直播实录：2013博鳌房地产论坛（三）
作者: 时间: 2013-08-14 14:12:42 来源: [ 观点网 ]
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕，作为论坛官方网站，观点网将全程报道。
作为顶级的行业思想盛会，博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。有朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、贾康、秦虹等国内知名专家学者；有刘晓光、任志强、单伟豹等行业知名企业家；也有何剑波、许华芳、王天也等新生代企业领导人；还有甘世雄、蓬钢、苏鑫等新老金融界人士。
除此之外，还有更多在房地产行业及相关产业等领域取得出色成绩的参会嘉宾，超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好，欢迎大家回到2013博鳌房地产论坛现场。今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，他们分别是：
五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生
威海市双岛湾开发建设管理办公室副主任姜善锋先生
金地(集团)股份有限公司董事长凌克先生
瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生
远大天空城市投资有限公司总经理唐瑛女士
感谢以上嘉宾。
我们今天下午的议题是“产业市场篇未来的地产：商业时代、住宅与行业”。接下来，马上进入论坛的演讲环节。
首先，有请今天下午第一位演讲嘉宾：五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生。何剑波先生的演讲题目是：新城镇化时代下房地产的发展选择。有请何剑波先生。
何剑波：各位来宾、朋友们，大家下午好！本次博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”，讲到新力量或者创新，那就不得不谈到新力量这个时代，今天我想在这里和大家分享一下我们对这个时代和行业的一些看法。
现在我们讲房地产的改革时代，可能都离不开一个关键词，叫做新型城市化。新一届政府执政以来，新型城市化在多个场合被屡次提及，在十八大报告中，对城市化和农业现代化相互协调的表述，到中央经济工作会议提出的“积极稳妥的推进城市化，着力提高城镇化质量，走集约、智能、绿色、低碳的新型城市化道路，一直到近期，中央政治局会议提出的，推进以人为核心的新型城市化，促进房地产平稳健康发展的内容，都越来越清晰地表明，以人为核心的新型城市化的时代，其实就是我们房地产行业所处的新时代。
中国发展到今天，城镇化的提出不是拍脑袋拍出来的，而是很多专家经过大量的研究，包括借鉴了其它国家的发展规律，包括城镇化的规律，经济发展和城镇化的相互作用等等而得出的结论，现在强调人的城镇化，首先也离不开物的城镇化，离不开城市建设发展，因为没有一个物理的空间，人也不可能城镇化，只不过我们现在物的城镇化是走在前头了，走得比较快，但是人还没有城镇化，所以现在提新型城镇化，实际上是反过来补这个课。如果说过去十几年城镇化率从20%到30%一直到50%的过程，开创了中国房地产发展的一个高速发展时代的话，那么以人为核心的基础上，城镇化率要从50%发展到80%到90%的过程，将开创中国房地产发展的另外一个新的阶段。美国城镇化率达到90%，韩国已经达到了80%，如果做一个比较，美国大中城市的吃穿住行用，以及基础设施、交通条件等等，和中国的大中型城市其实是没有太大差别的。但是为什么美国是发达国家，而中国是发展中国家呢？差别就在于在这个大中城市之外还有40%没有实现城镇化。
现阶段关于新型城镇化的研究内容，大多是从政府和学者的角度出发的，这些内容大家都接触比较多，今天我在这里主要是想从房地产开发行业的角度去谈一些具体的内容。无论过去十几年的城镇化，还是现在的新型城镇化，大概可以总结出6个基本的要素：土地、房屋、产业、人、户籍、权利。过去十几年的城镇化关注点主要在土地、房屋和产业上，是以物为核心，表现出来的是物的城镇化的特点。而新型城镇化的关注点在于人，是强调以人为核心的城镇化，要实现人、户籍、全国和土地、房屋、产业的和谐发展。
如果我们从研究新型城镇化的6个基本要素来看，其实新型城镇化有两个核心内容，就是市民化和房地产化，这里我想表达的房地产化是广义的房地产化。首先讲讲市民化，市民化其实就是人的城镇化的表达，即城镇化下人、户籍、权利的统一，而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式，及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。过去十几年，城镇化极大地推动了房地产的发展，高楼大厦盖起来了，新城、新的产业园建起来了，在城里居住的人也多了，但是在这个过程中却忽略了人的多方面需求，光有房子不行，得给他户口，给他相应的福利保障，政治权利、就业权利、受教育的权利等等。现在这样的情况在北京就非常普遍，许多人在北京生活了很多年，但是没有户口，不能买房，不能买车，孩子不能上学，医保也解决不了，这个矛盾非常突出。所以表面上看，北京好像已经实现了全面的城镇化，但实际上如果以人的城镇化的角度来衡量的话，还差得很远。大城市是这样，中小城市也是这样，因此，新型城镇化与过去相比，最重要的体现就是市民化和房地产化这两个方面。
在市民化的过程中，人、户籍、权利的统一是政府需要重点关注和解决的。国务院发展研究中心的数据显示，我国农民工总量超过了2.5亿人，20%的农民工子女无法入读全日制学校，参加保险的比例还没有超过30%，大部分地区没有将农民工打入住房保障对象，以非户籍地生活6个月以上统计，2011年我国流动人口总数达到了2.3亿，其中78.8%在东部地区，其中80在大中型城市，44%在省会城市、计划单列城市。2012年中国社科院发布的城市蓝皮书指出，当前城市人口中，农业转移人口的总量是2.4亿人，占城市人口的1/3左右，2012年全市按户籍人口计算的城镇化率仅有35%，如果按照公布的2011年城镇中农业人口市民化程度平均为40%计算，中国真实的、完全的城市化率只有42%，比国家统计局公布的常住人口城镇化率的52%要低10个百分点，所以目前来看，市民化的道路还是任重道远的。对于房地产行业的关注点来说，就更应该放在房地产化上面。新型城镇化不是房地产化，但是房地产化是其发展的基础和重要的表现形式。
在新型城市化的大背景下，房地产不再是狭义的房地产，而是广义的，它包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。也包括了工业、产业等与生产相关的部分，不仅包括了大中小城市的部分，而且也包括了小城镇和新型农村社区的部分。讲到新型城镇化下面房地产的机会，我们首先来看几个数字，从经济增量的角度来看，从1990年到2010年，我国按1990年不变价计算，GDP增长了39万亿，其中89%来自第三产业，2000年到2010年，按照2000年不变价格计算的新增GDP是21.5亿元。其中94%是来自二三产业，从1990年到2010年一起计算，总共增加的GDP物是30.4万亿元，其中91.6%来自二三产业，未来新型城镇化过程中，国民经济越来越依靠二三产业的推动，结果就将把二三产业用地需求和对房屋的需求大幅度拉升上来。未来我国农业人口转移规模巨大，城市蓝皮书预测到2030年大概有3.9亿农业人口要市民化，其中存量有1.9亿，增量达到2亿，目前城市的房地产限购政策主要是基于城市户籍要素的，在这个庞大的市民化过程中，对房地产行业来说，这就是一个赋予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。从这两个角度来看，未来房地产行业的发展，依然是前景光明，道路广阔。
新型城镇化房地产行业的发展方向，我们依然从城镇化的基本形式来入手进行判断，城镇化过程有两个典型的形式，一个是城镇数目的增多，二是各城市内人口规模不断扩大，从过去十几年城镇化的结果看，我们看到的更多的是后者，从2000年到2010年，北京总人口增长了41%，上海增长了37.5%，天津增长了29%，同期全国城镇人口平均只增长了5.8%，这也就是过去城镇化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉，城市的新区、卫星城、中型城市和小型城市的连接区域，城市和城市之间的过渡区域则是城镇数目增加的最好机会。未来在新型城镇化的模式下，土地和房屋的结合，不仅在大中小城市，而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。这两个方向都是未来房地产行业发展的广阔平台。城镇数目的增多和城市人口规模的扩大，都应该由市场的手，而不应该仅仅由政府强制性的拉动，政府大量的基础设施的投入，造成财政的负担压力加大，被逼无奈要高价卖地去消除赤字，在企业买地成本增高过后，什么赚钱就卖什么，最后导致房子卖完了，但是区域也没有发展起来。所以未来着重的是政府的权责明确之后，区域的发展机会。从发展模式来看，有三种模式是可以看得到的，一种是城市的复合发展模式，第二是小城镇的发展模式，第三是新型的农村社区的发展模式。
城市复合发展模式，一般是处于城镇化率比较高的区域，以典型的城市群来讲，城市群中核心大城市和分散在大城市周边的中型城市在过去十几年的城市化过程中，物的城市化已经发展到一定的高度，以人为核心的城市化已经进行了有益的探索，在未来新型城镇化的时代，这类区域会更多表现为复合型的发展机会，即居住功能和社交功能的结合，居住功能与休闲区的结合等等。这样的机会对企业资金能力、运营能力和资源整合能力都有不小的挑战，但是在利润实现和品牌影响力两个方面的回报都是很丰厚的。
第二种模式是小镇发展模式，上午已经有一些嘉宾特别的专题讲到了小镇发展模式，这是未来提高城市化水平的中间层，在城市群的发展和形成过程中，核心大城市和中型城市的连接区域，中型城市和小型城市的连接区域，以及城市和城市之间的过渡区域是今后新城镇发展的一个广阔舞台，在未来新型城镇化的过程中，我们预测这种极具特色的，集合了休闲、旅游、康体、养生，乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会，这种新型小镇既承载了城市的功能，也承载了旅游、休闲、度假的功能，同时还承袭了城市的功能，同时还承载了区域产业发展的功能，在区域发展和人口导入方面都有创造性的示范作用。
五矿在最近几年也是在广东省投资运作了哈斯塔特小镇，也是在我们对小镇多年研究的基础上总结和实践出来的，目前也取得了初步的成功，对于初步发展和人口导入都有一个不小的带动。第三个是新型农村社区的发展模式，这一般会出现在城市化率比较低的区域，这种模式目前在国内还处于探索阶段，一些企业的探索性的尝试，大部分还是在物的城镇化阶段，与人的结合还比较薄弱，未来在新型城镇化阶段，新型的农村社区发展模式是最集中体现市民化和房地产化结合成果的模式，目前在发展模式方面还有比较大的一个发展空间，包括我们现在很多企业在参与一些新农村建设，农村社区的建设等等，他们在这方面应该都做了很多探索，我们也在做相关的研究，主要是集合现代农业、生态工业、休闲、旅游、养老、人居等等，把一二三产业相结合，在未来将会形成以人为核心的新型城镇化的重要实践途径。
在推进新型城镇化过程中，房地产行业的健康发展不仅是非常重要的，而且是具有示范作用的。在我们国家各行各业里面，房地产行业是市场化程度最高的行业之一，房地产行业竞争比较激烈，对其它行业的发展来讲，甚至对政府经济政策的制定，都能提供一些参考和示范的作用，可以为社会的经济政策提供一个样本，新型城镇化的两个内容是市民化和房地产行业化，在这种情况下，房地产行业也需要变革，需要寻找创新方向，要用新的发展思路和发展模式去面对新的发展机遇和挑战。政府有新时期的执政思路，作为企业来讲，我们也要有新时期的发展思路。房地产市场越来越规范，房地产的发展越来越去行政化，在变革的背景下，新力量将会创造新的高度。
谢谢大家。
主持人：谢谢何剑波先生，接下来请出一位著名学者为我们演讲，有请著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是：城镇化红利可持续增长如何再造地产繁荣。
陈淮：谢谢大家，有几分惶恐，因为一般我讲的时候，巴所长要在，今天他还没有到，通常我讲完了他要对我几分批评，给我很多的启发，今天他不在，我恐怕就讲不大好。
20分钟的时间，我讲三个问题，我今天的题目是“城镇化红利，可持续增长如何再造地产繁荣”。
很多媒体朋友喜欢问，中国的新城镇化如何避免过去10年的房地产化，这个包含一个虚假的确认的前提。好像我们过去这些年的房地产的发展就是一个房地产化。我想讲的第一个问题是，中国的城镇化从来没有过房地产化。80年代，一个中国老人在南海边画了一个圈，平地生起了深圳这样一座新城，我们有了珠三角这样一个国民经济增长的带头地区，有了对外开放的一个窗口，有了向市场经济转变的实验区，90年代初期浦东开发，差不多是同样再造了一个新上海，带动了长江下游15个城市的发展，我们就有了第二个国民经济增长带头地区。把这样一些重大的发展说成是房地产化，我以为是没有道理的。这是第一条。
第二，我们在过去10年、20年中，不管是开发区、工业园区还是新城区，这些新区建设，使我们城市的人口承载能力大为提高，我们1980年有1.9亿城镇人口，2012年城市里实际装载了7.2亿人，实际上在城镇中远远超过8.5亿人，因为还有流动人口没有统计在内。这流动人口不是他今天在，明天不在了，是张三走了，李四来，这个规模是不会减小的，我们城市这么多人装进去，并且有饭吃，有工作，有地方住，这怎么能叫房地产化？中国的城市化带动了我们扩大内需，带动了我们经济改革，所有这些新城区，新园区的建设，是我们新体制的最重要的试验田。
第三，在过去10年、20年、30年中，真正中国走出了贫困，实现了温饱，靠什么？到80年代中后期的时候，10亿人里还有2.4亿人吃不饱饭，到今天我们13.6亿人基本解决了温饱问题，其中主要是农民进城经商、务工取得的工资性收入的贡献，并不是农民直补的贡献，主要是工资的贡献，谁给他们提供了工资和工资性收入？城市和城市建设。尽管这个城市建设过程中，还存在着巨大的不足，在制度上，在基础设施的完善上，我们还能举出更多的不足，但是不论它怎么不足，也不可以把它概括为所谓的房地产化，这种认识是过于片面和不符合历史与客观实际的。我们能够开了举世瞩目的奥运会、世博会，能够有一大批和全世界在一个水平线竞争的产业，比如中国的家电产业当之无愧的世界第一，不论是黑家电、白家电、大家电、小家电，我们世界第一。比如我们的钢铁业，中国的钢产量占全世界钢产量的67%，比如我们的汽车业在2009年一举从1300多万辆暴增到1800多万辆，从那以后稳居世界第一，这些规模的扩张，没有城市化、城市基础设施完善，是不可想象的。希望我们大家把眼界看开阔一点，特别是我们掌握了媒体舆论喉舌的朋友们，再不要说这种无知、过于狭窄的话。
中国房地产城镇化的红利，我们已经尝到了，并且还在不断的扩张和示范中，这是第一。
第二，我们怎么能够实现房地产健康平稳发展的问题？我从一些公共媒体上、舆论平台上看到，又开放房地产企业再融资是不是就泡沫了？房地产企业拿地是不是就是我们的城镇化又走偏了？房地产企业不拿地、不融资，它干什么？开海鲜馆不进货、不买鱼虾，他怎么做生意？这个问题问得是没有逻辑和道理的。古今中外，凡是盖房子，一般规律就是要借钱的，山区老农民给儿子娶媳妇盖房子，也要把十里八乡亲戚朋友借遍，这叫动用农村社会金融资源。消耗土地、资金，这是正常的再循环过程。
我们首先说，怎么样房地产业就平稳健康发展了？第一是让他们更快、更多、更好地盖房子，而不是把开发商都逮起来，不让盖房子，不盖、少盖、盖坏房子。还有比盖更多房子更重要的城镇化的事吗？不管是房价问题，还是蜗居问题，还是刚需问题，还是农民的市民化问题，在城镇化的问题上，首先要有房地产业在规模、技术、竞争力上不断改善和提高，而不是萎缩。
第二，房地产业健康平稳发展，是把房子盖在合适的地方，我们过去十年盖了非常多的房子，我们住房建设的规模和速度可以说全世界无人能比，我们仅仅北京和上海一个城市，一年的开盘总量可以抵得上欧盟主要城市加在一起的开盘总量，但是最重要的是，我们的房子过度集中在北、上、广、深了。
刚才我们前一个发言者说北京的房价涨了多少，或者房子增长了多少，而全国只增长了5%，我们过去一些年，城市结构的不合理，是今后一个重点需要调整的方向，如果我们不能解决大中小城市协调发展、二三线城市的加速扩张，而不是限制，那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价问题，你用限购、限贷、限价，你把什么都限制了，你也不可能解决这些地方的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制的盖房子，并且容纳几亿人的需求的。健康平稳发展的第二个，在调整供求关系上，把供和求更多的重心放在二三线城市，放在中小城镇，实现城市结构的合理调整。
第三，房地产业健康平稳发展还需要改革，我们现在最大的问题是在房地产业发展过程中两个最基础、最重要的要素，一个叫土地，一个叫资金，它们还远远没实现市场经济。政府还是唯一的土地供应者，政府既是供给者，又是房地产市场的调控者，又是土地利益的受益者，这样一种格局，不可能有什么平稳健康发展，土地制度的改革以及充分市场化，包括资金，今天上午我们讨论的问题中我曾经讲到一点，我们现在有市场化的利率吗？也就是资金的价格有通过自发的、充分竞争实现的市场价格吗？我们有多元化的市场化融资渠道吗？我们有供开发商选择的风险配置方式不同的直接融资品种吗？改革不仅仅是向市场经济的改革，还包括要不断地削减，而不是强化政府的权力。在过去十年的调控中，我们最大的缺陷之一，就几乎所有的调控措施，不管它是国五、国十、国二十，都是在不断地强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用。市场那只看不见的手越来越看不见，政府那只闲不住的手，越来越闲不住。改革是我们健康、平稳发展的最关键、最重要的落脚点第一。
第四，我们如何实现有限的供给？我们绝不可能在未来3年、5年、10年、20年这样一个短期、长期的过程中，让所有的需求想在什么时间实现就什么时间实现，恐怕供不应求将是长期存在的，哪一部分住房需求应该最先解决？住房紧张的群体，等着结婚的群体，以及进城务工、经商群体，他们应该是我们的供给中首先应该得到满足的群体。这是我讲的第二个问题，什么叫房地产业健康平稳发展，别老把短期的调控和长效机制联系起来，长效机制是一项制度建设，是我们的房地产企业怎么更强大，而不是弱小，劳动力的需求更快更好的满足，而不是通过政府的分配来得到满足。
最后说一个短期的经济运行问题。2013年中国经济首位的目标是维护国民经济的稳定运行，是保住国民经济增速的下限，防止通胀突破上限。在这样一个过程中，我们从一季度、二季度的观察，我们遇到了一些比我们预想的要困难得多的问题，比如说出口，尽管7月份出口有所回升，但6月份的时候我们的出口是负增长3%以上，尽管昨天的说句说财政7月份的同比是增长的，但是上半年财政增长只有3%，这是一个很困难的格局。经济增速直接决定着就业，决定着财政收支平衡，决定着煤炭、钢铁、石油化工等行业的经营状况，决定着银行资金状况控制在一定的规模。即便我们7月份出口数据有所改观，但是我们注意到上半年人民币升值为5.6%，这样一个升值带来的结果不能使出口成为经济增长的动力。
而投资方面，这两天发改委的领导说，我们不可能再有一个新的四万亿，即便有也是有效率的。扩大消费需求固然是我们解决这个矛盾的根本之策，但是扩大消费、扩大内需不可能在短期内有跳跃式的增长。在2013年，在投资增长中，最稳定、贡献最大的首先就是房地产业。因此，2013年稳住房地产业的投资规模和增速对于国民经济来说是一个至关重要的事，而不是相反。
至于通货膨胀，请大家注意，通货膨胀指的是居民消费价格，而不是资产价格，我们说的房价、股价都是资产价格，表达通货膨胀的CPI说的是消费品和居民消费价格，两个价格别一概而论。当然，我们2013年究竟会不会有恶性通胀出现，现在在各个领域人们也有不同的说法，人们说现在更多的应该担心通货紧缩，因为我们几乎没有一个制造业领域，或者实业领域是供不应求的，更多的是供大于求，而且据2012年和2013年上半年的物价数据，连温和正常通胀的3%下限都没达到，不值得把通货膨胀问题提出来。我以为还是小心为好，因为从2008年以来，中国通货膨胀的推动因素都不主要是中国自己的供求不平衡，而是外部因素为主。比如国际大宗商品价格上涨，再比如说美国的量化宽松货币政策给我们出的，人民币要么升值，要么忍受输入性通胀这样的两难问题，这个问题有点专业，我不在这里展开说。简单说，不论是维护国民经济的增长速度，还是防止通货膨胀，房地产业在2013年首先是扮演一个正面，而不是相反的角色，这是一个已成定局之事。
关于城镇化和释放城镇化红利与房地产业再造高潮这样一个话题，我有以上想法，供大家参考。我注意到巴曙松博士已经在位了，我准备接受他的教导。
主持人：既然陈先生刚刚已经介绍了，我们就掌声有请下一位演讲嘉宾，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生进行演讲，他今天演讲的题目是“从城镇化的新阶段看房地产的产业链重构”。
巴曙松：谢谢主持人，非常高兴参加观点的年度论坛，和陈淮教授的讨论留给晚上的讨论会，白天这20分钟我想就我们参与研究城镇化所做的思考跟大家讨论、交流一些看法。大家非常期待城镇化，一个关注下半年的三中全会的决议，另外就是城镇化的具体推进方式，大的思路和策略，因为这个程度的不同，和我们这个房地产行业的发展状况、业态直接相关。
如果就城镇化谈城镇化，显得比较单薄，如果我们就这些发达国家走过的城镇化道路，实际上城镇化和整个经济发展的不同阶段，和不同的经济发展的时期，以及不同时期它的主导产业它的那个时期的劳动力的主要的分布是直接相关的，也就是说可能在早期的工业城市的时候，往往是一些机械制造业，而且是在自由竞争的发展阶段。而发展到比较成熟的时期，到了郊区化的时候，高速公路和城市群的时候，这个时候发展的产业往往是一些汽车发展、服务业发展的时期。所以我们讨论城镇化，你很难脱离特定的发展阶段，脱离特定的基础发展水平，必须要结合实体经济来讨论。就好象我们通常看到的很多文献，都讨论城市群。我看主管部门也在谈，未来推进城镇化的主线是人的城镇化，而城镇化的载体是城市群，但城市群的范围多大？实际上在基础设施发展的不同水平的时候，它的范围是不一样的。现在通常所说的城市群的概念，比如100公里，大概就是开车一个多小时的范围，如果把它延伸到高铁时代、动车时代，可能变成300公里的范围，所以我想这个图表的意思，就是供大家做一个对照，不能仅仅只是就城镇化谈城镇化，它必须要有产业的支持，而且受特定的经济发展阶段的影响和制约。
在城镇化大的线索里面，我想有几个方面值得大家关注，我们撇开具体的方案，从国际经验来看，城镇化首先是人的城镇化，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置。这个发展阶段不一样，劳动力的配置不一样，他对房地产的需求就会不一样。所以我们在发展到不同阶段的时候，要根据不同的发展阶段，我们来把握不同的劳动力人口的需求是什么。我们从这个图表上看，劳动力的分布，随着经济发展的推进，它的历程实际上是劳动力在农业不断的流出，占比在减少，制造业初期有一个上升，到达一个工业化的峰值之后，逐步的回落，而非贸易服务业和贸易服务业则是一个平衡的上升态势。所以在不同的发展阶段，其实房地产的需求不一样，所以我们大家所需要开发的主要的产品就不一样。一个主要是服务业主导的经济体，和一个主要是制造业主导的经济体，它的房地产需求差异是非常大的。
中国经济有一个很重要的特点，就是区域差异非常大，可能在一线城市它是服务业占比已经比较大，但是在中西部这些地区，可能还是一个制造业占主导的经济格局。所以在不同的地区，实际房地产它的需求格局，我们的房地产行业的主要价值链会有很大的差异，所以背后一个重要的推动力之一，就是劳动力在不同行业之间的配置。我们以美国的情况来看，劳动力的占比在农业、制造业和服务业这三个产业中间的劳动力的占比和GDP的占比，它提供了一个很重要的参照，它实际上现在是一个非常重要的服务业占主导的这样一个格局，服务业劳动力吸收占79%，贡献的GDP占77%，所以我们会看到它的商业地产、综合商业地产的服务、房地产的价值链的多元化，是适应这样一个格局的。
而从总体的趋势来看，美国劳动力在三大产业中的配置，美国的重要经验之一就是，资本和融资的大量投入，农业的效率的提高，它释放了大量的农民劳动力，这个成为工业化、城镇化推进的一个非常重要的基础。我们可能，中国改革开放以来，包括下一步城镇化推进，我们也要把这个需求落脚到劳动力上，就好象说我们过去30年改革开放表现为工业化的成功的推进，城镇化的成功的推进，但是从不同城市的表现来看，从吸收农业人口的能力来看，其实主要集聚在少数城市，比如说前100个城市，它吸收的从农业转移出来的劳动力，可能能占到百分之七八十或者更高的水平，接下来这种分化的水平会更明显，所以我们在选择不同的城市，选择不同的城市主打的产品，背后可能要考虑最关键的因素就是劳动力的配置。比如深圳，从去年开始劳动力，特别是中低端的制造业，随着它向中西部的迁移，它在净减少，所以这个对整个城市的房地产需求格局会出现非常重大的一个影响。
我们看到中国未来的发展趋势，一个是人口会继续从第一个支柱——农业，流向第二产业和第三产业。在不同的城市的分布来看，目前一二三线城市的产业占比差异也非常大。所以换个角度来说，可能在二三线城市还有一个工业化、城市化推进的任务，而在一线城市主要就是围绕服务业的提升，以及相关的产业结构升级、转型。
我们考察城镇化除了说人口之外，第二个值得关注的要素就是时间。马克思在《资本论》里有一句话说“一切的技术进步革新最终表现为对时间的节省”，时间的节省和收入的提高，城镇化的发展会带来很多服务和休闲的需求。我们看到这样一个统计，1850年到1956年，全球的劳动力平均的工作时间在持续的减少，尤其是发达国家，它减少的幅度也是非常快的，所以相对应的就带来了大量的服务和休闲的需求。城市规模的扩大，城市产业的升级，再加上休闲时间的增加，是发达国家的服务业发展的一个重要的推动力，所以我们看到，我们自去年以来，很多文化产业发展非常好，今年以来创业板上股票涨得比较多的，好多就是文化产业，它的股票涨幅很高，其实背后也跟产业的变动和休闲的需求增加有直接的关系。
第三个值得关注的线索就是空间线索，不同的产业选择在什么地方，它背后一个是产业的集聚，产业集聚在一起，有助于信息的交流，创新技术的扩散，降低产业运行的成本。但是过度的集聚又会推高生活的成本、土地的成本，所以就是在这两种力量的平衡推动下，我们看到不同的产业在城市的不同的地方，在不同的区域进行迁移。所以这个迁移背后也是我们这个行业所需要关注的很重要的一个线索。比如说我们看到，美国80%的高科技制造业，它集中在100个最大的城市。而它的高技术水平的制造业，比如我们看它的分布，有100个最大的都市区和中小都市区和非都市区，它背后我们看到这些不同的产业在不同的地区分布，所以这也是一个中心和外围城市之间产业在这几个因素影响、推动下重新布局，重新的再调整，背后其实就是我们带来的工业地产、物流、住宅和商业地产的需求在不同地方的重新分布。我们看到比如说一些低端的、中低端的技术产业，它向郊区的迁移，以及一些服务业和高科技产业逐步的向城市中心的迁移。这个过程的一个变化，我觉得也是我们要考虑城镇化对我们这个行业影响的第三个线索。
围绕这一点，我们再来看在城镇化发展的一个新的阶段，房地产行业怎么找到新的行业成长的曲线。无论怎么判断我们房地产行业，现在有一个大的判断，我觉得分歧不大，第一个就是整个房地产行业显著的、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去了，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。
你可能10年前我们讨论这个问题的时候，家庭套数比很低，你在城市的一个家庭，他对应的这个住房的套数，无论是租还是买，可能只有0.6、0.7，而从去年底，这个已经接近1了。所以显著的短缺的时代应该过去了。而接下来重点的问题，实际上是一个结构的不平衡的问题。比如说一线城市的供不应求，和三四线城市目前库存积压比较大并存。再加上城镇化的推进，我们怎么找一些新的增长点，就好象我们说，目前第一个曲线还在上升，但是上升可能已经接近尾声了，我们怎么找到一个新的上升的曲线。这就使我们有必要来考察一下在我们整个房地产行业是哪个环节会给我们创造价值，在整个产业链、业务链里面，是哪些领域在哪些阶段给我们创造价值。
如果我们再把它放到城镇化的不同阶段，产业的不同发展阶段，再来对照的话，我们会发现房地产行业它的传统的商业模式里边，你能拿到好的项目、好的地块，把成本控制好，其它的销售、物业管理就变得不重要，这是我们这个业务链价值链的分布。未来可能这个价值链随着供不应求的总量问题显著突出的时期逐步的过去，整个房地产行业的价值链在出现变化，可能从上面这样一个曲线变成现在这样一个微笑的曲线，前期的产品调研、产品的设计，后期的物业管理、金融的运作，这些方面变得更为重要，所以会打破原有的行业的空间和行业的极限，它慢慢的有一个说法，我们房地产行业在经济调整期，从一个重资产公司慢慢变成一个轻资产公司。有一些大的会计师事务所，在美国有的地区，审计部门把房地产行业划归为金融部门来审计。所以这是房地产发展，它的价值链在不同阶段的产物。
未来房地产行业的一个转型，在人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场这一个支柱占据主导地位，可以说是住宅的黄金十年，经过调整之后，会转向多元业态的百花齐放，包括制造、运营、服务，包括住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。考虑到未来，中国从工业、重工业这样一个时代向服务业时代转型的大背景，房地产行业的转型方向也在向整个服务价值链条的重塑。今年上半年第三产业超过第二产业，成为中国经济GDP贡献里边排在第一位的一个产业。所以我们可以看到，服务业增加值占GDP的比重在稳步的上升，这种业态的变化，这种实体经济的变化，我在第一张PPT里给大家介绍的对比，可能在中国的城镇化和产业演进，以及对我们房地产业影响的方面，可能也会以不同的方式，这种互动的形式表现出来。
下一步我们大家都知道，城镇化规划尽管没有最终正式发布，但是基本上一些主要的政策线索，大家应该很清晰，比如说以人为核心的城镇化。其中最重要的，一个是农民的城市化，第二个是农民减少向大城市迁移，他迁向什么产业，迁向什么地区，就会直接影响未来我们这个行业发展的格局。所以在这个背景下，我们考察房地产行业的未来的机会，最重要的就是要寻找人往哪里去，它产业、就业、住宅、基础设施的配套、商业地产的这些需求。从美国化的历史进程来看，人口流动的方向主要是大都市区化，我们看到在美国城镇化的不同阶段，从早期欧洲逐步移民，到城市化开始酝酿，到1830年到1920年整个城镇化的加速，从1920年到现在变成一个郊区化，但是总体上美国一半以上的人口居住在百万人口以上的大都市区。从美国的情况来看，366个大都市区生活了大部分的国民，从分布来看，它也是一个典型的大都市化的格局。
大都市区化这个时期很重要的一点，就是郊区人口的增长速度可能比中心城区的增长速度要快，这是1910年到2000年，美国的中心城区和郊区的人口变化趋势，大都市区里面郊区化成为很重要的一个新的增长点。从美国经验来看，人口在美国大都市区、中心城区和郊区之间的重构，催生了美国房地产市场50年代之后的第二轮繁荣的浪潮。这个是我们看到美国1900年到2012年美国的私有住房的开工量，可以看到，房地产行业跟随着城镇化的不同阶段，跟随着产业演进的不同时期，它开启了第二成长曲线。所以我们说城镇化对我们有没有影响，表面看似乎不直接，但是你把它结合到城镇化发展的特定阶段，结合到不同产业的发展阶段来看，实际上影响还是非常直接的。
我就先汇报这些思考，谢谢各位。
主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，接下来我们要进行的环节是2013博鳌房地产论坛主题论坛，今天下午安排有两场主题论坛，马上进入的是第一场讨论：2013博鳌房地产论坛主题论坛之一--城镇化与市场 以及被“限购”的行业。
接下来，有请主持嘉宾：金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；透明售房网首席评论员、透明售房市场研究院院长丁建刚先生
同时有请有我们的讨论嘉宾：
广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生
富力地产集团副总经理兼海南公司董事长赵沨先生
五矿建设有限公司副总经理杨律先生
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生
景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军先生
思源置地顾问公司总经理丁武先生
接下来的时间交给场上的嘉宾。
李战洪：我先说第一个问题，市场之手和政策之手。这么多年来，我们看房地产就是一个美女，每只手都想去摸它，而且每个人摸的感觉都不一样。开发商是情人这一块，情人摸的感觉是不一样的，政策之手去摸，它就像领导之手。我们想想，在一个单位领导的手摸美女的时候和情人去摸是不一样的，所以我们首先想请广东房协的蔡会长谈一谈这两只手摸这个市场的感觉会带来什么样的后果？
蔡穗声：我也搞不清这两只手摸是什么感觉。今年上半年整个市场情况，我感觉地慌是存在的，这个慌还要加个竖心旁，是慌张的慌。这个使得开发商很困惑，一方面手上有钱了，想拿更多的地，没有地就没法发展。另一方面，有些地王是很夸张的，直接比旁边的房价几乎高出一倍之多，未来两三年内买房不可能达到这个房价。这个价预示着什么东西？我认为是地方政府在背后有意或者无意的把地价推高上去，这个是表现得比较明显的。这个也使得开发商、开发行业在思考一个问题，我们到底风险在哪里，是不是这样去不断地响应地方政府的号召，去拿高价的土地，然后再去搞住宅，不断地把房价、地价涨上去，是不是房地产行业发展的方向，我觉得这是有问题的。
丁建刚：蔡会长是迂回地回答了这个问题。
李战洪：蔡会长回答这个问题我听懂，政策之手去摸这个美女是想获得更大的利益。
杨律：我们把房地产分成三个美女，大美女、二美女和三美女，一个是康居，一个是安居，一个是乐居。康居是解决刚需的基本需求，安居是解决改善型的需求，乐居就是你的高端消费。所以我个人的观点是，政府这只手应该去摸安居这个美女。
丁建刚：另外两个美女不要去碰？
杨律：不要去碰，这个由市场去做。
丁建刚：碰了就是咸猪手了。
李战洪：五矿的杨总在美国工作了十年，他有国际视野，他知道哪些美女能摸，哪些美女不能摸。
丁武：说到市场调控，我想说一下土地方面的市场，因为我过去一年多在土地方面做了不少调研，一方面是全国各地的一二三四线城市全部接触过，跟政府和开发商都沟通过，从土地的供和需方面都有一些深度的交流。现在的一个感觉是什么呢？现在我们的土地市场很热，有些地方很冷。我总结一下，我感觉是一个结构性的不平衡。大家看到的地王等等基本上都是一线城市和好的二线城市，三四线城市很多地方还是很平淡，甚至有些地方属于土地供应出来了，但是没人来买，只有在珠三角、长三角等一些地方土地市场好一些。这种结构的不平衡和我们现在城市化的发展情况相关，而且现在这种现状还会持续相当长的时间。
丁建刚：丁总认为没有办法改变，谁也没有办法改变？
丁武：这是一个长期的过程，谁也没法改变。比如说我们在北京的时候，大量的开发商跟我说，北京有什么地，赶紧给我推荐，但是在北京你哪里去找那种价格又比较合适，位置又比较好的，适合做刚需的房子。
丁建刚：也就是说无解。
丁武：有些地方委托我们卖房，委托我们卖地。关键是前些年很多地方土地供应过量，导致三四线城市相当多的地方土地出来，开发商已经不愿意再买了。
杨铁军：刚刚李总用了一个很形象的比喻，就是摸美女的手。我在想，这么多年政府这只手一直在摸美女，这个被摸的感觉我们比较清楚，这个摸的感觉是什么我们不知道，但是有一点可能肯定，它老在摸，肯定是有甜头的。在没有约束机制的情况下，或者说没有一些机制评估这种东西的时候，可能这种行为短期之内还不见得会停止，这是一个。第二个问题，随着时间的推移，美女也在发生变化。
丁建刚：老了、丑了。
杨铁军：对，慢慢的也在变，姿色也不如以前了，我不知道会不会降低政府摸的欲望，这可能也是需要进一步观察的问题。
李战洪：我们还是回归到城镇化，刚才说美女老了，其实新的美女出来了，新的美女是谁？就在城镇化前面加一个新，就是新的城镇化。新的美女来的时候，我想请问一下新城的欧阳总，因为你是看好新型城镇化这个利好，要实现弯道超车，面对新型城镇化这个新的美女来的时候，为什么是利好，你如何去超车？
欧阳捷：李总这个问题提得非常好。我分三点简单回答一下，第一，刚才杨总提到一个观点，有三个美女，我个人不完全认同，前两个是美女，安居可能不是美女，否则的话，为什么地方政府都不愿意触摸安居工程这一块呢？所以它可能不是。前面的两个美女，政策之手愿意去触摸，其实触摸得这个市场是毛骨悚然的。第二，我觉得现在政府之手去触摸市场，对还是不对？其实这是人之本性，爱美之心人人皆有，政府也愿意去触摸市场，但是问题是它必须要受到约束。就像我们朱会长一再强调的一样，要建立长效机制来约束政府的有形之手触摸市场的尺度。
丁建刚：拉拉手就算了，不该摸的地方就不摸了。
欧阳捷：是的，刚才李总又提出来一个问题，新美女是谁。我觉得刚才巴所长的报告给我们一个很大的启示，我们曾经向李总讨教过一个问题，新型城镇化到底是为谁做的，我听的一个观点是什么呢？新型城镇化是人的城镇化，但是人的城镇化的核心是农民的城镇化，不是我们在座的人的城镇化，因为我们在座的人已经享受了过去30年的城市化的改革和开放，以及市场化的结果，已经享受了这个成果了。那么新型城镇化是为新进来的城镇的人口的增量来服务的，如果没有农民进城就没有新型的城镇化，所以未来的新型城镇化是要城市居民把红利让给农民，让农民进城，享受新的城镇化，所以作为房地产开发企业来讲，我觉得我们是要为这部分农民去考虑他们未来的生活、居住的环境和未来的消费模式。
李战洪：赵总你怎么想？
赵沨：我是富力地产海南公司的赵沨，欢迎大家到海南来，海南是一个冬暖夏凉的地方，今年夏天比全国大部分地方都凉快，然后也是一个空气洁净、食品安全的地方，也会让大家活得更久一些。刚才大家谈了很多，我举两个例子，一个是关于房价涨还是跌的问题，刚才提到了地价，因为我们在一线操作这个事情，政府有一个不成文的规定，同样一个地方买地，政府会暗示你说有一个基准地价，这个地价是每年都会上涨的，我不知道其它地方是不是这样，海南是这样，他告诉你这一定会涨的。那房价呢？
丁建刚：只不过是溢价率有时候高有时候低。
赵沨：第二个，市场之手还是政府之手，大家说是摸美女，其实我觉得它摸的是人的需求，农民进城对住房的要求，其实从发展的结果来看，市场之手也好，政府之手也好，实际上是没有抑制住房价的，这个房价涨得合理还是不合理呢？总体安全大部分是合理的，因为人的需求在不停地提高，社会在发展，整个世界都在发展，所以这两个手摸到最后的结果应该是差不多的。
丁建刚：谢谢，我来进行下一轮问题。现在回到我们这个问题的本源，我们今天对话的主题是城镇化与市场，以及被限购的内容。刚才谈的限购的问题比较多。今天很多专家谈了城镇化的问题，而且朱中一会长谈到了政治局的原化，就是积极稳妥的推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场的平稳健康发展。我想问一下在座的嘉宾，刚才说新一轮新的美女出现，新一轮所谓的新型的城镇化，李克强总理说是未来最大的内需所在，会不会让我们的房地产行业在未来的十年仍然高速发展？未来会不会是一条新的道路，会不会是未来的通行证？
赵沨：刚才我在下面还特意查了几个关于城镇化的数据。据统计，每年城镇化为GDP的贡献大概是3%，也就是说每年大概增长10%左右的话，有3%是由城镇化引起的，而每增加一个点，新增加的投资的需求大概是6.6万亿，带动的消费是1012亿，未来10年，根据有些专家提供的数据，大概新增的城市人口是4亿。
丁建刚：不可能吧，过去30年才增加了6亿。
蔡穗声：他这个4亿的概念是包括以前大概有2.6亿在城市务工，没有转为户籍的。
丁建刚：过去30年增加了6亿。
李战洪：咱们假设数据成立。
赵沨：我说一下这个数据来源，是中国经济研究所迟福林做的报告，未来10年将有4亿人进入城市。按这个规律来看，每个农民工进城之后的固定资产、置业所需要的投资大概是10万一个人，城镇化的发展将会带来大概40万亿的投资。毫无疑问，房地产是其中得益会比较大的一个行业。有这么多人进城，他们最基本的需求是住房、周边的配套、社区，以及社区的服务，这个一定会有很大的市场。
欧阳捷：我觉得新型城镇化这个问题，各位专家已经讲得非常多了，我觉得城镇化没有任何悬念。
丁建刚：我们改革开放以来其实也没有怎么提城镇化，但实际上还是大量的城镇化了。
欧阳捷：所以我们不谈城镇化这个方向有没有问题。但是我们觉得可能要提醒的一个观点就是当心城镇化的陷阱。我们有一些统计数据，李总可能对四川省的数据非常清楚，2000年到2010年，整个四川省人口流出300万，同期成都人口流入286万，也就意味着除了成都以外的所有市县，人口在10年中下降了586万。那就意味着这些城市以人的城镇化不可持续，所以这种城市的进入是需要当心的。我们在湖南长沙也有开发一个楼盘，我们也做了统计调查数据，我们在湖南长沙楼盘有13%的业主是湖南各个州县的客户，8%是上海、北京等外地人来买房，剩下的才是长沙本地的客户。换句话说长沙有一个虹吸效应，把下面州县的客户吸引过来了，所以再往下面州县去的时候，需要担心这种小城镇的陷阱。
丁建刚：欧阳总实际上把我们后面关于一二三四线城市的问题提出来了，这个问题我们等会儿再讨论。
杨铁军：城镇化可能是当下最热的话题，作为房地产行业的从业者来讲，大家有理由对城镇化充满期待，但是确实在国家的大政方针出来之前，现在城镇化的路径到底是怎么样的，大家都不清楚。我们企业也在想这个问题，我想可能有几个点是可以跟大家一起分享一下的。我觉得第一，城镇化本身对房地产行业是一个机会，或者一个新的机遇，但是这里面可能会出现不同的结果，有的企业会在这个机遇当中获得一个新的发展，我也相信可能有些人在这当中可能会碰到一些危机。也就是说城镇化本身带给行业的是危和机并存的。
另外，今天很多专家提到的一个观点我是非常赞同的，就是城镇化本身应该是一个现象，或者说是一个结果，而不是一个内在的驱动因素。它内在驱动的东西是什么？实际上是整个经济本身的结构调整，或者是升级换代，或者是一个新的产业的发展，它这些东西是一个真正的驱动因素，经济本身的发展会导致整个产业的聚集或者是兴衰，带来的东西是什么呢？就是人口一个新的流动趋势，或者人口新的聚集或者是流动，在这个过程中才会出现房地产行业本身的新的发展机遇。谁能够先知先觉，做好布局，能够应对这样的趋势或者变化，这才是我们房地产行业应该思考的非常重要的问题。这是城镇化本身带给我们的思考，我觉得应该更多的思考，从经济转型升级、结构调整，甚至一些新的产业本身出现，可能带来的一些变化，带来的人的流动，刚才巴曙松教授已经讲得非常清楚了，我也是非常赞同的，就是这个人的流动可能会带来一些新的机遇，当然也会带来一些危机。
丁建刚：可能有馅饼，也可能有陷阱。
丁武：我觉得城镇化肯定会给房地产行业带来巨大的发展机会，但是只有符合城镇化发展规律的企业才能从中分一杯羹，得到比较大的发展。具体来说，城镇化的发展它有不同的模式，我特别认同何总刚才分的几大类，城市的复合发展模式、小镇的发展模式，还有新型的农业社区发展模式。不同的发展模式，它的需求产品、配套的服务全是不一样的，如果一个开发商拿着同样一个模式，过去的十多年是一种城市复合发展模式企业做的产品，拿着这种模式到一些中小城市复制的时候，那肯定不适合，就得不到发展。为什么我们说现在一些大的开发商都要回流一二线城市呢？因为三四线城市有它独特的发展需求。城镇化要注意一个低成本发展的路径，我们现在一线城市、二线城市是按照我们现在这个产品，我们耳熟能详的各种各样的完备的社区、完整的城市规划发展起来的，有这样的需求和承载能力，这个没问题，但是在一些三四线城市，农民进城的时候，他的消费能力不够，你给他按照完整的体系建成之后，他就消费不起，成本太高。所以如何寻找低成本的、适合于广大的城镇的这样一些当地居民，或者是周围的农民能进城的产品，如果谁能够做出这样的产品，我想在国内有大量的一个复制的机会。但是现在我们百强开发商做的都是适合城市发展模式的产品，在低成本这一块的问题如果能够解决，也能加快城镇化的发展。
李战洪：丁总说的下一个阶段的低成本的城镇化，我是要打一个问号的，如果下一个阶段低成本的城镇化，它有可能不成功。
蔡穗声：我说一下，新型城镇化给房地产业打了一剂强心针，使中国房地产业从前两年所说的房地产黄金十年过去了，好像来了一个白银十年，或者烂铁十年，走出来了，都认为又一个黄金十年开始了，好像打了鸡血针一样，这是第一个信息。第二个信息，刚才有来宾讲到，回过头来看前几年的发展，在二三四线城市里面，住宅是过剩的，所以产生了大企业又回流一二线城市，新型城镇化在中小城市，在乡镇是不是有发展机会？第三个信息，美国底特律政府破产了，给中国也有一些启示。
我把它结合在一起谈一谈，实际上还是我们对房地产理解不够深、不够广，我们把房地产只理解为住宅，现在中国房地产的投资70%是住宅，如果单是把房地产等同于住宅的发展，那么这个产业基本上过去了，没有什么黄金十年可言了，实际上我认为房地产业它是国民经济的基础性、先导性产业。如果把房地产业跟各种实体经济，各种服务业经济结合起来，它的前景是好几个黄金十年，也就是说我们应该把新型城镇化的发展理解为我们房地产业，中小城市应该结合实体经济，应该结合服务性产业。我讲两个具体的例子，在广东省，一个是梅州市，我们一个开发商做了一个客天下旅游产业园，到现在是7年的时间，到旅游产业、婚庆产业、住宅产业结合起来，现在是国家4A级园林风景旅游区，仅仅发展了它所占的山头的1/20，还有好长时间可以发展，这是第一个成功例子。第二个成功例子，广东揭阳市的一家公司做了一个玉城，因为揭阳市的玉的交易占全国市场的70%，它把所有的交易集中在一起搞了一个玉城，有了一个交易市场，后面有加工区，还有生产的配套服务，还有学校、生活配套、住宅区，够它发展10年。这两个例子说明什么？我们的房地产业发展不是单纯搞住宅，当然住宅还有空间，还有养老地产，还有很多住宅地产可以发展，但是我们应该更多的关注城市发展的经济主体在哪里，包括农业经济的发展，我觉得也可以跟房地产结合起来考虑，有很多创意的空间值得考虑和发展、创造。
丁建刚：蔡会长一并回答了两个问题，刚才有嘉宾说到，媒体中一直在议论，回答了新型城镇化不能简单的理解成房地产化的这个问题。
蔡穗声：有人说，不要把城镇化当成房地产化，还是没有把房地产理解透。我们现在很多人理解搞房地产就是多建住宅、多卖住宅，这是我们对房地产理解的片面性和不够深刻所致的。房地产是国民经济的基础性、先导性产业，有的地方是支柱性产业。
丁建刚：我想问你一个非常敏感的问题，三亚算不算房地产化？
蔡穗声：我们不要具体评论一个城市，但是房地产业完全可以跟很多不同的行业结合，现在不但是旅游，还有工业园区、科技地产。
丁建刚：我觉得没有问题，你不要认为光是制造冰箱才是产业，这里的旅游、养生产业，有人愿意来，它也可以搞成产业。
蔡穗声：韩国的济州岛它搞美容医疗城，它也招商，希望地产企业过去做。
杨律：昨天下午到今天很多专家在解读新城镇化是以人为本，我的理解，新城镇化的核心是以改善人的生活为核心，这可能更具体一些。比如说我们在做新城镇化的时候，涉及到产业、商业、居住、教育、医疗、文化。我们在做新城镇化的时候，产业改善了经济来源，商业更大地丰富了物质基础，医疗是解决了人的健康问题，教育是改善了人的学习、再教育问题，文化是改善了他的精神需求，所以新城镇化，我的理解，应该是围绕着改善人的生活为核心。所以这样的解读可能更具体一些。具体说到我们做房地产，仅仅是在新城镇化这些所有链条当中的某一个环节，而绝不是全部，这是我要讲的第一个观点，就是以改善人的生活为核心。第二个，我们在做城镇化的过程中，政府和企业的作用是什么，我们以前在大的城市做开发的时候，企业无形当中起到了政府的很多作用。比如说它要解决教育，甚至解决一部分的医疗问题，要考虑到商业，这些实际上都是政府本来就应该考虑和解决的问题。在做新城市化的过程中，政府应该做这些事情，企业应当做到的是它的其中的一个链条，就是房地产这部分。但是企业为了更快的发展，目前很多企业也能做到相关的政府职能，包括商业运营，甚至包括教育。这是我的第二个观点，就是企业和政府会共同推进新城镇化的进行。
丁建刚：李总，还有10分钟时间，你再来一轮。
李战洪：你这一轮搞得我头都晕了，城市化从上午谈到现在。在座的都是开发商，说城镇化说得太多，就有机会导向。我们下一阶段如果还靠机会导向来发展已经不太合适了。对新型城镇化过于敏感的开发商，在我看来是信心和能力不足的表现。真正的开发企业他是把自己置于城市化之下的一个载体，我只是城市化的整个链条里面的一个环节。
我们下面谈最后一个话题，被抛弃的三四线城市。
丁建刚：那就每人一句话吧，三四线城市还值不值得去干？
李战洪：还有10分钟，每人控制在2分钟之内。
三线城市究竟是抛弃，还是没有被抛弃？其实在我们国家，地大物博，区域和城市的发展水平不一样，社会的发展不一样，整个的城市化率不一样，它完全体现出不一样的情况，所以三线城市它抛弃的是什么？我们说的是价，它价格不涨，你就说不抛弃了，其实不是，这是偏见。
景瑞地产有一个三线城市启示录，它有一个感受，请你谈谈。
杨铁军：景瑞在长三角深耕了20年，我们最早在三线布局，通过三线，我们也确实尝到了一些甜头。当然我们现在也在回归一二线，当然我们原来在上海就有据点。
我还是回到前面讲的那句话，市场本身决定企业的行为，人往哪里走，产业往哪里聚集，可能房地产行业的市场就在哪里，只不过一二线市场和三四线市场适合不同的人去，不同的企业有不同的能力，他对产品的理解，对客户的理解不同，这是一个选择的过程，没有对与错，这是第一个观点。
第二个观点，我回应一下李总刚才谈的，目前的政策环境、金融政策都在变，房地产行业一直在疲于应付，但是这里面有非常重要的一点就是，企业要发展自己的东西，在新型城镇化的大浪潮来临之前，我们感觉有两点对房地产行业非常重要，第一点是基于你对整个经济发展、经济结构的调整和产业本身的发展导致的人口流动趋势的判断进行的战略布局，这是非常重要的。第二，随着本身房地产行业的发展到一个新的阶段，从粗放到精细的这个阶段，基于客户内在核心需求的真实了解的基础之上的产品和服务的研发，这个也是非常重要的，这两个点对房地产行业本身的发展非常非常的重要。
李战洪：五矿有没有抛弃三线城市？
杨律：目前的布局，五矿在一线城市、二线城市都有，用事实来回答就可以了。
李战洪：蔡会长觉得三四线城市改不该被抛弃？
蔡穗声：我们不光关注三四线城市，我们还关注县一级和镇一级的发展。我认为这里面不存在谁抛弃谁的问题，关键还是我们要找到跟实体经济结合，跟当地经济结合的结合点。从这个意义上来说，不存在哪个地方没有发展的空间，哪怕到县一级、镇一级，还有很广阔的发展空间。
李战洪：丁总，你们在一二三四线城市都有，怎么看这个问题？
丁武：我觉得三四线城市肯定不是被抛弃的，这段时间回流一二线，只是过去一段时间大家的期望值太高了，现在发现目标达不到，大家就重点回归一二线城市，但并不是说三四线城市就没有发展机会了，每个城市都有自己的发展战略，特别是在长三角、珠三角，在中心城市周边的一些城市，它有自己的产业，产业发展之后，房地产行业自然会发展起来。只不过前段时间三四线城市吸引大牌企业太多了，同时这些地区造了一些新城，这些量上得太快了，所以短暂的有一个退出的现象，我认为经济发展之后，它仍然会取得好的发展。
欧阳捷：我用两句话来阐述一下个人观点。第一，东部三大城市群，一二三四线城市都可以发展，在上世纪90年代的时候，苏州市长曾经提出一个观点，叫在上海的大树下种苏州的碧螺春，这就表明了它的产业分工不同、城市发展格局不同、人口聚集的层次不同和他聚集的种类不同。所以，一二三线城市都是有机会的，特别是在东部城市群中间的小城市，甚至包括小城镇，都可能成为产业分工的获利者，也可能成为我们宜居城市的获利者。第二，中西部地区大部分的省会城市都具有虹吸效应，会吸收省内的大量人口，而省会以下的城市可能是要慎重的，机会很少，可能是未来十年整个城镇化建设中可能的输家。
李战洪：富力在全国三四线城市比较多，你们感觉怎么样？
赵沨：富力基本上就没离开过一二线城市，基本上就没进入过三四线城市。除了海南，不过海南我们是把它当成一个岛来看。
丁建刚：我用一分钟时间谈谈我的看法。我们谈到的城镇化问题，根本是一个人的问题，人能不能往小城市去，政府能不能引导，其实有一个问题就是资源配置的问题。如果一定要说三四线城市的机会，我认为目前一二线城市的机会远远大于三四线城市，而且三四线城市中那些资源、产业已经枯竭的城市，我觉得要小心，有可能会变成中国的底特律。
李战洪：我最后做一个总结，对城市化的归纳，我认为新型城市化要考虑以人为核心的城市化。市场需要靠市场的手段来解决。对于限购的问题，限购限了谁？希望所有的限购政策不要限购购房的人民，可以去多收点税，可以限银行的利息，不要所有的政策对购房的人群展开。下一个城市化的行业机会，随着城市化的发展，中国的城市化率在未来还有大的提升。谢谢各位嘉宾，谢谢大家。
主持人：非常感谢我们场上二位非常尽职尽责的讨论嘉宾。请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。
接下来我们继续演讲环节，有请演讲嘉宾：威海市双岛湾开发建设管理办公室副主任姜善锋先生，姜善锋先生的演讲题目是：双岛湾美丽梦智慧谷科技城。
姜善锋：尊敬的各位嘉宾、女士们、先生们，刚才几位专家在讨论一二三四线城市的问题，我来自威海，可能威海也算三线城市，我想通过我的演讲上大家对威海有一个充分的了解。
当前全国多地进入了酷热状态，我的演讲希望能给大家带来一些清凉的感觉。前面聆听了各位专家及行业领军者关于变革、转型的讨论，受益匪浅，让我们转变一下视角，从另外一个角度审视一下山东半岛最东端的一块滨海的地方，威海双岛湾。全球75%的大城市、70%的工业资本、50%的人口，50%的居民收入集中在滨海地区，滨海地区是世界各国重点开发区域，始终在全球经济发展中处于主导地位。纵观全国，随着城市化的不断推进，城市化进程得到快速发展。对于新城来说，担负着重要的历史使命，有序和良性的新城开发，将带动一个区域的经济社会全面发展。正是在这样的大背景下，威海市委市政府着眼于大威海开发战略，于2012年10月开始对珍藏多年的双岛湾区域进行规划开发，筹建低碳宜居的现代化都市，进一步拓展威海的发展空间，提升城市的服务能力，吸引高端人才和高端产业项目，打造新的经济增长极。
双岛湾地处山东半岛最东端，总规划面积41平方公里，它既是环渤海经济圈、东北亚经济圈的核心区域，也受到长三角经济圈、大东北经济圈的辐射，是威海、烟台两大开放城市的重要纽带，在烟威一体化的大格局中占有非常重要的位置。双岛湾三面临山一面临海，这里有40公里的海湾岸线，万亩松林湿地，环境十分优美，生态和谐，规划的双岛湾科技城，宝瓶状的内湾里，得天独厚的天然地貌，这里区位优越，交通便捷，距威海城区10分钟车程，距烟台30分钟车程，即将通车的城际铁路化解了威海交通瓶颈，设在双岛湾东北侧的威海西站，未来可实现白天工作在北京、上海，晚上吃海鲜、赏海景在双岛湾的惬意生活。双岛湾主导高新技术和科教产业，配套发展滨海特色旅游，健康养生产业，致力于打造多元复合、产城共融的科技化新城，区内布局了高新技术产业区、科教研发区、中央智慧岛、滨海旅游休闲区四大功能区。我们的愿景是建立一个尊重自然、顺应自然的生态新城，一个22世纪的理想城市，一个绿色地摊的水城、桥城、科技城。
双岛湾科技城周边基础设施完善，具备快速建设、快速对接、快速联网、快速形成规模的后发优势，区内已有多家大型科技企业进驻，有中国最大的威高医疗器械产业园、世界最大的魏桥纺织产业园，北方唯一的海产品检测中心等一批新兴战略项目已经落地，威海职业学院、山东食品学院、山东胶东学院威海校区等大众院校为双岛湾提供了有力的科研支撑和人才储备。目前区内已启动了主干路网、管网、桥梁等设计施工，2013年计划完成投资30亿元，至2015年全面完成基础设施施工，到2020年双岛湾科技城将成为一个拥有15万人口的副中心城市，成为一个集科技、商业、旅游、居住为一体的水城、桥城、科技城，成为高新产业的新龙头，科技研发的新沃土，休闲疗养的新亮点，生态宜居的新典范。
双岛湾科技城是威海中心城区最后一个适合大规模开发的处女地，有巨大的发展空间及财富聚集机遇。请看下面的数据，2013年上半年，威海市区商品房销售量1.4万套，成交面积117万平方米，同比增长24%，房屋均价为每平米6000元，同比上涨6.4%，销量中内销占60%，外销占40%，市场持续良性发展，销售数据表明，房价每年稳定增长，但没有大幅度的增长，相比同类城市，作为最适合人类居住的范例城市，增值空间大，投资回报丰厚，近几年国内著名房企已陆续进入双岛湾周边地区，威海的开发潜力正在不断挖掘中，而双岛湾的投资区位优势更是不言而喻。随着中日韩合作的继续加深，为这一片区域注入更多的发展动力。
威海双岛湾欢迎您的到来，盛情邀请对旅游综合体、商务综合体、科技园区有兴趣的投资商、开发商，我们愿与您一同发展。双岛湾，美丽梦，智慧骨，科技城，期待大家的参与。
主持人：感谢姜善锋先生的演讲，接下来有请金地集团股份有限公司董事长凌克先生演讲，他演讲的题目是“2013年下半年房地产市场走势分析和应对策略”。
凌克：我今天下午谈两方面的内容，第一方面是宏观经济，第二是房地产业。本来这个宏观经济应该留给巴博士他们这些教授来谈，但是现在说商人都成了教授，所以我也试图谈一点，谈不上是很专业。
我们先看看目前中国的宏观经济和世界的宏观经济状况。
第一个表现的形式也是大家现在讨论得比较多的，就是GDP的下滑。早上各位专家也认为GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%。现在GDP下滑以后，我们国家其实已经开始在刺激。第二个是财政的政策、货币的政策。其实财政的政策和货币的政策，现在来看都已经在比较积极，也在给我们的宏观经济维稳，或者说在刺激这个宏观经济。第三个是影子银行，为什么会出现影子银行？主要的原因是我们这些银行家对过去的这段时间的宏观经济持有比较积极和正面的态度，所以他们把很多的业务，原来在表内的时候，他们就不能做，所以他们把它放到了资产负债表的表外去了。影子银行的存在也是一个非常正常的现象，这在全世界哪个金融市场里边都有影子银行，但是接下来对这方面的监管和对它的控制会加强。
新型的城镇化刚才大家谈得很多，我就不多讲了。
另外就看一看房地产的数据。现在首先表现出来的是非常的强劲，明显的是下行，是在上行。最近房地产的销售都非常的好，投资的增幅也很高，投资增幅是20%，新开工的增幅也不低，是15%。成交增长比较快，在一二线城市里面房价上涨的压力比较大。三四线城市只是在一些中西部地区有一些压力，其实在东部，或者部分中部的三四线城市，或者那个地方的经济和人口都比较好的地方，它的表现也还不错。
从世界的宏观经济环境来看，大的经济体的情况是在企稳，或者是在恢复增长，现在美国的失业率在下降，在2010年的时候，我们可以看到，在美国，即使你是学软件，或者学IT的人，本科或者是研究生毕业的时候，都找不到工作，那个时候学金融的人就更找不到工作。但是今天我们可以看到，谷歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他们的购物中心的生意也越来越好，另外国外的地产商手上的钱也非常的多，而且利率都很低，这个利率是在百分之二点几到百分之三点几不等。从国外来看，这个宏观经济是在企稳或者恢复增长，在中国国内，经济增长速度在下滑，所以国家也出台了一些维稳的政策，在这种情况下，对房地产的调控相对来说也宽松了一些。所以从国外和国内这样一种宏观经济的形势之下，中国的住宅市场在未来的一段时间有非常大的涨价的压力。短期的房价主要就是由我们现在的政策和供求关系所决定的，从供求关系上来看，有很多的一线城市和二线城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。这样的一种供需关系让这个城市的房价涨得非常快。另外，土地供应也不足，所以也经常出现地王的现象。
中国在去年卖了大约1000万套新房，还卖了好几百万套二手房。中国卖掉的1000万套新房，相当于美国、欧洲，加上日本、东南亚所有的国家所卖掉的新房的总和。中国的城市化率现在还不高，只有52%，其实这是一个民意的城市化率，真实的城市化率还不到52%，所以如果我们每年按照1个点的速度来推进城市化，中国今后若干年每年都要卖掉1000万套新房，所以今后中国的住宅市场也是非常大的。这些都是利好消息，当然也一定会有利空的一些因素存在。
我们说说利空吧，现在看看北京、上海、深圳的房价，你们会觉得它比美国纽约、旧金山、洛杉矶的房价更低吗？今天我们这三个城市的房价跟我说的美国这几个城市的房价是一样的高。在北京，我想买一套经济型的住宅，大致上要花五六十万美金。在洛杉矶买一套经济型的住宅，也只需要五六十万美金，不过它是一个小别墅，我们是一个公寓，这是一个。第二个，我们今天在北京甲级的写字楼的租金，一个月是多少？大致一个月是400块钱左右，国贸三期达到了600块钱。400块钱的写字楼的租金相当于哪里呢？相当于曼哈顿的租金。所以中国的房价并不便宜。我们再看看北京的人均GDP，人均可支配收入是纽约、洛杉矶的几分之一呢？我们不过是它的1/2或者是1/3。所以中国的房价并不便宜。中国要维持这么高的房价，一定要经济快速的增长。经济增长了，投资人赚的钱就多，他就不觉得这个房价贵，如果经济不增长，或者增长的速度慢，你马上就会觉得这个房价太贵，在北京也卖不掉1500万平方米。这都是让人忧虑的。
所以在这种情况下，我们这些地产商应该怎么办？第一，我觉得要生产正确的产品。房地产政策的调控，你也不知道什么时候会有什么样的政策出台，所以你要去走一条比较保险的路是很重要的，所以首先你要选择生产正确的产品。这个正确的产品，我认为就是刚需和首改。刚需、首改的产品没有豪宅的利润率高，怎么样在做刚需、首改的时候，把你的公司的利润有一个好的表现？主要有两个诀窍，第一是要干得快，第二是要会控制成本。干得快，关键的做法是你的周转率要高。过去我们拿到地到卖房子，经常需要16个月，或者是12个月。我们觉得16个月太慢，我们过去认为12个月差不多，因为我说这个12个月是对一个公司来说，它在全集团可能有50个项目和100个项目区平均计算的时候是12个月。因为有些城市修一个小高层，你要修到封顶的时候才允许你卖，今天我们看，12个月、16个月都不行了，你应该要争取10个月。这个10个月是什么概念？全集团50个项目、200个项目全部平均下来10个月，就是说那些预售条件限制的不是太严的地方拿到地，到能够卖房子，是6个月的时间。那些预售条件非常严格的地方，大致上就是十二三个月，这样平均下来就是10个月，得要做到这种速度，你的总资产的周转率才能有足够的高。那怎么样才能做得这么快？关键就是你所生产的产品要标准化。另外一个就是要学会控制成本，控制成本的方法很多，我在这里不一一给大家介绍了。
未来10年，中国的地产市场会怎么样？中国的地产现在在国民经济中的比重是12%，美国的房地产在国民经济中间的比重是2.5%。差别很大，这是一个非常不同的数据。第二，中国的经济今后会怎么样发展？我们在过去的20年，其实中国的经济发展基本上是由台商和港商推动的，因为在20年前，我们看到在美国的沃尔玛里面，所有的产品写上了“中国制造”，另外还有一家叫家得宝的企业，在20年的时间，我们看到它很多东西写上了“中国制造”。但是今天变了，我们在美国的市场看到，只有20%的产品还写着中国制造，剩下80%都移到了南美、中欧、东南亚。但是好在我们看到在这些商品里面，电动工具、洁具、瓷片仍然写着中国制造，但是有两种东西开始在变，一种是小的手动的工具现在写的印度制造，如果我们哪一天在美国的市场看到，所有的电动工具、厨具都不写“中国制造”的时候，我们中国就出问题了。我们还有时间做这样的产业升级，但是产业的升级是非常难的，我们的产品不在沃尔玛和家得宝销售，我们的产品要在哪些地方销售？在哪些店里面要看到我们的产品？在国外，马路上开的车是中国的车，我们现在仅仅只看到中国有一个叫长城汽车的公司的产品在国外有人开，另外，我们到美国的shoppingmall里看到那些好的产品都是我们中国生产的，那时候我们的产业升级就成功了。如果我们的产业升级成功，中国就成为全球第一，我们的地产市场也是无限制的好，比今天更好。但是如果我们没有跨过去这一步，地产公司就会越来越平淡。
主持人：感谢凌克先生，接下来有请瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生演讲，他演讲的题目是”跌破了底价，上半年内地房企香港上市总结“。
赵驹：首先非常感谢观点杂志的邀请，这也是我第三次参加观点杂志组织的这个论坛。其实我最早接触观点杂志，我以为是一个政论性的杂志，后来一看它是一个地产方面的杂志，而且办得非常专业，每年搞这样一次论坛，把地产方面的精英和传媒界的精英集中到这里来，大家有一个交流的平台，我觉得这对我们国内地产行业的发展都会有非常大的好处。我今天主要还是谈我的专业，我们是做融资，做资本市场的，主要是跟大家分享一下资本市场的情况，在过去一年里面，我们地产行业在境外市场上市的情况。
从资本市场的情况来看，今年的情况，境外的资本市场是非常活跃，无论是A股市场，还是香港的股票市场都表现得差强人意，美国、欧洲的股票市场，欧洲尽管有欧债危机，但我们看到欧洲所有的股票指数今年都是上升的，我们瑞银的股票上升了大概60%到70%，今年整个西方的股票市场的表现强于亚太区的市场。
今年从香港市场流出的资金还是比较多的，说话我们这个市场对资金的吸引力还是有所下降，特别是欧美市场，很多基金管理公司向欧美市场转移得也非常快，所以一会儿我也会介绍到房地产公司在香港股市发行的情况，整体看来都不是很理想。债券市场，从今年1月份到5月份都非常好，美国国债5年期的收益率是0.5，10年期是1.7，加上利差，这个资金成本是相对非常低的，今年做得最低的是3月份，万科在香港市场发的8亿美元债券，利率是1.25，这是非常有优势的。目前5年的是1.35%，10年的是2.58%，我们最近做的保利地产就是在1.35%的基础上加了100个基点，这比3、4月的利率高了很多。
整体来看，从地产角度来讲，现在行业是处于非常好的发展时期，无论是住宅还是办公、零售物业，整个价格和量都出现上升的趋势。在香港上市的公司来讲，市值的最高点还是在2007年11月，最低点还是2008年的12月，现在还是处于一个中间的状态，特别是今年，在香港上市的股票有上升的，也有微跌的。在境内上市的，万科、保利的表现都非常好。整个合同的销售情况都是非常不错的，我们这里统计了将近20家房地产公司，整体来看，我们上半年比去年同期同比增长在40%以上。金地也做了差不多200亿人民币，万科上半年做了850亿人民币，从目前的完成情况来看，完成全年的目标都是非常有把握的。
接下来看看房地产企业融资渠道的分析。我们这里主要是股本市场，就是上市再融资，我们看看这些基本的数据，在香港，今年已经完成了133亿美元的融资，已经超过了去年全年，而且今年的债券融资占到绝大部分，有111亿美元，股本融资、IPO都不多，比起今年债券的融资来讲，整个的情况还是显得要弱很多。今年债券融资之所以比较好，一个是美国国债收益率是创了它历史上的低点。第二，境外投资人在今年初的时候，对中国的经济发展还是有很好的期望，对于来自中国发行的债券的认购热情相当高涨，另外，我们的结构发展得也很多，像金地是内地上市的企业，它利用结构的配置，在香港成功融资，万科也在香港获得融资，而且是非常低的一个利率，我们预计在今年年底、明年年初融资的利率会有小幅的上升。
国内也有很多的产品，以信托为主，包括典当行，很多都在做地产的生意。刚才凌总讲到地产占经济总量的12%，地产对于整个金融贡献方面要大大超过12%，可能有30%、40%超过这个贡献。在融资方面，一方面我们看到境内的融资渠道受到各种各样的控制，同时我们看到主要以红筹公司为主的地产公司在香港的融资则是节节上生，今年有350亿美元的境外融资，折合人民币大约是2500多亿元。为什么我们现在看到地产公司手中的现金比较富裕，一方面是销售回款比较好，另外一方面就是境外的融资渠道比较通畅。境外融资的很大一部分都是用于境内的还款，境外融资成本比较低的是万科做的2.75%，高一点的大概是13%左右的水平，相对于他在国内拿信托，在成本方面还是能节省很多。特别是我们看到人民币还是呈升值状态，从今年年初的6.25%到现在的差不多6.15%左右，我们这些做境外债券融资的企业，都有汇兑的收益。当然我们也注意到现在各个方面在议论的，我们境内的资本市场，特别是境内的监管机构，有意在再融资方面通过一些管理的手段，从土地的监管机构、建筑的物价机构之间有一些协动，可能会有一些新的考量、想法，所以大家也看到，近期我们境内的地产上市公司也频频发公告，进行各种类型的再融资的安排。我们也看到，这个市场在停滞状态下，其实我们的地产公司还是有各种各样的方法，各种各样的渠道获得我们发展所需要的资金。
这里也是从这个饼图的角度把刚才谈到的事情再具体化。
这里给大家列示了一下，在香港上市的地产公司都发了一轮债券，主要是利用今年非常好的窗口机会，我感觉是未来3到5年很难见到的机会，同时刚才也介绍到，也有像金地这样的境内上市公司，通过结构性的产品在香港发行债券，也获得了很好的效果。
这边给大家简单说一下在股本方面的一些融资。从首发来讲，大家看到，从去年到今年有5个，从再融资角度来讲，今年融资最大的就是恒大地产的5.6亿的再融资，上海实业做了5亿美元的可转债再融资，主要用于房地产。所以可以看到在境外市场上各种品种还是比较全的。但是应该看首发的活动还是比较平淡的，而且首发的价格也是非常低的，定价一般是在当年盈利预计的3倍到4倍。而且目前市场的表现也不是十分的好，像新城、旭辉、当代、金轮、五洲这几个这两年在香港上市的地产公司，除了旭辉在发行价之上，其它的还是在发行价之下，所以投资者对地产公司新股发行还是比较淡漠的，主要在发行过程中是通过他们的关联公司，公司自己费了很多的力气，找投资人方面也做了非常多的工作。我们现在看到香港市场继续有一些正在香港联交所审核的企业，大概还有十来家地产公司准备在香港主板上市。我们瑞银手上也有几个案例，当然我们也跟这些地产公司的老总们在交流，境内市场现在上市以及再融资方面有限制，跟大家去境外上升也有很大的关系。另外，大家希望在境外市场有一个平台，这个平台不光是股本融资，在债券融资方面更为容易，因为上市公司本身也更容易得到评级公司的评级。
在境外你有平台的时候，我们境内的公司也可以通过香港的平台进行各种海外的银团贷款的融资，就在今年已经有了十几笔。另外就是我们在海外市场，开元通过了海外房地产信托基金的方式，以这种结构性的产品在境外融资，这也是我们境内的企业第一次在香港市场以信托基金的方式在香港市场发行融资。它是在今年的6月份发行，募集资金7亿港币，后市表现方面也非常良好。
今天我主要是花点时间给大家介绍一下在香港市场，由于境内市场受到的局限，大家通过境外市场也获得了很多融资，这么多资金、这么大的量，对我们地产业的发展起到了很大的作用，也会对我们国民经济的发展产生很好的作用，谢谢大家。
主持人：谢谢赵驹先生。
（审校：劳蓉蓉）
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