佳兆业中期核心纯利上升两倍至10.93亿元

管理层指，目前的土地储备政策在行业里应该排在前三位，而土地储备这方面的优势，也是公司未来发展的优势。

　　观点网见习编辑小洁 今年上半年，雅居乐在土地市场可谓“高调”，108亿拿下17个项目，雅居乐管理层在8月15日举办的2013年中期业绩会上表示，“(目前土储)足以支撑公司未来几年的发展。下半年，是否拿地则要视乎公司的资金情况以及地价是否合理而定。”

　　管理层同时指，雅居乐目前的土地储备政策在行业里应该排在前三位，而土地储备这方面的优势，也是公司未来发展的优势。

　　据了解，今年上半年，雅居乐分别在广东省的佛山、中山、广州花都，华东上海、南京、滁州以及海南、云南等地大范围购买土地，涉及的地块总建筑面积合计487万平方米。

　　截至8月15日，雅居乐已在全国35个城市及地区有着总建筑面积约4121万平方米的土地储备。

　　据管理层介绍，今年上半年，雅居乐在售项目逾50个，遍布19座城市，录得合约销售161.40亿元，同比增长14.8%，合约销售建筑面积为136.2万平方米，与去年持平，销售均价为11851元/平方米。

　　其中，作为大本营的广东省，上半年贡献了62%的销售收入，省外项目占比达到了38%。雅居乐管理层表示，随着公司在省外的加大投入比例，省外项目的占比份额还将持续增加。

　　然而，面对上半年161亿的销售收入，仅完成全年目标的三成多，对于是否能够完成420亿元的全年销售目标，自然成为业绩会现场受关注的问题。

　　管理层则表现得很乐观，指“对楼市很有信心，下半年将有11个新盘推出，涉及常州、南京、重庆、郑州、云南瑞丽、云南腾冲、中山及花都等多个城市，此外，20多个在售项目亦将推出全新产品，所推出货量将涵盖更多刚需产品”。

　　此外，管理层还表示，“目前公司的资金情况足以支持今年的发展，暂时不打算发债及融资”。

　　而早前雅居乐就表示，上半年销售表现符合预期，下半年将继续扩阔区域多元化的发展方向。

　　以下为雅居乐地产控股有限公司2013中期业绩发布会现场问答环节实录整理：

　　现场提问：雅居乐上半年才完成全年目标的三成多，年内将如何部署来达到全年420亿的销售目标？

　　管理层：上半年有部分产品是受到限售等因素，受到宏观经济、房价、地价等影响，所以在毛利率和纯利润上是有调整的，上半年毛利率较去年低了，但还是合理的。上半年，从整个行业来看，毛利率都有不同程度的下降，尤其像我们这样的公司。

　　上半年我们的销售是30%多，与去年同期42%差不多，但我们的销售一般都集中在下半年，因为新推出的楼盘会比较多，会有全新项目，而新的产品中刚需产品比例占70%左右，同时我们也有四千多万平方米的土地储备，此外，我们的利润还包括房地产开发、酒店、物业管理、商业收租等，所以我们是非常有信心完成全年目标的。

　　现场提问：目前，雅居乐在成本控制方面是怎么做的？基本毛利率是增加还是下降？

　　管理层：关于基本毛利率，有几组数据都是增加了一些的。而销售营销成本较去年有增加，而销售营销成本的增加主要是因为我们的销售策略。但毛利亏损主要是我们的债务，汇率问题而致。

　　现场提问：公司上半年的核心盈利情况如何？上半年买地使用了很多开支，会不会对下半年资本开支情况有影响？

　　管理层：其实我们的核心盈利没什么改变，毛利率较去年同期有下降，主要是因为我们今年上半年的销售策略调整，实际上，我们的净利润率在行业里面是有稳健的增长。

　　目前，已有四五家同行公布了他们的净利润，对比来看，我们有些指标在同行里算是偏多的，而毛利率和净利润率在同行里算偏高的。这样看，我们在上半年增长还是比较大的。下半年我们就要看资金的情况，但这么多年来，我们的资金情况可以说都是比较稳健的。

　　现场提问：目前很多已公布了中期业绩的房地产公司，毛利率都存在下跌的现象，面对这样的行业趋势，有些地产商称以后或会进行精细化的运营管理的模式，雅居乐在这方面的对策如何？

　　管理层：现在的地价以及成本都很高，雅居乐毛利率有30%，已算不错了。

　　现在地方政府给开发商的压力还是有点大的，因为之前有很多的政府出台了地价政策，现在的地价很高，最低的地价也有两千多元，但实际上还有税收、建筑费等很多种类的税，所以说我们的毛利率去到30%，已经不错了。目前，我们在广州、佛山等还有一些市中心的地块，以及一些旅游度假项目，这些产品在未来发展都是很好的。

　　现场提问：刚才提到，雅居乐未来会朝着“短、平、快”去发展项目，那么雅居乐如何确保“短、平、快”的实现？在内部管理上，雅居乐会怎样去改善？

　　管理层：实际上，“短平快”包括了一系列的策略和措施。首先谈土地，我们主要聚焦在本身可以做得“快”的地块，比如说少一些拆迁和少一些前期征地等；其次谈产品，我们也有很明确的指向，主要聚焦刚需市场及一些相对大众化的产品；第三，在内容上梳理了很多优质产品，不仅在产品上、还在我们的运作上、材料物品等方面我们都有标准化；最后，就是我们的项目如何落地、我们的施工组织以及节点目标，我们很明确地强调，我们在拿地之后，5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天进行开工，240天内涉及政府领域，320天-420天内开售，开售之后，3-6个月之内现金流要回正。

　　比如我们5月8日拿的地，到现在为止，方案申报已经完成，接下来就是马上准备示范区的开工。所有的一切都是跟我们的控制目标、控制计划相互吻合的。而这些在下半年经过这一系列配套和策略、方式方法可以令我们完成全年的销售目标。

　　现场提问：目前有传或会放宽楼市措施，预期下半年楼市会有怎样的发展？

　　管理层：房地产市场应该不会放松调控，无论政府、地产商来说，现在新一届政府对经济、地产等方面都是比较理性对待的。

　　现场提问：接下来，雅居乐是否再进行土地储备？目前的土地储备情况在一线城市及二三线城市的比例如何？

　　管理层：现在的土地，地价与楼价是相应调整的，我们希望政府在地价方面有更多的措施，希望地价能够有平稳的增长。我们在海南和云南的项目，所拿的地块都是我们的项目所在地或在附近周边，我们就可以利用好这个区域的管理，所以这也是我们拿地储备的最主要原因。

　　当然，我们在不同的区域里面，会比较、会寻找发展空间、会考虑那些城市对于我们来说是最好的，价格是合适的。下半年如果地块的价格不是很合理，我们就不会那么快买。

　　而关于一线城市，我们在广州、上海都是有很多的项目，其他的，我们也希望去二线城市发展。

　　现场提问：至今年年底，雅居乐还需在土地上支付多少？

　　管理层：我们的报表讲，我们上半年拿地用了108亿，在下半年需要付的地价有68亿，现在开始算就还有50亿，因为我们在7月上旬以及8月上旬都有支付。

　　现场提问：上半年不少开发商降价促销，雅居乐今年以来的定价策略如何？根据公司现金流情况，接下来有没有发展或者是融资的计划？

　　管理层：目前我们已经调整了一部分产品的售价，现在的销售价格还不错。比如广州，我们新推出的盘，包括策划、包括地价成本，现在已经去到一万一千多元每平方米，按照目前的价钱，按照我们目前的策略，我们有很多的项目都是热卖的项目，比如说广州雅居乐项目以及中山的雅居乐项目。

　　我们产品的定价都会按照市场来定销售价格，我们现有的资金超过150亿，有足够的资金去应付我们下半年的支出，所以现在暂时不会再有融资计划。

　　现场提问：下半年雅居乐有很多新盘入市，面对一个较大的待售面积，是否会对销售产生一定压力？雅居乐如何保持一个较高的去化率？

　　管理层：其实今年我们的可售面积大概650万平方米，预计卖370万平方米，去化率在50%、56%左右的幅度，跟往年的数字差不多。当然，我们会根据公司的需要，特别是对于某一些项目，我们会有一些价格上的处理，加强它的区划，提升公司现金流的水平，但是我相信那是个别的情况，整体来讲，我们认为下半年整个市场还是平稳的，我们对自己的产品也很有信心，去化率还是会维持在去年大体的水平。

（审校：刘满桃）