直播实录：2013博鳌房地产论坛（二）

作者:     时间: 2013-08-14 11:26:28    来源: [ 观点网 ]

8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕，作为论坛官方网站，观点网将全程报道。

　　作为顶级的行业思想盛会，博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。有朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、贾康、秦虹等国内知名专家学者；有刘晓光、任志强、单伟豹等行业知名企业家；也有何剑波、许华芳、王天也等新生代企业领导人；还有甘世雄、蓬钢、苏鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，还有更多在房地产行业及相关产业等领域取得出色成绩的参会嘉宾，超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（一）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（二）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（三）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（四）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（五）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（六）

　　直播实录：2013博鳌房地产论坛（七）

　　专题：2013博鳌房地产论坛-改革时代的地产新力量

　　接下来进入演讲环节。有请演讲嘉宾：首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生，他演讲的题目是：小城镇之梦打造“最完美的城镇生态圈”，有请刘晓光先生。

　　刘晓光：诸位好，我演讲的题目是“小城镇之梦，打造‘最完美的城镇生态圈’”。我主要想从中国的城镇化的软系统角度做一个探讨。

　　我们知道，城镇化已经成为中国目前一个很重要的机遇和下一步发展的重大事件。对于我们地产商来讲，城镇化也是我们未来发展的一个重要的机会。在未来的10年、20年中，可能它都是一个重大的机会，而且我一直在想象着，它很可能会形成一种波澜壮阔的态势。我想主要讲讲小城镇发展，它可能下一步要动员我们的很多力量，特别是要动员我们有产业能力的机构和企业，我们会带着产业、资本、管理、技术去参加这样的小城镇的建设。

　　从软的系统来讲，我想大概有这么几个问题：一是我们下一步的可持续战略定位，二是可再生的产业导入，三是可增长的金融支撑。最后一个就是可平衡的人居生活。

　　我们的经济发展如果说没有重大的事件推动，在现在来看，可能比较难。从国际上来看，美国是用大量的军事工业、IT、新经济来推动。中国的城镇化可能会是未来很长一段时间的一个重要的增长点。这一轮的城镇化可能使我们中国社会从二元结构向一元社会结构的转型，可能推动我们经济社会向更高级的阶段发展，可能会直接推动相关生产力的要素，包括金融、资本、投资、产业、技术等等。另外，我们为什么要推动中国城镇化发展呢？它有很多历史的客观需要，一个是我们的国情，中国的小城镇现在很落后，另外我们的二元结构和贫富差距也是比较大。我一直在想，用一个什么样的方式能够使我们的小的城镇建设得到一个更快速度的发展。小城镇的建设，除了硬件建设之外，很重要的是它的软系统。软的系统到底有什么呢？除了它的基础设施建设，大量的建筑形态这些物质化的东西之外，更重要的是一些新的理念、资本、管理、技术、文化的输出。可能要进行一体化的设计。

　　我一直认为，在中国的城镇化进程中，地产界肯定要参与，我也感到这是一个重大的历史机会。如果说我们放弃了这个历史机会，或者没有参与这种历史机会，我们在竞争中肯定就要落后。

　　我们已经参与了北京的一些小城镇改造，我们也正在进行着昆山的小城镇改造，以及云南的环昆明的小城镇改造。我们发现在改造过程中，难的并不是一级开发，也不是物质形态的建设，难的是产业的导入、管理，难的是从文化的资源、生态的资源平衡，难的是这些软的东西。在这个过程中，我最近在思考一个问题，我们的经济的精英，或者说中国的先富起来的一部分人，我们怎么在参加小城镇的建设中发挥更多的作用。我们看到一组数据，中国大概有6.6万个亿万富翁，还有1100万个千万级的富翁，如果说我们能把这一大部分人中的一部分人动员起来，直接参加新的小城镇建设，把他们的资金、技术、管理融合起来，那将是一个很大的力量。

　　中国这30年来取得了全球瞩目的重要成就，但是我们现在也出现了一些问题，比如生态环境的破坏、城乡差距拉大、贫富差距拉大、信仰缺失、一些共识的争论。在这个过程中，我们也做了一些小城镇的建设，但还是有很多失败的东西。为什么我讲要把软的东西带进来，为什么我讲要动员更多的社会经济的精英，在中国的小城镇中发挥他们的作用？我觉得这是一股重要的软的系统的力量。我们算了一笔账，如果其中20%的人能够投入到小城镇建设中去，每个人大概是200万的现金来投资，那就有4万亿的投资。先富起来的经济精英，他们是改革30年的受益者，同时他们也有这种责任感。从中国的企业进入中国的公益系统和慈善系统，大概有这么几个历史阶段，首先是大家认真的做好企业，提供利税。第二个阶段是做一些慈善的事业，第三个阶段是在前两个阶段的基础上组织一些NEO，用一些经济的办法做一些事业。现在我们可能要进入到一个更高级的阶段，这个阶段就是大家组织起来，除了做一些慈善和公益事业之外，大家拿出资金、管理、技术，把自己的产业、产品融入到下一步新的城镇化建设中来，实现我们的责任。开始可能没有什么利润，将来可能也是一个很大的产业和事业。我们在阿拉善的事件中也探讨过这些问题，我们做过一些社区，帮助转移的农牧民建立生产基地，开拓一些市场，然后做一些浴室、图书馆，把这样一个很小的社会组织能够注入到一些经济的、产业的、市场的东西，这样对它的发展肯定是很有利的。如果我们把理念、资本、管理、技术和文化能够输入进去，我相信就可以解决小城镇下一步建设中的资源平衡、产业平衡、文化的平衡、权力的平衡和生态平衡这些大问题。

　　要建设小城镇，我们需要有一个可持续的战略性规划，一个小城镇发展起来，需要充分的资源的嫁接，包含硬的系统和软的系统。另外，我们也可以借鉴很多国际上小城镇建设的情况，比如美国的一些情况。事实上大城市带动小城镇，中等城市带动小城镇和小城镇群，也都是西方发达国家发展的一条重要的路径。这里头很重要的就是可再生产业的导入，国际上也有很多例子，比如洛杉矶、旧金山有很多这样的小镇。我们现在也在实践这些东西，比如我们最近在做的首创青旅·两岸城，实际上是把旅游、商业、住宅、农民的就业融合在一块儿，打造出这么一个小镇。现在这个小镇它只是一个少数集中产业的结合，我想下一步可能还要探讨更多的产业融合。我们看了一下，一个是我最近在法国看的一个情况，最近还有在英国看的一些情况，我们如果说能把硬件建好了，再把软的系统输入进去，我们这些小镇都会有很强的生命力。

　　当然，还有一些小城镇化的金融支撑问题，包括资金来源、资本的来源怎么解决，是通过私募基金、债券、小城镇化的基金，还是通过资本市场的资金，这些我们都在做一些很深入的研究。我们如果构造起了它的物质形态，再把一些软的东西做得很好，我们这个小城镇实际上可以打造出良性循环的这么一种状态。我们在北京做小城镇，也发现了一些问题，我们去拆迁，去把农民搬上楼容易，在构造产业方面的难度很大。所以我想将来一方面，可能国家对小城镇的建设应该在税收、财政、信贷上能够有一些具体的优惠政策，或者扶持政策。一方面，很多大的机构在中国的小城镇建设中发挥的作用，在做着一些小城镇的开发投资建设。另外一方面，如果说我们中国的一些经济的精英，一些先富起来的人能够在小城镇建设中，把他们的资金、技术、管理输入进去，能够在小城镇建设中发挥他们的作用，我想这将会是一件很大的事情。一方面体现了企业家的责任，另一方面也使用了他们的技术、资金、观念管理方法，使我们在小城镇建设中能够更加良性地发展和循环。

　　我们的小城镇建设肯定不止一个模式，有的是大城市边上的，有的是中小城市旁边的，有的是小城镇群，而且每一个小城镇它所依赖的产业依托也是不一样的。有的可能是纯粹旅游的，有的可能是以文化为主的，有的可能是以一些加工业为主的，还有一些是以当地特色的资源产业为主。这些东西如果说我们都能够有一个清晰的战略定位，又能够有投资的硬件力量，同时附带软件的力量，这样的情况下，我想我们的小城镇建设能够健康发展。我们最怕的是出现巴西的一种情况，出现平民窟，产业完全枯竭的情况，最后进一步贫困化。在这些问题的解决上，我想这就是一个系统，我们需要有硬件系统，我们可能更需要的是软件系统。我想可能我们需要有一些大的机构投资者来投资，需要有些政府来扶持。我们可能在未来更需要中国改革开放30年先富起来的一些人直接介入到小城镇的建设，使中国的小城镇能够在未来的10年、20年中健康地发展。

　　主持人（女）：感谢刘晓光先生。接下来有请今天上午嘉宾演讲环节的最后一位演讲嘉宾，有请华远地产股份有限公司董事长任志强先生，他演讲的题目是“当前房地产的形势与市场”。

　　任志强：刚才樊纲问我们什么是克强经济学，我们找了半天也没找到依据，所以我们现在拼命地从媒体报道上想法找一点依据。

　　我把一季度的政治局会议的新闻稿和二季度政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，看看一季度和二季度之间有什么差别。樊纲问我经济学是怎么回事，我们搞不懂，一季度和二季度只差三个月的时间，为什么差距这么大，所以我们说我们弄不懂什么是这一届政府要干的事情。第一个就是一季度和二季度对当前形势的分析变化。一季度说的是国内消费稳定增长，第二个是投资和进口快速增长，第三个是企业利润恢复性增长，第四个是居民收入较快增长。一季度的经济指标比去年四季度低的时候，感觉到悲观的时候，政治局会议给我们这个结论，说很好，都在增长。到二季度的时候突然发现变了，比如说我们的居民收入增长从百分之九点几一下掉到了百分之六点几。二季度说世界经济存在深度调整、国内外环境十分复杂，要增加忧患意识，充分做好应对各种复杂局面的准备。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这三个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸那个石头摸错了，要重新摸一下。

　　第二个变化，一季度说增速下滑是自主调控的结果，但二季度好像不是这么说了，说的是，我们发展仍处于大有所为的一个重要战略期，要有底线和上线之分。一季度大家没什么担心，第二季度开始有点担心了，这个词也变化了，一季度说是稳增长、控通胀、防风险，二季度一看，不一样了，这大概就是陈淮先生刚才说的，政策就是个短期行为的东西，二季度变成稳增长、调结构、促改革。虽然一共9个字，变了6个，这说明什么问题，得想想。同时，我们也看到了一季度是：就业保持稳定增长。大家都觉得一季度什么都不好，但有一条很好，就是我们的就业人口持续增长，而且增加了，所以就业成为了一个衡量经济指标里头好和坏的必要条件，如果就业不行了，增速就要提高一点，如果就业行，就可以忍耐，继续往下低一点，所以一季度看到的是就业很好。二季度也发生的变化，叫做“保持合理投资增长，激发企业活力，加大对中小微企业的政策扶持”。这我们已经看到了有一些减免税费的政策。“投资合理增长”和前面说的情况不太一样。克强经济学说是不刺激，现在有了一个调整，说是微刺激，也不知道这个微刺激和不刺激有什么差别，或者和四万亿之间有什么差别。另外一个特别的描述，这次说的叫做“积极稳定推进以人为核心的新型城镇化”，朱中一副会长刚才说了半天，“以人为核心的新型城镇化”，后面说的是“促进房地产市场平稳健康发展”。去年说的是“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”。也就是说两次会议发生了很多的变化。这5个变化都和当前的宏观形势有密切关系，也和未来房地产市场发展有密切关系，所以我看了半天，我说我不懂，就是因为我们实在不清楚到9月份，第三季度会议的时候又有一个什么说法。如果每个季度都变一次的话，房地产就完了。因为房地产从买地到投资再到完成，可能要三年、五年，它不能每个季度都这么变，如果每个季度都变一次，你就实在不知道它在想什么。

　　最近一次国务院会议上提出的是“加强市政地下管网建设和改造”，刚才朱会长讲话里特别强调了，有些城市地下设施很差。“加强污水和生活垃圾处理及再生利用，加强地铁、轻轨等大容量公共交通”。最近我们看到国务院有4万亿的投资问题，基础设施才2100亿，但是关于生态建设有1.7万亿，这两个加起来就将近2万亿了，如果再加上其它的，就是新的4万亿又出来了，所以大家有一些争论，就是有没有4万。我们更多的看到的是地方政府缺钱，也看到了中央政府开始给地方钱。最近报道的是李克强总理刚刚从上海考察回来，曾经跟杨市长有一个讲话，说你是要改革，还是要政策，杨市长说要改革。但是这两天说农行给了上海2500亿，这要的不是改革，要的还是政策。所以我们没搞懂，这个4万亿会有吗？至少我们知道有一个新的数字，2013年到2017年，有1000万套的棚改，这是李克强在几次讲话中特别强调的。

　　北京有一个比较大的试点，是在门头沟区，其中大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。在一个月里头，张德江副总理去了一次，李克强总理去了一次，它就是北京的一个试点，大概7平方公里。门头沟是过去北京煤矿的主要产区之一，煤矿都停了，这些人都没事干了，棚户区要进行改造了。中央政府最近提出来，为1000万套棚户区改造要提供2400亿，另外开发行要提供约8000亿，解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，另外地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有12000亿了。

　　地方政府这12000亿拿什么还？还的办法就只有卖新增土地，所以我们没有看到这一届土地价格拼命上涨的过程中，政府提出要限制土地的价。昨天公布的54个城市的土地价格，3000多块钱一平米，和去年同期相比，增长了48%，和上季度相比增长26%。这54个城市价格上涨是非常典型的，今年北京要拍卖几块地，比如说亦庄土地，去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了，去年降下来，变成7000块钱、8000块钱开拍，结果拍到了1.2万，随后拍到了1.6万，今天我们估计，亦庄的地价有可能会超过2万元。一年之内就从一万块钱的流拍到今天可能会超过2万元，翻了100%。

　　政府靠什么还钱？我们专门到总理去访问过的棚户区改造区了解情况，按照原来的计算，7平方公里的地，3.5平方公里用于400多万平方米的回迁，还要拍卖3.5平方公里的土地，算一算还缺几十个亿，除了政府的补贴之外，还要新拿出一部分地拍卖，这样才能解决这个十万多人的棚户区改造问题，这是新增的一部分。我说的这3.5是什么呢？就是7平方公里里倒腾出来的这3.5平方公里，原有的建设用地，也得全部拍卖了。这几个因素加起来就说明，他不可能把这个地价压得再低，再低一点就没法还钱了，所以必须保持适度的收益，才能完成棚户区改造的任务，还要拿出新增的收益中其它的一部分才能解决。大家也看到最近房地产提供的税收，在整个地方财政税收中占的比重非常大，增幅非常大。今年我们至少可以看到的是，房地产市场不管怎么调控，没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么？价格实际上是市场信号，解决供求关系的一个调整因素，但如果把价格人为地控制起来，就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么？拍卖就是合情、合理、合法的去哄抬物价，把物价抬得越高越好，当然也有法院利用拍卖或政府利用拍卖倒腾国有资产或倒腾私有资产的现象。但至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的，而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方财务的账。

　　我不知道大家有没有听说过啤酒指数，最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转，新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程。但啤酒指数告诉我们的是，下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代，农民工回乡的开始增加，这是一个非常危险的信号。我们也更可以看到另外一个指数，在土地价格上涨的背后，是因为在今年总的用地供应量的增加过程中，我们工业用地占的比重非常大，我们和其它城市对比一下可以看到，纽约、香港、伦敦、新加坡等等，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%，平均下来是占26%以上。换句话说，所有的土地，住宅用地的升值过程中，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值，这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务，而现在我们不是。

　　面临的问题是什么？也就是说刚才朱中一会长说的，是不是长效机制。刚才陈淮谈到，在短期我们不缺钱，但长期我们可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么？第一个是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，讲到的是土地制度问题。我不知道他的土地制度是土地财政问题，还是指土地要进行私有化，土地改革要归农民。一旦这个土地制度问题从根本上得到解决的话，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化问题。

      第二个是市场开放，我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但是开放到什么程度，我们也不知道。其中，如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响，另外一个就是大家在讨论中或在媒体上讨论最热闹的房产税问题。还有一个是保障制度，到底保障什么，保障制度已经在调查中出现了大量的问题，有几十个亿的冒领，这对现有的市场会产生一定的影响和反应，是什么我们不知道，所以我们一直在说，我们要看这一届政府最后表态，或者说三中全会给出一个更加明确的意见，朱会长刚才说，三个月以后我们大概能知道长效机制会怎么样，至少我们现在知道，我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。推翻以后，会剩下什么？最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些他们吸收了、选用了，我们不知道，因此我们一直强调说，没有给出一个特别明确的看法。2003年的时候，我曾经参加了当时的18号文件的讨论，讨论完了以后，汪洋副秘书长明确给我们一个信号，会如何如何。但现在讨论完了以后都说，你们讨论的意见很好，回去我们再研究研究，甚至连个倾向性的东西都没有，所以我们永远也不知道他们在想什么，除非他们正式公布了这样一些结果。

　　即使这样一种情况，对今年会怎么样？我们认为今年总体是平稳的，投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以我们的新开工并没有高速的增长，所以投资基本上是平稳的，价格肯定是稳中有升的，尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长，比如说房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这个增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们对不完全能弄清楚我们的中央政府，或者说这一届新政府在房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。

　　主持人（女）：感谢任志强先生，今天上午的演讲环节到这里就结束了，接下来我们要进行每年一度博鳌房地产论坛最热烈的环节——地产精英博鳌论剑。今年论坛，我们安排了三场“地产精英博鳌论剑”，现在进行的是首场精英对话。

　　首先有请主持嘉宾：中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生；每日经济新闻执行总经理冯明先生。

　　以及我们的对话嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生；首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生；宝龙集团总裁许华芳先生；莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生；立丰(西安)集团董事长颜明先生；金融街控股股份有限公司副总经理王志刚先生；卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生。

　　樊纲先生说他刚才已经主持了，他把这个机会让给首创集团的刘晓光先生，有请刘晓光先生和冯明先生主持这一场对话。

　　冯明：今天这个主题是改革时代的地产新力量，我们这场讨论的话题是“改革时代的中国房地产”，刚才很多老师谈了很多，有两位主讲的刘董事长和朱会长都谈了城镇化的问题，城镇化近年来被大家视为房地产业最大的红利，目前看来也是很吸引人的一块蛋糕。樊所长讲了宏观经济的问题，任董事长讲了房地产市场未来的问题。我们怎么理解这个问题呢？我想可能包含了三个层面的意思，第一个，谈了这么多年了，中国的房地产到底是健康还是泡沫，从大家的观点来看，看来是健康的观点多一些，因为大家都觉得日子好过，房地产企业也不缺钱，虽然暴利不在了，但是比起苦苦挣扎的制造业，咱们还是很宽松的。当然也有一些泡沫，比如说前段时间报道的鄂尔多斯的鬼城，各个地方的空城，这个看起来也有泡沫，我想这是这个话题的第一层意思。第二个，既然提到改革时代的房地产，肯定要改，怎么改？虽然刚才大家都说不知道，我们也没搞明白，但是肯定很多人都在强调，包括朱会长、任董事长都在强调，未来改革的长效机制是什么，我想改，怎么来改？希望各位待会儿提些意见。第三个，回到这个话题的本身，改革时代的房地产新的力量在哪里？我们有什么样的因素，哪些因素是能够推动的？除了政策因素以外，房地产哪些模式的创新，哪些制度的变革能够推动我们的房地产，所以我想理解这个话题的三层意思，希望各位嘉宾多多地在这方面谈一下你们的观点。

　　接下来请刘董事长来补充这个话题。

　　刘晓光：如果说我来主持的话，我就先讨论第一个题，大家谈谈各自的认识。下一步我们可能要进入房地产的深度改革期，深度的改革期是什么？会有什么样的改革？第二个我想让大家讨论的是，在房地产进入新的时期以后，作为企业要重视哪些变革的重要因素？自己又怎么来进行改革和变革？

　　首先讨论第一个题目，大家说一说，下一步是不是进入了房地产改革的深度期，还有什么样的特点？

　　张远：这是很宏观的问题，2000年以后的房地产业大发展，在这个行业很少有死掉的企业，而且这个行业救了很多企业，所有的国营企业如果到破产的时候，只要还有块地就能够解决它的安置问题，所以这个行业是救了很多行业，自身的发展过程中也没有很惨烈的竞争。在未来的大环境下，我认为那就不对了，一个行业的正常发展，我觉得从宏观上讲，不管是长效机制还是短期政策，大的经济理论应该是对的。首先房地产行业平均利润率要向社会平均利润率靠近。第二，这个行业里面的竞争的惨烈度和其它行业的竞争一样摆在市场的面前，那就是房地产企业的竞争打败了一些企业，这在前面15年我们是没有看到的，但是在未来是肯定会发生的。我们前15年因为一个产品户型能够成长起来一个品牌企业，但是在后面可能会反过来，它会毁掉一个企业，这就是我觉得房地产企业将面临行业内更激烈、更惨烈的竞争。但是从长期来看，作为企业来讲，我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展，因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控，或者市场化程度越来越弱，或者说国进民退，这解决不了公平和效率问题，只要这两个问题解决不了，我觉得房地产行业发展的前景就很暗淡，只要解决好这两个问题，房地产发展还有机遇。

　　刘晓光：一个是竞争激烈，一个是平均利润率要下降。王总说说。

　　王天也：作为一个开发商，我们是特别渺小，看未来大行业的改革的趋势，我们确实也左右不了，要看政府，但是一种期待，一个是期待长效机制能尽快建立，也就是说我们房地产市场不要今天是一个政策，明天是一个政策，太多的行政和政策干预影响这个市场，而我们是逐渐的向市场经济发展，我们应该看到一些成熟社会、成熟机制的成功经验，尽快地建立一个靠法律法规去规范的长效机制。另外一个就是行政干预要逐渐的减少，特别是我们对新一届政府抱有期望，希望房地产市场能够逐渐地回归健康、正常的市场。和晓光没打招呼，实际上我们二三十年一起在北京市的时候，那时候你在市计委，是领导我们的。我们现在看北京市就很有意思，北京市有两大商品，现在受到严格的限制，一个是限制买房，一个是限制买车。我们政府一再说你们必须承认我们的市场经济，但是以北京市为例，对这两大商品的限制，我不知道是不是市场经济。北京的交通问题很严重，车的问题也很严重，但是似乎从上到下没有人骂汽车生产商。有很多人在抱怨，比如说我们的市政道路为什么没有事先看清楚等等一系列的问题，可是我们的房地产企就不一样，我们作为房地产开发商承受着很大的压力。我们一方面要照顾市场，作为上市企业，我们要照顾我们的股东，要实现股东利益最大化，另外一个是主动的、被动的我们都要注意这个社会责任。社会责任当然要注意，但是对于我们这个板块有没有其它的意味？也就是我们是不是有了一分沉重。所以回答晓光的第一个题，我们还是希望市场还给我们房地产企业一个原本应该有的正常的、健康的市场。

　　刘晓光：一个是健康的市场，一个是需要有长效的机制。

　　王志刚：刚才听了一些专家的发言，我感觉大家对未来的房地产发展理解得都很深刻，虽然说法不太一样。我也简单谈一下我的看法，房地产市场在中国也是刚刚起步阶段，房地产开发市场化也就十几年的事，刚才张总也说了，房地产行业的高增长时代已经过去了。任何的行业发展，有暴利的时代都是不正常的，而目前这个阶段，大家经过了酷暑，也经过了寒冬，我想所有的开发商都开始理性了，都开始面对现实了，我觉得下一步我们的房地产市场应该是走向一个充分竞争的时代，这是房地产市场的一个正常阶段，体现充分竞争、充分市场化。无论政策干预力度多大，市场化的洪流是不可改变的，我想各位都要面对这个现实，蜜月期已经度过了，现在就要过日子了。从另外一个角度，开发商该怎么做。我认为一个充分竞争的时代已经到来了，从另一个角度来说，作为开发商来讲，逐步走向一个品牌化的时代。通过这一轮的竞争以后，每个开发商都历练出来了，每个企业都有自己的特点。所以在这个过程中，房地产市场也逐步地细化，咱们在座的每一位开发商都逐步地归类了，我的企业适合做住宅，我适合做高端的，还是做保障性住房的，我做商业综合体，我做写字楼，我的融资能力强，还是营销能力强，每个开发商逐步找到自己的定位，在市场中形成一系列的品牌开发商，作为消费者也很清楚，我看开发商是看他的产品，还是看他的快速运作能力，在充分竞争的时代，每个开发商都会找到自己合适的位置，这样也是体现出房地产健康状态的一个现象，所以我认为一个是充分竞争，一个是进入品牌时代。从房地产开发商的角度，更多的是进行专业化的生产。以前我们拿了一块地就去开发，我曾经听一些开发商说，我能找到人，我能找到钱，我能有地，我就可以做房地产开发，这个时代已经不再了，一定是专业化、精细化、品牌化的时代到来了。

　　刘晓光：一个是品牌时代，一个是做好自己本企业本身的定位，发挥企业的优势，塑造自己企业特有的竞争力。

　　颜明：我是西安立丰企业的颜明，我是做商业地产的，我想谈谈商业地产，我对未来中国的商业地产市场包括乐观的态度。为什么呢？因为人均收入每年总是在增长的，社会保障体系在不断地完善和加强，从调结构的角度讲，通过消费来拉动经济增长，这也是国家政策鼓励的，所以未来商业市场应该是一个好的市场。现在商业市场存在的问题确实是非常大的，存在两个头疼，一个是开发商头疼，一个是商业运营者头疼。开发商盖起来的房子招不来商，那些负责商业运营的，像王府井、麦德龙这些发展部经理，天天在天上飞，找不到合适开店的地方。造成这个问题的原因，我觉得一个是政府的原因，政府在规划中犯了一个错误。比方说去年我跟任志强先生，我们到一个城市去搞一个论坛，看这个城市的商业规划，一个108万人口的城市，占地1万多平方公里的一个人口密度非常低的地方，规划了500多万平方米的商业，这显然是错误的，而且人均收入只有16000元，把人均收入全部消费在这500万的商业里面，也保证不了它的盈利，这里面有政府的问题。再一个就是开发商的问题，开发商在定位中出现了问题。定位有一个规模的问题，大和小的问题，和业态的问题。往往是百盛看上的位置，他盖的是沃尔玛的房，沃尔玛看上的位置，他盖了百盛的房。应该盖大的他盖了小的，应该盖小的他盖了大的。

　　商业地产现在存在的问题就是布局不合理，过分集中在某些中心区，开了大量的商业，实际上有很多空白点，商业地产都可以进驻，关键是决策非常重要。商业地产的决策靠你这个点的周边3公里甚至5公里半径范围内的人口密度、收入构成，和已有商业形态来决定的，所以商业地产未来的发展形势非常好，但作为商业地产开发商的科学决策，建立一套决策数据和决策程序也是非常重要的。

　　刘晓光：就是不能盲目发展。

　　朱中一：我的一些观点，实际上我上午发言的时候，大的观点都说了，现在根据这个题目，我谈谈我的观点。一个是通过改革，一个是通过借鉴境外和国外的成功经验，把我们长期的制度设计好，我认为相当重要。为什么首先是改革呢？因为我们的房地产要健康发展，首先涉及到一些最基本的要素，土地市场你不改革不行，现在像北京、上海、广州、深圳，之所以它的房价那么快的上涨，一个最核心的问题就是因为它的土地资源稀缺，人口在大量的涌进。这个改革怎么改，需要大家出主意。另外一个，你要让农民工真正的市民化，农民工在家里有宅基地，如果市民化以后，在城里又住一套房子，这就造成了资源的浪费，你要考虑让农民的宅基地和宅基地上的房子变成资产，让他进入城市，这样既解决了宅基地的浪费问题，又解决了土地问题。另外是房地产金融的问题，房地产全部依靠银行贷款解决不了所有的问题，需要有很多直接融资的方式。另外，要借鉴一些国外的成熟经验，我们回顾一下我们的房地产发展历程，我们也是借鉴了经验。比如说土地的出让制度，当时就是从香港过来的，我们的市场化就是按照一般的规律来推进的，我们的抵押贷款可能是借鉴了美国的，但是我们在借鉴过程中，没有及时的调整我们的一些做法，比如说我们的抵押贷款肯定是支持了不少老百姓购房的，但是有一些脑子聪明的人，通过银行的杠杆买了好几套房子，他们从资产上也很丰收，但是从某种意义上，因为有了投资、投机的因素，又把房价太高了，普通老百姓就住房困难了。又比如我们的招拍挂是比较好的制度，它可以防止腐败，可以通过市场来盘活土地资源。但同时你的地价越来越高，你房价怎么办？我想国外它也不完全是这样的，当然我们看的资料比较零碎，不一定很全面。德国规定了土地的住宅价格，它有一个稳定的目标责任制，就像房价有一个稳定的目标责任制一样，刚才在下面的时候，我跟樊纲先生也交流了一下，比如新加坡，它中间很大一块价格是政府限价的，高端的那块是市场的。我们现在讲双轨制，双轨制比过去要进步得多，但是如果低端的是保障的，其它的是市场的，那么像在北京、上海、广州、深圳，包括其它的一些省会城市，在房价涨得那么快的情况下，有很多人消费者买不到保障的，市场的又买不起，他们怎么办？这些人就是30岁左右的人，咱们说世界是我们的，也是你们的，但是归根结底他们这些人，思想上的情绪，我们是不得不考虑的。我是建设部机关的老人，我现在到机关里去，人家老给我提这个问题，提这个问题的人基本上都是处以下的年轻人。我们笼统地讲个双轨制，现在这个制度还要完善。所以我认为一个要通过改革，一个要借鉴国外的成熟经验来逐步完善。至于调控这一块，我还是这个观点，伴随着市场经济，调控是需要的，但是将来要更多的采取经济的、法律的调控方式。经济里头首当其冲的是税收和信贷，但是税收的调控，但是坦率地说，可能比过去的更难，因为税收的调控是在调节利益群体的关系，所以我说我们真正的制度设计，可能三个月左右一个大的东西出来了，但是制度的落地还要若干年的时间，要逐步地落地。

　　刘晓光：刚才朱会长讲了长效机制的问题，包含土地制度的改革、农民工变成市民的问题，另外还讲了一个很重要的信息，就是现在矛盾比较突出的保障房和商品房中间的中产阶级买不起房的问题。所以现在有人在设计，是不是把这一块也要把它限价。这可能将来也是一个模型的方向，这都是下一步改革中可能会出现的问题。

　　许华芳：我是宝龙地产的许华芳，主持人给的第一个题目是改革，从我自己理解，过去10年是房地产的黄金十年，也是调控十年，虽然说我不认可很多调控方式，特别是限购，侵犯了很多人的权利。但是反过来理解，过去10年，我们的房地产行业是健康、稳定地在发展，我的理解就是八个字：充分竞争、优胜劣汰。我刚刚看到一个报道，万科上半年收购了19个房地产企业，我认为房地产是一个好生意，但已经不是谁都能做的好生意。我最近看到很多有关长效机制的报道，我们大家一直想把行业做得更平稳、更健康，但是这个长效机制在我个人理解来讲，短时间是无解的，我认为有很多方面原因，但是有两个很重要的原因就是土地财政的原因，这个问题不改革，这个利益驱动是没办法平衡的。第二个是需求的原因，就是调结构的原因，没有出路。中国现在财富越来越多，但是你的钱没地方去，如果你没有解决市场的钱去哪里的问题，只有房地产好，其它行业不好，也是不现实的。钱没其它地方去，他的钱只能到房地产市场去。这两个问题，我觉得国家短时间内很难解决。

　　刘晓光：所谓变革的时代，我们企业主要围绕着什么来进行改革？比如我们要从资源的依赖型向治理来转变，比如我们可能要调整结构，比如我们要改变我们的一些模式。在中国的城镇化过程中，我们怎么样去抓住这样的机会，还有一点时间，大家从企业角度看，到底未来的变革时期，你的企业应该怎么样进行变革？

　　张远：我觉得企业这个层面很核心，就是要把产品做得越来越好，这是永恒的主题，这个做不好的话，在竞争中就会被淘汰。企业来看这个改革，企业是怕变的，改革对企业来讲是一个变化的东西。所以从企业的层面来看，我还是希望更稳定的政策更好。政策越稳定，我越知道怎么做，他怎么调，我看不到，我就不知道怎么做，所以我们希望政策更稳定一些。

　　刘晓光：政策稳定一些，企业发展也就会稳定。

　　王天也：我觉得企业要跟进市场，跟随市场的变化，适时地调整模式，特别是我们应该要理解，没有一个一成不变的模式，回顾过去10年、20年我们房地产发展的历史，即使是有一些企业非常明确地申明说我有某个非常优秀的模式，但是随着时间的变化还是有变化，所以这是我讲的第一点，就是随着这个市场的变化要适时地调整我们自己的经营模式。另外一个，在商言商，我们既然是在商品市场浪潮中的勇者，我们就要按照这个规律去办事。比如说我们整个论坛这次的主题是讨论新力量，涉及到新产品、新模式、新的参与者等等。但是不管我们房地产从传统的住宅开发到商业地产，到旅游地产、养老地产等等方面，还是境内市场、境外市场，房地产开发商经营的多元化等等，我们都不能否认，我们所做的这些都是由于市场的变化所引发出来的。我特别同意张总刚才讲的，把自己的产品做好，因为你提供的是房子，你要让消费者，让你的买家，让你的承租人能够喜欢你的产品。

　　王志刚：作为企业来说，首先面临这个情况保持一个理性的判断，要说中国政策目前有一个长效的稳定性的政策，谁也不敢判断未来政策稳定到什么时候，所以面临这个不稳定的形势下，作为开发商要保持理性的判断，不要一窝蜂地上，前几年住宅大家一窝蜂地上，后来住宅出现了限购，出现了泡沫，特别在2011年大家经历了限购的痛苦，很多人过不下去了，开始转让、出手，这一段时间大家看商务综合体不错，又一窝蜂的过来。我觉得在任何时候都不要盲目跟风，保持一个理性和清醒的头脑，这是房地产企业第一要做的。第二，面临这个客观的形势，咱们要走一个专业化的发展道路，世界上挣钱的行业很多，作为房地产来说，开发的产品也很多，作为我们企业适合做什么，我们坚定不移地做下去，把我的产品做精、做细，树立独一无二的竞争力，我想你无论面临什么样的发展形势，只要中国经济在增长，我们房地产人一定有立足之地。第三，作为综合运营商，房地产开发不仅仅是盖房子的问题，而在于我们要把前期、后期的综合运营能力提升，我们更要强调服务能力，房地产开发商不是盖完房子就完事了，一定要要客户的服务、客户的关注点放在首位，时刻建立以客户为中心的开发模式，把我们的产品做好，才能使房地产行业更加健康的发展。

　　颜明：我们都讲开发商，实际我们是房地产开发企业，我非常赞同大家讲的，要把产品做好。商人和企业家是两种概念，企业家是创造社会财富，推动人类进步的，我们作为企业家就应该把产品做好，就像国外的一个传唱讲的，我们做世界最好的船，顺便挣点钱。冯仑也讲过顺便挣钱的理念。所以研发最好的产品，做客户所需要的产品是未来最重要的一点。

　　朱中一：我觉得从企业角度有两个问题需要考虑，一个是研究国际、国内两个市场。我为什么现在提出一个国际市场呢？现在包括像亚非拉的一些原来发展比较慢的国家，现在经济发展也比较快，比如非洲，它50几个国家里有20多个国家的收入已经到了中等水平以上了，所以它的中产阶级的比例上升得很快，但是那些地方由于缺少建筑力量、设计力量，它有需求，但是没有供给。上周五，我们跟中非基金、中非联盟三家开了一个走出去的会议，在会上一些走出去的企业介绍了一些经验，觉得现在外面的市场，它的需求量还是不少的。当然我们现在走出去的，大的企业都是进入一些发达国家，包括万通、万科、万达，都是到发达国家的。但是我们一些中型企业，他们觉得非洲这些市场也是非常好的，所以我们可以关注一下那些市场，这样可能对我们有好处。因为那里有潜在的中产阶级已经成长得很快了，这是一个。另外，国内市场咱们也要关注，我非常赞成刚才樊纲讲的话，咱们为什么讲以人为核心的城镇化，咱们就要关心人在想什么，人要需求什么，这个是很重要的。前段时间万科针对一些城市的房价很高，它开发一个小户型的产品，大概是18平米左右的小户型，听说整个市场前景还是不错的。就是房价高的情况下，你只有面积小了，总价就低了，这也是一种办法。另外，上周六我到金地天津公司看了一下，他们说他们在开发第三代住宅，我当时对第三代住宅也不是很清楚，后来他们天津公司的何总给我介绍，他说第一代强调品质，第二代强调环境，现在第三代强调的是人性化的服务，我觉得这也是有道理的。因为现在大家在有了房子以后，怎么样提供更人性化的服务，可能更加好，它里头人性化服务，除了有良好的物业服务，还跟医疗机构挂钩，提供远程诊断，另外还提供其它的生活方面的服务。我想以人为核心的城镇化，落实到我们的小区，就是要提供以人为核心的小区，要考虑人需要什么。一个是市场有这样的需求，另外作为企业，我们要有独立分析市场的能力，千万不要跟风，我们国家大，什么事情一跟风，就有问题了。像2010年一线城市调控，有些企业到二三线城市，这是对的，但是大家都去了，就造成这些城市过剩了，一线城市又反而供不应求了，企业一定要独立判断，不要跟风。

　　许华芳：最近很少有开发商提核心竞争力这个词，我觉得现在企业竞争是处于一种均好性的竞争，不单纯你在哪一个点，你必须要有一个均好性。我最近几年看到行业的发展，企业内部管理的进步是非常惊人的，特别是行业前10大优秀企业的管理进步是非常惊人的。我分享一下我们企业最近做的事，我们最近在做四件事：第一个是产品的创新，我们做商业地产今年做到第10年，我们主要做三件事：商业综合体、区域、社区。我们最近在开发一个新的产品线，是开放式街区，这个出发点是消费者的需求在转变，他更多的需要一种环境、一种体验，你在一个盒子里面做得再好，这个环境你都做不到的，所以我们现在在做产品的创新。第二是客户的数据以及电子商务。我们在商业综合体里面做电子商务的结合，每个消费者通过他的手机都能来到我们的商场，以后来多久，去什么地方，走什么路线，通过和数据结合。第三个是资产管理平台，通过跟国际资产管理公司一起合作。第四个，我们成立商学院，通过人才培养，让企业发展得更好。

　　刘晓光：这里我提两个问题，第一个问题，我们对于长效机制肯定是一种企盼，但是政策调整的机制肯定短期内不能消除，所以大家不要想得那么简单，取消限购、放开，可能是不会有的事，还会不断动态的政策调节的方式，包含刚才说的怎么解决这些中间的人物买不起房的问题，应该会采取一些新的措施。所以我想，建立一种稳定的长效机制很艰难，我们要随时了解和准备着应对更加温和、比较温和，或者不太温和的调节机制。第二个问题，因为讲改革房地产的新力量，我们可能面临着未来的市场，每一个企业都会有自己面对新的环境的做法。但是归纳起来，无非也就是在管理上，在产品上，在模式的创新上，它的竞争力到底如何。

　　我们今天上午的讨论就到这儿。

　　主持人（女）：谢谢场上的各位嘉宾，请各位移步到场中央合影留念，同时我们也邀请今天上午参加演讲和讨论的嘉宾一起来到舞台中央合影留念。

　　各位来宾、朋友们，今天上午的论坛到这里结束，下午论坛将请出多位重要嘉宾为我们奉献精彩演讲。同时，下午还安排有两场“2013博鳌房地产论坛主题论坛”。敬请各位来宾留意组委会发布的论坛提示信息，并准时到场参加会议，谢谢大家。接下来，请VIP嘉宾及理事移步三亚海棠湾喜来登度假酒店山海厅，享用VIP嘉宾及理事午宴；其他来宾移步三亚海棠湾喜来登度假酒店盛宴全日餐厅，论坛组委会为我们准备了丰盛的招待自助午宴。下午论坛开始的时间是14点，请各位准备到会参会。

（审校：劳蓉蓉）

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