直播实录：2013博鳌房地产论坛（六）
作者: 时间: 2013-08-15 15:23:09 来源: [ 观点网 ]
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕，作为论坛官方网站，观点网将全程报道。
作为顶级的行业思想盛会，博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。有朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、贾康、秦虹等国内知名专家学者；有刘晓光、任志强、单伟豹等行业知名企业家；也有何剑波、许华芳、王天也等新生代企业领导人；还有陶冬、刘志敏、甘世雄、蓬钢、苏鑫等新老金融界人士。
除此之外，还有更多在房地产行业及相关产业等领域取得出色成绩的参会嘉宾，超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
主持人：谢谢王天也先生的演讲，今天上午两个环节的主题论坛演讲到此全部结束。接下来将进行的是本届博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。本次“地产精英博鳌论剑”的主题是：改革时代的地产新力量之三：影子银行危机与房地产金融创新。
下面请精英对话的主持嘉宾上台就坐，有请世联地产首席技术官黎振伟先生。以及我们的对话嘉宾：住建部政策研究中心主任秦虹女士；著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生；五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生；莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生；卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生。
接下来的时间交给场上嘉宾。
黎振伟：我们的时间到12点，这场论坛主持不容易，因为我们台上都是顶级的专家，还有优秀的企业家，我争取主持好这次对话。
两天的论坛，我自己从头到尾听了，我感觉到一点，今年的博鳌论坛跟以往不一样，没有以往这么激烈，也没有这么针锋相对，特别是昨天晚上的对话，这么多大腕对话，都找不出一些好的话题。我想可能是今年的房地产市场跟以往不一样，我们的政府换届了，新的环境大家还没有看得很透彻，政府还没有很明确的政策出台，所以大家都不知道怎么下手，不知道怎么开口，还是做自己的事情。
今天上午我们几位嘉宾的对话，我又有这么一个感想，我觉得中国的房地产还是不容易，有三难：第一，政策不确定，预测难。第二，市场不完善，健康难。第三，管理不规范，企业做起来也难。当然这个难归难，我们的房地产也在这个难的过程中发展了这么多，我们才有今天的辉煌。接下来我们的市场发展要走入正轨，我想我们的难才是真正的难。
接下来我想改变一下问问题的方式，大家谈预测都觉得很难谈，我们改变一下，我们对未来的市场，从市场、税收，从企业的对策与应变来多谈一些更实际的东西。首先我想请问一下秦虹主任，秦虹主任每次对话都会提出她的一些很有责任感的提醒。我们下半年马上要召开三中全会，三中全会以后，我们很多东西都会明确。您能不能跟开发商说一下，如果这个政策完善的话，房地产的管理将是一个什么样的状况？我们下一步的政策管理将会给企业创造一个什么样的环境？这个环境从政府的角度，它将怎么管理这个市场？原有的领导的方式都是调控，接下来可能不会采取调控的方式，它可能在管理上更加规范，更多的用市场的行为来做。那么这种管理方式跟原有的管理方式有什么不同？对企业来说，它要做什么准备呢？
秦虹：因为下一步的政策没有，我们只能猜测，如果是说有什么不同，我想第一个不同恐怕应该是更加尊重市场规律，运用市场经济手段这方面，可能应该特色更明显一点。比如说最近资本市场上上市企业再融资大家很期待，这个问题本来就是一个市场的手段来为企业提供资金支持的一个重要的方面，这才是市场化，没有说要用行政手段来支持谁、限制谁，而是靠市场，你是不是符合条件，市场是不是认可你，你能不能拿到资金，我觉得这就是市场化的一个表现。我觉得如果有不同，我们很期待的就是能够在尊重市场，运用市场的经济手段方面能有所不同。另外我觉得，我们就是在期待它市场经济手段能够更充分的运用，我想短时间内，过去已经实施的一些调控政策恐怕也很难推出，不是说有此非彼，它可能还是有一个过程。我不知道是不是回答您想了解的问题。
黎振伟：昨天晚上有一个广州的记者问我，因为有一个房地产商提出来，今后取消所谓的房地产开发资格，不要用过去那种很行政化的方式，这可能也是一种改变。
秦虹：现在的房地产资质的取消，我觉得恐怕还有难度，现在我们看，从土地拿地，它已经资质弱化了，资金强化了，但是实际上在政府对房地产企业管理手段并不充分的情况下，这个资质恐怕还是不能取消。比如说，它可能跟房地产没有太大关系，但是它是一个管理手段，比如说开发商拖欠施工企业、农民工的工资，影响了社会的稳定，它怎么管你？现在就有一个好办法，我管你的资质，你如果拖欠农民工工资，我就降你的资质，这样来进行管理，这种方式我觉得一时还难以取消。很多时候我们感觉政府的决策，可能我们单一的市场角度来讲，你可能要有这样的改变，那样的改变，可能政府考虑的时候更广泛，不是单一的房地产市场的问题，可能还有其它的决策。
黎振伟：所以我觉得市场化也是一个过程，但这个过程我想可能也是要逐步推进的。贾康所长，从您每次的发言，而且从您的对话里面都能感受到，您对中国的房地产税是积极推动的，而且你也认为这是很健康的做法，另外你刚才也特别提到了信息化的问题，这一点上我非常认同。现在大家普遍关心一个问题，房地产税老是实施不了，如果真的实施起来，将会对市场产生什么样的变化呢？会不会很多人不买房了，很多官员也退出市场了，很多灰色收入不敢进去了，这个市场就变得跟原来不一样了。所以，贾所长，您可以给大家描绘一下，如果真正实行房地产税以后，这个市场将会怎么样？而我们怎么样去面对房产税实行下的新市场？
贾康：我尽量简短地勾画一下。我们做研究，提改革思路、建议，一定要有假设条件下的情景的模拟。假设按照我理解的，主要调节高端房地产，它在中国有一定的推进以后，它对房地产的影响大概怎么分析，在这方面我们提出一个基本的认识框架。总体来说还是要考虑这样一个经济手段，而且这个经济手段是依托法制背景的，因为税都是依法，要有规范性、可预期性，来实施这个经济手段调节，它影响的什么呢？关键还是影响房地产市场上面的供需关系。
首先看看它对需求方有些什么影响？需求方大概分三类，一类我买房是自住，这种极端的情况下我很有钱，你什么负担我都不在乎，比如说顶级的富豪，我就是想在杭州西湖边上买一座别墅，那还有没有？没有我就等着，已经有的房主谁愿意出手，我就会竞价，这种价再高，配的税再重，他志在必得，那么我们不分析这种极端情况。分析更多的人，更多的人他对这个税负是有反应的。税以后如果成为预期中间的一个经济参数，以后每年他都要处理的事情，那么很多的购房者自住这样一个目标之下，他购房的行为，他会更多的考虑在满足其它的条件，比如地段，比如有的人买的就是学区房，考虑下一代的教育。楼层、朝向，自己认同的风格等等之外，他放松的是什么条件？他放松的是关于户型的要求，我原来想的无所谓，我买到手，我可以用一个大户型来感觉生活质量的提高。
但是在经济约束的情况下，如果是考虑到这个是税收要覆盖的购买的住房，我转而考虑购买一个中小户型，其它的要素我都尽量的满足，但是中小户型对他来说，是一个新的在影响之下的选择。如果说有一批人更多的考虑中小户型，对于中国实际的正面效应是什么？是土地的集约利用程度提高了，符合我们新型城镇化里边的总体要求。当然，这样的一个情况会加剧其它一些因素上面的竞争，但总体来说更多的在需求方，自住者需要的中小户型是使我们整个房地产市场表现上的那个单套房的房价在指标上看起来是更沉稳的，而不是上扬的，这是所谓房价上面应该估计到的影响，这个影响不会非常大，但你也不能说它毫无影响。
第二，买房子以后，我就是想给自己增加一个投资的品种，而且我是想长期持有，我给自己买一个商业性的社会保险，有道理，因为你看准了在中国城镇化还要走几十年，城镇化高速发展期，几十年内中心区的不动产，包括住房，它一定是一个上扬曲线，它没有任何力量可以改变，那么我现在有钱，我给自己买第二套、第三套，给自己买一些商业保险，我认为这种做法是合理的。过去这个房拿到手里以后，没有成本，而且我还可以看到周边不断的价格上扬。但是在房产税出台之后，你这个房要交税的话，很多人考虑要把它租出去。租出去增加的是供给，使我们新房市场上没有一分钱投入，它涌流出一部分供给，它对租房市场是使它的供需得到改善，它的价位不是上扬，而是下调。这就回应有的人的说法，说你这个税全都会转嫁到租房人的头上，实际上不会全部转嫁，我们知道有大量的空置房，我们希望用经济手段把它挤出来，这是一种资源的优化配置方式。
最后一种，我就是要炒作，就想合适的时候出手，有人说他只要出手成功，他的钱完全冲抵到你的手上，其实是不会的，他炒的时候他会收敛一点，我原来炒100套，现在可能炒30套、50套，炒10套8套的，可能现在炒3套、2套，市场疯炒的情况有所改善，价位会趋于稳定。这些信息传递给开发商的是什么？我分析这个市场，它更有一些什么结构性的调整，比如更多的中小户型，更小的肆无忌惮的炒房团的力量，开发商一定要分析市场、做出预测，他从地开始，到他做出的产品，他一定会做出符合市场需求的产品。开发商一定要分析市场、顺应市场，所以需求方由于这个税收杠杆可能引起的影响变化，一定会调节、制约供给方。合成的最后的房地产业的发展结果一定是更健康、更少泡沫，更符合我们现在所说的可持续发展的结果。但是，这个税并不能决定一切，只是假定，种种条件下它所能起的作用，其它的假定条件不配合的情况下，这个结果也是达不到的。
黎振伟：我觉得贾所长给大家描绘了一个环境，可能豪宅要适当减少一点，拿高地价的要小心，我们的刚需会更多，供求会平衡，当然，对投资者要理性。如果按这个理解，如果我们房地产税能够顺利落地，应该说对当前的市场是一个很好的市场化的推进。当然还要看大家是否配合。
贾康：这就可以使经济手段更多的起作用，别再采取那些副作用极大的限购、限价那些行政手段。
黎振伟：接下来就是我们几位企业家面对的问题了，当政府如果真的是用这种市场的手段来管理市场的话，我们又将怎么做？请何总先谈谈。我们讲新力量，现在环境变了，我们怎么做新力量呢？我们五矿怎么应对这种新的环境？金融改革、税收改革下来，我们怎么去做？何总去年特别介绍了哈斯塔特，它的前途应该说还是非常大的，你们做这种项目怎么做到它的长远，能够符合未来的健康市场？
何剑波：这次我们讨论的一个大的主题，叫做地产的新力量，新力量的背景还是说我们在新一届政府执政过后，应该说大家对这个房地产市场有一些新的期待，大家也看到了一些新的变化，这个变化在我看来主要是两个方面，一个是我们整个的经济政策，它是走新型城镇化的道路，这就是跟过去一个粗放式的城市化的发展有很大的不同，它的内涵是不一样的，它是把人的幸福、人的发展放在第一位，这个我觉得是一个很大的变化，这个变化会对我们房地产企业下一步的发展带来很大的影响。这两天有很多嘉宾也都从不同的角度讲了很多，讲了大家的一些理解。
第二个变化就是国家走向一个市场化的改革，这既是一种趋势，也是大家的期望。在这样的大的背景下，房地产的行业可能会迎来更多的一些市场化的外部的环境。作为企业来说，我觉得我们现在其实是要更多的转变一个思路，就是说在这个大的背景下，我们怎么去做。刚才我们谈到了一些金融方面的话题，我也想说一下，我觉得房地产企业是一个资金密集型企业，也是一个类金融的行业，和资金是密切相关的，在我们这样一个新的环境下，我觉得作为企业来说，我们应对这个市场，其实是要更多地从多个渠道、多种形式安排我们的资金来源，筹集资金、降低成本，保障我们的业务发展。包括我们的直接融资、间接融资，还有我们的银行、股份等等。而且作为企业来说，现在一个很重要的趋势，很多企业都已经走出国门了，我们有些房地产企业已经开始走出去开发、投资了，但是更多的是我们把资本的通道放在境外，尤其是在香港，所以从这一点来说，这是我们很多企业应对即将到来的新的市场化竞争的一个渠道，也是一个手段，很多企业已经走到前头了，刚才我们几位嘉宾也都介绍了，在中国的资本市场还不完善的情况下，在中国的金融体系、政府管制还很严的情况下，作为一个房地产企业，尤其是大型的房地产企业，我们确实需要更好的一个海外通道，我们能够更好的低成本的筹集资金，我们能够在市场中更好地获取资源，来发展壮大自己。
黎振伟：本来我还是希望何总讲讲案例，不过接下来我们还可以探讨，你这个投入很大的项目，怎么让它可持续。
下面问到卓越的张总，我们世联跟卓越也有合作，你们的综合体做得也非常好。现在一线城市的地产越来越好，但是同时价格也越来越高，这不是一般企业能做的了，你们最近拍下前海这个地，大家很关注，你们如何化解资金风险和市场风险呢？你们拿了这个地，网上有很多评论，这是不是你们新的发展方式和动力呢？
张远：我先违反点纪律，我想对房地产税先谈一下我的看法。今天上午贾主任讲了对房地产税的一个通盘的考虑，但是我觉得好像有几个问题。我们描述的是，可能这个房产税可能带有地方对民主的改革这样一种效能，我觉得它是没有那么容易实施的。我有几个观点：第一，在西方经济学里面有一个结论，如果信息是充分完备的，竞争是不存在的，在政治体制里面，如果信息是完备的，权力寻租就不存在了。这个对于房地产来讲，如果所有的信息都是透明的，我觉得至少会有阻力，就是说如果我们通过这个来推动民主制度的建设，推动政治上的一些改革，我觉得通过房产税这个东西来推的话，或者说住宅联网的话，我觉得阻力会更大，单方面它是推动不了的。
第二个是具体的操作上的问题，其实要收房产税的人都是有三四套、四五套房子的人，我们瞄准是这一块。这一块的人我觉得至少有两类你在操作上是比较难收的，一个就是我在两个城市，那个城市算首套？地方政府两个城市都要收你的，两个都会当仁不让。可能我在深圳有一套，在北京也有一套，北京要收我的，深圳也要收我的，这个道理在哪里？你的基础是只收一套，这是操作上会有问题的。另外，在一个城市里有几套住房的，非商品化的，更多的是公务员系统，他在不同的单位转换的过程中，每一个单位都会有他的房子，他有几套房子，他会说是政府给他的，那么你怎么收他的税？我觉得这些细节在操作层面可能会有点难度。
下面我简单解释一下卓越在前海拿的这个地，我们一直不叫地王。我觉得有三个符合，第一，符合卓越开盘的节奏，因为我从2004年开始在深圳CBD做写字楼，2004—2006年，我的卓越大厦、卓越时代广场销售了，2009年我卖的是卓越世纪中心的3号楼，去年卖的是世纪中心的一号楼，包括上海的世纪中心，今年卖的是卓越城和深圳的卓越中心，明年我们和金地合作的深圳中心要大量面世，后年我卖什么？没货了，卓越需要拿项目了，所以就瞄准了前海。第二符合我的战略，我的战略是商住并举，前海是国家战略要实施的地方，深圳市政府也投入了很多资源进去，我作为在深圳做写字楼的企业，我干吗不去拿？那我就应该去拿。第三个符合，我觉得这个就说得大了一点，它还是符合深圳市政府的期望，卓越的楼的品质是有保障的，前海这个定位也是高端的，卓越做楼应该说也是对得起这个地段的。所以我觉得这三个符合，我们拿地只不过是和竞争者比起来，我们的个头小了一点，好像显得突出一点。但是如果认识了这三个符合，我要不拿别人才问我，卓越怎么不去拿那个地？我要不拿那个地，可能在深圳受到的质疑还会更多一点。
至于资金、开发的问题，我对各个新闻媒体也讲了很多，7天之内我已经付了一半的钱，还有一半的钱要在一年之内付，这个我按规定来。做什么业态，政府的招投标里面已经说得很清楚了，我要三个月之内动工，争取明年年底面世，我后来主要销售的写字楼就是前海的项目。在这个节奏上，我觉得是可以解释清楚的。
贾康：我非常简要地回应一下，有四个要点：第一，我承认这个改革是不容易的，现在中国进入了任何改革都不容易的阶段，涉及到推进民主化、法制化的改革更不容易，但是恰恰在经济事务上，在改进管理上的改革，它相比你正面去设计政治体制改革，还是相对容易一些，所以我们要抓住类似美国进步时代的启示这样一个路径，通过建立现代税制，通过建立跟现代税制配套的公共财政体系，以及公众意愿表达机制，以及舆论多重监督，约束机制，来使中国的现代化往前推进，所以这个事情不容易，并不能否定这个事情不能做。
第二，信息的不对称是到处都存在的，但是在地方政府层面却可以最大限度地减少不动产税收方面的不对称，前提是要透明，需要保密的信息要保密。我作为纳税人，我掌握的信息和你网络信息里面掌握的信息要的对过来，我如果不符的话有仲裁程序，仲裁过程中替他个人保密，但不妨碍这个信息由不对称变成对称。第三，在操作方面的协调，您说的假设情景，我觉得可以这样处理，比如说按我的方案来说，第一套房不征，我在北京有一套房，在青岛有三套房，由我个人确定这四套房里面哪个是我的第一套房，剩下三套房照章纳税。
剩下一点，公务员有几套房，我不认为他是违法乱纪，各种历史原因都有，财政部房改的时候就有这种情况，老同志手上有多套房，不是他搞什么鬼，但是以后公务员必须服从长远的制度建立，他的第一套房照样是可以不用交税，如果是其它的房，他觉得需要卖出去避税，正好增加了市场供给，他如果不卖出去，他可以租出去，都可以处理。
张远：农民工在深圳交了社保，最后我要回到自己本来的省份，这个比房地产收税的事情简单多了，为什么办不成？如果说能把转社保这个事情办好，我觉得先把这个办好了，再来办这个，我更相信。
贾康：这个先后顺序是要考虑的，我的想法是如果不矛盾的话，这两个要一起来做。基本养老全社会统筹这个问题，现在只有一个部门反对，这个问题要统筹之后，以后就是个人保障号码了，以后还是个人纳税号码了，以后这个全部都会打通了。
黎振伟：下面问到歌斐的甘总，他之前是做企业融资的，感受房地产企业还是比较暴利的，甘总从企业融资到产业融资，到地产融资，他也有些感受，我们这个产业应该怎么做，怎么找到好的企业，甘总可以跟大家谈谈，你作为一个从产业融资到为地产来做融资的时候，您是怎么来做的？您可以讲讲从实业的角度，我们房地产怎么样做得更好，您才看中他这个企业，您去投资它。
甘世雄：我们首先从基金投资的角度大体的讲，房地产行业相比较而言，尤其我们给PE在投其它行业相比，我们的PE母基金做了3年，大概60来亿，地产基金一年半居然有180亿，这当中很重要的有两点，因为PE好多的退出，尤其以前的PE是要经过IPO，地产基金相比较PE基金的话，在退出的确定性了盈利的确定性上是有优势的，我们的客户是聪明的钱，是能够做出选择的。整个房地产行业，尽管在座各位的感觉，可能包括政府的调控，有方方面面的问题，方方面面的困难，但是不管怎么说，在中国出福布斯富豪最多的，增长最快的、利润最高的，还是在这个行业。因此，我觉得房地产企业要有感恩的心态、知足的心态。
当然，我们从投资的角度，我们有四句话：第一，慎选交易对手。我们对开发商，对合作伙伴还是有我们的一些筛选标准。第二，精选投资项目。你在什么区域做什么业态，我们也要做一些专业的判断，就是对基础资产有我们的看法。第三，创新交易结构。这一点我们当然跟海外比还有一些局限，但是随着中国的金融的改革开放，我们是有越来越多的方法和手段，是可以进行一些创新的。第四，加强沟通服务。跟我们的合作伙伴，包括与开发商形成一种共赢，我们除了原来的合作伙伴，还在寻找新的合作伙伴，毕竟从几千家企业里选出一些好企业，还是比较容易的，我们自上而下和自下而上的进行筛选，我们力争找到好的投资标底。
黎振伟：我刚才跟甘总讲，我们现在融资需要的是商业地产和旅游地产，但这种行业特别需要专业，特别是旅游地产比商业地产更难，因为旅游地产需要更多的经营和管理，下来以后我们可以进一步的探讨。
莱蒙的王总在香港工作了16年，我也跟香港的企业合作了好多年，讲到在香港上市，大家都有一些感慨，香港是比较市场化的，香港的法治也是很严格的，我跟香港的公司合作，一般你送礼他是不敢要的，他们是比较自觉和规范的。王总也可以跟在座的讲一讲，如果我们真的要在香港上市，我们的企业除了专业，还有其它方面，怎么样建立一个完善的、自身的管理体系和制度，你才能去香港上市，才能赢得香港的资本。因为香港是市场化的，它看你的选择也是很严格的，它没有一些台下的东西，这个您能不能给大家更多的一些建议？
王天也：实际上香港看似是一个很宽松的营商环境，一个市场环境，但是它更多的是靠法规和制度去约束企业的，当我们内房企业在香港上市，假设你是符合规定的，你不仅仅把这个市场作为融资的考量，一定还要考虑到其它的方面，其中一个很重要的因素就是公司管制。就是说你从一个私营企业，老板百分之百的拥有，变成了公众企业，至少25%是由公众股东持有，这时候你做的任何事情一定要防止任何的利益冲突，也就是说你不仅仅是代表你个人的利益，你是代表整个公众的利益，在香港上市的企业，一个是你要严格的受公司法的限制，从公司的确立到公司的行为都受公司法的约束，另外就是上市规则，这两个大的系统执行好的话，公司就不会有任何问题。另外就是我们工作过程中有很多需要注意的，比如说你的法律问题要实时的进行了解，还有就是会对公司的管理层经常进行培训，你要知道你的行为是对还是不对。
黎振伟：我认同，因为我经历了三家上市公司。我发现老板们上市的目的，首先不是融资，是想让公司更规范，让公司更加完善和跟国际接轨。
因为时间关系，我们留点时间给台下的嘉宾提问，可惜贾康主任走了，如果他不走，估计还有很多人会问他。看看我们下面谁有问题。
提问：非常感谢有这个机会提问，刚才主持人说我们的论坛缺乏热点和焦点，我也觉得论坛到现在为止，好像有一个问题一直避而不谈，我想把这个问题提出来，我的问题分做三个层面，第一个问题，昨天我们谈的李克强经济学，这半年实施下来，对国有企业不利，对全国几万家小型房地产公司也不利，只有大型的，特别是全国性的品牌开发商很有利，不知道几位赞不赞同这个观点？
第二个问题，随着新的变革和李克强经济学的实施，就是去杠杆化的事实，下一步房地产市场集中度将会更高，而且将会加速，不管在一二线城市，还是在二三线城市，我们现在说的TOP10、TOP100，在有些城市，它的市场份额可能已经超过了50%，这种情况下，你们这些大企业融资成本很低，土地成本很低，经营成本很低，建安成本很低，销售的影响力巨大，那么我们广大的中小企业怎么活？第三，请你们预测一下市场集中度还会怎么发展？全国据说有四五万家开发企业，大量的中小企业如何生存，如何突围？
黎振伟：这个问题还是蛮大的，我们请秦主任回答一下。
秦虹：这个现象不是今天才有的，所以不要把房地产企业的集中度和李克强经济学联系在一起，我们近几年来都是这个趋势，房地产企业是一个分化的趋势，房地产市场分化的格局体现在两个方面，第一个方面是城市在分化，第二个方面是企业在分化。企业为什么分化？当然和我们过去坚持的土地和金融制度有关系，房地产做开发，一个是地，一个是钱，缺了这两个，任何一个项目你都不能开发，但是我们的土地是招拍挂，招拍挂说白了就是价高者得，不管有没有保障房的配建，即使现在配建保障房，也是体现在你的实力上，所以它的本质就是价高者得，什么样的企业才能出高价？当然是大企业，有实力的企业，所以中小企业连地都拿不到，你还搞什么开发。
第二，我们过去很少直接融资，大量的间接融资，通过银行贷款，而我们的银行通过名单式管理，他要实行风险控制，谁能列到那个名单里？当然是大企业，他们的风险小、实力强，他们可以最低成本，最先拿到银行贷款的支持。在这样一个土地和金融制度的情况下，一定决定了房地产企业集中度逐年提高，不是今年这样，我们这几年已经是这样了，这样的制度决定了大者横大、强者横强，这是必然的格局。你说下一步怎么办？我觉得在现有的局面没有改变的情况下，中小企业要合作，要抱团，要改变你的策略，过去你靠本地的关系，你还能拿点地，你现在拿不到地，你怎么办？去投资，去和大企业合作，和有能力拿地的企业合作，这都是你的选择。下一步如果我们制度改革了，你有更多的机会了，那当然好。如果我们下一步的制度，更加有利于中小企业的发展，比如说在银行贷款方面，或者在金融支持方面，在开放市场方面给了中小企业更多的机会，你有实力了，你当然是可以参与竞争的，能不能参与这个竞争，取决于你的实力。
黎振伟：这也是我刚才想跟秦主任谈的一点。如果中国的房地产还是这么几万家来做的话，确实有问题，就等于中国早年的汽车，以前只做几百台的企业也做汽车，它注定是会被淘汰的。在座的很多企业不是各个都是万科，也不是各个都是恒大，他们也在面临竞争，我想我们在座的企业家也回答一下这个问题。
何剑波：刚才这位听众提的问题，我觉得这确实是一个非常突出的现象，但实际上我们从产业的角度来说，从经济发展的规律来说，一个市场它只要是自由竞争的市场，它肯定是强者横强、弱者愈弱，而且一个企业一旦在规模、品牌、资金实力等方面占据优势之后，其它企业就会很快被打下去。我觉得在很多行业里边都有先例，包括我们的家电行业、汽车行业，其它的类似的行业都很多。为什么地产行业，我们在过去的十几年里呈现出百花齐放，全民都干地产的局面呢？我觉得这跟我们的制度和地产行业的特点有关系。一个是因为地产行业进入的门槛很低，它不像一些制造业，它需要比较高的技术，它也不像一些垄断性行业，它需要政府的批准，地产行业你只要有钱、有地你就可以盖房子去卖，所以使很多企业参与进来。
第二个原因，因为房地产是一个不动产，它不像商品，它可以运输，可以流通，可以到不同的地方卖，我在一个地方建立了总部之后，可能我能占领全部的市场。房地产必须是一个城市一个城市的攻城略地，而每一个城市，从一线城市到二三四线城市，差别是很大的，这就让我们的很多企业尤其是中小企业有生存的空间。再加上我们过去的土地制度不完全是招拍挂，有很多其它的特殊的情况，所以很多土地资源没有开放出来，所以中小企业有一些生存的空间。今后一个阶段，我认为还是有两点值得注意，一个是在整个的房地产市场上来说，还是一个两极分化，集中度不断增加，甚至是加速增加的状况。
但另一方面，我认为在三四线城市，其实中小企业还是有比较大的一个发展空间，也不是说完全没有空间的，三四线城市，首先在一个城市里边它的规模比较小，一个大企业进去的话，它可能是水土不服，成本很高，但是我们在一个比较低端的市场，我们可能做出来的东西反倒是有人去买，我的价格、成本也能匹配，这就好象我们现在手机，我这个苹果手机是全世界的高端人群用的，四五千块钱一台，但是我们这几年也出了很多国产的手机，它是切合了低端的、低收入的、低消费人群的需要，所以它也有生存的空间，而且还不断地发展壮大。所以从这个角度来说，我认为我们这个房地产市场也是多样化的，各种企业只要找对了路子，应该也有发展空间。
黎振伟：空间是有的，问题还要做专业。张总简单回答一下。
张远：西方经济学就能回答这个问题，任何一个行业的平均利润率要向社会平均利润率靠近，行业的集中度要提高，这不用李克强经济学，西方经济学都能解释。我觉得你更多的不要去强调大和小的问题，我觉得更多的要讲公平的问题，你哪些方面遇到的是不公平的待遇，和大小没有关系。这次好像我们个头小拿了个地，这么多舆论，投标的时候是公平的，我觉得这就是合理的。另外一个，马克思经济学讲得很清楚，社会的发展，分工越来越细，小企业可以去和大企业合作，你做其中的一部分。所以说西方经济学也能回答你的问题，马克思经济学也能回答你的问题。
黎振伟：谢谢各位嘉宾，我们这场对话到此结束。
主持人：谢谢黎振伟先生，也谢谢各位对话嘉宾的精彩发言，请各位嘉宾合影留念。
亲爱的各位来宾、朋友们，随着这场精英对话的结束，我们今天上午论坛的议程到此也全部结束。下午的论坛，将举行共三个环节，2013博鳌房地产论坛圆桌讨论，在博鳌圆桌中，将有众多嘉宾奉献精彩演讲和圆桌讨论。
今天中午，所有论坛嘉宾请在三亚海棠湾喜来登度假酒店盛宴全日餐厅入座，主办方为我们准备了论坛招待午宴。下午大会将在14点准时开始，请各位来宾按照主办方信息提示出席，谢谢大家。
（审校：劳蓉蓉）
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