实录：城市观点论坛中国行2012年度论坛（三）
2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。
主持人：欢迎大家回到城市观点论坛中国行2012年度论坛，今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。
在会议开始之前，我代表主办方很抱歉的通知大家，莱蒙国际集团有限公司首席运营官陈风杨先生因为航班原因无法按时赶到会场，所以我们的会议日程有一些变动，请大家谅解。
从博弈走到平衡，机会来自于改变，市场也逐渐成为关键。企业是延续原来的道路前进，还是努力领先一步，成就新的辉煌？
城市观点论坛中国行2012年度论坛下午的会议主题就是：创造改变与选择
首先，有请今天下午首位奉献演讲的嘉宾，他是：中原集团主席 黎明楷先生，黎明楷先生的演讲题目是：结构调整 2013年房地产市场预测。
黎明楷：大家下午好！中国的房地产市场基本上来讲，我自己看，大陆还受政策影响比较多一点，所以我还是先从政策方面跟大家讲一下关于调控。政府本来就是土地的主要供应方，在整个房地产产业链供应方面主要的一个源头，从调控来讲，原本应该政府的政策是从供应方面来入手会比较理性一点，比较容易见效果一点。但是过去我看到政府因为在供应方面的一些控制并不是做得很好，就只能干预到需求方面，如果从供应方面入手，按照需求方面变化来改变供应，这样也能从价格方面获得一定的限制，甚至于你从供应方面来改变市场对未来价格的预期，其实也能调控需求，但是现在做不到了，只能直接插手需求。一般来讲很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般还只是从金融、税收方面入手来间接影响需求的变化，大陆的情况有点不同，他也没法用好金融政策、税收政策。或者觉得政策不好用，就只能暴力去干预需求。
我们分析房地产需求，有时候很难完全从供需方面判断市场的走势，因为政府本身也是一个参与方，我们对国家的政策也需要有一个合理的判断才能比较容易看到未来市场会有什么变化。如果纯粹从供需方面来讲，2013年这个市场应该是很好的。估计楼价的涨幅应该还算是比较多的。有人比喻现在冬天风高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁边已经拿着灭火器虎视眈眈看着，你想点大火企其实也点不起来，你想点小火其实还可以，但是要真正烧起来也并不是会出现的情况。当然了，楼价大升在2013年或者往后要大升的机会并不是很大，但是要跌，也并不现实，基本上很难跌下来。如果采取一些比较平稳、缓升的角度，应该并不会出来很多新的政策出来。
房价走势，中央跟地方博弈的一些情况。从过去来讲，05年那一个阶段算是我们的宏调慢慢开始紧了。05年主要针对的是上海那边，因为上海升的比较厉害。当时一出来，上海政府跟中央，应该力度比较密切，还是大家一致的。所以很快把上海压下来，把上海压下来对其他地方影响并不大，楼价慢慢升，升到07年那个阶段，深圳是比较严重，当时主要针对面应该是打击深圳，深圳方面当时也挺配合，深圳第一个城市出了限外令，限制境外投资。然后慢慢又把楼价压下来了，楼价已经升了一段时间，从高位开始慢慢回落，到了什么时候地方与中央比较一致，就是09年救市，大家都比较齐心。地方非常配合中央的政策，出台很多政策支持市场。所以楼价那一段时间又飞涨起来。到2010年7月份因为升的太高了，所以国十条又出来了，陆陆续续出台很多限购政策，把楼价压下去，压下去一段时间开始恢复上升，恢复上升过程中有一些升的快一点、有一些升的慢一点，变得政策方面国家跟地方的一致性就开始变差了，地方出了一些微调政策来改变这样的现实。
我们看地方政府的一些微调的尺度其实跟他本身的交易量有比较大的关系，刚才说了政府很少从供应方面来调控市场，主要直接针对需求。直接针对需求的效果是怎么样？通常政策出来不是让楼价跌下来，主要是让成交量跌下来，压需求，成交量一跌，对地方政府带来的影响还是比较大的。一些地方过去也有一些微调的尺度，微调的多与少就取决于本身这个市场在过去限购以后，它的成交量减的多还是少，减的少一点基本上也不需要什么微调政策，如果成交量跌的比较厉害，地方政府也出了很多不同手段来测试中央的底线，究竟哪些可以微调，哪些不可以。到目前基本上比较明显的，从限购这样的政策上，基本上要他停止的可能性几乎等于零。地方一触到限购这条红线，马上给中央叫停。但是如果针对一些刚需的微调，基本上很多地方政府也可以过关，包括公积金贷款放宽、购房优惠。
我们也可以看看从成交量变化，成交量变化这里比较清楚看到从08年市场从高峰开始下滑的时间，其实地方已经有一些微调的政策出台，中央基本上是观望的态度，没有多少反对。从08年以后，慢慢地成交量就可以从谷底爬升，到了09年初，中央与地方一起救市，09年一整年成交量暴涨，但是到了2010年慢慢又开始收紧调控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年开始慢慢好起来了，但是比09、07年高峰，成交量还并不算很火热，只是算比2011年低潮好一些而已。
从十八大以后，我们看中央主要提出是两方面方向，一个是市场配置。一个是政府的保障，来解决住房改革制度。我们看在过去一段时间从2010年开始，我们的保障房建设在一直增加，虽然2013年计划比过往都要少一些。但是其实总的加起来这个量也是不少的。从目前来看，保障房从建设方面开始进入分配方面的一些问题。从保障房讲，又看到分配上出现很多不公平或者有些保障房出来，认购率还是不足的情况。政策出台，小毛病肯定是有的，但是出现大问题应该也不会。长远来看，保障房应该解决了中央关于舆论方面的压力。
从未来讲，从行政干预方面来看基本上也很难。未来政策变化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微调应该还会陆陆续续有。第二，另外也加大了土地供应。第三，房产税方面的试点我想在未来一段时间，从2013年开始慢慢到往后应该也会增加。政策方面也提出两点：住有所居、扩大内需。住有所居方面主要通过保障房建设，还有刚需方支持方面。另一方面在扩大内需，比较明显可以看到对于改善型一些需求的释放应该未来会越来越大。所谓改善型的住房，在未来也会是一个很大的商机，因为过去我们从改革开放以后建了很多房，当时的房从设计也好、配套也好，都是比较差一点点的。现在经过20、30年这个阶段，我想未来很大的商机就是产品设计方面怎么可以吸引到改善型需求，未来还是还大一块可以进展的地方。
说完了政策方面，我讲一下大概的市场的趋势，我们统计了42个城市，这42个城市主要都是一线、二线城市，从2012年整体成交量比2011年上升了20%，比全国平均高了很多。这反映了什么？主要是2011年一些一线、二线城市受的影响比较大。而三四线城市基本没有受什么影响。但是从去年开始，一二线城市成交量开始发力，反而跑赢了三四线城市，而未来来看，三四线城市过去土地供应大有过多土地出来，未来应该还是有一些压力的。从供应量来讲，开工从去年上半年开始开工量是开始下降，会反映到去年年初的供应量等于今年下半年以后或者明年初的供应量。未来判断，从总体供应量应该在下半年开始会出现一个阶段性的短缺。所以如果纯粹从供需关系来讲，对楼价是利好的，但是刚才说过要考虑政策方面的压力。就是楼价要涨其实也并不容易。
我们统计了一些标杆企业，市场的聚焦度开始增加，从很早之前就开始盯住十个标杆企业，从标杆企业上我们看到销售占有率提升，03年十大企业只占到市场7%的市场占有率到去年已经达到12%。未来这些大的房地产企业在市场占有优势还会持续增加。这十大企业从销售额比对去年拿地的量来讲，我们也可以看到不同企业采取方法不同。过去一年，招商地产拿地的量远远高于去年的销售量，而有些企业基本上按照销售量定土地的目标，就是万科、保利、中海，基本上是比较平衡的，卖了多少，就补入多少土地。还有一些比较慢的，像富力、华润、金地，他们销售量远远高于拿地。这几个企业当中，谁是进取一点，谁是保守一点。可能拿地比较少的，这段时间还是处于去存货一个阶段。
我们也可以看一下行业利润率，也拿十个标杆企业的利润率来讲，净利润来讲，现在也看到一个明显下降。以前说房地产行业是一个暴利行业，现在从销售净利润来讲，也在下滑。07年的时候平均是24%净利润率，现在只有18%，这个趋势有可能以后再会低一点也说不定。所谓暴利的阶段在房地产业应该没有以前这么高了。为了弥补利润率下降，很多标杆企业来做的就是提高了资产周转率，刚才讨论的时候说的快的问题，谁做的快，生产线跑的快，他在市场的竞争就会比较好。现在高周转在我们十个企业统计当中，万科最快，土地周占率达到31%。其他比较平衡一点的，保利、恒大、华润这些，大概18%。富力、绿城、雅居乐周转率比较偏低，最低的绿城是6%，就是拿了地要很长时间才能变现，要跑得快，我们大概可以评估这些企业未来利润会比较高一点。
二手市场，从销售量来讲，2011年处于一个谷底，2012年开始上升，虽然比09年还是没得比，但是已经好了很多。我们判断今年如果楼价并不是升的太快，而让政府要新的出一些比较严厉的政策来限制市场的情况下，应该市场成交量还会进一步扩大。从成交面积来讲，一些刚需型的物业还是占成交比例是越来越大。其实我们自己本身也做物业，在北京、上海、深圳三个城市做项目调查，从我们二手市场我们碰到的一些需求，主要是60%的是首次置业的，还有30%左右是改善型的需求，只有10%是真正的投资型，拿来收租。这个结构也比较符合国家的政策，希望降低了投资方面的需求。
从我们价格走势来讲，统计了六个城市价格趋势，从二手价格来讲，从去年3月份开始我们的价格就一直在逐步走高。我们现在是去到11月份，其实12月份我们初步跟前线了解过，价格涨的更快，个别城市，像北京、上海这些二手价格这一个月涨的蛮厉害。而从我们统计的报价指数，所谓报价指数就是二手房业主想用什么价格卖出去，他是涨了还是跌了这样来统计，我们看到现在二手的业主基本上的倾向还是加价。所以从价格趋势来看，未来二手房价格还会保持一个平稳上升态势。谢谢大家！
主持人：谢谢黎明楷先生的精彩演讲。下面有请今天下午第二位演讲嘉宾：金科地产集团股份有限公司副总裁 李战洪先生，李战洪先生的演讲题目是：地产新趋势判断与对策。
李战洪：地产新趋势与对策，十八大之后我们怎么做，用我们开发商在实践中比较形象的语言认真地做了一下PPT，然后形象地表述出来，然后再这么做。
两个方面：一个是地产新趋势。第二，转型，如何做。新趋势，怎么发现地产周期性规律，怎么形象化，第二个是怎么转型，一线企业、二线企业、三线企业他们是怎么表演的。
我一直有一个观点，十八大后的趋势判断，第一，由所谓暴利时代到微利时代。第二，二元化发展这是特别明显。1、品牌企业抢占市场份额。还有一部分企业以企业生存为目的。第三，究竟是黄金十年还是白银十年、青铜十年。黄金十年就不用说了，现在说我们进入白银时代，其实我赞同青铜时代的观念，黄金时代那个黄金不需要加工，青铜时代，青铜的价值需要加工。所以进入了一个产品的时代。
你要发挥地产的新趋势，一定是政策作用之下一直在出现一个怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就乱、一乱就抓、一抓就死，现在处于由叫到放的过渡阶段。
第三个趋势，过去两年调整的结构还是一个“球”。我归纳了一下，包括刚才中原的走势图，前面比较平稳，后面走出正玄波，放进去就是一个球。2011年、2012年走了一个96式。2011年上半年虎头蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一个96式。未来两年我预计可能还是一个“球”。我们说69式，换了一个姿势。2013年可能会低开高走。2014年又是一个9，上半年好，下半年比较微妙。过去两年和未来两年就是由96式到69式，换了一个姿势。这种规律一定要把握好。最后走出一个“太极”。其实刚刚我看到中原黎总那张图就特别有感触，我从92到02、2012年做了这样一个曲线，政策没有太大作用，他是要平稳上升的。自从扶持政策、打压政策出台后，就把它打成一个正玄波，非峰即谷的走势。过去两年和未来两年，走了两个球，这个规律特别重要，牵扯到我们怎么做开发。
在大年、小年，高峰和低谷的时候做法不一样，低谷的时候，开发商对策是一定要先活下去。先活下去，用一个字形容：“量”为先。行话说就是高周转，轻资产。在高峰的时候要，对策以现金流为导向改成以利润率为导向，这个时候注重资产质量。特别在未来，资产质量显得尤为重要。
这张图上次在博鳌也说了，我说了一定要以量价法则应对周期调整。结构性调整，你就要转型。在低谷的时候一定要做好，比如刚刚进入低谷的时候我们一定要按照第一个阶段，这个时候去库存，余货最小化。第二阶段，以现金流为导向。第三阶段，顺势而为，该要降价的要降价，价跌量增，先活下去。第四阶段，这个时候要开始拿地，为下阶段做准备了。比如自己手上的企业，我们在2012年低谷的时候拿了20块地。
在这种球的走势里面，其实三调还是最重要的：开发规模、开发节奏、产品结构要适应高峰低谷的时候。高峰的时候库存最小化来做新一轮周期开发量的准备。到高峰的时候就把它卖掉，开发节奏跟开发规模跟地产周期性规律特别重要。产品结构，在低谷的时候做刚需，小年的时候做刚需，大年的时候做改善型的比较重要。刚才说了周期性调整的时候对策是等待，结构性调整的时候是转型。
上午对话的时候也说了周期性调整和结构性调整都是企业两种能力，一个是等待、一个是转型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到转型，会给企业带来很大伤害。周期性面对结构性调整，这个对企业最有利。企业在转型的时候一定要同时培养两种能力。我归纳了两种能力，不同企业有不同企业生产状态。我归纳为房地产业界的转型演唱会：原生态唱法、流行唱法、美声唱法。第一种，原生态唱法，以三线开发商为主，他们说的转型其实不叫转型，其实是行业退出，是经过调控，在调控过程中行业大洗牌之后，是企业无奈地退出，找一个理由。他说他转型了，特别是土地招拍挂规范之后，靠关系拿不到地了，这个情况下他经常是无米下锅，通过招拍挂竞争不了品牌开发商。每次调整，我说是1/3格局，1/3企业退出，1/3企业强大，1/3企业在挣扎。第二种，以二线开发商为主的流行唱法。这部分企业说的转型也不是真正意义上转型，他们在资金、模式、产品、团队、管理在转型上都没有准备好，急着就转型。所以这种做法叫流行唱法。刚才也说了这种情况怎么应对，还是不要忘记周期性，去面对，然后逐步进行结构性转型。他们有效对策应该是这样去做。第三种，美声唱法其实是最有特色，以一线开发商为主，一线开发商说转型，歌声太美妙，但是很难掩盖挂羊头卖狗肉的本质。转旅游地产，还是卖房子。转产业地产、养老地产等等卖的还是住宅，其实那不叫根本意义上的转型，但是通过美声唱法可以从政府获得更多资源、支持。我一直反对把所有产业后面都加一个地产，比如休闲产业，我们一定要说休闲地产。养老产业，一定要说养老地产，旅游产业一定说旅游地产，他们就是挂羊头卖着住宅的肉。这里要注意一个是产品提升、开发业态拓展、开发模式转变、开发融资的创新。
未来时间里，价平量增应该还是2013年主要选择，也是符合民生、政策导向。转型中，我们第一个是换价格，让它的价格具有竞争优势。第二，换产品。把产品换成，挂上商业、旅游、养老、休闲度假的头，让产品快速销售。以美声唱法换自己的产品。第三，换客户。
要把握三大形成优势的因素：第一，转型过程中一定要让企业和项目具备高周转性，大陆开发商和港澳开发商具备最大区别，大陆开发商基本上靠高周转，未来时间我们不仅仅是高周转，还要注重市场的质量。未来的调控一定还是一个“球”，球型那个理论，6和9顶部圆圈那块的时候，大年我们回归一线，小年的时候通过三四线城市来过渡。这个布局让你占到优势。第三，多业态扩张，多业态扩张可以增强企业抗风险能力。谢谢大家！
主持人：谢谢李战洪先生的精彩演讲。下面有请第三位演讲嘉宾，他是：威海市高新技术产业开发区管委会副主任、威海双岛湾科技城开发办主任 谭远国先生，谭远国先生的演讲题目是：美丽双岛湾 生态科技城。
谭远国：尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们，朋友们：
大家下午好。想问大家一些问题：中国第一个最适合人类居住的城市是哪里？走遍四海，还是威海。
中国最美丽的海湾在哪里？威海双岛湾。
中国第一个海在城中央的地方是哪里？未来的双岛湾科技城。
威海位于胶东半岛最东端，是世界宜居城市，蓝色休闲之都，有1000公里海岸线，占山东省的1/3，占全中国的1/18，总人口280万，城区人口110万。
双岛湾位于烟台和威海之间，是威海千公里幸福海岸的起点，也是威海市区的西大门，规划面积41平方公里，将于2014年通车的高铁设有双岛湾站，距威海机场、烟台机场仅40分钟车程。
双岛湾是威海市区仅存的唯一一片环境最美、面积最大、适宜开发建设的"处女地"。这里最突出的特点就是生态环境特别优美，空间形制非常独特，气候十分舒适宜人。
双岛湾外环海（北面18公里瑰丽海岸线，沙细水清，岸坡舒缓，岸线以外2公里范围内水深不超过1.5米，是天然的优质海水浴场），内环山（东南西三面6座青山环抱，姿容秀丽），山海围合，是天然的聚宝盆，是招财纳福、家业兴旺的宝地；
双岛湾外有岛（北面入海口大岛、小岛两座天然海岛，礁石林立，海水激荡，景色迷人）、内有湾（内陆海湾水面面积7.1平方公里，南北长达8公里，东西最宽达2公里，岸线长达40公里，非常适宜亲水游乐），四河汇聚（东、南、西三面4条淡水河流于此注入双岛湾），河海交汇，双岛点睛，藏风聚气，是天赐的"五龙汇元"自然景观，全中国也找不到第二处。都是哪"五龙"？相信大家的慧眼一定能发现。
还有万亩松林、多处湿地，草木葱茏，鱼鸟嬉戏，既是生态屏障，有时景观长廊，美不胜收，美丽无比。
在山、海、湾之间，是一片平坦开阔地带，非常适宜进行城市开发建设，也非常易于将湾区空间与城市空间有机融合，形成"城在山中、海在城中、碧水环绕"，"山-海-湾-城"于一体的独具特色的城市空间形态。
同时，双岛湾地处北纬37度，四季分明，冬赏雪景，夏洗海澡，夏天还不用开空调，非常适合人类居住。
多元复合的稀缺滨海资源集于一身，使双岛湾成为国际罕见的蓝色海湾。41平方公里的规划面积也足以将双岛湾建设成为一个集景观、城市形态和经济为一体的现代可持续都市。有国内知名的规划设计专家实地考察后，认为双岛湾的建设潜质优于香港、温哥华、巴塞罗那、鹿特丹等世界知名海滨城市，将双岛湾誉为"中国第一湾、世界名海湾"。
如此美丽的双岛湾，到底能干什么？到底该干什么？我们认为，必须要放眼威海、放眼全国乃至世界的高远谋略来确定。当前国与国之间的竞争就是科技的竞争。党的十八大明确提出要实施创新驱动发展战略，并指出科技创新是经济发展的核心力量。威海的转型跨越更需要科技做支撑。
我们希望用双岛湾美丽的环境，吸引最高端的人才、最高端的科研机构入驻，建立一流的科研平台、集聚一流的科技人才、产出一流的科研成果，成为威海创新发展、转型跨越的动力源泉。
因此，确定整个区域战略定位为：双岛湾科技城。主导发展科教研发和高新科技两大产业，配套发展滨海特色旅游、健康养生两大产业，打造成为以科技教育和高新技术产业为主，多元复合、产城共融的生态化科技城。
整体发展布局为"一核、四团、三园"。一核：位于和兴路中段的中央智慧岛；四团：位于西南部和东侧的高技术产业组团，西侧的科教研发组团，南部的生态人居组团，北部的休闲度假组团；三园：依托松林、烟墩山、凤凰山建设的森林湿地公园、康体娱乐公园、山体运动公园。
目前，双岛湾科技城基础设施建设已经启动了主干道建设，正在利用冬季施工间歇期，抓紧完善确定控规城市设计，沿岸景观设计，道路、桥梁、防潮堤等专项设计，今年"五一"将全面启动基础设施建设，主要进行主干道、防潮堤、桥梁建设，预计年度投资超过20亿元，计划到2015年基本完成市政、交通等基础设施建设，发展框架初步形成，高端产业项目开始聚集。
现阶段，我们招商引资的重点是科研机构和研究生院、大型室内主题乐园和商业综合体、高端养生养老社区。这次重点推介烟墩山区块，总面积在1800亩，这里靠山林海，紧邻威海市区，交通便捷，非常适合发展科研、游乐、养生项目。希望大家抓紧机会，及时联系我们的招商负责人。
尊敬的各位嘉宾，双岛湾科技城是一个海在城中央的城市，我们一定按照"尊重自然、顺其自然、保护自然"的原则，以建设百年精品城市为目标，将双岛湾科技城打造成为既有苏州水城韵味，又有威尼斯影子的水城、桥城、科技城，成为生产生活生态相协调，宜居宜业宜游相适宜的高科技项目聚集区、科技人才培育基地、山海林一体休闲基地和最具吸引力人居城，成为美丽中国的标杆区！
最后，祝本届年会圆满成功！祝各位嘉宾身体健康、万事如意！谢谢大家！
主持人：谢谢谭远国先生带来的演讲。下面，有请今天下午第四位奉献演讲的嘉宾：五矿建设有限公司董事总经理 何剑波先生，何剑波先生的演讲题目是：转变：商业与文化、旅游地产的机会。
何剑波：各位，今天很高兴给大家分享一下我们具体的项目案例。上午已经很多专家讲了宏观、政策、行业、未来趋势、预测等等。我看了一下今天发言里面具体的一个项目，我们在讨论当中很多人都说到现在行业进入到一个新的发展阶段，竞争在加剧、行业在洗牌、企业在分化，我们在这样一个形势下，企业如何去发展。我们是走一个超大型的企业大规模发展的路还是做一些有特色的、有创意的、有独特优势的项目的一个道路。所以我在这里想跟大家分享一下我们在最近做的一个项目一些思路。这个项目叫五矿哈施塔特，这个项目位于广东省惠州市，离深圳、广州也就一个小时，最初拿到这块地的时候，它是离惠州市非常近的博罗县，三面环乡、一面临路，怀抱一个17万平米的水域，自然风光非常优美。这样环境下，我们做一个什么样的产品能够满足客户需要，而且能够带来一些有特色的、有创意的一些发展模式呢？所以我们在项目规划设计过程中，就想到和国外比较好的居住区、风景小镇去找参照系。
在这个过程中我们发现在奥地利有一个项目，叫做哈施塔特，这个项目是奥地利一个世界文化遗产，有几千年历史，这个项目从地理上、环境上跟我们非常相似，我们在这个出发点上做了很多研究和探索。五矿哈施塔特是以创新的文化地产开发理念和规划布局形成生态、自然、文化、旅游、人居、教育多种资源、多种属性的功能完善、形态丰富、具有独特风情的文化休闲小镇。这个照片都是实景照片。我们选择文化主题的时候讨论了什么样的因素呢？过去国内很多项目，我们地产界有各种各样的风格，尤其是引入了很多西方特别是欧洲的建筑风格，我们引入建筑风格的时候仅仅是简单借用，我们做哈施塔特的时候更多从文化主题角度确立这个项目的特征和发展模式。我们选择这个文化主题的时候主要是秉承了水土相符、神韵相通的标准。建筑风格仅仅是地域文化基小一部分，更多的是地形地貌、微气候、历史、经济、民族民俗、群体性。我们选择了奥地利哈施塔特就是以它的地域文化内涵有相似或者互补的地方，就以水土相合的标准选择异域文化主题做到神韵相通。我们项目所在地是惠州博罗县，是中国历史上时间最长的县，设于秦始皇33年就叫博罗，现在已经2200多年。这个县客家文化、南粤文化沉淀非常深厚。另外还有著名的旅游景点，道教名山罗浮山。也确实出土了战国时期的文物，编钟，有优越的内涵。我们哈施塔特也处于一个群山、湖泊、村落之中，历史非常悠久，也是以音乐闻名于世。我们选择了一个既是西方的，但是又和我们中国文化、地理条件结合起来的这么一个项目的构思。形成了时间与空间穿越、音乐与色彩联动、新与旧的交错，细致与古朴融合，构成山、湖、建筑的梦幻。上面的图就是哈施塔特照片，下面就是我们建的项目的情况。这是一部分建完后，从湖面看过去。去年6月份我们请哈施塔特奥地利那个镇长过来访问，他看了后也非常赞叹，认为我们哈施塔特项目比奥地利的更出色。奥地利建筑是很多年，很旧的房子，我们借鉴的是它的建筑的风格。
文化地产组成部分主要从三部分考虑：本地文化、外地文化、社区文化。本地文化，把山、水、建筑与文化主题相统一，形成山是背景，湖面是舞台，建筑是山湖之间奏鸣的交响乐。建筑在原生态土地上自然生长出来。正是哈施塔特文化内涵与奥地利哈施塔特有相似度，所以可以接上地气，文化就体现地块的山清水势之中。外来文化赋予它一个建筑之魂。我们做建筑的时候把异域文化主题做了风格，异域文化更多讲的是建筑，异域文化主题更多讲建筑，项目与文化氛围全方位统一。将文化主题注入每一处建筑细节之中。要做到山、水、建筑统一，建筑形体、负号、色彩、内装修与主题的统一，配饰、小品主题统一，建筑、园林与主题统一，音乐、氛围与主题的统一。这不仅是形式上的模仿，更多是一种气质，灵魂上的创新。项目有蓝天白云，外立面多姿多彩的房屋。这是项目的进深堡垒。这是项目其中建筑的风格，它的奥地利风格，高耸的屋顶，木制的阳台，天鹅的雕花等等，这些细节都体现了我们的文化。在室内，包括一些会所、售楼部装修上也追求内装与外装统一。内装包括壁画、吊灯都体现了风格。
风情旅游小镇里面，我的每一个商店店面的配饰、店招、小品都做到了统一。还有小区里面的一些雕塑，一些摆件、包括门、窗等等尽量做到精雕细琢，你感觉他是一个整体，而不是一个局部的东西。在建筑园林上，建筑园林和主题也是统一。还有一些像文化广场、音乐广场等等，建了各种各样的广场。
还有音乐、氛围与主题的统一，奥地利本身就是一个音乐之乡，我们作为全国首家奥地利风格的项目，我们在这里面也特别强调了要突出它的音乐特点，所以我们在每个地方都有奥地利的音乐，而我们也有音乐广场经常性举办音乐会。音乐广场看台台阶上都是蓝色多瑙河五线谱。
第三个文化是社区的文化。这个项目不仅有外来异域的文化更讲究社区文化。社区文化赋予我们生活之美。
我们也注重商业模式结合，由于项目的特点，它的山情水势，我们更讲究一个健康的生活方式，一个生态乐观概念、健康的概念，提倡新的生活、新的风尚。小区内的零售业和其他物业品种形成良好的效应，为居民、为游客、商贸人士提供更好的平台，同时更好地为城市区域提供一个标杆的一个项目。整个小镇商业主要的主题，一个是亲子主题，一个是婚庆主题，因为在这样一个富有童话色彩的一个小区里生活，儿童、女性是特别喜欢这种氛围。所以我们在这个基础上发展出两大主题的商业，一个是亲子主题，一个是婚庆主题，在这个基础上，包括购物、文化、餐饮、观光、娱乐于一体。商业模式也是社区文化的体现，五矿哈施塔特形成了建筑形态与社区商业完美结合，创造了社区商业与社区文化交融的新思路。我们在整个项目设计的时候因为作为一个项目的商业配套，我们就把它集中设计成一个小镇的形式，商业小镇由于它的异域风情，他本身又具有很强的观光特色，吸引很多外来客流，就使住在小镇的居民和外来旅游、消费的居民很好地融合在一起。商业规划既源于文化主题，又注入了社区文化的灵魂。
我们吸收了欧洲文化广场的基础与社区文化结合，欧洲一些小镇都有一些广场，这些广场是我们市民、居民、镇里村民互相交汇的地方，大家在这里是一家人的概念，我们大城市里生活，实际上都非常疏远，哪怕一个楼层也互相不见面。在哈施塔特这个项目里，我们设计了各种各样文化广场，在这个广场里带来更多的社区文化活动，形成特有的文化。包括我们做的过程中，做的文化、艺术、音乐方面的一些商业、展览，整个与小镇氛围融为一体，还有把文化主题注入商业街和业态当中，商业业态布置和结合都恰恰考虑了社区商业需求。在这个商业区里不能简单地打一个店招格格不入的、不伦不类的，而是每个店招、指示牌都要与环境融为一体，把文化主题注入商业运营模式中，设计了婚纱摄影基地、风情的餐饮、聚会的酒吧、特色的礼品店，一切都与文化主题密切结合，让文化宣传和商业运营互相呼应。通过商业模式和规划最后体现的是社区文化。文化是艺术的、音乐的、休闲的、快乐的、欣欣向荣的，我们倡导的是积极的一种生活方式。
现在做的文化地产的创新，要做到水土相合，神韵相通。文化地产组成部分，发挥当地文化、外来文化、社区文化，让他们发挥各自功能。商业与文化结合方面，我们要把商业作为文化的助推器，把文化作为商业的原动力。
主持人：谢谢何剑波先生的精彩演讲。有请下一位的演讲嘉宾：金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人 杜丽虹女士，杜丽虹女士的演讲题目是：房地产企业的资金模型。
杜丽虹：很高兴有这个机会可以和大家作一个交流，今天下午想和大家分享的主题就是调控背景下地产企业的轻资产模式转型。2012年地产市场确实出现了复苏的迹象，但是地产企业的资产负担仍然在持续增重，地产上市公司平均的周转速度比2011年减慢了8%，从供需看，当前的房价处于刚需的上限，未来能否继续走高主要依赖于真实收入的增长。但是经济增速减缓，这些都制约刚需释放，意味着后土地红利时代地产行业必须转型，从重资产模式转向轻资产模式。
什么是地产行业的重资产模式，当土地升值速度高于资金成本的时候，这个时候所有地产企业都会寻求储备更多的土地，这也是理性的，这个时候只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。土地储备多少也成为衡量地产企业价值的最主要的标准，有时候也是唯一标准。这个就是地产行业的重资产模式。但是当土地升值速度减缓的时候，这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱，过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献，也就是说当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候，这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中，企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，也就是说从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。这里说的增值服务收益像代工品牌溢价收益、物业管理、商业运营、其他衍生收益，再有，地产基金等多元地产金融服务过程中费用的提成收益。在这个转型过程中，从重资产释放出来的资本金会重新配置到经营环境，而不再是土地储备环节，效率越高的企业转型过程中的优势越明显。
我们说重资产、轻资产都不是绝对的，是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升，资产升值速度远远超过资金成本的时候，这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候，轻资产模式就是企业的理性选择。当然我们说这种转型并不是瞬间发生的，因为城镇化或者人民币的升值仍然会在一段时期内推动资产回报的上升，但是长期中土地的红利、资产的超额回报在衰竭，企业面临转型压力。轻资产模式下，地产企业很多传统的优势比如说拿地的优势会被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率优势会被放大，因此并不是所有的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型。而这种效率优势我们说它可以在开发、物业管理、招商运营等某个环节中的一招鲜优势，也可以是在商业地产、工业地产、养老地产等某个细分产品线的一招鲜的优势，还可以是某种综合性资源整合能力。无论哪种优势，轻资产时代，资本资源和效率资源结合更为紧密，一些企业会被放大，一些企业会被淘汰。
轻资产战略，一个是商业模式创新、一个是金融模式的创新。商业模式，轻资产战略最简单代表就是代工模式。代工模式在日本这些年发展比较快，主要由于90年代日本土地资产价格呈现下降趋势，企业大规模囤地每年要减计资产减值损失，于是大量企业进入代工市场。比如日本最大地产公司之一积水地产1970年在日本首次推出工厂化生产组合式钢结构住宅，87年又推出组合式木结构住宅，也就是产业化地产模式。积水80%建造环节都可以在工厂完成，工厂生产房屋构件只需要6、7分钟时间。现场打桩也只需要3个月时间。尽管利润率不是很高，经营利润率只有10%左右，但是凭着高周转，过去十年公司平均总资产回报率达到40%，如果考虑财务杠杆，净资产回报会更高。而传统的开发销售周转率只有0.6、0.7倍。回报率不到10%。
除了日本，欧美市场上代工模式也是广泛用于各种类型物业，通过代工门槛并不是产业化生产的技术优势，还包括管理优势、专业行业管理经验、资源整合能力。比如波士顿地产公司他是美国最大的写字楼上市REITs，当租金回报不足以覆盖资金成本的时候，这个时候公司转向定式开发市场，把CBD地区开发管理甲级写字楼能力应用到政府机构、科研机构办公大楼上，比如89-96年时期，美国利率普遍在两位数水平，租金回报不足以覆盖资金成本，这个时候波士顿地产完成了美国宇航局、联邦货币管理局、美国邮政局、医疗金融局等机构办公大楼开发与管理。2000年后，美国利率水平比较低，但是由于资产价格持续攀升，使得租金回报也不足以覆盖资金成本，这个时候公司完成了麻省理工大学项目。这种定制开发的收益保证了公司资本金安全的情况下稳健扩张和低补充的正常运营。这是在写字楼市场上。在商场零售物业市场上也有很多类似的例子，比如说REG，美国第三大社区商业REITs，他为美国超市巨头定制开发了20多种店面，通过为主力租户定制开发店面，巩固与零售商之间的关系，开发店面一部分直接卖给零售商，另一部分先与零售商签订10年以上长期租约，卖给他自己发起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以过去十年REG成立了18家商业地产公司，累计资金数超过100亿元。城市综合体领域一个更为有名的代表公司就是铁狮门，最大商业地产公司之一，为金融机构定制开发再开发持续管理这种地标性综合体物业，88年在花旗支持下建立了德国当时欧洲最高的建筑物。96年在巴西养老金支持下开发了巴西最高的建筑。并选为洛克菲勒建造商。设立14只基金，吸引了150多位进投资人上百亿资金，之所以获得投资人的青睐，核心能力既不再开发建设的技术优势，也不在管理优势，而在于从设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化解决能力。代工模式并不限于住宅，在商业地产等专业性强的领域，这种定制开发已经成为主导模式。而地标性、城市综合体开发过程中，金融机构与地产企业合作已经成为一种标准开发模式。比如北京中足地块采取了类似模式。除了产品线上的选择是多样的，代工企业所涉足的产业环节也是多样的，企业可以凭借广泛的客户资源、持续的运营管理能力、特殊领域专业经验进入上下游，少数具有综合性资源整合能力的企业会进一步延伸进入到资产管理、投资管理的领域，当然这也就需要金融模式的配合。
所以轻资产战略还包括金融模式创新。为什么要做金融模式创新呢？这个在这种商业地产、工业地产领域表现的会更为明显。过去几年，国内地产企业都非常重视商业地产发展，有很多企业都提出要做租售并举这样的目标，但是实际中我们看到内地的大型地产公司目前投资物业在总资产中的占比平均只有7%左右，而且每年增年速度并不快，以每年0.5、1个百分点速度上升。为什么增长并不快呢？我们做了一个测算，投资物业毛资金回报能达到10%，净资金回报率达到5%，这个在国内出租市场上应该是一个很高的回报水平了。即使如此，投资物业每上升10%，企业由于周转效率减慢，导致开发物业销售额增速减慢30%左右，这是很多企业不愿意承担的。持有物业比例上升，平均项目资金占用期延长到3-5年。这显著于长于企业平均资金来源的企业，使企业再融资压力加大。地产企业迫切需要金融模式创新来消除或者至少减轻这种持有物业对整体周转效率负面的影响，化解轻资产与租售并举目标的矛盾和冲突。如何进行创新呢？从原始租售并举一体化到出现开发和持有环节的分离，也就是地产基金的诞生，再进一步，开发、培育和持有环节分离，也就是出现了私募基金和公募基金分化，进一步在某些更专业化的领域里出现轻资产运营的专业运营商，比如酒店管理公司，整个地产金融创新的脉络就是不断进行专业化分工。这种分工结果就是我们看到在传统的租售并举的模式下地产企业大概有60%的资金都来自于自有资金，这里说的自有资金除了自身股权资本投入更多是其他开发类项目的销售回款支持。基金模式下，自有资金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%来自于外部的基金公司，还有40%来自于外部的债券融资，除了银行贷款，还包括现代资本市场提供的债权工具。美国模式下，企业自有资金占比不到5%，大部分资金来自于外部市场提供。
因此我们说，轻资产战略不止是我们前面讲的代工模式或者基金模式，他是由三个决策纬度组成：业务线选择、价值链定位、资本资源整合。业务线选择主要根据企业自身资源禀赋和外部市场环境来选择适合自己一种或者几种产品线，比如住宅、酒店、商场、写字楼、工业地产、养老地产、城市综合体等等。在业务线选择的基础上，企业会根据自身的人力资本构成和在价值链各环节上与行业标杆企业效率对标分析来定位自己的价值链优势，是在拿地、开发、销售、招租、物业管理、商业运营哪个环节或者哪几个环节上能够创造出优于同行的效率回报，从而借助相应的商业模式创新，比如代工模式、拓宽模式等来把效率放大。最后随着产业链延伸，企业需要借助资本杠杆进一步放大效率优势，这就需要搭建一个资本资源的平台，包括了基金平台、私募债券平台、证券化平台，每个平台又可以细分为若干种金融工具组合，形成一个更多样化的资本组合。这三个决策纬度又构成了轻资产战略三个价值空间，首先是现有战略资源的优化空间，由业务线选择、价值链定位两个纬度构成，通过将企业现有资源集中配置在优势的产品线、产业环节上巩固强化企业效率优势，为轻资产战略转型奠定基础。第二，商业模式的创新空间，价值链的定位和资本资源的整合构成商业模式的创新氛围，以最恰当的方式吸引资本资源。最后是金融模式的创新空间，业务的选择和资本资源的选择构成，根据风险收益特性匹配最适合的金融投资人。这个图就是刚才讲的轻资产战略三位示意图，最上面是业务线的选择，可以采取单产品线策略、多产品线策略、全产品线策略，单产品线，你可以选择主导市场进入，比如住宅。接下来第二个纬度就是价值链定位，在拿地、开发、招商、运营等哪个环节上具有效率优势从而可以匹配相应的商业模式创新，包括像期权模式、代工模式、托管模式、售后回租的模式等等，最后是资本资源整合平台，包括基金平台、私募债平台、证券化的平台等等。
总之我们说轻资产战略是一个立体的战略组合，它的典型表现是周转率提升，但是这是一个结果，轻资产与高周转之间并不是等号关系，轻资产是一个体系，既包括对现有资源的优化配置，又包括构建新平台来放大现有效率优势，而这个新平台既包含了商业模式创新所形成的业务集中平台，又包含了金融模式创新所形成的资本集中平台，同时由于不同企业资源禀赋和市场环境不同，所以在不同的产业环境、不同产品线上又会形成不同的轻资产模式，但是万变不离其宗，轻资产根本在于是否具有效率优势，当然这个效率是一个广义的概念，包含了运营的效率、资本使用的效率、金融的理性。
2012年在调控的背景下，越来越多企业开始关注轻资产战略，但是我们说行业内普遍存在着对轻资产的误读，很多人认为轻资产是地产企业为了解决当前资金困境而进行的选择，实际上轻资产本质是在资产回报降低，行业竞争加剧的时代，通过效率资源和资本资源的配置优化来提高行业整体的效率水平和优势企业的市场空间。比如刚才提到的代工模式，它的本质上是那些拥有了土地和政策资源优势的企业，把开发或者物业管理部分环节或者全部环节外包给更有效率企业，从而提升整个地产价值链水平，由此创造的溢价空间，比如说外包给一个更有品牌的企业来代工，所形成的品牌溢价。或者规模企业代工所形成采购成本、管理成本节约。或者更具效率的企业代工所形成开发周期缩短，带来资金成本节约，这些被所有方开发方、管理方共享。至于说地产金融模式创新，本质是使金融资源更集中配置在具有效率优势、创造超额回报的企业身上，从而实现地产投资领域资源配置优化。在国内由于地产基金处于起步发展阶段，感觉上什么样的企业都可以发基金，只要能够给出足够高的回报，但是其实从成熟市场来看，最终投资者只是追逐能够创造超额风险回报的企业。当然资源配置优化的过程同时意味着资源分布的集中，意味着少数优势企业获得更多的支持。地产集中度大幅提高。企业为了应付轻资产时代，从现在就应该开始优化资源配置，磨炼锻炼自身优势，谢谢大家！
主持人：谢谢杜丽虹女士精彩的演讲。
审校：刘满桃
