直播实录：2013博鳌房地产论坛（五）
作者: 时间: 2013-08-15 08:33:31 来源: [ 观点网 ]
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕。超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛在海南盛大开幕，作为论坛官方网站，观点网将全程报道。
作为顶级的行业思想盛会，博鳌房地产论坛嘉宾阵容之强在业内首屈一指。有朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、贾康、秦虹等国内知名专家学者；有刘晓光、任志强、单伟豹等行业知名企业家；也有何剑波、许华芳、王天也等新生代企业领导人；还有甘世雄、蓬钢、苏鑫等新老金融界人士。
除此之外，还有更多在房地产行业及相关产业等领域取得出色成绩的参会嘉宾，超千人的阵容组成中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛。
主持人：亲爱的各位来宾，大家早上好。欢迎继续回到2013博鳌房地产论坛的会议现场，昨天的大会精彩纷呈，在座的各位嘉宾在畅叙友情，共话发展的同时，相信已经在海南度过了一段非常愉快的时光，相信今天论坛内容将同样精彩。在会议开始之前，很抱歉地通知大家，我们有几位演讲嘉宾因为台风原因航班取消，未能出席大会，所以今天会议的流程进行了部分调整，希望大家谅解。
首先介绍一下今天上午将为我们奉献演讲的嘉宾，他们是：
住建部政策研究中心主任秦虹女士
著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生
文登市土地储备交易中心主任赛永忠先生
卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生
莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生
在演讲环节之后，还安排有本届博鳌房地产论坛最后一场“地产精英博鳌论剑”。
接下来，我们开始今天上午的议程。
今天上午论坛主题是：“资本金融篇影子银行危机与房地产金融创新”。
上午的议程分为两个环节，首先进入主题论坛一：房地产税试点与行业金融政策，有请本环节第一位奉献演讲的嘉宾：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演讲题目是：顶层设计政策如何鼓励房地产金融创新。
秦虹：大家上午好！今天上午的主题和金融税收等有关系，我发言的题目是“房地产企业金融创新的趋势与探索”。我们从2010年开始和高和基金合作，一直在跟踪研究中国房地产金融创新的一些新的苗头，当时为什么要从2010年开始做这样一项研究工作呢？主要原因是我们大致判断从国十条以后，对住宅市场的抑制投资和投机性需求，去杠杆的政策，比如说第三套房不贷款这样一些政策恐怕会长期坚持。在这样一个长期坚持对房地产投资、投机进行抑制，以及去杠杆化的政策趋势下，民间资本投资房地产会产生什么样的一些新的变化，以及房地产企业在未来的发展中它会在金融市场上面临一些什么样的需求，所以根据连续这几年的研究，我们陆续也发布了一些研究的成果，今年我们持续的对房地产企业的金融创新也做了一些研究和分析，大致有以下几个方面的研究的心得体会，在这里和大家做交流。
首先，我们认为房地产企业金融创新是企业的内在需求，是一种必然的趋势。为什么呢？从行业发展趋势来看，第一，成熟的房地产市场它的融资一定是多元化的，而不是单一化的，我们大致研究了在国外比较成熟的房地产市场，我们看到的他们的企业的房地产融资，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，解决房地产企业融资的多元化。在开发和销售阶段都依赖银行贷款的这种单一格局，我们觉得在中国也是很难持续的，因为在中国现在，房地产开发投资已经7万多亿，整个房地产开发的规模在10年内增长了10倍，我们房地产正在从市场起步阶段走向成熟，它必然要求我们房地产市场的融资也呈现成熟房地产市场的多元化格局，这是第一个原因，它是一个必然的趋势。第二，现在房地产行业的利润率和前几年相比是趋于下降的格局，我们现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，包括人工费、原材料费的上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，开发企业也必须探讨新型的金融创新工具，解决它的长期持续发展的情况下资金的保证问题。第三，中小房地产企业在目前的贷款名单式管理、银行对风险高度的管制的情况下，他的贷款越来越困难。第四，商业地产的占比开始大幅度提高，如果说和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍的时候，房地产的商业地产投资增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快，甚至商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍，在建施工面积也非常大，我们现在房地产开发多元化的格局也实现了由住宅投资为主，转向多元化投资，随着商业地产供应量的增加，应该说商业地产面临着极大的挑战，也面临着很多问题。主要是退出渠道的匮乏，导致了商业地产的良性发展，由于我们缺少长期资金支持，所以整个商业地产的经营水平的提升难度很大，供应量上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也面临着销售的困难，因为过去商业地产少，少数的一些商业地产可以靠散售来实现他的资金的周转。
当大量的商业地产都开始集中供应的时候，销售也开始出现困难。所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，这种销售可能会受到市场欢迎一些，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，也来应对单纯的销售困难带来的商业地产经营的不利和销售难度上升的情况。但是我们觉得这都是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入，所以金融创新也是商业地产发展的一个内在要求。这是从行业的角度来看。
从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，下一步我们可以没有悬念地说，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化导致一个什么结果呢，导致的结果就是资金的成本，间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。第二，我们的货币政策总基调是用好增量、盘活存量。用好增量对房地产来讲，如果是信贷的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的贷款需求。在用好增量政策的情况下，低成本的、更宽松的、大规模的银行贷款来支持房地产企业的开发资金需求，我觉得这种环境基本不太具备，下一步盘活存量，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。另外，从房地产企业融资来讲，一方面从理论上来讲，应该是一些机构投资者作为它的投资人，还有一部分散客，就是高净值人群作为它的投资人。那么我们现在看到的情况是什么呢？就是不断成熟的中国的投资人的机会，因为现在有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，他对房地产投资的形势也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金，买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，所以越来越多的成熟的投资人的出现，也为我们下一步房地产企业投资创造了一些环境和条件。包括机构投资者范围扩大的远景，也为我们下一步房地产的多元化融资创造了一些基础性的条件。所以无论从行业本身来讲，还是从社会融资的大的方向上来讲，我认为下一步我们特别值得关注的就是房地产企业金融创新的问题。
那么在哪个方向创新呢？我们觉得大致可以看到的格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。我们在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。直接融资现在来看出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。还有就是信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为他一个核心的对资金需求的一个主体的方式。还有这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资的期限从过去的较短，到现在出现更长的期限，投资组合也从偏债型走向偏股型，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现。还有在直接融资里面，我们看到的就是境外融资。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索，我们看到的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。一些大的品牌企业利用境外资金成本比较低的优势，成为资金来源的一个重要补充，比如说万达、万科、金地、绿地等等都在境外资本市场融资获得了一些成效，还有各类的房地产企业购买美国、欧洲、香港、新加坡、韩国的不动产，并在银行融资上取得了一些明显的成效。中小房地产企业的境外IPO也再次启动，我们观察到今年内有一些广东、无锡、深圳、重庆、北京、山东等地的企业在境外的IPO也为他们境外融资开辟了一些渠道。除了大的行业并购、企业的信托、房地产私募融资、境外融资之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。像光大、国泰君安都有这类产品。此外还有基金和信托的联合，还有银行和信托的联合，都是提供了一些直接融资的具体方式。
还有一种就是资产证券化的积极尝试。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式，它是这样叫资产证券化。当前在我国的资产证券化的业务主要包括三个方面，第一个是银监会监管的信贷资产证券化，叫MBS，第二个是证监会监管的企业资产证券化，ABS，第三个是银行间市场交易商协会主导的资产支持票据，ABN。我们从目前房地产资产证券化方面，ABS已经开始有案例了，就是证监会监管的这种，比如说华侨城、广州海印，他们都利用证监会这种渠道，通过资产的未来收益打成资产包来实现资产证券化的产品已经开始出现。我们长期在国外比较关注和国内比较熟悉的真正面向机构和个人销售的房地产信托基金现在还面临一些突破性的问题，还没有在中国完整意义上的这种REITs出台，主要是它的征税和法律的问题没有完全的得到解决。除了券商的ABS之外，银行间的资产支持票据的ABN也应该说受到关注，比如说天津保障房发行了一笔REITs，它主要就是银行间的ABN的模式，保障房的收益不足，通过开发企业的其它收益来弥补，成功发行了证券，也是资产证券化的探索。当然我们现在主要还是面向机构的证券化的探索。此外，境外发行REITs也时有发生，现在由于国内的REITs管理规定还没有出台，所以一些需要发行，具备资产收益标准条件的商业地产如果发行REITs，有一些是在境外发行，来实现商业地产的退出。
除了我们前面说的这几种形式，还有一种就是类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的我们前面所说的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索，它实际上也是想做资产证券化，但是它不是严格意义上的资产证券化，但是它在本质上也可以看做是资产证券化的探索。
我们看到中国的房地产资产证券化在商业地产上探索的意义更大，因为它对长期资金的需求更为迫切。我国商业地产的资产证券化的趋势，大致可以归纳这个探索趋势为以下几个方面，第一个方面就是商业地产资产证券化，它一定是符合国内商业地产发展的需求，以及国际的惯例，商业地产具有持续经营、收益稳定的特点，它与资产证券化的要求是一致的，这种大的发展趋势和方向，我认为早晚我们会走到那一步，这是第一点，我们要看到这个方向，第二，商业地产资产证券化的探索现在非常积极，企业探索的热情正在逐步上升，包括和券商结合、信托等等方式来做的，包括自身的一些创新模式都在积极的探索，这样一些积极的探索虽然不是严格的、正规的REITs的模式，但是它为下一步我们真正的REITs的出台，我觉得也在积累经验，也是非常有价值和意义的。海外发行是短期内国内部分说也地产REITs的可选途径，另外资产证券化探索创新中实现多机构合作，我们今年写了一个报告，大家可能能看到，是和高和基金做的那个报告，已经发给大家了，我们里面有详细的说明，也请大家关注一下。尽管我们说商业地产的资产证券化符合国内商业地产的发展需求和国际的惯例，一定是它今后的一个方向，值得我们关注，但是我想无论是我们现在的各种类型的探索，还是将来的规范式的发展，基础资产的质量，也就是租金现金流优良程度是资产证券化的关键，我们看准了商业地产未来直接融资和证券化的发展趋势，从今天我们就要做准备，这个准备就是必须要提高基础资产的质量，也就是说它的现金流的优良程度，没有这些作为保证，我们下一步的资产证券化发展可能会步履艰难，开发企业大规模做商业地产的时候，从现在开始就比较高度重视这个内容，对开发企业来说，这是更为严峻的一个考验，也需要从现在开始做准备，为下一步的资产证券化或者是规模化的发展奠定良好的基础。
以上是把我们近期关于房地产企业金融创新的一些探索做了一个归纳和总结，我们非常看好房地产企业今后金融创新的发展趋势，我们认为直接融资和权益性融资的比例的增加、规模的扩大，都是今后发展的必然趋势，是非常值得我们行业各个方面，包括研究者、企业、政策制定者的高度关注。以上我们的研究仅供大家参考，谢谢大家。
主持人：谢谢秦虹女士的演讲，接下来我们有请著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生演讲。贾康先生的演讲题目是：房地产税试点扩围与住房信息联网。
贾康：谢谢主持人，大家好！论坛组织者希望我就房地产税试点扩围和住房信息联网跟大家做一个交流。
第一个是关于房地产试点的问题。我们关注的房地产税改革是上海、重庆两地按房产税启动试点试图往前推进，我一向认为这样一个改革是决策层对大方向有一个判断之后，意识到必须采取渐进改革中间先行先试的方式，才可能把这个改革往后继续展开，这符合中国改革进入深水区的一个常规情况，在某些特别有争议、有难度的改革事项上，按照习总书记的说法，要以更大的决心鼓励先行先试，在努力做顶层规划的同时继续鼓励摸着石头过河。上海、重庆两地的改革试点，我个人对它的评价是，他们是追求柔性切入，先建立制度框架，所以社会上对他们的评价，我个人感觉，包括很多媒体，更多的是挑剔的眼光，有人说好像没多大动静，有人说怎么没有看到房价应声而落，有人说怎么没有收多少税，但是我们的媒体不从中国势必要完成的配套改革和几十年内要实现现代化的这样一个视角上看到这种敢为天下先改革的创举，第一个吃螃蟹的创新动作呢？我个人是首先愿意先从敢为天下先这样一个开创意义充分肯定这两个试点的作用，我也不认为他们这个改革的成效如何的低。其实你稍微做一点调查就可以知道，有一系列的成效在显现。
在两地试点启动之后，基本的情况可以概括为一句话，扩大试点范围势在必行。因为中国权威的信息是，从决策层到管理部门所形成的文件，这几年从最高层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都非常明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围，或者推进房产税改革试点的要求。在今年春节之前专门发出的深化收入分配制度改革的指导文件里边也非常明确地把房产税改革试点进一步往前推进作为改革中间的重要组成部分。我们的官方信息其实在这方面是很清晰的，上一个年度的，这个年度的发改委关于改革的重点的文件里都清晰地表述了要推进这个改革。当然在现实生活中间大家也看到了，这个改革可以称得上举步维艰、争议激烈，因为它牵动着现在已经形成的既得利益格局，牵动着方方面面的感情，在我们很多活跃的舆论场合，特别是网上，微博上，客观地讲，理性讨论的氛围是不足的，更多的是发泄情绪。看到了这么多牵动意义和感情的不同观点的对撞，特别是反对的声音，有的时候一浪高过一浪，在这个改革继续往前推进的过程中间，可能有不少人士就产生了疑惑，这个事情到底是怎么样理解它，前景如何。其实我作为一个研究者，我始终认为大的方向应该是清楚的，文件里对这个改革的要求已经锁定，上一年度对这个改革，文件有所表述之后没有看到动作，可以简要归结为是十八大人事安排没有到位之前，官场潜规则起的作用，多一事不如少一事，所以有要求没动作，今年十八大之后人事安排到位，我们也听到不断有传闻，中央层面和各个地方层面反复的磋商，看有没有可能在某些地方扩大试点。这些传闻都不作数，一定要等有关管理部门正式宣布。上半年没有消息，也并不意味着下半年就一定没有消息，今年没有消息，也不意味着明后年没有消息，我作为研究者，我认为这个改革的逻辑，是后面反映着中国社会实现转轨的客观要求，大方向下它只是迟或早推进改革的问题。
所以，既然有这样一个我们必须讨论的大方向下的制度建设，那么我们是不是更应该推动理性的讨论？推动在今年重要的时点（十八届三中全会）全面改革的设计中间更好地把房地产的调控，相关的制度建设和改革创新结合进去。顺便说一下，我作为力主要推进这一改革的一个研究者，我还有另外一个我认为非常值得强调的观点，我始终是说，房产税或者房地产税这个改革在中国可以预见的历史时期之内，它的前景是绝对不能简单照搬美国的普遍征收模式，而要更多地借鉴其它的国际经验，比如日本它实际上是首套房可以不征，或者它隐含的一个模式就是要承认有一个第一单位的保障住宅条件不被这个税覆盖。结合中国的实际情况，我强调这个税在中国现在可以预见的历史时期之内，设计上面一个非常重要的要领就是调节要端，而不是普遍征收。官方如果不把这个说清楚，很容易造成社会上一波又一波的人心惶惶的情况。我个人力主在改革大方向的时候，要及早让社会把这个定心丸吃下来，让大家知道这样的一个税制建设它是和我们现在普遍诉求的无论是先富起来的人，还是以后有可能富起来的社会成员，在以后的这个税制框架里面，基本住房保障概念下的第一套房或者第一个单位的住房是不被这个税覆盖的，这是我觉得我有必要再次强调一下我的基本观念。
第二个基本情况就是住房信息联网，管理部门也已经有了明确的要求，我认为这是与管理相关的必要的技术支撑和条件。我们在网上搜一下就知道，有关管理部门在2012年就给出了清晰的要求。这样一个县级以上城市联网到位的要求，那就基本上把中国的区域全部覆盖了，它解决的问题有一个很明显的对应性，就是中国的社会成员在异地，或者有多套购房的这样的记录，在网上是可以很便捷的查索，而通盘掌握的，你在若干个城市都有自己的产权房，或者是说我累积的购入了多套产权房，这样的一个住房信息联网把所有的信息收在里面之后，给一个指令就按照这个检索的需要呈现出实际的相关情况。这样的情况它的信息的意义当然是和我们以后房地产业界的政策优化和我们谈了多年的房地产方面的政府调控，和推动它健康发展这样的诉求结合在一起的，因为它给予了科学的决策和政策优化设计的基础数据支持。中国到底现在社会成员在住房的拥有方面是一个什么基本情况，全面的信息放在一个全景图里以后，我们现在的计算机根据它的软件设计可以非常快的按照你的结构要求生产结构图。全景图和结构图合在一起，就是科学决策、优化政策的一个基本条件。我们如果检索一下在2012年2月19号的人民日报上就已经说到，中国40个城市已经把网联上了，这是大的城市，但是信息还不够完整，网先联上，信息逐渐充实完整，这个工作作为一个负责任的政府显然是要做的。
再往下我们有必要谈一谈基本认识，我也是把作为研究者的思考做一个简单的汇报。我想谈这么几点：
第一，中国在整个的税收优化方面要放在一个更大的框架下加以理解。我们在经济社会转轨过程中间，公民的纳税人意识逐渐的提升，大家越来越关注税收问题，有必要了解一个从理论上可以很清晰勾画的财政分配里面不可能三角，或者三元悖论，就是大家都愿意税负减轻，可以说越轻越好，这是符合民心、民意的。第二，大家都关心政府的债务问题，比如这一阵子说得非常热闹的地方政府的实际债务情况到底如何，债务太高显然有公共风险，这也是很容易取得一致的。第三，几乎所有的人都认同，我们应该过更美好的生活，所以政府应该提供更多的公共服务，应该把我们的公共福利水平明显地提升。恐怕这也没有人提出反对意见。三个公理意义的，大家都认为正确的命题放在一起怎么样？
现实是把这三个命题放在一起，从中长期、可持续的角度来看，至多只能同时满足其中的两个。你要想又减税，又减轻公共债务负担，那么从中长期来看，你不可能指望福利水平有多少明显提高。你要想既减税又提高公共福利水平，你就不得已需要举借更多的公共债务，不可能这三角放在一起是一个客观规律体现出来的基本现实。但是要让社会认同它，并不容易，因为我们看到某些的局部更多的表现出来的民意、民心和情绪，都是要求这三个命题上把它最大化，税是恨不得整个把它废掉，不收税最好，债务应该很低很低，最好不要再发展债务，这样大家都心里踏实。但公共福利不客气，谁也不可能说我这个公共福利可以让掉。合在一起，一个社会在走向现代化的过程中间的理性选择是什么？就是必须在这里面做一个通盘的、合理的制度设计和政策优化，这里面不可避免的就是现代国家必须合理的构建它的税制，这是我们一直在推进的税制改革，每一个人都生活在地方政府的辖区范围内，地方政府自己使自己的职能合理化，他怎么拿到大宗的资源，提供出大家希望他提供的东西，这样的一个税制建设和地方税的建设，就一定要涉及到我们今天讨论的房地产税。
第二，地区税体系中间要构建的房地产税，应该讲它是可以称之为民主税的特定的地方组织收入，履行职能，满足公共需要的组织形式。从国际上来看，在有一定的民主化、法制化发展的情况下，地方政府根据自己的实际情况要通过民意程序，公众积极参与地方的立法，或者地方市政厅这样类似地方议会的公共意愿表达和在一起做出决策这样的主体，它要走一个完整的程序，把各个年度内地方辖区的房地产税相关规则明文化，让地方所有的人都参与、都知情，在这种情况下，钱从哪里来，用到哪里去，是公共深度参与下的公共资源配置，是老百姓意识到这个钱集中起来以后，通过政府之手怎么样回过头来满足大家的诉求，它是把民主化、法制化的机制跟分配很紧密地融合在一起了，中国如果在房产税改革试点中意识到这样一种实际的民主税的性质，显然我们要借助这个制度创新和建设。在中国形成一个在地方层面的民主法制建设的催化剂，催化我们的试点区域，以及扩大范围以后的区域。怎么样处理好公众眼前利益、长远利益、整体利益之间的关系，在优化税制，减轻公众的税收痛苦，使省以下的分税制逐渐配套落实到位，以及优化房地产调控，优化收入分配等等诉求之外，房产税改革如果说还有它的第五项正面效应，我认为就应该非常明确地说，它是把地方必须融入现代化过程的这样一个税制建设和我们从社区到地方，到整个国家必须构建的民主化、法制化的通盘的制度结合在一起了，这样一个民主税率，实现中国梦的意义，可能在某种意义上讲，怎么估计都不过分。
这种在不动产税概念上的地方税，天然就适合地方政府掌握，因为地方政府有这方面减少信息不对称的优势，有税基不流动的特点，有因地制宜差异化的空间，它更适合于老百姓从社区层面就参与，把这个税的来龙去脉弄得透明，做规范的公共选择，纳税人当家作主，一个民主法治的社会，最终是纳税人决定资源配置，就要通过这个税典型地体现出来，这种制度安排的特点是真正让公众对于公共资源的配置当家作主。钱从哪里来，用到哪里去，大家一起参与，把它说清楚，把它规范化，把它真正用到老百姓最关心的公共福利的事情上面去，这个意义可能不言而喻大家都会认同。所以我想强调的是，在这个方向我们是不是应该有更清晰的认识，而且它同时也就表明了，上海重庆两地试点之后，有人说应该把这个试点弄成一律化的办法，全国按一个方案做。这是不对的，这应该首先从社区开始的，针对各地公共服务需求运行的一个税种，它天然就要允许各个地方在试点方案的时候形成不同的特点，以后可持续的长期运行，仍然要有地方的差异的弹性表现，否则它不能够很好地承认两地差异的这种表现，在国际上这种大方向是看得很清楚的，各个地方从地方到基层，公众参与之下，允许各地不同的一种税收分配。
最后一点，这样的一个税要运行起来，有这么多的正面效应值得追求，当然还得循序渐进。相关的信息联网是任何政府天经地义要做的基础工作，我们假设说没有这样一个税收，中国的地方政府可以对自己下去内的不动产说起来模模糊糊的状态继续延续吗？不可想象。中国要走向现代社会，要有现代的社会治理，任何一个辖区对国土开发的通盘规划必须要越来越清楚，而且要做优化，它的通盘国土开发之下覆盖之下的住房，从确权的第一步开始，到后来的一套制度都必须具备。这一套制度包括，在通盘的，覆盖所有要素的国土开发规划之下，不动产从它形成之后的财产的实名制的登记，到对于财产的法律保护，到这种财产的流转交易制度，到这种流转交易制度全程中间的税收制度，从开发到交易到保有，都不可能是空白，都要有相应的税收。再到这种税收，解决了钱从哪里来了之后，用到哪里去，这种公共供给让它优化，所有的链条环节合在一起，是地方政府应尽的责任，既然如此，还有任何的怀疑吗？地方政府在了解各个辖区之内通盘的不动产的具体情况，一家一户，每一块不动产都要有清晰的信息记录，确权之后，财产的保护、财产的交易、财产的税收和相关利益人的公共服务是一个链条，通在一起以后，全国的联网就是实在不行，我们是在信息化时代，过去没有这种互联网的时候，国际经验已经有种种的信息的连接方式，有了互联网以后，一下子它的成本极低，一下子使这个管理的效率极高，中国人后来居上的现代化赶超当然要利用这个后发优势，所以这是无异议的，我们必须要做这个事情。
回到房地产改革试点来说，这样一个信息时代必然要用到互联网，又可以使我们的管理和决策优化做得更扎实，更有科学决策的依据。这样的一些认识借此机会汇报出来，请在座的各位批评指正，谢谢大家。
主持人：谢谢贾康先生，接下来请出本环节第三位演讲嘉宾，有请：歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生演讲。甘世雄先生演讲题目是：多元化资本金融业的改革开放与财富管理创新。
甘世雄：感谢主持人，感谢各位，我第一次参加博鳌房地产论坛，应该说是本着一个学习的精神来的。主办方给了我一个题目，叫“多元化资本，金融业的改革开放与财富创新”，可能是基于歌斐资产对财富管理有一些思考。再加上我本人是在证券公司和基金公司担任过15年的高管，我来到歌斐的时间是一年半，对金融业的改革开放我是有很深的感触。大家都知道，尤其是2011年，银、证、保三证主席更换以后，先是证监会的郭主席倡导了这个改革创新的一股旋风，尤其是他提出的放松管制、加强监管，在证券业，包括基金行业、证券公司鼓励创新，放松对牌照、产品方面的监管。最近我们也注意到，保监会的向主席也开了保险行业的创新和改革的会议，尤其是对保险资产的投资管理也在放开，包括银监会也有很多的创新措施，银、证、保这三个主要的金融行业都在进行改革、创新，就形成了一股自上而下、放松管制和自下而上、探索突破的局面，因此就出现了所谓大资管时代。现在基金、信托、保险都在办资管，所有的都在进入大资管时代。大资管时代最主要的标志，应该就是对原来的分业经营的界限给予了打破，因此就出现了跨业经营，这也就是我想讲的第一个题目，就是金融改革创新带来跨界加混搭，也就是跨界和混搭加速形成了多元化资本。
现在的影子银行和大资管时代，我们认为要倒逼利率的市场化，同时金融改革的趋势，还包括汇率的市场化、人民币的国际化，以及金融混业化、脱媒化和去牌照化，未来的金融牌照就不值钱了，以前我们的基金公司都知道的，要搞一个基金公司牌照不得了，现在不是这样了，你有能力就去搞。现在最核心的是你具不具备资产管理的能力，具不具备为投资者创造财富，而不是毁灭财富的能力，这是核心。当然，金融改革也为财富创新带来了极好的政策环境和广阔的市场空间，在这方面，诺亚财富就是尝到了甜头的。有些人可能知道，有些人不知道的，我简单做一个介绍，诺亚财富创业的时候，我作为从业人员，我认为它也是处于灰色的地带，我感觉它缺少牌照，是不是符合监管的要求，当然它充分的合规，完全的自律，结果后来被红杉的沈南鹏发现了，在2007年他投资以后，他经过分析，在中国的国内市场是不可以上市的，但是到美国去是可以的，因为美国跟我们的监管环境是不一样的，人家是放松管制的，人家是去牌照化的，只要是市场认可你的，你就有生存的空间，2010年诺亚财富就在纽交所上市。诺亚财富在财富管理创新当中，很重要的就是跨界和混搭的能力。因为诺亚具备对跨界金融产品的独立筛选能力，因为我们主要是对高净值客户进行各类资产配置，还要对多类型基础资产的交易结构进行设计，这也是需要一种夸大和跨界。歌斐资产正是基于这样的情况下，我们是以母基金（FOF）和MOM的形式进行基金管理，而FOF和MOM又是一种创新，这是在美国近20几年证明的一种非常好的模式，我们经过3年的实践，我们现在已经管理了260亿的资产，我们专门做PE的母基金有201亿，我们作地产的母基金一开始有20亿，后来我们研究海外，发现也没有做地产母基金做得成熟的，后来我们就切入到地产基金里面，现在有180亿，从这方面我们理解到财富管理的创新，它的生命力在哪里呢？一是要满足对市场、对投资者的需求，第二是要真正创造价值。
当然，我们现在在这一年半的时间，地产基金搞到180亿的规模，我们也面临一些困惑，这当中也是机遇歌斐资产资本的来源逐渐的多元化，除了我们原来的高净值的客户，中国的富有的家族，还包括一些企业，上市公司，现在还有政府的母基金，以及我们最近正在跟保险公司接触，他们也是看中了我们母基金另类投资的能力，对房地产我们也在探讨。但是我们跟投资者的交流当中发现，尤其是机构投资者动中国的房地产市场他们是心存疑虑的，如果没有深入进来了解的话，认为这里边的泡沫很重，风险很大，所以他们就很谨慎。我们现在到了180多亿以后，再往后走，往哪里去，我们也很疑惑。当然我们也在看海外的成熟市场，尤其我们歌斐一个标杆企业，那就是黑石资本，它有1000亿的房地产基金，有800多亿PE基金，包括还有别的，我们在中国长远来看，地产基金是刚刚拉开一个帷幕，但是的确风险很大，这也是我这次来本着一个学习、交流的态度。现在6万多家开发商，还有多少人留下来了？我们现在从单一的业态，从住宅往商业、养老、旅游，往多种业态的转型，我们是否能够成功？这也是我要想讲的第二个问题，我们从资本的角度，尤其多元化资本的角度来看地产，我们希望它做的就是转型加升级。
我们之前也做过一些融资的项目，歌斐做地产基金一年半的时间，我们考察了上百家企业，最后选择了近20家企业作为合作伙伴，我们管了180亿，有些不是我们管的，是债券类的，大概还有一两百亿。我们看了这些企业，我们也看了一些好的，值得总结的，我们也有一些担忧。整体来看，我们觉得房地产行业的盈利模式要从简单的开发加销售向开发、运营加金融的模式转变，尤其原来比较粗放型的以住宅为主的，就是开发加销售，未来要做转型，一定要做运营，还要跟金融结合。具体来讲，首先在房地产的开发上，我们认为开发要工业化，因为总体来看，房地产是一个暴利的行业，我们还注意到一个现象，比如在上海这样的地方，它是利润率非常高的，这边有好多开发商应该是很粗放型的，但是我们注意到一个重庆现象，重庆这个地方利润是很低的，但是重庆的开发商，我们考察过好几家企业，他们从产品的研发化，从管理的精细化，从市场的品牌化，乃至售后的服务化都做得比那些利润率高的区域的企业要好。因为我自己在上海，我是有体会的，我住的某个小区，那也是所谓比较大的小区，整个产品就很糟糕。我们现在都讲体验式感受，而且市场的品牌是靠口碑来的，我在公开场合不好点它的名，但是我在私下经常讲，我觉得这个小区是非常差的，这跟它的管理人的素质比较低有关。售后服务也没有，产品的研发也没有，它自己也不重视品牌。
我们现在有很多开发商就是机会主义型的，就像我们做PE的一样，赚一把就走的，我认为这样的企业未来肯定是要被淘汰出局的。当然有企业想要做管理的精细化、标准化、流程化，我们考察了很多企业，你想到了，但是你要做到也是不容易的，还要有付出的意识，你要善于把你的利益让出去，好多人也做不到。还有产品的研发化，我们看到很多企业在设计研究上花的精力、投入是远远不够的，所以对新技术、新材料，乃至于新工艺方面，我们还是有短视行为的。这是第一，开发要工业化。第二，运营要专业化。现在不少开发商都提要从住宅地产向商业地产转型，其中很重要的就是你运营的模式以及运营团队的专业化。你仅仅招几个人马上搭起来一个班子可能不一定行，它还需要时间，还需要磨合。专业化一定是从专注到专一。当然，我们还认为地产必须要金融化，刚才秦主任已经讲了很多了。包括上市，以及各种金融的创新，地产只有跟金融结合，你才能有更大的发展空间。
我们吸引了这么多资本来对房地产感兴趣以后，我们如何与它对接呢？我想讲最后一个关键词，就是分享和共赢。为什么我不讲合作和共赢呢？我认为合作的前提是要有共同的理念和共识。我从5个方面来讲，第一，我们跟开发商，我认为我们不仅给他们提供资金，我们还要提供增值的服务，包括风险的控制、资源的整合，包括内部的治理，某种情况下我们扮演外部董事的角色，这是与开发商的关系。第二是跟投资者的关系，我们要有信托责任，要透明公开，包括我们跟很多保险的机构，还有很多家族机构，我们跟他们一起去看我们的资产，一起去进行产品设计，我们要做投资者的开门人。第三，我们与地产基金的同行，我们认为要成为一种战略伙伴，我们将来要分享信息，交流风控的经验，另外我们也可以联合投资。第四，我们与其他的中介机构，我们共同寻找好的项目，寻找好的团队，然后把我们的资源进行优化配置。第五，我们与媒体以及其它的社会资源，我理解为广义的资本经营，我们要有分享和共赢的心态，我们要多一些相互包容、理解，多一些感恩，少一些埋怨。我理解地产与金融总体来看是我们国家行业利润比较高的，尤其是我们做过实业的人都是有深刻体会的，因此更需要我们行业中的人对社会多一份感恩之心，我们已经得到了很多，应该尽我们的社会责任，以求得更好的舆论环境，营造更有利与房地产健康发展的生态环境，真正迎来房地产发展的又一个黄金十年，谢谢各位。
主持人：谢谢甘世雄先生的精彩演讲，接下来有请：文登市土地储备交易中心主任赛永忠先生演讲，他演讲的题目是：养生文登值得信赖关注的文登房地产。
赛永忠：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好！
今天十分高兴与各位相会在美丽的海南，首先对此次论坛的举办表示热烈的祝贺，最近几年我们跟观点新媒体合作非常不错，对我们地方政府来说是收获特别大，特别是很多的专家对政策的解读，以及市场的分析，应该说对我们地方收获是非常大的，另外对我们文登市的知名度也起到很大的推广作用。在此，感谢观点新媒体，也感谢关心和支持文登发展的各界人士。希望通过今天这个平台，加深我们的感情和友谊，开启我们更深层次上的交流与合作。
大家都知道，今年年初国家出台了加强房地产市场调控的新国五条，随着全国两会的召开，新型城镇化建设成为本届政府未来5年工作的重中之重。可以预见，政策的倾斜和产业的转移，必定将为中小城镇的发展带来引擎般的助推作用。站在这个讲台，我依然钟情于我的家乡——文登。我们文登市地处胶东半岛东部，位于青岛、烟台、威海三市中心的区域，东与韩国隔海相望，总面积1645平方公里，海岸线长达156公里，陆海空交通设施完备，高速公路、济潍铁路、国际机场一应俱全，周边2个小时车程内有5个国家的一类开放港口，3个国际机场，交通是非常便捷的，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡，温泉之都和道教圣地，综合经济实力居全国百强县市第14位。
文登历史悠久，人文荟粹，公元前219年，秦始皇东巡到了文登，召集文人登山，吟诗作赋，文登这个名称由此得名，公元568年开始制县，已经有1400多年的历史。是胶东半岛的几个千年古镇之一。拥有千年历史，积淀了深厚的文化底蕴，孕育出了独具特色的诗学文化、道教文化、李龙文化、红色文化，是山东历史文化名城。诗学文化灿烂辉煌，春秋时期就被称为文诗之乡，隋唐以来有一百多位进士荣登榜首，仅明清两朝就有66人，是同期全国各个县市平均数的2.3倍。另外道教文化源远流长，全真教在文登开宗立派，发展成为中国道教文化影响最大的两大派之一。李龙文化被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远。1937年发动了全国著名的天福山起义，打响了胶东抗日战争第一枪，为共和国缔造了4个军，哺育了120多名文登籍将军。
文登山清水秀、环境优美宜人，山水相依、海河相接、风光秀美、四季分明，是中国优秀的旅游城市，省级森林公园天福山，鸟语花香，是天然的氧吧，李龙故里回龙山，有270多年的庙会史。境内有156公里的海岸线，岛礁齐布，还有12公里金色沙滩，是天然的海水浴场。文登的地热资源丰富，一个县级市共有5处高品质温泉，矿化度高，是中国温泉之都，有些嘉宾也到过文登的天幕温泉，也是随着观点参加论坛活动而去的。植被茂盛，生态良好，饮用水的水质、城市地表水的水质以及近海岸的水质都达到国家标准要求，是国家园林城市，生态示范市。
文登产业发展载体完善，启动了经济开发区拓展区建设，建成配套区面积扩大到40平方公里，进驻企业达到500多家，发展水平居山东省开发区的前四强，成为全省首批科学发展示范园区，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范区。另外，启动了城市文化商务区的规划建设，拉开的34平方公里的发展框架。一个服务功能完善、高层建筑密集、生态水系环绕、生活创业两宜的现代化的新城初具规模。被确定为全省发展服务业重点城区。另外启动了南海新区的建设，累计完成基础设施投入达到80多亿元，路、水、电、暖、燃气、通信等七通一平基本到位。南海新区还有新港即将竣工，有90多个投资过亿元的产业项目落地开工，被批准设为省级工业园和省级高新区，被国务院确定为山东省重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分。
优越的区位、独特的资源、完备的功能和世界养生产业发展方向，给文登提供了难得的发展机遇，我们城市占规划确定为中国长寿之乡，东方养生之都。2009年以来，全国共有639个城市居民在我市购买住房，今后我们将把供地计划重点放在经济开发区、城市文化商务区和南海新区，依托四山五泉一线的资源优势，重点发展养老、旅游文化地产，建设精品的旅游项目，积极培育温泉养生、生态养生和休闲养生等旅游产品，使文登成为北方的旅游度假的重要目的地。
今年，中央经济工作会议明确提出要大力发展城镇化，三四线的城市承担着主要的城镇化建设任务，我认为方向比努力更重要，投资区域的正确选择是成功的关键，随着一二线城市政策调控的深入，三四线城市的优势日益显现，房企不仅要关注一二线城市，更应该关注三四线的成长城市，我相信大家心中已经有答案了，我们愿意与大家共同分享投资商机，以最真挚的感情，最优良的环境，最完善的服务让广大投资者得到最丰厚的回报，欢迎大家在方便的时候带着亲朋好友到文登考察指导，休闲度假，投资兴业，与我们一道携手并肩，共享蓝色经济区建设的历史机遇，最后祝各位来宾身体健康、工作顺利、合家幸福，谢谢大家。
主持人：谢赛永忠先生的演讲，也谢谢主题论坛一的四位演讲嘉宾。接下来正式进入主题论坛二：资本解码：去香港上市与商业、土地热。有请第二环节首位演讲嘉宾卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生。张远先生的演讲题目是：问道商业地产把脉发展趋势。
张远：各位领导、各位来宾，今天非常高兴在这个讲台上讲这么大一个题，作为一个企业来讲“问道商业地产，把脉发展趋势”，显得有点自不量力，但是卓越在这方面做了一些工作，我想结合卓越的一些经验谈一谈。
我报告三个方面的内容：第一，我国商业地产的发展现状和存在的问题。第二，未来中国商业地产的发展趋势，第三，新形势下地产商的应对策略。
第一，我国商业地产发展的现状和存在的问题。
截止2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。我们认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，我们看到商业地产也会受到一定的影响。
另外，从整个区域分布来看，我们简单搜集了一下2012年重点企业拿地的情况和业务的分布，从几家大型房地产企业拿地的区域分布来讲，还是二三线城市更多一点，我们如果要仔细分析，只要是在这些二三线城市中心区、城区，或者城郊区拿的地里面，商业的比例一定是很高的，要比原来高得多，我们没有具体研究它的比例数，但是我们各个大企业应该很清楚，只要是在旧城改造、城中心区、郊区拿的地，政府一定要求有商业配套。
在这些企业开发的模式里面，我们归纳起来有三大类，一类是万达的模式，我们叫做订单式的开发模式。再就是租售并举的新鸿基的模式，它经过这个转型整整花了11年。再一个就是凯德的资本加商业的模式，凯德现在在国内的商业地产运营当中应该说是独树一帜，也取得了非常好的效果。但是作为国内企业来讲，它的模式的可复制性，可能国内企业没有这个优势，也很难做得到。它具体怎么运作的，我也不在这里多讲了，但是我觉得在行业内，大家都有这样一个基本的看法。从典型企业就看到商业地产发展有这么三大类模式。
简单介绍一下卓越，卓越是从2004年树立了首个卓越商业地产的品牌——卓越时代广场，我们就开始进入商业地产市场。卓越集团一直坚持是商业并举、货如轮转。公司不断推出商业住宅产品，我们不仅做商业，我们也有蔚蓝系列，我们卓越的蔚蓝海岸还是比较有名的，在各地的蔚蓝系列的住宅销售很旺。目前，卓越已经成为深圳CBD商务开发规模最大的企业。
讲了总的投资需求，也讲了几个典型的开发模式，下面我简单归纳一下，我们认为在商业地产发展中存在几个大的问题。第一，投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，我们大量地建了商业综合体。第二，电子商务发展的冲击，购物消费类商业地产运营难度加大。从商业地产这个角度来看，电商应该是一个最大的敌人。但是电商的冲击，商业地产阻挡不住，我们必须要承认它带来的后果，我们必须要做相应的调整。第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。这三大类问题，在商业地产的发展中要共同面对。
第二，未来中国商业地产的发展趋势。
1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，在商业地块的选择上，卓越集团的战略定位是一二线城市的中心区域和次中心区域，也是城市最具价值的潜力区域。我们认为业务布局会有一个郊区化，但是我们卓越还是要坚持在中心区和次中心，这是一个大的趋势和卓越选择的错位。
2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。
3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。近年来REITs作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市条件和门槛过高，REITs在中国还属于个案，预计未来有关政策环境将明显改善，REITs以及各种创新的融资渠道和工具将迅速发展。这是我们更多的看到REITs对中国的商业地产来讲可能会是崭新的融资的大门。
4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，另外消费者更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大的片区，区域性的购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。
在市场竞争的浪潮中，商业地产开发商一定要主动适应社会的进步和变革，抓住机遇、迎接挑战，才能取得更快、更好的发展。谢谢大家。
主持人：谢谢张远先生的精彩演讲，接下来有请本环节第二位演讲嘉宾：莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也先生。王天也先生的演讲题目是：莱蒙国际——香港上市内房企业的经历分享。
王天也：各位来宾、大家好，非常荣幸受主办方的邀请代表莱蒙国际集团在这个论坛上做一个主题发言，今天涉及到我们这个板块是关于香港上市的情况，自然涉及到融资、资本市场的问题。但是由于台风的原因，香港的投行代表都被挡在香港，来不了。但是还是很荣幸地听到我们的投行代表，和贾所长、秦主任等专家向我们介绍了一些市场的最新情况。莱蒙作为已经在香港上市两年的一个上市公司，我们是今天这个板块的一个主体，讲去香港上市，我们已经上了，上市公司面对香港和内地市场这两个市场甜酸苦辣我们都有承受。我在香港16年做了三间香港主板上市的上市公司，其中两间是地产，是内房股，有很多在香港上市公司的经历，是看到香港和内地两地市市场的不同。今天我主要想介绍一下我们公司，另外想结合这两个市场面对的机遇和挑战，和大家进行一些分享。
首先简单介绍一下莱蒙国际集团。我们公司在香港成立了20年，2001年进入国内的市场开始布局，现在我们以珠三角和长三角为主的10个城市有17个项目在运作，两年前我们在香港主板上市，主要的经营模式，我们叫做双轮驱动，一方面就是在住宅市场，在高端市场，我们在深圳的水榭品牌还是有一定的知名度。另外就是争取做中国的高端城市综合体优秀的开发和运营商。我们做城市综合体也好，商业地产也好，不是进行最近住房市场出现政策打压以后才做的，我们很早就开始做了，到目前为止，我们这17个项目里面有大概一半是城市综合体的项目。土地储备在一二线城市超过500万平方米，战略模式还是坚持高周转、扩规模，另外在一二线城市布局。
几大业务板块，从房地产开发角度来讲，一个是高端住宅开发，一个是城市综合体的开发。刚才我已经简单做了一些介绍，另外一个就是在商业地产，或者是投资性的持有物业方面，我们也已经进入商业地产、酒店等等领域，目前我们持有经营的面积大概在23万平方米左右，加上商业的租金收入、酒店的经营收入、物业的收入，大概是在3亿左右。另外，我们在三年前开始尝试建立房地产基金，我们也是和专业的基金公司合作、合资，以我们为主，成立了房地产基金。到目前为止，我们也已经做了3个项目，我们所管理的资产和融资额在15亿左右。最后一个板块就是一些新的拓展业务，我们现在也已经开始进入旅游地产。另外，我们也研究关注养老地产。因为我们自己的合作伙伴，我们的股东有很多，包括英国的房地产基金，包括新加坡的房地产和商业地产运营商，这都是我们的股东和合作者，所以我们也关注一些海外市场。还有一个就是我们也在做一些房地产的资产买卖交易的活动。看看五年的增长，实际上我和我们的同行都是一样的，也是蛮健康和快的，我们的复合增长都在50%左右，毛利润和净利润的增长幅度更大，复合增长这几年是70%左右，去年我们的毛利率在50%以上。
从我们经营的区域和土地储备的情况来看，大概40%左右在珠三角，30%左右在长三角，另外我们这两年进入了中部城市，我们进入了南昌，所以我们在中部的土地储备也达到了15%左右的规模，另外在天津和成都也有我们的楼盘和项目。今年上半年我们的合同销售同比增长了11%，在业界来讲，我们这个不算优秀的，但是我们完成了全年设定目标，做到了时间过半、任务过半，特别提醒大家留意的就是，房价还是涨得不错，我们的销售合同均价上升了40%。关于投资型的物业，就是我们的商业地产方面，这几年的租金收入复合增长大概在30%左右。从总的资产和净资产的规模来讲，也是在35%左右的复合增长，现在公司的总资产大概在250亿左右，净资产大概在45亿左右。商业地产刚才我已经讲过了，23万平方米的持有量，租金收入是大概1.3亿左右，加上酒店，还有其它的物业管理收入23亿左右，出租率比较高，都已经接近百分之百。我们的地产基金是在2010年成立的，管理的资金额有15亿，已经做了3个项目，作为房地产开发商，终究还是在房地产方面是我们的专业，在基金方面涉及到有点准金融的状态，我们就和深圳的一家比较优秀的基金公司合作，做我们的房地产基金，深圳的合作方是创东方。
下面重点谈谈，作为一家香港的房地产上市企业，我们面临的问题和挑战，和大家做一个分享。
一个是在地产开发方面，总的问题实际上是大家都面对的，我认为最大的问题还是以政策为主导市场的行政干预，非市场的调控，包括目前的限购、限价、限贷等等，对我们房地产开发商有非常大的影响。因为今天我们谈的主要是上市企业融资的问题，所以我重点谈的是在房地产融资方面的问题，主要还是渠道过于狭窄、单一。实际上我们还是过于依赖于银行，一旦银行有政策性的变动，或者成本的变动，比如说第一套房怎么样，第二套房怎么样，利率增加多少，这对我们就有很大的影响。另外我们看整体的融资面，现在确实对房地产企业还是相当被动的。我们虽然大家说都不缺钱，发展得还是不错的，但实际上我们是在非常恶劣的环境下在努力成长的。首先看资本市场，在我们国内A股市场，除了很早以前上市的那批企业，最近这么多年的上市，实际上对我们房地产企业是关门的。已经上市的企业的再融资也是难上加难。你说银行不好走，我们走信托，实际上信托这几年也是比较紧。私募基金本来是国家鼓励的，从政策上来讲越来越鼓励搞基金，但是在这方面的渠道也是比较难的。在贷款方面也是受到很多管理方面的限制，如果说我们不符合的信贷原则，如果你在我们测算你的IRR，或者你的市场方面，我们认为你不够条件，那么我们银行不给你提供贷款，我认为房地产企业无话可说，但是最怕听到的说，你的条件还可以，但是现在没指标，现在不能给你贷款，这就是有些行政的东西，能不能市场的多一点，行政的少一点。
第二个是商业地产方面，最近几年电商对线下的商业造成了一定的冲击，这对我们商业地产开发也是有影响的。
重点我讲讲融资的情况。如果讲地产开发的融资困难的话，商业地产的融资是更难的。作为香港上市公司，从香港的市场看我们境内的市场，我感觉有两个方面的问题，一个是商业银行的贷款在期限上不匹配，刚才专家们都已经讲过这个问题，一个商业地产，销售还是按照我们目前的销售规律，考虑你的开发周期、销售周期就可以了，但是如果你是持有型的商业物业，你一定要有相关的贷款品种，现在国内已经有很多了，但是还不够多，你一个两三年的贷款去应付长期的资产，这显然是不匹配的。另外一个就是从基金、股权投资方面，在国外对于商业地产，包括酒店、养老地产有很多相应基金的支持，在这方面，现在因为整体的市场发展不成熟，所以进步很慢。在地产基金方面遇到的问题还有就是竞争越来越激烈，另外大量的金融机构进来，搞的多了，当然从风险控制上面来讲，我们也要留意。但是从我们亲身参与做房地产基金，有两个切身感触的问题，一个是房地产开发商无论和谁合作，你去搞基金，你投资几个项目没问题，但你在投第三方项目的时候都会显得有一点点尴尬。基金在投资其它项目的时候，有一点这样的问题。另外从资金来源角度讲，房地产企业在你的领域里你做得不错，但是对于社会，对于融资，你还是不行的。在这样的情况下，我们的融资难度还是比较大。高素质的LP没有那么多的资源，这是我们做房地产基金的一个感触。
第三个，我们作为香港上市的房企，怎么看两地市场的比较。有哪些可以给我们带来好的解决问题的方法？我们看到香港房地产市场各种产品有着丰富的工具。我们做了双边的私募贷款，我们也做了永续的可转债，我们也做了送红股这样的活动。应该说过去这些年，房地产企业在香港资本市场应该是出尽了风头，特别是前些年IPO做得很火爆，很多投行替我们做，他们有这个感触，很有钱赚。这些年IPO淡下来的，紧接着就是高收益债又是一枝独秀。今年上半年发债的金额已经超过去年全年了，你这个窗口不好了，那个出口又来了，所以我们觉得香港市场的这些工具可以为我们所使用。另外还有一点就是市场的有效性，这种感觉特别深刻，它这种比较成熟、完善的法规带来的市场的有效性。什么概念呢？给大家举个例子，就是当我们上市企业做融资的一个重大的活动，比如说你要配股了，你要做公股了，或者以票发债了，在内地和香港，我们作为企业，我们感觉到最大的区别是什么呢？就是内地要先解决可批性，跟政府、监管机构的报批等等。我们房地产现在的政策在资本市场上已经不允许融资了，这是一个不太成熟性。而在香港市场有一个好处，它没那么多监管你，你按照法规去做就可以了。实际上我们每年上市公司一次股东大会，这个股东大会对你增发20%以内的，回购10%以内的，已经给管理层和董事会一个授权了，我们要做一个配股，我们更多的是商业考量，就是我找谁做承包商，我怎么跟他讨价还价，成本是多少，期限是多少，在条件上怎么对我有利，我是一个企业，我更多的考虑微观的东西，我最好别考虑那么多政策宏观的东西，但是这个政策不同，它迫使你必须要考量。我们在香港融资的时候，我们也看到内地融资也有它的好处，比如说我们所说的基金，我们在内地成立的是人民币基金，就是房地产企业在内地融资的时候，特别是用于项目开发，有一个最大的好处，你有一部分的利息是税前列支的，当然你的利率太高了，是国家有规定的，你要按照贷款利率可以税前列支，这一点和境外是有区别的。另外一个，如果是用于项目开发，我们的全部本金是在税前可以直接用销售收入还款的，这个是非常好的。但是现在香港这个情况不一样在哪里呢？这7年了，我们的上市企业在境外的融资，无论是股权融资还是债务融资，只有一个渠道进入国内，就是以资本金的形式进入国内，过去的双边贷款、跨境贷款，一律已经没有了，希望哪天再有。现在只能以资本金的形式进入国内，你如果是股权融资还好，如果是大量房企发的3年期、5年期的债券，你是要还本付息的，你必须以股本的形式进入国内，但是还的时候怎么办呢？我们全部是要用我们的税后利润去归还，不仅是利息，还有全部的本金，这一点我们感触也是蛮难的。这是关于市场的一个情况。
另外一个，由于香港市场的商业原则性和相对于内地的政策主导性的区别，香港市场最近一两年有相当一部分房地产企业在香港借壳，在香港收购与合并。我在这里了一些表，是最近一些企业做的这些事情。实际上房地产未来的竞争越来越激烈，收购与合并一定是一个趋势。另外一个，如果我们内地有些很优秀的房地产企业，感觉到融资环境比较沉闷、比较单一，也不排除在香港取得融资平台，为国内增加融资的渠道。
另外一个就是不同的产品的适应性。这个我就回到刚才的那个话题，我们讲商业地产，它在海外是很多年了，不是十年八年的事情，对一个长期持有的融资渠道，在国外是比较清楚的，比如说有一些退休基金、教师资金，还有一些保险公司基金，他可以承受比较低的收益率，但他强调是长期的稳定的投资回报，像这样的一个投资的工具，在我们境内现在还做不到，因为我们本身做了基金，我们也做了一些募集，比如说有一些少量的私人投资者，更多的比如说一些基金通过理财发行。我们国内的投资人现在都是很浮躁的，就投一两年，但是回报你得给我10%左右，影子银行的就更高了，15%乃至20%。他的投资期很短，但是他要求的回报很高。大家都知道，投资和回报是一个平衡的关系，我们投入商业地产的为什么国内的少，境外的多呢？特别是国内一线的优质的项目，有时候他不投入你的项目，但是他投入你境外的公司层面，就是当他持有一个物业，或者投入这个物业的时候，他可以要求的回报不是那么高，但是时间长，稳定的现金流、资产质量好，它也是可以的。这一方面在我们境内是有一个未来的发展空间的。
最后一个就是尽量切合我们主办方提出的题目，我们现在也在讲新力量，我们也时髦一下，说一下我们理解的新力量。一个是关于培育新市场的问题。最近谈得比较多的，一个就是城镇化带来的机遇，另外就是有些企业走到海外，去开发境外的市场。我们是坚持一二线市场，以及铁路沿线的中心城市，这是我们的策略。但是我认为未来三四线城市是有前景的，但是无论是一二线还是三四线，最重要的是看经济增长和消费增长。前几天我也和朋友们在聊天，现在的海南、广东惠州、北海等等，那时候都出现过烂尾的现象，海南的生产型产业还是没有的，还是旅游的城市，为什么那时候有烂尾楼，现在就没有了？还是因为消费能力的增强了，现在的海南不是一个全中国的海南，甚至是世界的海南，这个情况就不一样了。我们还是坚持了一个区域重点布局，但是我们对于未来在一二和三四线城市的考量，更多的是考虑城镇化的支撑因素，是我们看这个区域的重点。另外，对海外市场我们也是采取开放的态度。最近有人说要投美国了，过几天欧洲起来的时候，他是不是又要投欧洲？这是一个大的经济周期，和我们的环境有关系，确实有很多房地产企业觉得，我们对于房地产的各种限制、规管，是不是行政化多了一点。市场是应该管，我们的市场是不成熟的，当然应该管，但是更多的是不是应该用一些市场的力量？因为莱蒙，本身我们的股东结构有英国的房地产基金，有新加坡的房地产企业，所以我们也是对未来的海外市场不排斥的。
另外一个就是关于模式和产品的问题，因为最近这几年的住宅市场调控得比较严厉，所以商业地产、旅游、文化、养老地产，另外一个代工代建、输出品牌等等都很多，我觉得这都是很好的。我们讲在商言商，如果市场变化了，作为房地产企业，我们的经营策略当然要有所变化。但是做这些产品的时候，我们的考虑是，它不是一个主观能够决定的，它有很多客观因素，包括土地性质等等其它的要求，有些土地你拿地的时候就要求你必须做一个酒店，要求你有多少的商业，你是没有办法的。另外，我们开发商有自己的意愿，我们还得做财务分析，这个项目到底做什么，能不能算下账来，这是很关键的一点。所以有很多的考量因素，总而言之，我们觉得产品也好、模式也好，它不是一成不变的，一定是有一个客观的考量，另外一个就是依据市场调整我们的策略。
借助新力量，我们认为要根据环境，从几个板块上，我觉得作为我们公司，在传统住宅方面，我们要坚持做品质地产，加快周转，在商业方面，这也是我们一直在做的，包括养老、旅游地产、海外投资等等，我们密切关注，有些东西也是在研究的，将适时进入。另外，我们的地产基金虽然也有一些困难，但是我们还是在努力地拓展。
最后一个，我们作为一个香港上市公司，我们有两个市场，这本身是我们的一个优势。左边我列了一些近期我们看到的香港市场，因为我们是公司，我们不是金融专业的，更多的东西应该由银行家来讲，但是因为我们在这个市场里游泳，我们也看到了这些，我们觉得，从内地来讲，我们现在的经济总量的发展，确实给我们提了一个要求，我们的融资环境、金融应该更快地去发展，更快地去调整、改革，来适应我们包括房地产在内的企业的发展，给我们更多的开放。我们一直说，我们这个房地产市场有点非市场化，有给多的行政干预。但是我们换一个角度看，我们房地产企业在市场的这个海洋里，我觉得我们个个都是非常好的泳者，因为我们和其它的行业相比，我们都是在这个海洋里游泳，但是我们所面对的风更高、浪更急，有很多的调控，所以我们衷心的希望还我们一个原本的、健康的房地产市场。如果我们也是在这样一个健康的市场的海洋里游泳，那我们这些优秀的泳者应该游得更好，我的讲话完了，谢谢大家。
（审校：劳蓉蓉）
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