展，它那个时候没有这些建筑材料和建筑技术，形成当时的民居，民居作为一些展示的东西可以，但是可能在运用到以人为本的居住条件下，还要更多的考虑它的实用性问题。
我还想提一点，就是关于迪拜的问题。迪拜的自然条件跟海南相比差得很远，我到迪拜的时候我就问他们，怎么敢像这样盖房子？他们说，我们是中东的门户。实际上我们海南岛背后依托的是13亿人的这么一个大的消费市场，我们的产品就应该像海总他们做的凤凰岛一样，把它做到极致，我们在定位上、投资力度上都远远没有达到我们这么大一个消费市场所给我们的机会和使命。
另外还还想谈一谈建筑和人的关系问题。因为我跟很多外国的设计师交流，他们在设计学校的时候，他最关心的是这个孩子的注意力，坐在这个环境里能够集中5分钟还是集中10分钟，他要把这个问题研究透了，他才能下笔来做设计。他在设计老年住宅的时候，他关注的是老人在这个空间活动的时候，他的孤独感是会增强还是会减少，他会把这个作为他的一个设计准则，就是它是一个以人的轨迹为本的这么一个建筑设计理念。而我们现在很多的设计体现的是怎样被别人看，就是看起来怎么样，对于人在里面的一些活动似乎注意的还是不够，这可能是两个不同的发展阶段的差距。
我在钻石海岸组织了一个设计大师论坛，每年3月中旬举办，我们集中了十几个国家的建筑师非常随意的聊聊天，明天大家去访问的时候，我也可以把这个资料跟大家分享。我不是学建筑专业的，但是我是建筑设计资源的一个整合者，或者说我自己是一个创意人，在这个方面可以跟大家一起共同的引导出一些好的作品。
林峰：今天甲方乙方就建筑的人性、建筑的责任，这么好市场的发展机会，共同去承担，如何通过现代建筑的新的发展时代要求下，创造更美好的城市，创造更美好的生活，应该说提出了很多非常有价值的观点，谢谢各位嘉宾。
主持人：谢谢场上的各位嘉宾，请各位嘉宾移步到台前合影留念。
现场所有的来宾，我们博鳌圆桌第一环节到此结束，接下来即将进入博鳌圆桌之二，电商时代的房地产商业模式。
接下来让我们掌声有请博鳌圆桌之二的首位演讲嘉宾北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士。杜丽虹女士演讲题目是：“轻资产之美：从现在到未来的模式转变”。
杜丽虹：大家下午好！很高兴今天有这个机会和大家做一个交流，我把这个题目稍微改了一下，叫做“地产企业的金融战略重塑”。
以往中国的地产企业其实无所谓金融战略，因为在高度的金融管制下，企业能够获得资金的渠道非常的有限，在这种情况下，大家只能是有什么金融工具就使什么金融工具。2012年证监会和保监会针对资产管理市场出台了一系列的新政，这些政策的原意是在放宽各类金融机构的投资范围，推动金融创新。但是这些新的政策也给地产企业带来了更广泛的金融选择。面对这些纷繁复杂的金融工具，地产企业自身也需要做一个金融战略的重塑。重塑的第一步就是要区分公司层面的金融战略和项目层面的融资策略。
我们说企业融资是为了投资，投资需求大致可以分为两类，一类是当前项目的运营需求，一类是未来的成长需求。前者主要依赖于现有项目的融资能力，而后者则主要依赖于公司层面，或者我们叫做总部层面的融资能力。具体来说，成长性的投资需求包括三类：一类是某些项目前期的启动资金需求，第二类是具有战略意义的长期投资需求，比如说一些企业，像商业地产、养老地产的战略性的投资，还有就是在周期波动中的一些储备性的资金，由于这类投资通常具有很大的不确定性，投资期也更长，在短期内难以用业绩指标进行考核，所以它更适合采用总部层面的一些融资工具，比如我们看到的像公司层面的股票融资、债券融资、票据融资等等。具体到每个企业，要使用多大比例的一个公司层面的融资，使用多大比例的一个项目层面的抵押性质的融资呢？这个并没有一个统一的标准。首先，处于战略转型期的公司，比如说在从纯粹的住宅开发向商业地产持有转型的这类公司，它的成长性投资需求会更多，也就更需要努力地去开拓一些公司层面的金融工具，还有就是在市场波动比较频繁的时候，这时候企业也需要储备更多的一些资金，用来应对行业的低谷期，或者在低谷期把握一些低价的收购机会，这样也需要更多的总部层面的金融资源的储备。再有就是跨区域的企业，有些会选择集权式的管理模式，有些会选择分权的管理模式，相对而言集权的企业在总部的金融储备会更多一些。
但总之，我们对企业进行金融战略重塑的时候，首先要把你的资金战略区分出是公司层面的，还是项目层面的。公司层面的金融战略，我叫轻重资产的战略选择，说得简单一点，就是企业要决定，你要把哪些资产放在自己的资产负债表上，哪些资产交给专业的投资人去持有，这里说的不是简单的表外化，因为如果这个资产虽然出了你的资产负债表，但还是你的表外负债的话，那不是真正意义的轻资产，我们说真正意义的轻资产，是你把这项资产交给专业的投资人持有，然后你给投资人提供一个资产管理的服务。所以我们把地产企业自身持有大量土地和物业资产，获取资产升值收益的模式称为重资产模式，把地产企业自身不持有大量土地和物业资产，而是为持有资产的投资人提供管理服务，获取这种管理费、中介费和业绩报酬的模式称为轻资产的模式。两种模式下，企业的资产负债表肯定是有很大差异的，它对企业的能力要求也是不同的。在重资产模式下，要求企业能够找到低成本的长期资金。也就是说你要长期持有一个资产，你必须要降低你持有这个资产的资金成本。而对于轻资产的企业，它要求企业在产品线或者产业环节上具有显著的效率优势，这样才能够吸引投资人和你合作。
企业究竟应该在什么样的情况下选择重资产战略？又该在什么情况下选择轻资产战略呢？首先，轻重资产的选择是不同市场环境下的两种选择。在房价快速上升的过程中，这时候资产升值收益超过了企业的资金成本，那么持有资产就是一项理性的选择。但是如果房价的上升速度受到抑制，持有资产本身的回报不足以覆盖持有期的资金成本和物业成本的时候，这时候轻资产可能就是企业的一项更优的选择。但即使在相同的市场环境下，也不是所有的企业都能够实现轻资产的转型。我们说只有那些具有效率优势的企业，才有转型的空间。那么这种效率优势可以是在开发、拿地、物业管理、商业运营等某个环节上的领先优势，也可能是在商业地产、工业地产、养老地产等某个产品线上的领先优势。还有可能是某种资源整合能力的优势。但总之，你要想吸引投资人的合作，就必须要有创造超额回报的能力。
轻资产战略的它的内容有哪些呢，我们说它可以分为三个纬度：业务线的选择，价值链的定位，资本资源的整合平台。
首先业务线的选择，企业要根据自身的资源禀赋和市场环境，来选择最适合自己的一个或者几个产品线，是住宅、商业地产、工业地产还是其它。价值链的定位。企业要根据自身的人力资本的构成和行业的对标分析，来发现自己在价值链的哪一个或者哪几个环节具有超额回报的优势，然后根据你的价值链优势实现一些商业的模式，借助商业模式的创新来放大你的效率优势。在此基础之上，企业要想进一步的放大效率优势，扩大市场份额，就还需要借助资本杠杆，也就是资本资源的整合平台，它包括了像基金的平台，私募债权的平台和证券化的平台，当然每个平台上又有多种的金融工具。这就构成了一个轻资产战略的决策纬度，这三个纬度又构成了轻资产战略的三个价值创造的空间：第一是由业务线的选择和价值链的定位所构成的战略资源的优化空间，也就是企业首先需要把现有资源优化在具有效率优势的产品线或者产业环节上，来巩固和发挥现有的核心竞争能力。第二个就是由价值链的定位和资本资源整合构成的商业创新的空间，也就是根据你的价值链的优势，来匹配最佳的商业模式，组合最佳的资本资源。最后就是由业务线的选择和资本资源整合所构成的金融模式的创新空间，也就是根据产品线的风险收益特征来匹配最佳的金融平台，选择最佳的金融工具。轻资产战略是一个立体的战略组合，它既包括了对现有资源的一个优化配置，又包括构建新平台来放大现有的效率优势。而这个新平台既包含了商业模式创新所形成的业务集中的平台，也包含了金融模式创新所形成的这种资本集中的平台。同时，由于不同企业它的资源禀赋不同，所以最终会形成的轻资产的战略模式可能是每个企业都会有不同的特点。
当然，不是所有的企业都能够实现轻资产的转型，即使选择了轻资产战略的企业，也还会有一部分的重资产。对于这部分重资产，核心的问题就是如何控制一个合理的安全线。由于时间关系，在这个部分就不做详细的讨论。总之，地产企业公司层面的金融战略，最核心的是要做一个轻重资产的选择，也就是说当资产的升值收益大于资金成本，企业的效率优势不明显，但资金成本优势很明显的时候，它就更适合重资产的模式。而当资产升值收益小于资金成本，但企业的效率优势非常明显的时候，它就更适合轻资产的战略。当然在具体的执行过程中，轻资产战略可能需要对自身的效率进行诊断，然后再去匹配商业模式和金融模式的创新。在重资产的部分则需要合理控制负债的水平，这是公司层面的金融战略。
在项目层面，融资工具主要有三类：股权、债权和收益权的工具。不同的融资工具它有不同的进入门槛。比如我们比较熟悉的，像银行的开发贷款，它会要求四证齐全，物业贷款会要求是成熟的物业，还有一些我们可能不太熟悉的，像保险公司的不动产投资计划，它会要求是A以上的投资担保。第二，不同融资工具的期限也是不同的，比如银行贷款或者偏债型的信托和基金，它的期限一般是1—2年，收益权的基金期限略长一点，两三年，但是一般不超过5年，保险资金的融资类不动产投资计划，期限可以达到5到10年，银行的经营性物业贷可能会更长一些，证券性的专业资产管理计划期限一般是0.5年到5年，它的优势就在于发行方可以在一个计划中发行不同期限和不同利率的产品，从而可以更灵活地跟项目的现金流相匹配。第三个是不同融资产品的融资成本是不同的，在现有的债权融资成本中，银行贷款的资金成本一般是最低的，但是它无法满足项目前期的投资需求。
证券公司的专项资产证券化的产品是可交易的，它的流动性更好，融资成本低于同等条件下其它不可交易的金融产品。保险资金的不动产投资计划由于它要求的保障条款比较充分，所以它的收益率要求也会略低于信托等融资工具。但是因为它的期限比较长，可以达到5年以上，而且可以投资于开发、培育等各阶段的资产，所以它也有一定的独占性优势，所以资金成本一般也是要高于银行贷款的。
至于我们常说偏债型的信托或者基金，它的门槛是最低的，所以它的成本也是最高的。不同的融资方式各有优劣势，一般保障门槛越高的产品，收益率越低，在相同的风险水平下，期限结构就决定了融资成本。很多时候风险我们是不可选的，所以对于地产企业来说，融资工具的选择其实最主要的就是一个期限结构的匹配。我们知道，今年6月的时候，银行由于期限错备，导致了一个钱荒事件的爆发，其实我们地产企业的期限错配的问题要比银行严重得多。
举个例子，2012年末的时候，地产上市公司的资金结构是这样的，平均来说有21%来自预售款，22%来自于各项应付款，包括应付的工程款和土地款，10%是短期借款，15%是长期借款，包括信托借款，40%是债券，28%是权益资本，债务资本的平均期限大概是16个月，也就是说如果你投资项目的回收周期在16个月以内，那么你的债务资金来源就能够覆盖整个项目的资金运用周期，从而不会出现再融资的项目风险。但如果项目的平均周期在16个月以上，企业就面临再融资的风险，而这个风险在流动性紧缩的背景下就可能是致命的，数据也显示，在正常情况下，一个项目的开发周期可以控制在18个月以内，但是在调控期，回收期是大幅延长的，这时就面临再融资的情况。
几乎所有关于资金链断裂的故事，你仔细去分析，它的根源都在于资金占用的期限长于资金来源的期限，以至于当你的负债到期的时候，投入的资金还没回来，这时候如果无法再融资的话，就会出现资金链断裂的风险。所以说地产企业其实最可怕的不是房价下跌的风险，也不是资金成本上升的风险，我们其实最怕的是投资项目与融资工具期限不匹配的问题。项目融资的核心是要使它的资金占用期和资金来源期相匹配，这种匹配比管理本身还重要。地产企业都知道要控制负债率，其实期限的管理比负债率的管理还要重要。
我们为什么需要股权资金呢？就是在一般情况下，我们的债务资金的平均期限都要短于我们的项目投资回收期，从而出现一个期限结构的缺口。在这个缺口期，如果恰好赶上了一个市场的波动风险，这时候我们就需要用股权资本来吸收这个缺口期的价格波动风险。所以，如果你的项目的投资周期很短，而你的债务资金的平均期限很长，使你的缺口期很短，比如说就一两个月的话，那么在这一两个月内发生很大的价格波动的可能性就会很小，这时候你需要的股权资本就很少，你可以承受的负债率就会很高。但是反过来，如果你的项目投资周期很长，但是你的债务资金的平均期限很短，使你的缺口期达到一两年甚至更长的时候，那么在这个期间内出现价格波动的风险就会很大，那你就需要更多的股权资本来弥补这个期间由于价格波动而导致的投资损失的风险。所以，其实我们负债管理的核心不是负债率的管理，而是期限结构的匹配。
这张表就是一个项目层面融资策略的选择，这个融资策略其实核心的就是在股权、债券和收益权工具之间进行一个权衡。具体来说，债权工具就包括了保险资金的这种融资类的不动产投资计划，现在基金公司也可以发行的专项资金管理计划，银行的开发贷款、物业贷款，信托公司和地产基金的偏债型的产品。收益型的产品就包括了像信托基金的收益权信托，以及证券公司的专项资金管理计划。不同的产品它们的期限从0.5年到10年不等，不同的产品它们的进入门槛也是不同的，有些要求有担保和评级，有些要求要无抵押，有些可能要求四证。但是核心就是融资工具的选择是使你的资金来源的期限和你的资金运用的期限相匹配。当债务资金不能完全覆盖项目运营周期的时候，就需要用股权资本来弥补这个缺口期的价格风险。
总结一下，金融战略重塑的立体空间。在金融工具日益多元化的背景下，地产企业需要重塑自己的金融战略，它包括公司层面的金融战略核项目层面的融资策略。当市场处于高波动期的时候，或者当企业自身处于战略转型期的时候，或者企业奉行集权化的管理模式的时候，它都更加倚重于公司层面的战略，反之则倾向项目层面的融资策略，而公司侧面的战略核心就是轻重资产的选择，项目融资的策略就是在股权、债权和收益权之间的权衡，最终达到项目运用的周期和资金来源周期之间的一个匹配，这也就是我们说的地产企业的金融战略重塑。
主持人：感谢杜丽虹女士，接下来进入到博鳌圆桌讨论的环节，本环节讨论的是：电商时代的房地产商业模式
首先请主持嘉宾：寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生。接下来有请讨论嘉宾：北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士；深圳市房多多网络科技有限公司董事长段毅先生；苏州市博客多信息技术有限公司总经理陈兴女士。
韩世同：我们今天探讨的是电子商务的话题。前不久王健林跟马云打了一个亿的赌，就是未来10年电商和传统商业是不是可以各占50%，马云认为会超过的，超过50%他就赢，如果是超不过50%就是王健林赢。很多人都感觉电商会赢，我想问一下在座的三位，你们感觉超过和超不过的概率有多高，我想问一下三位嘉宾。
陈兴：当电子商务遇上房地产市场，其实就像当北京遇上西雅图，我相信它一定碰撞出火花。实体和商业的结合一定会碰撞出火花，但是我认为电商会赢。
韩世同：你认为是电商赢还是大家平分秋色？
杜丽虹：我认为无论达不达到50%，其实都是电子商务赢，因为它现在的比例很低，就算它达到40%也已经是赢了只是说在10年内能不能达到50%，它在10年内一定会达到。
段毅：我认为这是一个伪命题，现在不是一个真正意义上的电商，你统计不出来到底多少是在线上，多少是在线下的。
韩世同：美国的电子商务已经发展了不止10年，但是现在电商还是没有把传统商业消灭，甚至是没有达到平分秋色的状况。
今天在座的有两位本身就是房地产的电子商务，一个是好屋中国，一个是房多多，他们也可以结合他们的实际来探讨一下，在房地产的电商怎么样跟房地产的业务组合，来打造一个新型的模式。我们先从第一个层面说，从段董事长这边说，电商来了，传统的商业模式应该采用什么样的应对策略，什么样的模式来改变和适应目前的状况。
段毅：这个问题大家都比较关心，包括这两年微博和微信的崛起，让大家觉得互联网的时代好像很可怕。但是我觉得对于我们传统的行业来说，其实互联网和传统的行业，它根本的改变其实是改变了人的一种体验方式，对于电商来说，我觉得分两个层面来看。第一，我们把互联网可以理解为它只是一个流量的入口，这种流量的入口对我们整个交易环节来说，只是占到了其中的一部分。如果我们要完成任何一件物品的交易，包括我们今天看到，像淘宝和京东，如果没有线下物流的支持，淘宝和京东也不可能发展到今天。刘强东说了一句话，京东是一个物流公司，它只是做了一个网页把它的商品展示一下。在我们的很多消费品领域里面，有三个环节是不可少的，第一个是互联网的入口，第二是线下的物流，第三是实体店的体验。包括上次的打赌这件事以后，我们也看到转变，万达也在成立自己的电商公司。
韩世同：就是把自己也变成电商。
段毅：对，万达把自己的实体店也放在网上展示。阿里系的淘宝和阿里也在寻找一些线下的体验店，我觉得是线上和线下的融合，我觉得未来的商业模式会是这样。
韩世同：传统行业和电商也可以携手合作。杜女士您的看法呢？
杜丽虹：我觉得首先电子商务会带动一类地产行业的发展，就是物流地产，这个是肯定的，从美国来说，现在大型的物流地产公司服务的前10位的客户中，一般都会有电子商务公司，所以电商的发展会带动物流地产的崛起。同时电商的发展会要求传统的商业地产做一个转型，这个转型我想不仅仅是体验店的转型和网上的结合，像我们现在也看到万达的商业，它其实真正卖东西的部分在减少，很多已经不到50%了，它增加了很多餐饮、娱乐、休闲的设施，这些设施是没有办法被网络体验的，网络就是一个购物，但是他没有办法去吃饭。
韩世同：现在还有文化旅游。
杜丽虹：对，文化、休闲这些可能是商业地产无可取代的功能。未来并不是说商业地产这个业态就消失了，而是它的功能发生了更多的转变，可能纯商业的部分会被压缩到更小，但是休闲、娱乐、餐饮的这个部分会变得更大。
韩世同：功能上其实电商它也不能完全替代传统商业，传统商业也在转变，也在朝运营商、经营文化、旅游这些方面发展，我觉得这也是模式的转变，陈小姐您的看法呢？传统的商业跟电商之间，这个商业模式应该怎么来看？
陈兴：因为我们今天的主题是“电商时代的房地产商业模式”，就像我现在拿着手机，不管你见与不见，微信都在那儿了，不管你与不看，它都在那儿。传统商业和电商最主要的是要找到它的结合点，取得更好的合作。做到敬天爱人、知行合一，一定能心想事成。当电商遇到商业地产的时候，万达推出了线上综合体，当我们的旅游地产碰上商业地产之后，我们可以做房地产携程，当我们的房地产遇上电商之后，我们博客多引进美国的独立经纪人，独立经纪人在美国，在香港、台湾都已经推行，在座各位都可以帮我们卖全国和全球的房子，而且是零成本。结合主持人的提问，我觉得是如何在电商和房地产中寻找一个共创、共享和共赢的平台。
韩世同：三位嘉宾都从不同的角度探讨了，传统商业未必会在电商来临的阶段倒下，可以形成共商、共赢的局面。我们今天探讨房地产的电商，今天有两位在这里，一个是房多多，一个是好屋中国，其实我是在这个会场才开始认识这两位构建的品牌。我们大家都知道，从事房地产电商的企业已经有很多了，像新浪乐居、搜房、房掌柜、腾讯大粤网等等都是。这两位初来乍到，他们也给我一个全新的理念，段毅董事长所在的房多多，他们是希望给房地产中介打造一个平台，他们的一些创意也得到了腾讯第二大股东的支持，我觉得能够得到这些电子商务巨头的青睐和支持，他们的前景一定会非常看好。刚刚陈兴小姐在中国和我进行了沟通，她讲的理念更新，她是可以让开发商、中介商、购房者都能够共赢、共享的模式，我觉得非常好，给我们的房地产电子商务带来了一些新的创意、新的模式，下面我们先请这两位介绍一下他们的模式。然后请杜女士点评一下。
先请段董事长来谈一谈房多多的运营模式。
段毅：就像韩总说的一样，我们公司成立的时间确实不是很长，因为我们也是在这个行业，基于我们在美国很多年的观察，我们这个行业其实在中国，尤其是中介经纪这个行业发展的时间也不是很长，跟美国有很大的区别，所以我们在三年前成立了房多多，我们的背景是做房产销售，我们和腾讯的一个副总裁作为创始人成立的，成立两年多的时间也拿到了两轮的风投，一轮是原来腾讯的创始人投了一轮，另一轮就是鼎辉做了投资。其实在美国像我们这种模式的已经有4家上市公司，我们在国内是第一家做这个模式的，我们最主要的还是给全中国所有的经纪公司和经纪人打造一个平台，在这个平台上通过资源的互通和信息流的交换。因为房地产属性跟其它商品的属性完全不一样，因为房地产它是一个不动产，房子是不能动的，只能客户动。所以如果我们做这样一个创新的模式，就是要把线上和线下形成一个闭环，在这个闭环的过程中，它不可或缺的就是需要一个专业的中介公司和经纪人的角色存在。所以我们一开始就致力于给所有的中介公司和经济人打造这样一个平台，也希望在这个过程中我们能够完成信息流、物流和支付流的功能。我们影响这两年多的发展，在全国已经有接近30个城市有我们落地的机构，我们也跟全国的50万经纪人合作，也得到了很多资本的青睐。
韩世同：接下来请陈小姐介绍一下好屋中国。
陈兴：大家好，我是好屋中国的陈兴。今天来到这个大舞台，我想跟各位做两个调查。第一，在场的各位，如果您是开发商，如果让您零成本，不花钱，帮您做到量价提升，保证您的成交量提升30%以上，一分钱不花，中介公司的佣金、派单的费用、广告的费用都是由这家公司来出，如果有意向想合作的朋友，可不可以举个手。第二，如果说您本来自己也有创业梦想，但是你自己不想开中介公司，也不想开代理公司、也不想开分销公司、行销公司，但就是想卖全国的房源，不用花一分钱，在这个平台上推荐房源成功就可以拿佣金的朋友有没有？
好屋就是全民创业营销平台，我们说的是敬天爱人，一定要遵从规律，规律就是从社会中来到社会中去，好屋中国这个全民营销的平台，也是顺势中国创业梦，所有人都可以成为好屋中国的代理人，你只需要登录我们网站，30秒钟注册之后，就可以卖好屋中国，目前在全国26个城市，300多家开发商的房源，并且佣金直接打到你的卡上。刚才主持人问到，电商帮开发商做了什么，在全国前10家开发商，都是我们的客户，这样的一些合作项目，因为我们的售楼处开到了全国各地，包括保险公司、经纪公司、汽车4S店都能成为开发商的售楼处。我们做这个行业13年，我们分析到，所有的项目成交量最大的就是老带新、朋友推荐朋友，我们这个项目就是朋友推荐朋友。我们可以帮开发商营销成本一个月降低150万一个项目，溢价增加897%。在苏州也有一个中海现象，我们帮助中海在49天一个项目卖了13个亿，我们现在正在做中海的凤凰西岸，准备用一个月的时间狂销11个亿。我们有1600名的专业经纪人，加上中海的老客户、上下游的供货商，以及好屋的这些有资源的人士，都在帮中海卖，所有的佣金都由我们进行发放，我们用社会的力量帮助开发商量价提升，帮助客户用最低的成本买到最好的家，又让大家共享了房地产的蛋糕和资源。所以房地产和电商的结合，一定能够找到一个非常完美的结合点。
韩世同：他们两位说的都非常新奇，因为我到现在还没有特别的想明白，到底他们的诀窍在哪里。杜女士您来点评一下。
杜丽虹：其实我没有什么资格来点评，因为我也不是很了解房地产的电商。
韩世同：谈谈感受也可以。
杜丽虹：我觉得电子商务就是将物流、信息流和资金流的三流合一。在地产领域，它确实有一个特点，它物流流不起来，但是在地产领域它有另外一个特点，就是它的资金流比我们一般的电商要大得多，所以它对于资金安全，对于在资金周转期内怎么把这些资金怎么盘活使用，可能这个空间会更大，我觉得这是将来房地产电子商务领域里面可能会更多创新空间的一个地方。
韩世同：现在的电商，我感觉有一种倾向，有点像做平台、做传媒，把自己变成了电子中介，容易跟传统的中介形成一种对抗，但是我看两位，一种是基于给中介搭平台，一种是让全民、让中介都可以从中获利。你们也来探讨一下，电商现在搞得的确挺热火的，但是房地产必须要人对人、面对面，到现场来体验、观察。而且它这个产品又是具有双重属性，既有投资品属性，又有消费品属性，所以它可能还不是一个普通的电商就能够做完的。我也想请三位谈一谈，在这样一个房地产的领域，这个电子商务应该走的是什么样的一个模式？除了你们两位讲的这种模式之外，你们也可以讨论一下现在的这个行业上面的状况，怎么样使得我们这个行业朝着更健康的局面发展，我觉得这恐怕也是我们今天这个论坛想要达到的目标和意义。
陈兴：其实在这个模块里面，我们最主要的一定是要把握好各方的需求，比如说开发商的需求，合作商的需求、购房客户的需求，只要满足到各自的需求就可以了，如果从开发商的层面来看，房地产遇到电商，第一个要快速回笼资金，通过这样一个模式，我们好屋有好屋新房购，就是在没有拿到预售之前，提前进行圈定。第二个，开发商的品牌力非常重要，现在有很多的网络在电商里面分为四块，一块是网媒，就是腾讯、搜房这一类的网媒，其实网络媒体更多带来的是品牌影响力，那就是公信力的传播。第二，报媒现在也在做电商了，比如说成都商报、华西都市报也在做电商，他们更多的是通过它在当地的资源。第三个就是类似于我们和段总公司一样的，我们可能更多的是从房地产专业线出来，因为之前我们也是同事。在这个部分，我们集团因为在全国和国外市场做了13年的代理，有丰富的经验，我们一定要听得懂房地产开发商的语言，还要听懂购房客户的语言。在这个里面还有三个问题，第一，房子是不动产，它具有唯一性，专业和信任是最重要的，第二，我们在好屋平台上，鼓励自由经纪人向专业经纪人引进，我们和地方房协合作，我们好屋基金给他支持，让他去考证，形成专业的经纪人。我们希望所有人在这个平台上能买到合适的房子。第三是这个行业的有效性。在这个部分其实要五力合一才能做到大家共赢、共享：渠道力、品牌力、平台用户、终端用户，还有就是开发商的品牌影响力。只有把这五力做到合一，专业的人做专业的事情，才能实现一个生态健康的良性的生态系统，影响行业的信任机制。
杜丽虹：刚才两位谈的，我认为可能是一种B2C的模式，我觉得可能还有一种很大的空间，就是C2C的模式。我对这个不是很了解，但是我感觉可能房地产领域C2C的要求更大，其实在美国租房的电商是很大的一个平台，因为大家租房的时候，更主要的是一个信息的沟通的不畅通，以及可能需要有押金的问题，需要一个类似于支付宝这样的东西提供的安全的保障。在中国，因为我们租房子都很不方便，其实中国人不喜欢租房子，他喜欢自有房子，是因为租房子的安全性很差，可能你没过一两年就被赶出来了，很多的标准化方面都有很大的差距，将来用电子商务能够比较好的把这个方面的标准化程度提高，无论是你的租金还是押金的安全性，可以有一个中介帮你签一个比较长的合同，那样的话，可能大家租房子的安全感会有很大的提高，这个市场也会有一定的改善。
韩世同：杜小姐为未来20年的房地产电子商务的发展也介绍了一种很好的潜在的市场和发展的空间。段总您怎么看目前的房地产电商市场？
段毅：杜女士刚才讲的很专业。我们刚才没有介绍，其实我们的二手系统已经做好了，我们在全国跟恋家、满堂红都有合作。我们在座的都是有产者，都会有买房、卖房、租房的体验，现在在中国来说，其实这样的体验并不是很好，我们看到在美国因为有电商的平台，经纪人会更加约束自己的行为，做到更加诚信，其实有时候我们互联网上反而会让我们很多的实体店变得更有吸引力一些。彭博财经今年4月份发了一篇文章“互联网为什么灭不掉房产中介”，这个话题在很久以前就在讨论，房产中介在我们所有的衣食住行里面，住这个事情的体验和住这个事情的交易流程是最复杂的，所以在住这个环节里面，他一定需要有类似于专业的中介，像我们看到的北京的恋家、广州的满堂红，我们也需要专业的机构来充当非常重要的角色。因为客户买房子的过程中，他不会像买鞋、买衣服这么随意，在网上看一下就可以下单，它毕竟是一个周期性的过程，在这个过程中他一定要享受专业的服务。我们致力于给所有的中介公司提供一个平台，我们就是希望在这个平台上能够展示给最终的购房者真实的房源、真实的经纪人和真实的服务，这是我们这个平台最终体现给购房者，我们最需要打造的东西，这也是我们在致力于追求的很多的东西。因为只有把经纪人服务好了，我们开发商的新房才能够瞬间带来大量的客户的增量。我们在上海有接近十几万的经纪人，一个项目一个月可以来几千组客户，这都是很正常的。所以我们还是致力于在服务好经纪人的基础上，为房地产中的每一个角色提供一个平台，来满足大家的需求。
韩世同：短短的半个小时，也不可能做很长篇大论的探讨，但是我觉得很可贵的就是这短短的半小时让我们看到电商并不是狼来了，而是看到了更好的一些新型的合作模式和发展的市场的空间。让我们拥抱和欢迎这样一个电商时代的来临，让我们的房地产朝着更加平稳、更加健康的方向发展，谢谢各位。
主持人：感谢四位嘉宾，请四位嘉宾移步到台前留念。
（审校：劳蓉蓉）
24小时热点>>
观点一周评述：8月14日 博鳌房地产论坛整装待发
观点意见：底特律对中国楼市的启示
观点意见：土地卖完才有真正的房产税
观点时评：房地产还能当多久地方债的大救星
观点一周评述：以“新”为关键词的博鳌地产论坛
观点意见：不存在李克强看跌期权
观点意见：财税改革不仅要减税 而且要增税
企业资讯