　　同时在论坛上，观点新媒体还邀请了中国房地产业协会副会长朱中一、著名经济学家陈淮、巴曙松、住建部政策研究中心主任秦虹、财政部财政科学研究所所长贾康、香港中原集团主席黎明楷、五矿建设总经理何剑波、协信CEO刘爱明等众多政府、学者、金融及企业领袖们一起来共同见证“2012年度中国房地产卓越100榜”的发布，共同点评2012年中国房地产企业群体的杰出表现。

　　2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。

　　观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　以下是1月9日上午论坛现场实录

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

　　大家早上好！

　　欢迎来到城市观点论坛中国行2012年度论坛现场。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。城市观点论坛起步于2005年，并依托观点新媒体创立和主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛，八年以来遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、杭州、常州、昆明等全国众多著名城市，同时每年岁末定点于广州举办年度论坛。

　　荣耀八载，携手同行。每一年，我们都相约于城市观点论坛，探讨中国房地产行业未来发展。同时，我们还将一起揭晓华誉景观·2012年度中国房地产卓越100榜。

　　2012年，中国房地产走过了一段不平凡的历程。在这一年里，政策与市场仍然互相制约，努力寻找着平衡。但平衡并非终点，行业更需要发展，于是我们思考中国房地产的可持续之路。

　　“十八大”开启了的新时代，调控与城镇化一同成为了焦点，中国经济和房地产未来将会是何种命运？而这也将是城市观点论坛中国行2012年度论坛的焦点所在。

　　与此同时，我们将再一次盘点中国地产界最具有代表性的企业，并在连续四年推荐“中国房地产行业年度30强企业”基础上，全新发布“中国房地产卓越100榜”，表彰那些卓越、杰出与非凡，并付出了100分努力的房地产企业。

　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体，合作伙伴莱蒙国际集团有限公司、威海双岛湾科技城、山东省文登市人民政府、华誉景观、御湖名邸、德信资本、兰德咨询及合作媒体华夏时报、搜狐焦点、时代周报、每日经济新闻等，欢迎各位朋友来到城市观点论坛中国行2012年度论坛暨2012年度中国房地产卓越100榜发布仪式的现场。

　　谢谢！

　　下面请允许我介绍一下今天出席论坛的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　广东省房地产协会会长蔡穗声先生

　　广州市房地产业协会秘书长许国碧先生

　　中原集团主席黎明楷先生

　　五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生

　　协信地产控股有限公司CEO 刘爱明先生

　　金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　威海市高新技术产业开发区管委会副主任、威海双岛湾科技城开发办主任谭远国先生

　　文登市国土资源局副局长赛永忠先生

　　金地（集团）股份有限公司董办总经理许亚峰先生

　　新鸿基发展（中国）有限公司华东区副总经理张永顺先生

　　恒大地产集团品牌中心常务副总经理王亚军先生

　　雅诗阁国际管理（中国）有限公司中国区业务拓展与资产管理助理副总裁郭冲先生

　　和记黄埔地产有限公司助理总经理曾洁仪女士

　　奥宸地产（集团）有限公司执行副总裁杨鲁宁先生

　　世联地产首席技术官黎振伟先生

　　东方银座集团中国有限公司董事副总裁钟帆飞女士

　　广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　华夏时报副总编辑笔夫先生

　　时代周报运营中心副总经理秦红艳女士

　　每日经济新闻华南中心总经理杨勣先生

　　搜狐焦点广州站主编熊辉先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持城市观点论坛中国行2012年度论坛的朋友们。

　　主持人：接下来，我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请：广东省房地产协会会长蔡穗声先生为我们致辞，有请蔡穗声先生致辞。

　　蔡穗声：各位专家、各位来宾，业界朋友们，新闻媒体朋友们，大家上午好！很高兴新年的钟声刚响过，仅仅是9天，我们来这里开观点的年度的论坛，我想这是一个很有意义的事情。因为它刚好在“十八大”召开之后，十八大提出了新型的工业化、信息化、城镇化、农业现代化，实现2020年全面建成小康社会的宏伟目标，我想这个给我们这个房地产行业带来了新的发展动力和新的发展空间。当然，也给我们带来一个新的要求，我们这个行业跟中国经济发展一样，需要在四个新型的城镇化、工业化、信息化、农业现代化中转变我们的发展方式，也就是说转型升级。应该是实行包容性的增长，这样我想将会给我们这个行业有更好的发展新的动力和空间，也给中国经济、给中国老百姓更好地完成全面建成小康社会提供新的支撑点。

　　这几天，天气很冷，但是从这个行业来说是一个暖冬，也是近年来少见的房地产行业暖冬，我想我们应该抓住这个机会，更好地思考新的一年该怎么样在十八大指引下做得更好，更好的有着新的十年辉煌时间，我想这是我们论坛一个目的之一。谢谢各位！

　　主持人：谢谢蔡会长，接下来我们有请时代周报运营中心副总经理秦红艳女士为我们致辞。

　　秦红艳：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！今天我们相聚在温暖、美丽的羊城，回顾不寻常的2012，畅想未来，共商房地产业发展盛举，在此我谨代表本次论坛的联合主办方时代周报对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　借大家的掌声再次感谢我们的陈诗涛女士。时代周报作为一份高端综合性周报，以全球化视野、中国立场关注中国的政治、经济、社会、文化的发展，洞察全球风云，把握时代脉搏，以锐利的新闻事实、富有穿透力的思想、成就，与主流人群共同关注的综合新闻类读物。

　　参与本次盛会的嘉宾朋友都是业界的精英，我们通过期待本次的论坛，汇聚你们的智慧，分享成功经验，碰撞出思想火花，为正在转型中的中国房地产寻求新的发展思路，为中国的经济可持续发展寻求新的动力。

　　这是一场思想的盛宴，也是一次美丽的邂逅。最后预祝本次论坛圆满成功，也祝各位新的一年天天开心、快乐、幸福，谢谢各位！

　　主持人：谢谢秦红艳女士，接下来我们有请华夏时报副总编辑笔夫先生为我们致辞。

　　笔夫：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！首先我谨代表华夏时报热烈欢迎各位来到广东参加城市观点论坛，与5个月前在博鳌的聚会相比，房地产似乎不再悲观了，伴随着中国政治生活中出现的砰然心动的变化，房地产业有了若隐若现复苏的景象。与房地产为主要对象的宏观调控没有松动，宏观经济依然疲弱的情况下，市场反弹是对政治领导层的期待，高层不断做出改革承诺后，全社会对改革的期盼以及政府城镇化预期对稳定房地产起到至关重要作用。

　　不过令人忧虑的事情在最近一段时间也出现了，各界对改革的终极的目标发生了显而易见的分歧，甚至可以说两者在这一点上从未达成一致，只是一些表面现象下一些人错误认为人们对改革的预期是相同的。如果不能保持对改革的信心，负面效果很快会体现出来，势必对房地产造成冲击。实践证明，调控不是房地产的出路，相反以解除过度管制才是中国房地产持续发展的关键。改革也不能仅限于房地产二级市场改革，更重要需要从根本上改革影响这个行业生产要素。正是要素市场分配不公，导致二级市场畸形状态，而改革二级市场核心是政府从土地市场逐步退出，让所有参与者在公平环境下自由选择。

　　市场化是我们华夏时报将永远坚守的基本宗旨，最后祝论坛圆满成功，祝与会者身心健康、愉快，谢谢！

　　主持人：非常感谢，接下来我们有请最后一位致辞嘉宾观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！

　　房地产业已经走过跌宕起伏的2012年，我相信今天在座所有的业内人士比我的感触更深。

　　今天论坛与会者近500人，其中全国卓越100强企业来了61家，媒体超过四十家。出席者从哈尔滨到海南岛，更覆盖广东港澳台区域。而此时正值在农历岁末，大家真的很忙，但都抽出时间来参与，特别是我们的朱会长、陈主任、贾所长、秦主任、巴博士、蔡会长等赶来现场并将奉献出全新见解，这无疑是对中国房地产行业最大的支持及肯定！

　　我更想说，因为今天在座各位的支持，观点新媒体将以更加专业的精神、更加认真的态度来与行业一起走过2013年，未来可期，我们有信心！

　　最后再次感谢支持论坛的华誉景观、莱蒙国际、双岛湾、文登政府，御湖名邸、保利、德信资本、兰德资讯！

　　感谢所有企业来宾、媒体朋友，并祝大家2013年一切皆好！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。本次大会的嘉宾致辞到此结束，接下来将进行今天上午的议程。

　　跨过2012，中国经济与房地产仍在调整，政策遥相呼应。新的一年，伴随新一届政府和政策的逐渐过渡，房地产行业如何洞察先机、推进可持续发展？城市观点论坛中国行2012年度论坛的大会主题是：市场的选择。而我们今天上午会议主题就是：洞察时代与变革。下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈　淮先生

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾　康先生

　　住建部政策研究中心主任秦　虹女士

　　以上嘉宾为我们奉献精彩的年度演讲。

　　主持人：首先有请朱中一先生为大会作致辞及主旨演讲，有请：中国房地产业协会副会长朱中一先生，朱中一先生演讲的题目是：房地产业与新型城镇化的协调发展。

　　朱中一：各位专家、各位朋友，新闻界的各位朋友，大家上午好！我演讲的题目是关于房地产业与新型城镇化协调发展的问题。进入21世纪以来，城镇化是我们国家在经济生活中经常提的一个，这次中央经济工作会议以后提出一个新型城市化，就像蔡会长讲的从城镇化到新型城镇化，它也是城镇化发展当中的转型期。

　　什么叫新型城镇化？在国家层面上好像还没有一个定义。但是我自己学习了中央经济工作会议和十八大报告后，我感觉到新型城镇化可能有窄义、广义两种，窄义的提法，中央经济工作会议有一句话把生态理念全面融入城镇化全过程，集约、绿色、低碳的新型城镇化道路。广义的理解，十八大报告提出这么一句话，把生态文明理念和原则全面融入到城镇化全过程的城镇化。十八大又提出来生态文明应该融入到经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，把生态文明又提到这么一个高度。我就想广义的新型的城镇化应该包括城镇的经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设。它的内容更全面了。不知道理解对还是不对，请大家商讨。

　　当前我们国家城镇化已经进入了重要的时期，也是关键的发展时期，进入21世纪以来经常引用世界著名的经济学家诺贝尔奖得主瓦尔斯的名言，他曾经说过影响21世纪人类进程有两件大事，一个是以美国为首的新技术革命、包括基因技术、纳米技术。另外还有一个专家，联合国助理秘书长恩格尔说过这么一句话，他说城市化有可能是无可比拟的光明前景所在，但是也可能是前所未有的灾难之凶兆。所以未来会怎么样就取决于今天所作所为。也就是说城镇化并不是只带来希望，也有可能带来各种各样问题。就是说城镇化既是机遇，同时是一个挑战。我想既有机遇，又有挑战。

　　按照经济工作会议论述，房地产协调发展问题，这里谈几个观点。城镇化基本观点就是按照中央经济工作会议提的：第一，坚持新四化逐步发展理念，构建科学合理的城市布局，使城镇化发展与区域经济发展、产业布局紧密衔接。房地产与相关产业发展相协调。这是第一个观点。这个大家都比较清楚，城市作为人类文明重要载体，明显地主导着一个国家、一个地区的经济，当前城市占全球2%表面的面积容纳了全球50%的人口，创造了全球80%以上的GDP。但同时城市也占有了全球85%的资源、能源的消耗，同等的温室气体给全球生态带来一系列问题。我们国家按照户籍人口只有35%、36%左右，所以我们国家城镇化比发达国家70%、80%还有很大距离，正因为这样，城镇化既能够创造投资需求，也能够带来消费需求，所以中央经济工作会议上说城镇化是我们国家现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大。我们可以回顾一下前十年的城镇化，我觉得有三个问题，一个问题是土地的城镇化明显快于农民的城镇化。第二是一些地方城镇化推进当中，比较注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、对相关产业发展不够。第三，城镇化发展过程中确实忽视城市的特色。不仅会遇到资源、能源、环境、城市问题，同时还遇到了新进城包括农民工的就业问题、生活成本问题。这些问题我觉得是必然会遇到的问题。还会遇到农民工进入城市市民以后，整个的社会管理、公共服务怎么样平均分摊的问题，这毫无疑问，大量的农民工进城后，社会管理、公共服务的任务更重，特别是流动人口过多的一些地区，包括像北京、上海外来人口占40%以上，有的还超过40%。大量人进入市民后，对原居民的社会管理和公共服务这些问题怎么均等化，这些问题都是一种挑战。所以在讲城市化也好、城镇化也好，对我们既是一个相当可观的机遇，同时也是一个挑战。我们必须要看到。

　　正因为这样，十八大报告提出来了要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化发展道路，城镇化和农业现代化协调发展，促进工业化、信息化、城镇化、农业化现代发展。新四化逐步发展问题既是我们国家未来经济发展格局当中提出来的发展道路，也是我们坚持城镇化健康发展的一个理念。只有这样，才能促进我们城镇化健康发展，也只有这样才能促进我们城乡统筹发展问题。

　　作为房地产业同样也是，房地产业将来城镇化发展当中，由于新型四化，我们房地产作为一个先导性的基础产业，在其中扮演的角色就是一个先导性基础性产业，房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调，这就是我们将来房地产业定位问题，其中住宅问题更是民生问题。这是我要讲的第一个观点。

　　第二个观点，坚持以人为本的理念，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务。这也是城镇化的原话。我们必须要看到有中央支持强调的城镇化是把有序推进农业转移人口的市民作为城镇化重要任务。这个对我们房地产行业来说就要考虑这个问题，我们农业人口转移市民作为一项主要任务，当然城镇化我们更多的、更希望的能够吸引更多的有才的、有各方面能力的人士，这是最希望的，但是不能完全做到。提出农业人口的转移，对我们房地产带来的是什么？我就觉得正像十八大报告也好，正像中央经济工作会议讲的也好，他一个很重要的任务就是资源市场配置和政府保障相结合的住房制度，加上保障性住房建设管理，满足困难家庭基本需求。因为农民工进城他考虑生活成本，不可能大量到高档住房，而要把他们安排在住房保障能力的一个范围。这个我们要有一个清醒的认识。对这个问题，建设部在年底召开的建设工作会议上也提出来了这么一个思想，一个是要继续贯彻执行房地产调控政策不动摇，另外要加强保障性住房建设管理，加快棚户区改造，城市人民政府要把符合条件的外来人口（农民工）纳入保障房。这就是今后在咱们城镇化发展过程当中，市场配置和住房保障的格局，住房保障这块还会有加强的一个趋势，当然市场这块，市场的调节会逐步完善，但是这是一个过程。作为房地产企业来讲，我们必须要看到这么一个大的格局，我们一定要有一个非常平常的心态理解中央的政策。在当前，昨天我在飞机上跟巴曙松专家议论过这个问题，尤其在今年的两会以前，目前的市场确确实实有回暖现象，如果我们的企业不理性的话，是很有可能出台新的调控政策。因为不管怎么说，两会以前我们国家最大的大事是开好两会，实现新老班子平稳过渡，没有哪一个事情比这个事情再大。这一点我们务必要吸取2010年的教训，2010年促进房地产健康发展的政策，为什么2010年4月份出台关于坚决遏制房价过快上涨的通知，就是因为2010年两会上，有50%提案是针对房地产的。我们一定要吸取这个教训。我们一定要理性，这是促进我们房地产市场平稳健康发展一个很重要的表现。

　　第三个观点，坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、低碳、新型的房地产发展道路。政府怎么样通过规划对城镇化进行引导，怎么样坚持以人为本，生态环保、安全实用、突出特色，保护文化遗产自然景观的原则，做到该保护的保护、该开发的开发，有些城市该更新的更新，旧城改造、棚户区改造也要积极稳妥推进。市政基础设施建设肯定要加强，另外像城市绿化问题、市政工程建设肯定要加强。还有一个问题，怎么样注重地下管线普查问题，怎么样抓好排水这些问题。这两年大家都感觉到这个问题很突出了，应该说这几年来了，一场大雨造成大患，就是因为地下管线问题、就是因为排水管道问题，就是因为地上地下不协调的问题，这些问题都牵扯到建设生态城市的问题。作为房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑、生态建筑抓好。一个是大力推行环保、大力推行住宅产业现代化，所谓宜居是从生态、环境来讲，我们跟一些专家研究过可能80-120平米左右是可以宜居，也就是平常讲的大力发展中小套型普通商品房。第二，积极推进住宅性能认定，跟绿色住宅靠拢。第三，尽量减少毛坯房，扩大全装修房比例，推进主体结构与填充剂基本分离，管线便于维修更新长寿命的建筑。第四，鼓励房地产企业加强与上下游企业强强联合，减少采购成本，提高工程质量。这个我们协会也在启动，准备搞一个平台。

　　第四个观点，积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的发展。新型的城镇化的推进必须要发展商业、旅游业等第三产业和相关产业，还必须要大力应对和发展老龄服务事业和产业，这个请大家注意，十八大报告里头关于老龄这块，文字只有两句话，但是比过去说得重。他提的是大力发展老龄服务事业和产业，讲的是大力发展。所以这方面可能要关注。至于商业地产这块，目前成绩也不少，但是问题也不少，我想时间问题不展开。我给大家提醒一下，在2012年9月份国务院发布了国内贸易发展十二五规划，其中有一段话积极推进商业网点规划制定和实施，在城区鼓励改造提升传统的商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心，支持具有地方特色的商业街规范发展，在郊区引导专业市场及物流中心集聚发展，社区加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点的用途管理，发展社区商业中心，提升社区综合服务功能。实际上是两点：商业网点布局问题、商业网点和商业设施总量和结构问题。这个请大家注意一下。旅游地产问题现在也很热，旅游地产绝对不是等于旅游地的地产，而我们现在不少开发商将旅游地产是到旅游地区搞房地产买卖，这跟旅游地产本意有很大差异。希望进一步研究这个问题，旅游地产涉及到管理问题、怎么样盘活现有存量房问题，都是一些地方政府需要研究的问题。老年住区问题是国家在十二五期间非常强调的一项工作，作为我们来说主要改善老人居家养老条件、社区养老环境，特别是大的一些新建小区里头一定要将养老服务设施建设纳入居住小区空间配套规划，十二五国家规划里专门强调了，但是建设部还没有明确文件提这个问题，我给部里也提了建议，部里十二五住房规划里面提到，将来会有一系列配套措施落实。另外也希望大家关注老年住区一些开发建设，包括怎么样参与一些、开发一些老年人居住住区来解决养老问题。

　　由于时间关系，我就谈这几个观点。谢谢大家！

　　主持人：好，接下来将请出第一位奉献年度演讲的嘉宾，我们有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是：十八大后的房地产政策。

　　陈淮：谢谢大家！给我出了一个题目十八大和房地产，十八大和房地产没有关系，和十八大有关系的就是不摆鲜花。刚才前面致辞嘉宾谈到反弹、回暖这个问题。我以为房地产市场尤其市场的正常，如果这个需求不是来自于投机需求，而是来自于老百姓实实在在的自住型需求、改善型需求，那么这个反弹就是好反弹！如果这个需求不是来自于恐慌性需求，这个反弹就是好反弹！如果我们这么一个反弹有助于调整中国的城市结构，而不是像过去过度集中于少数沿海特大城市和高端房产，这个反弹就是好反弹！如果这个反弹有助于调动存量住房资源而不是导致更多的闲置资产，那么这个反弹就是好反弹！调控房地产不是不让老百姓改善住房，慢改善住房，而是让更多老百姓、更多人民群众分享城市化的好处，不仅分享住房条件改善的好处，而且分享由于城市建设的不断推进带来的资产性收益的好处，我以为这没有什么不好。我刚才跟贾康所长说我们今年是2012年度论坛，我挺奇怪，刚才说因为有2012优质企业评奖。2013我们还从2012说起。

　　2012这一年来，从一二三四季度以来，我想在座40多家媒体记者们你们说过没有很多这样的词：冰点、步入低谷、一蹶不振、扑朔迷离、损失惨重。有没有不如意的行业？钢铁、煤炭。有没有不如低谷的？出口。有没有扑朔迷离的呢？汽车。有没有损失惨重的？股市和股民。都不是我们房地产业。

　　我们有必要回手一下2012，2012政策最大特点：稳定。我们媒体不断说四大部委调研，16个省市自治区马上要出政策。没有。也没有对原有政策有任何放松，比如说限购、限贷、保障房建设。既不加码也不放松，就叫稳定。如果2012房地产有什么回顾？就是两个字：稳定。2012年政策有重要值得肯定的。优先保障改善型需求、住房困难需求、首次置业需求起着重要作用。维护国民经济稳定运行上发挥重要作用。2012年真正的宏观调控政策也就是维护国民经济稳定运行的财政与货币政策目标就是稳增长。房地产在我们刚才上述所说的各领域、各行业、各部门中是稳定成数最高的，是为2012年稳定市场贡献最大的一个领域。保障房建设上取得突破性进展，给低端性老百姓以良好的预期。给住房保障体系完善和建设，有中国特色住房保障体系建设打下一个良好的物质基础的开端。最后明显改善了市场对价格的预期。人们明确知道我们住房改善是一个渐进性的，房价波动在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相对平稳。维护国民经济稳定运行、抑制投机性需求、保障房建设和改善老百姓价格预期上是值得我们肯定的过去四个重要的。

　　但是展望2013，不是简单呼吁加强调控、更严重调控之类这种词。我以为先把2012此前政策不足部分、缺陷部分认真回首看一下更有意义。有哪些不足呢？第一，不断强化政府权力。依靠强化政府权力矫正市场是一个笨办法，不得已办法，最直接结果就导致寻租、腐败。昨天下午参加搜狐一个论坛，有嘉宾说有的地方不仅限购、限贷，甚至政府直接定价。我说政府如想定高一点跟市场接近的价格，你一定得给官员花钱。我们现在又有很多声音，到今天早上互联网说新一轮宏观调控政策对房地产打压政策是呼之欲出，呼之欲出的就是政府钱权交换。林义夫先生今天有一篇讲话讲得很好，他说我们最重要的改革就是打破削弱政府行政权力寻租。简单强化政府权力，让政府管更多事，绝不是一条正确的路。总是治标上狠下功夫，打破了市场节奏。也由此导致了市场中很多不满的声音。滞后的政策，政策本来的目标就是要事前性、预见性、人之手干预市场，如果失去了预见性、事前性，这个政策本来就已经是一个有重大缺陷的政策。在过去几年我们不断地疲于应对市场中各种本来可以预见到的反应，比如人口过渡向特大城市集聚，比如过度放大供给导致价格变化。第三条值得检讨的政策，政策的目标永远是公共利益、共同利益，市场永远是利益最大化，这两个目标天生就不是一对。但是政策要努力寻求这两种资源配置的力量来协调和统一，而不是采取对抗的办法。一方打倒另一方的办法，一方消灭另一方的办法。我们过去更多采取了政策直接对抗市场的办法，而不是力求使他们找到共识、共赢之路的办法。这个办法不好，导致了低效率、高成本。第四，过去的政策没有和改革密切结合起来，没有促动深层次体制因素、土地制度、货币市场化问题、小产权问题、老百姓收入分配结构调整问题以及我们说了十年至今寸步未进的房地产间接融资转变为直接融资等问题，缺乏改革的因素，我们认为过去一年和2012年有深刻值得检讨的严重不足部分，也无须讳言，这对我们展望和呼吁2013年政策具有重大意义。

　　2013年我们认为有几个事情确定不移，第一，抑制投机性需求是中国国情下房地产发展一定要确定不移的政策。也是保障市场健康发展的合理的政策目标。第二，宏观调控上，适度放松财政手段，比如人们大力呼吁的减税，而在货币政策上为了应对可能潜在的通胀威胁，继续保持对信贷规模、货币发行量、利率谨慎的政策，我以为是比较确定不移的。第三，继续完善我们住房保障体系。把保障房建设推进下去仍然是坚定不移的。最后如果我们说有什么确定性的话，2013年继续鼓励住房有效供给，发展而不是抑制房地产业，有助于老百姓改善，有助于调控房价的目标，有助于建成全面小康社会，而不是相反。但是我们也得面临一些新的问题，2013年国民经济稳定运行与否，房地产业健康发展与否，已经不取决于或者主要不取决于采取什么样的财政政策、货币政策或者限购，这些退烧药固然是在调整市场中不可或缺的必要手段，2013年的政策核心与主体应当是改革。我们在过去十年终的发展，坦率说是吃了十年以前改革措施的红利，这个红利还能吃多久，还能有多少余地、潜力？我觉得是值得打问号。打破垄断、土地政策上顶层设计、划分与协调政府与市场的边界、调整中央预地方的税负关系等改革措施如果不能有实质性推出的话，2013年你再加码什么限购，发粮票、发房票也根本解决不了房地产市场平稳运行和健康发展问题。

　　改革是中国最大的出路，到今天为止的城镇化，如果说新型城市化有什么新的话，第一条并非是人们说的简单的宜居、绿色、低碳，这固然重要，但是这样的话题永远对真正符合中国国情的城镇化第一条就应当高举改革的旗帜，中国改革开放以来第一轮城镇化高潮就是以深圳特区的兴建为基本内容的，我们有了向市场经济改革的试验区，有了对外开放的一个窗口，才有了珠三角地区一个在国民经济增长支柱地区的城市化、城镇化的高潮。90年代初期以邓小平南巡讲话中最核心的谁不改革谁下台这句话为背景，才有了浦东开发和长江三角洲的发展。离开改革没有什么城镇化、城市化。我们十八大提出一个有序推进农业转移人口的市民化问题，我们迫切打破旧体制城乡分割，打破资源配置的行政壁垒，进一步发展要素，比如说土地和资金的市场化联系起来。而不是简单的强调政府权力。昨天我听说有一些民间研究机构又给中央上书要求城镇化要降温，我以为这种声音且慢行，没有城镇化的推进，就没有改革的动力，我们打破旧体制需要城镇化和城镇化受益的各个社会群体的共同努力才有机会推进，不存在什么战无不胜的思想，人都是人，没有什么高瞻远瞩，统揽全局的领导人，别以为政府可以无所不知、无所不能，像上帝一样聪明，没有，是人民群众追求自己的幸福生活、自己的利益过程中推进着资源的优化配置、推进经济体制向更有利于生产力发展的方向变革。城镇化就是推进改革最强大的动力，城镇化缓行就是改革缓行。

　　当然2013年的政策如果不能在改革上有所进展，我以为无论怎么研究抑制经济下行、怎么样采取货币政策更能够应对通货膨胀都是枉然，都是吃退烧药，都不能解决高成本、低效率的政策体系运行问题，有的时候大夫给病人看病，吃了这个药管用了没有？见效了没有？见效了。我们得承认这个大夫的药是有效，但是病人的代价高昂，副作用明显，称不上一个高明的大夫。除了改革之外，我们还得高度警惕2012年，别以为2012年物价总水平相对平稳并且还在中等偏下位置运行，我们通货膨胀已经渐行渐远。不管2011年我们曾经焦虑过的通胀威胁还是2012我们看到国际经济社会变动，实际上这个通胀的威胁暗流仍在潜伏，因为影响2013年中国通胀与否已经与通胀相对应的宏观调控政策取向，有3/4不取决我们自己的运行，而取决于外部因素。简单说，发达国家经济体低迷以及内在的就业与财政矛盾远没有解决，刺激经济复苏现象还并没有露头，欧债问题、美国财政悬崖问题并没有解决。我们得防止他们采取向中国等新兴经济体专家危机的措施。第四轮美国量化货币宽松政策以及欧洲政策、压迫人民币升值政策等，以及导致国际大宗商品价格巨幅波动可能引起中国通胀的这些因素，核心的是这些国家正从低谷中挣扎出来，同时努力想向中国等新兴经济体转嫁危机。我们应对措施得力与否是我们能否成功实现2013年国民经济稳定运行，也包括房地产业所面对的货币等政策环境平稳与否的关键。所以2013年改革之外，还在于外部环境仍然存在很多我们主动把握难以实现的重大挑战，别以为通货膨胀已经渐行渐远。

　　第三个我们的政策选择上，如果2013年调整城市结构、二三线城市以及中小型城市发展不能迈出实质步伐，如果仍然采取把人口集聚在北上广深等屈指可数的沿海大城市的话，我们无论用什么样的房地产调控政策都不可能解决这些城市的房价问题。因为这些城市不可能承载数亿人口、数亿农民工进城，有中国特色的城镇化道路最重要一条之一就是调整城市结构，大力推进发展、缩小二三线城市，缩小这些城市与沿海特大城市发展的差距，在这个意义上房地产业规模不是太大，而是远远不够，他们的集聚领域不是太广，而是远不充分。

　　最后我们指望2013年政策在坚决落实十八大精神上，在有序推进农业人口转移市民化这一条上再迈出实质性步伐，农民工进城涉及四个方面。第一，户籍。第二，就业。第三，公共资源均等化覆盖（保障）。第四，住房，包括保障性住房配置问题、包括土地制度调整问题（宅基地），以及城中村改造，广州上海城乡结合部，我们真正农民工进城主要是大城市周边城乡结合部农民的出租屋为他们提供了住房。2013年是市场与政策都肩负重任的一年，充满期盼的一年，当然也是一个道路不平凡，但是我们可以有理有充满信心的一年，我们至少有一条是肯定不误，2013年以及此后五年，中国房地产业仍然是全世界规模最大的房地产业，中国房地产市场仍然是全球需求增长最快的房地产市场，以上仅供参考，谢谢！

　　主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲。下面有请第三位演讲嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。巴曙松先生的演讲题目是：城镇化与下一阶段的增长动力。

　　巴曙松：20分钟可能不够，不像陈淮先生那样的即兴演讲，我是昨天晚上一直在改PPT。把我安排他之前，他肯定批判我。同样把我安排在他之后，我不批判他大家也会觉得奇怪。所以我先说几句，第一，陈淮教授说十八大跟房地产政策不相关，能不相关？政策的松紧，城镇化推进的快慢，改革进展快慢，直接息息相关。第二，2012年听他的意思好像出口、股市都比我们房地产难过。房地产投资低速的增长，实际上在2012年成为我们国民经济投资下滑非常重要的推动力之一。如果不是基础设施投资持续加吗，三季度7.4%能不能站住还要打一个问号。股市再怎么不好，最后三个星期上涨了17%，全年还是得了正的收益。房地产用那么多合规不合规的措施打压，到了年末，陈教授还要让大家感谢政府调控的好，我不太赞同。又是限购、限价，所以2012年房地产度过了并不容易的一年。

　　具体来看，包括城镇化，我感觉到一个非常有趣的现象，不同的人谈改革，它的内容差异很大。比如说刚才陈淮教授谈改革，谈的是土地市场化、户籍制度改革，这个我们都是有共识的。你说国资委、央企谈改革，强化央企的支配力。每个人都在谈改革，到底方向如何？我觉得还是要回到我们基本的经济趋势、经济规律分析上来，包括城镇化也是这样。推进城镇化没有疑问，但是以什么方式推城镇化？这个争议就大了。因此我想花点时间把我近期参与有关部委的城镇化讨论研究了解的一些情况给大家作一些交流对话。

　　刚才陈淮老师说的城镇化降温其实也是有所指，主要是指现在有关部委规划还在讨论起草阶段，外面都报道的风风火火了，什么多少十万亿了。报告咱们都没有看到。所以有一点提前在透支和乱猜，所以我们这个时候应该回到基本面看看城镇化到底有哪些问题值得研究。

　　大家用的比较多的一句话，一讲城镇化的时候，用的比较多的一句话就是诺奖得主斯蒂说的看全球经济就看两个，中国的城镇化、美国的新技术。放到这样一个全球性的增长动力，这个大背景下来看。城镇化无非就是谈人口、土地和资金三个要素的流动。我们房地产行业就是在三个要素之间寻找机会，人口是我们主要服务对象，我们生产要素就是土地和资金。这个不同的组合直接就带来了不同城市生产结构、就业结构、消费模式和居住的方式。城镇化的重点，这一轮我们通常说原有的城镇化难以持续，要有新的城镇化，新的城镇化新在哪里？第一，更为强调人的城市化。第二，从过去十年、二十年，大城市的较快或者过快扩张，转向以大城市带动城市群为核心这样两点我觉得是重点。我们看过去20年的城镇化主要体现在生产结构，我们第一产业产值的占比持续地降到，第一年降到10%。但是我们整个从户籍统计的就业结构转变，落后于生产结构的转变。就是人没有在城里落下来，我们所说的城市化在城市经济学里面无非就是讲三点：密度要提高、距离缩短、开放度增加。这是现代城市发展，在城市经济学看来的三个根本的要素。密度，就是地理集中度的提高。因为你规模经济效益越明显，你到一个地方生产的集中的动力就越强。很多留学生就会讲一到假期打工，肯定要去纽约、洛杉矶，人多、就业机会多。你在小城镇，在哈佛上学很舒服。城市化也是这样。距离就是物理距离的，对不同产业有敏感性。为什么我们提城市群的概念？也是从原有的汽车时代开始进入铁路、高铁时代的时候整个的城市群的距离扩展。一个小时都市圈以前是指100公里开车一小时到。现在一个小时坐高铁，差不多上海到杭州了。这样新的变化我们需要做相应部署。第三，开放度带来要素的流动变化，在此基础上政府职能变化、配套。

　　刚才陈淮教授讲的政府调控究竟是应该顺应市场趋势去化解中间的问题还是对抗。实际到目前为止，我觉得城镇化这个争论还没有很清晰的结论。一方面大家抱怨大城市人涌的太多。另一方面从全球趋势看，交通网络越发达，比如我们广州建几条高铁建到附近的城市，连起来的珠三角，大家说以后就不住到广州了，就住到珠海、汕头这边去了。政策引导是这样，结果实际的市场效果是更加向大城市集中。大家看《落角城市》这本书，最近很流行，很多研究城镇化的领导都在推荐这本书，这里面一个典型判断，交通网络的改进其实从市场上来说增大了大城市对人流的吸引力。所以我们一直在提示的就是，比如说大家看，早在60年代日本开始大幅推进城镇化过程中，就意识到东京可能人太多，提出所谓东京疏散计划，1000多万人，太多了、太挤了。然后不断地把各种产业、各种学校、机构疏散。结果大东京地区从1000多万人一直疏散到3000多万人，一直不断地在增加。所以现在一方面我们承认城市大了，要建交通便捷地把人输送出去。另一方面市场的力量还在往核心城市集聚。这也是在座业界人士未来十年需要高度关注的一个影响最关键的政策信号之一，取决于你自己的定位，你的区域定位，你的客户定位。政府要做什么？第一，要有产业支持。把农民工变成市民就完了？做什么呀？如果没有产业支持，就变成巴西里约的贫民窟，没有产业支持。第二，人口政策，特别是户籍政策。第三，土地政策。大量的资源都集中在核心城市，当然核心城市的投资强度高，土地价格就高，就好像前几年有人给北大送了一个匾，保安把他带走了，模仿毛主席的字送了一个北京人大学，说北京人少北大是外地的百倍。你是不是把这个资源切到一个小镇上？像欧美大城市一样。要配合土地制度改革。第四，基建水平。如果我们确定是以城市群作为核心发展目标的话，城市群内的交通网络、城际网络可以成为基础设施建设的重点。2012年下半年以来，发改委新批的基础设施项目，这一轮跟08年有很大的不同在什么地方？城际铁路占非常大的比重。这是有意识的。这也涉及到大家的策略，你是沿着城际铁路做相关产业拓展呢还是说我就把铁路更便捷的城市相关地区市场的选择，这要很审慎地研究。从中国和国际发展情况看，铁路的兴起是直接导致乡村和小城镇增长和衰败的直接动力。以前交通不方便，他在小镇上过着日子挺好，然后公共服务的均等化。

　　同时我们也要注意并不是说城镇化就必然带来经济增长。我昨天在发改委座谈会上就说领导都以为城镇化就一定是推进经济增长，不一定的，有推进经济增长的，也有城镇化很快，经济增长很慢甚至负增长。所以我们要的是一个相对来说比较好的一个城市化。过去我们在城镇化这一点做得比较成功，人口密度高、基础设施比较完善、比较开放的地方获得比较快的增长。下面把不同城市单位土地创造的GDP做了一个对比，大家可以看到这种差异。过去20年，特别是刚才陈淮教授说的92年之后，中国数以亿计的流动人口从内陆到沿海，这是改革开放以来，我最近看哈佛大学副高级教授写的邓小平时代，他甚至说中国几千年以来规模最为庞大的人群的流动、生活方式的改变。这就使得流动人口和资金可以在沿海城市集中，我们看到不同颜色的集中度的变化，很明显。北京、上海、深圳是流动人口占比最高的地方。97、02、09年这三轮大规模基础设施建设的浪潮也使得城乡之间、城市之间的物理距离在显著的缩短，所以商品和服务流动的时间、交易成本在显著降低，这是看到不同地区铁路、内河航道、公路里程建设的进度，我们有关部委城镇化报告是机密，我搜索了一下，温总理在国务院办公会说的说我们未来城市布局，两横三纵，这是他说的，未来建设重点就是围绕着两横三纵来推进。两横是长江、欧亚路桥，三纵：京广、京哈和沿海海岸线。两横三纵将会成为中国推进城镇化基础配套，沿岸城市建设的关键骨干。这也是大家要高度关注这个分布。

　　有什么问题值得关注呢？我们过去城镇化为什么难以按照原有方式持续，或者存在哪些不足。第一，第一产业产值下降的速度远远快于第一产业就业下降的速度。第一产业就业占比35%，产值与就业匹配度只有0.3，大量的农民工，现在用一个中性的词叫农业转移人口。第二个不匹配，第一产业向第二产业转移的速度远远大于第一产业向第三产业转移的速度，导致生产结构整体上的匹配度出现失衡，服务业发展的滞后。第三个，沿海和内陆之间、不同城市之间转化有非常大的差异。我们看到城市化的进展比较大的地区其实主要还是沿海城市和部分中部城市它的城市化的推进。以单位土地二三产业增加值来衡量区域的差异，我们可以看看这个图表，是跨度非常大。我们只看到排在前面的上海、北京、江苏、山东、浙江、广东、天津这样一些地区，常住人口城镇化的速度和户籍人口城镇化速度不一致，这一点是大家都已经意识到的共识，我就不多讲了。还有一点，土地的城镇化的速度显著地快于人口城市化的速度。过去十年，城市建成区面积增长速度超过60%，但是城市人口的增长速度刚刚过40%。大量的城市新建的八车道、六车道，新的开发区没有什么人住，再加上农村土地不能良性互动，所以中国城市化反而出现了土地的粗放使用，城市每平方公里居住的人数过去十年不仅没有在快速城市化过程中上升，反而下降。其中还有一个很重要的问题，工业用地的扩张速度远远快于其他的用地。大家看这个图表里面工业用地占比在不同地区都基本上在40%左右，全国平均数字来看，住宅用地明显于工业的用地。商业用地占比就更低了。这也是用地结构方面值得关注的一个题目。在工业用地过快扩张，都在低地价扩张引资，居住用地远远滞后。过去一段时间过度关注生产型而相对忽略消费型，居住、交通、绿地占比明显偏低。图表上的对比，过多的土地通过招商引资吸引到工业用地上，这也是我们这个税收结构、GDP考核机制是直接相关的。这些问题我觉得应该给予充分的讨论。东京建设用地结构：住宅用地占58.2%，公共用地15.4%，商业用地16.4%，工业用地10%。从土地、人地矛盾来说，韩国、日本、中国台湾比我们的压力还大。所以在城市化路径上，这些地区的城市化路径更值得借鉴与参考。既使是中国最为发达的北上广深这些地区，单位建设用地产出水平对比跟国际水平比，差异也是非常明显。

　　所以在新的阶段要注意什么呢？环境有所变化。人口结构的变化，流动方式相应的会变化。第二，过去十年这么快建成区土地的扩张估计会有所减缓。第三，资金的相对的稀缺程度已经发生变化。在这个报告里讲城市基础设施建设，期限长、风险高，又需要资金成本低，我说这句话建议删掉，随着人口结构变化，储蓄率降低，资金成本未来会呈现上升趋势。会使很多你们认为能建的基础设施变得商业化不可行。要遵守游戏规则的话：第一，开始出现人口回流。流动人口过去20、30年从内陆走向沿海，目前随着老龄化到来开始出现一个新的趋势就是跨省流动人口明显减少，省内、市内、县内人口流动在明显增加。这是新的一次人口大的变化，这是我们看到统计乡内、县内、县外、省内和跨省流动的数据，背后是产业迁移，广东腾笼换鸟。08、09年的危机，是应该春运是高峰期了，产业慢慢迁回去后，越来越多制造业回去后，就从跨省流动变成省内流动，交通网络建设重点从跨省建设到省内交通网络建设估计下一步压力会凸显。更为重要的是随着人口结构里面，40岁以上农民工所占比重逐年上升，这一部分回流意愿更强。要么户籍改革留在城市，要么回到所在城市，这会影响在全国区域布局。怎么应对这个呢？上市公司数据大致相对靠谱一些。我看了一下涪陵榨菜销售近几年增长波动变化，流动人口，我们上学的时候吃的最多也是方便面、榨菜，近几年在我们华南地区，涪陵榨菜销售持续下降，中西部地区在持续上升，特别是华东地区，这也表明流动人口开始在逐步回流。北京、上海、深圳作为过去20年人口流动最多的城市，目前人口流动增速开始趋缓。深圳的流动人口已经呈现出下降。第二，土地的扩张速度会逐步趋缓，不再可能大面积扩张了，工业用土地供应的成本会逐步提高，沿海发达城市工业土地供应比例会逐步下降。这个趋势已经开始在显现。下面的饼状图就是2011年建设用地，工业用地比例持续减少。随着不同城市加入城市化大吵，人口、土地、资金有显著差异，未来不同城市推进城镇化起点条件显著不同，这也决定了未来城镇化分化明显。

　　我的题目里面特别提出一个城镇化转型。从生产型城镇化更多转向消费、居住方式转变为人的城市化服务的城镇化。土地城市化从数量扩张向效率、内涵扩张过渡。这背后也隐含着不同的判断。大家讨论比较多的，天天大家在讨论大城市病，其实有没有小城镇病呢？也有，土地浪费、就业机会欠缺、每天工作一两个小时的小店关门。集约化不高。现在我们天天讨论要把它分散，但是政策引导可以这样，但是另一方面不能不做好一种准备，那就是随着中国的崛起、城市化推进，日本出现了比如3000万人的都市圈，我们会不会改写呢？我们出现4000万、5000万都市圈这样的人群居住，会碰到哪些问题，我们怎么化解。所以第三个就是人口城镇化向农村转移人口市民化的方向过渡。从一般经验来看，50%是一个标志性转折点，30到50是加速期，50到70还在推进，有一个减速期，中国很多地区城市化率还在30%-50%城市化的加速。农民转移人口的市民化未来会是一个主要方向。关键的问题是在这个农民工市民化过程中成本谁来分担，政府、企业和个人谁来承担？如果问卷调查，让各个市长表态，如果没有相应的分担机制，都不答应。怎么分担？直接让他过来分蛋糕，广州原来的人民都不答应。怎么办？需要建立一个分担机制。转移人口的流向将在很大程度上影响下一阶段城镇化空间的布局。我们业界更多要关注城市群，特别是城市群中核心城市发展趋势。政策引导是一个力量，市场进行经济规律，进行人员流动，人是靠自己双腿流动，是一个市场力量，最终城市化格局就是这两种力量的叠加。

　　一个，县城农业的产业化，三纵两横是承接制造业的转移，而沿海经济中心城市会成为未来中国经济城市化里面产业提升以至于说在参与全球化有竞争力的城市群这样一个大的市场的定位。所以未来城市化空间的布局将是一个市场力量主导、政府力量协调推动，在这两只力量驱动下，城市群未来会成为主体的中国城市化的一个形态。谢谢各位！

　　主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，请先移步台下，稍事休息。再一次感谢以上三位嘉宾为我们奉献的精彩演讲，接下来将进入观点答问环节。

　　调控基调已定，政策信号明确，但仍需寻找中国房地产进入新时期的路径。因此，本次观点答问的主题是：行业与市：十八大与房地产。

　　首先有请主持嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。请巴曙松先生上台就坐，接下来有请答问嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈　淮先生

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾　康先生

　　住建部政策研究中心主任秦　虹女士

　　协信地产控股有限公司CEO 刘爱明先生

　　请参与答问的五位嘉宾上台就坐。

　　这次观点答问环节的时间为20分钟，首先请主持嘉宾巴曙松先生开始提问，台下的嘉宾也请积极的参与提问，我们的工作人员请准备好话筒。

　　巴曙松：我们这个讨论的题目定的是，这是我们命题作文，十八大与房地产。刚才大家也从不同角度讨论了调控的基调、政策的信号也很明显。到底在2013年里面，就是十八大开了之后，前后对我们房地产行业来说，最显著的市场或者政策或者行业变化？

　　陈淮：就是不变化。

　　巴曙松：是哪几种？请专家谈一下。不变化也是一种答案，既然他先说了，我们就不从他先开始。我们从业界第一线的刘总开始，你觉得十八大开了，你作为一线操作的业界人士，你期望的变化、感觉可能的变化是在什么地方？

　　刘爱明：我是台上这么多专家唯一企业界的代表，从企业的角度说几句。实际上这么多年来，政策调控一直大家焦点都在房价，但是从行业角度、企业角度来说非常遗憾，特别5、6年调控来看，虽然交易量年年增加，卖了这么多房子，但是实际上从房子质量、品质、绿色、低碳没有明显改善，尤其5、6年。房地产行业从企业来说，以这种品质、以这种绿色低碳为竞争策略的企业几乎都在06年之前。06年之后没有，大家放弃了这个策略。但是实际上从行业来说，房子也是百年大计，过去10年的大家忘记了房间，但是质量、品质、绿色、低碳还存在。如果不发生这个变化，这个政策一定是失败的。十年之后，再回顾我们提供给市场里提供的所有的房子，你会发现所有政策都是失败的。因为没有提高。提供了这么多房子，但是这个没有变化，这个是对未来极大的浪费，对消费者也是极大的不负责任。所以你要说我期望的变化，我认为最期望在这块能有变化，实际上从政策引导来说，企业能产生这样的行为，我们把这些方面提高作为企业竞争力的策略。这样的政策就是正确的。

　　秦虹：今后房地产政策抑制投机需求、满足合理住房需求这个调控方向不会变，如果需要变，我觉得今后房地产调控政策在市场化手段、法治化手段、精细化调控和长效化方面应该有所进展。

　　巴曙松：秦主任讲的很含蓄，也就是调控了这么多年房地产，往往是随机的，是行政化不是法治化，是看短期的，砸下去先看看，所以调控机制上怎么市场化、法治化，更稳定。本身市场波动过大不仅对国民经济不利，其实对业内人士大家把握公司的发展也不利。我自己参与几个座谈的时候，其中题目也是房地产长效机制建立。后来我跟朱会长汇报，朱会长说他们已经研究了很多年，年年都说这个。接下来请财税方面的顶尖专家贾康所长，你认为十八大召开后对房地产有什么变化，政策可能的或者预期的？

　　贾康：如果从运行最主要客观因素，比如市场潜力、城镇化空间潜力继续释放来说，应该讲没有什么变化。陈淮教授非常直截了当表述的好像是这个方向。但是十八大精神可能会带来两个我们也期待的变化，一个是在城镇化继续推进过程中所谓新型的特征会进一步明朗化，比如说和十八大强调的生态文明相配套的我们的城镇化空间，不动产、节能、低碳，更符合现代人文取向很多新的设计思路和特色，也是带有所谓产业政策、技术经济增长的角度。另外跟一些发展相配套的，制度建设、创新一定有从顶层规划往下面要求协调配套的推动的要求，我们作为研究者也特别看重这样一种我们认为跟长效机制密切相关的制度建设和配套改革。

　　巴曙松：尽管陈淮教授桀骜不驯的一幅样子，说没变化，但是还想请他说一下为什么说没有变化，或者没有变化中还蕴含着怎样的变化的可能性？

　　陈淮：最精于数字的金融专家超时了20分钟说（只）超了5分钟，不知道表准不准。变化可以从两个方面，一个是我们确定看到的政策选择确实有这样的动作或者趋势或者市场有这样的可能的变化。一个是我们期望的变化。我说没有变化是说从十八大中没有看到政策取向和市场发展有什么变化。如果我们指望2013年有什么变化，就是巴教授刚才说的土地制度改革。巴教授讲土地在过去20年城镇核心市区增加60%，他忘记了这60%是国民经济增长增长220%，土地产出效率大为提高。城镇人口增加2亿人，这个土地效率很高。他忘记了城市建设是要有20年以上的超前性、发展性、预见性。他给我们举东京3000万还住得下，北京应该住5000万，他忘记了日本的文化基础，社会族群是不发生对抗，副总老婆跟普通职员老婆在一个超市买菜，如果中国住3000、4000万，中国城镇化一定不是日本的东京，一定是得了奥斯卡金奖的贫民窟百万富翁的孟买。何况日本并非没有缺陷，日本过疏化、过密化始终是日本城市化过程中至今没有消除的痛苦。葛优领着女朋友到北海道旅游，四姑娘店出现四个老太太，那就是日本过疏化、过密化导致资源配置严重制衡的侧面反映。

　　巴曙松：陈淮教授忘记了我专心准备的PPT，昨天晚上准备到12点，后面还有20张PPT没有讲完。从他的评论我做一个再评论。如果我们的老百姓用自己的双交选择的是3000万人口的北京，而不是陈教授希望的小城镇，我们不能说不奢想这种趋势，而是要奢想这种可能性，然后不要出现孟买的情况，而要像比如说土地调节比我们更严峻的韩国、日本这些地方去做学习。这一点在城镇化路径上，大家跑到欧美考察学习有借鉴意义，但是更多的看看这些地区。希望陈教授放大心态，平和地把他在日本城镇化研究的经验介绍回来，而不是一味地像18岁小孩赌气一样用排比句发泄不满。最后我们想朱会长总结。德高望重，他的判断肯定有参考价值，到底十八大开了对房地产有什么变化，是机会也好、坑也好、陷阱也好。

　　朱中一：十八大对房地产，11月19日证券时报我有一个整版的文章，当时胡锦涛同志报告的第二天，那个时候为什么呢？11月12日的时候我给温家宝汇报了一些事情，我认为有这么几个变化，第一个变化，对合理的改善性需求明确提出要支持，支持合理的改善性需求。第二个变化，对保障性住房这块，虽然保障性住房今年的新开工面积和基本建成的套数比去年少了，但是我们当时比较强烈的建议要加强配套设施投入建设，配套设施同期规划、同期建设、同期投入使用。第三个变化，一定要把政府编制和组织实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段，而且今后的调控要更多地运用市场和法律手段，这个也采纳了，在建设部工作会议上也提到了。第四个变化，怎么样从城镇化到新型城镇化里面，要关注整个生态文明。这个变化还没有。

　　巴曙松：陈教授再问一个问题，既然有这些变化，既然大家政策都在调整，既然我们业界也认为会有变化，我想问第二个问题，哪些公司、哪些业态或者哪些城市会在这一轮转型新的变化里面获得先机、胜出或者说我们观点如果未来几年再重新做排名，哪些类型的公司，包括房地产相关的，既包括房地产开发，也可能房地产金融，包括景观设计、包括配套的设施、材料供应，哪些类型的公司会获得比较大的先机？明年后年排名的时候，总结说这些公司因为商业模式、因为对判断、转变把握能力强获得先机。

　　朱中一：我觉得企业很重要的问题是什么呢？咱们国家最怕的，前一段时间一开始讲房地产抓二三线城市，现在到三四线城市也开发了一个过程。我们的意思作为企业还是自己判断，咱们怎么能给企业开药方呢？

　　巴曙松：不用开药方，哪些企业会胜出？

　　朱中一：布点比较均衡的，有专业特长的，可能集中度会更高，这是去年、前年市场已经证明了。前30强的企业还是通过快速销售胜出。

　　陈淮：我心情一直很好，我想重点地区是在巴教授讲的两横三纵之外的城市群，以东盟自由贸易区以委托的北部湾城市区，也包括略微沾边的成渝城市群。你把90年代两横三纵拿出来说恐怕有点过时。我说过没有什么高瞻远瞩的领导人，没有统揽全局的。

　　巴曙松：有，习主席就是。

　　陈淮：不摆花，也说过十八大新气象，我们今天不是还在摆吗？如果说哪些业态的话，我以为打破金融垄断的业态，私募基金、新型金融组织，和电商相结合的销售方式恐怕是在房地产业在2013年企业高度关注的突破和创新。我们最大的难题，政府不断地用硬对抗来调整市场硬商，老是用金融调整这个行业。这个行业和市场结合，我们更多地合理配置、金融创新。最后，巴教授说了一个卖不出去的问题，我还得说20年前北京的房子也卖不出去，那个时候北辰集团盖的一大批楼人称鬼楼，最后不得不给巴曙松单位买，分给职工。十年前上海的房子也卖不出去，不得不用契税减半再减半分销。连上海都必然要这样。何况二三线城市乎？

　　巴曙松：股市有风险，投资需谨慎，你听陈教授的话时要想想能不能扛20年。

　　贾康：前面专家的角度都是比较宏观、全面的，我想以具体微观案例的角度，我过去对南京有一个感受，夏天称为火炉，在南京过日子，如果夏天每天空调很难扛。冬天，家里就得各自想办法解决取暖问题。现在南京有房地产开发企业推出的一个恒温恒氧的楼盘，听起来耗能很厉害，他把地下跟地上对流，解决夏天、冬天室内温度几乎恒温，四季如春，又是节能的，生活舒适的幸福感就跟着来了。谁可能更有前景？类似这样的技术路线突破肯定能带来前景。

　　秦虹：房地产企业仍然会延续大者越大，恒者恒强的。影响房地产企业发展的两个根本，一个是土地、一个是资金。土地我们是招拍挂，招拍挂实际上就是价高者得，有实力者才能拿地。过去小企业如果还能搞点土地，今后连地都拿不到怎么发展？资金也是如此，银行优先贷款给大企业，很多小企业根本没有办法跟他们相比。这两个决定了房地产一定是恒者恒强。品牌美誉度好的企业，就能走得更快，这是不能不面对的现实。

　　巴曙松：秦主任提醒大家要兄弟早想出路。

　　刘爱明：这是我刚才期望的一种局面，实际上这种局面现在出现的概率很低，我同意贾所长的观点。从企业角度，按照现在制度安排，我认为和这些都没有关系，央企、国企胜出的可能性更大。

　　巴曙松：感谢各位嘉宾。

　　主持人：谢谢朱中一先生、陈淮先生、贾康先生、秦虹女士和刘爱明先生，谢谢巴曙松先生的精彩主持，也谢谢全体与会嘉宾的积极参与，请贾康先生台上留步。

　　接下来继续进行今天的年度演讲，下一位演讲嘉宾是：著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾　康先生。贾　康先生的演讲题目是：房产税试点扩大的目标与手段。

　　贾康：谢谢主持人，大家好！刚才主持人说到的题目在表述上稍微调整一点，我想谈谈房产税改革试点扩大的目标与要点。目标角度来说，我认为这样一个改革一定不要孤立地看，财税改革总体上是服务全局，财税改革某一个具体事项更要强调怎么样在顶层规划基础上发挥全局功能。现在我们讨论两地试点房产税改革，他服务全局要从几个角度：第一个角度，房地产调控新政，我们要追问这样的调控新政怎样具备应有的长效机制建设的贡献。这个长效机制是一个建设，首先框架考虑问题，我认为房产税改革目标直接和这个相关。他要使中国房地产业以后几十年内继续推进工业化、城市化、市场化、信息化这样的历史潮流会合中间，真正打开我们的潜力空间，支持三步走现代化发展战略，一定要有相关的制度建设。房地产业支柱作用我认为是无法否认的。房地产业和建筑业一定是中国城镇化过程中我们今后几十年之间强大发展引擎和动力源，同时要严防这样的支柱产生偏差和这种偏差造成对全局的负面效应和对我们业界健康发展杀伤力，这是一个服务全局的目标。

　　第二点，房产税改革一定要和中国尚未完成的94年建立框架和没有落实的分税制联系。十八大文件非常明确提出加快财税改革，非常明确提出构建地方税体系。房产税就是地方培养的主力型税种，这也是改革必须包含的重要考虑。

　　第三，收入分配问题。收入分配现状有种种越来越突出的矛盾，差距的扩大，还有分配过程中的不公，需要综合。但是这里面显然有优化经济杠杆的功能，房地产税就是这个杠杆。房地产税有这么多正面效应，他能真正在全局方面起到一个局面全面改观的定海神针作用吗？不可能。单一一个税种不可能是万能的。我们同时要强调他绝非万能，一定要在顶层规划之下考虑方方面面的事项。房产税改革试点方面不再作为也是万万不能。这是一个很简单的道理，不能拿这一点说不能解决全局问题，而回过头否定这一点。很多点合在一起才是一个顶层配套。

　　这样一个理性判断，回应一下反对观点。碰到最突出的反对意见提到两点，一类反对意见是说我现在消费住房是在前面，在土地批租环节上缴纳了70年土地使用费，你现在在保有环节每年征收房产税，这不是构成重复征收吗？我直率谈一下看法。土地使用费是地租，它的原理上依据是国家带有土地终极所有权的经济权利决定了他是地租的收取者。但是在地皮之上的不动产，包括消费住房形成的保有环节税收这方面的原理所相关的权利是政治权利，国家社会管理者凭借政治权利，通过立法，强力征税调节。租、税应该并行，合理搭配的关系。要说重复确实重复，只是怎么合理重复的问题。世界上任何一个国家这样的重复都是存在的。

　　另外一个角度，中国税制已经形成了多次征的复合税制，但是这个重复征收是要让它努力的合理地在多次征的情况下发挥合理的调节作用。咱们可以直率地说问题关键不再重复不重复，而是在于重复搭配的合理不合理。这是我作为研究者对反对意见作的回应。但是具体实施过程中可以采取老地老办法、新地新办法区别对待，在税务上作出必要的差误化。这可以在方案上做具体的细致讨论。另外一个反对观点是说我们的国家土地制度，只要进入建成区状态，从农地那儿征过来后开发使用就是国家的终极所有权，我们国家不存在土地的终极私有制，人家土地私有制情况下开征房产税，你拿到中国来，这是有法理上的硬障碍，过不去的。这种声音越来越普遍，但是我也比较直率地说，这个我们可以进一步讨论，我把我观点亮出来。我们认为这个说法仍然不成立，第一，其他经济体并不是一色的土地私有制，有公有，有私有，咱们举最老牌的资本主义国家英国来说，它的土地有私有的，有皇室代表的，原来说的国家所有的，现在更新型化的，从中央政府到各级政府所有的以及公共团体拥有的。大概分两类，一类叫free home，这个所有权就是很具体的私有化。另外一种合同home，通过签了契约的土地持有情况，就适合我前面所说的跟国家对比的土地批租的情况。英国使用权最长可以长到999年。英国的实践是无论这两类哪一类，地方政府所掌握的可以跟我们比较上的房产税，它是全覆盖的。怎么能说只有土地私有才可以征收房产税？所以这个结论不成立。从我们国家自己改革的实践来看，国有企业产权是国家的，你怎么还自己跟自己较劲交所得税呢？当时理论上已经说得很清楚了。这个企业具有相对独立的商品生产经营者，我们必须让国有企业加入市场竞争，而且公平竞争，所以要让中国按照改革开放路径往前走，国有企业必须推到跟其他企业一样的路径上去上交所得税。这样一个解释框架同时适用现在我们讨论房产税问题，虽然国家终极所有的地皮之上他的中心产权是一视同仁的，但是具体不动产持有者是具有相对独立的利益。他的独立物质利益如果需要调整的话，完全按照规范的中国法制和现在转轨过程中有法律性质的条例甚至红头文件，两地试点就是红头文件嘛。在这个框架下推行这方面的税制建设，所以我的基本看法比较直率汇报出来，不存在很多人主张的这方面的硬障碍。

　　把这个事情说清楚后，我们可以回顾一下我们这方面已经做的铺垫。十年前就已经启动了开始六个地方，后来十个地方，主要都是城市区域的所谓物业税模拟空转的改革试点。物业税模拟空转解决什么问题呢？就是有人说这个税这么复杂，在中国能不能做。虽然这方面的试点信息都作为秘密信息，不外披露。但是我们作为调研者可以说出他的框架，我们不说数据。这些区域是在所有地方辖区每块不动产登记确权的基础上，按照三类来取得数据，数据取得的时候，不动产的面积、朝向、多少楼层等等，这些数据记录在案后，按照三类来输入计算机，计算机自动输出三种评估结果，一种是制造业不动产、一种是商业不动产、另外一种是住宅。有了这样一些基本情况后，我们再往下说，现在已经面临到以房产税为名推进改革试点，为什么这么做？如果要走物业税决策路径，涉及比较复杂的决策。有的人主张应该由人大牵头设计好房产税相关法律，审批通过后，照法执行。听起来非常正确，依法治国、依法治市。但是实际情况，激烈的不同意见已经顶住了，如果按照人大牵头讨论，形成一个大家都认可的法律文本，那可能不是十年、二十年，那可能就是北师大一位反对教授说的150年以后再说。我认为更重要的是要看到邓小平所说的改革智慧，大方向有一个判断后，要允许大胆的试、闯。顶层规划要先行结合互动，我认为这个是对的。两地试点完全符合十八大精神，他的具体操作并不违法，是80年代后期人大审批我们房产税条例的同时，授权国务院制定相关实施方案的具体细则，我们就是在这个框架下，国务院运用已经在人大的授权，同意两地在房产税概念下加入新的制度因素开展试点，最重要制度因素，一个是把消费住房包括进来。第二，开始隐含每年要征收，征收依据是税基评估。

　　我们有了这样的试点，今后怎么考虑它的发展进程？官方权威的近期发布，2012年年度改革文件明确表述适时扩大房产税改革范围。今年年尾的时候，谢旭人部长非常明确提出要把和房产税相关所有税费整合之后，推进房产税改革试点。他已经说出这样的改革不是孤立，跟房产税相关税费合并后。真正在合理健康概念下形成我们操作方案。另外我们可以注意到，城乡建设部权威管理部门领导层通过正式渠道发布的信息都把房产税改革试点范围扩大作为改革必须考虑的内容。所以我认为所谓改革的方向锁定，真正意义在这里。这是现实中间，业界不能不考虑的方向基本信息。十八大之后更是应该考虑习总书记第一次离开北京是重走南巡，这样强烈的改革信号，我认为在看大势角度上，我们企业界朋友一定要看清楚。大势是大的趋向。领导层反复强调改革是我们最大的红利，但是这个改革还要讲究在政治运气魄力之外的智慧。

　　按照自己研究心得，在目标之后说出要领，这就是智慧来对应的内容跟各位探讨。如果要智慧地把握推进的要点，首先要考虑现实的制约，第一，我们这个改革仍然只能是渐进的，不要考虑很痛快地一下推到全局，不可能，必须允许进一步试验。第二，这个改革应该是坚持，只调节高端，我认为这个非常重要。如果放弃这样的要领，这个改革无法进行。一定要考虑给我们社会大众、给我们所有的利益相关者，先富起来的人也好、中等收入阶层也好，我们公职人员、体制内人员也好，基本住房保障这样一个不被税覆盖的部分对所有是一致的，具体怎么掌握可以讨论。我过去说过，我们考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。有人说第一套房多大？我这个房60平米，还有人有300平米甚至800平米，实际上有的别墅1000平米，具体怎么掌握，可以再讨论。重庆花园洋房都被覆盖，但是划了180平米的起点，你这个正好是180平米，我还是不征收。第三点，我们应该推动政府管理部门更开明地披露一些相关信息，比如已经走了这么多年的物业税模拟空转的试验，数据当然可以保密，但是这方面探索里面已经取得的一些在公众特别关心的要点之上的相关信息我认为没有必要按照什么机密甚至绝密。在走入一个现代社会中间，所谓保密这方面应该更加适应怎么样使公众积极参与公众事务决策这样一个发展方向。

　　最后一点，我们应该引导社会各界更多做理性讨论。我今天发言也是一家之言，别的反对意见也可以充分表达出来，我认为谁都可以发表声音。利益已经形成既得利益不同的群体是中国的现实，任何经济体里都有各种各样的不同的既得利益，真正的问题不在于说消除既得利益，而是说既得利益之间博弈理性化，通过这种博弈，可以追求整个伟大民族复兴之路建设的长远利益，我认为这样的税制改革，对先富起来的有豪宅、有多套房这些社会成员，他们的根本利益上是一致的，他们支付原则是给国库多做一些贡献，而可以安享改革开放的成果。国库更有力量推动保障房建设，扶助弱势群体，大家一起更和谐，这不是符合根本利益吗？有人说很多人要移民，我比较直率地说，你移到哪？移到美国、加拿大、法国，你看人家那里的不动产税、财产税可是不客气，比我们现在说税要痛苦很多，咱们可以理性讨论这些问题，求得最符合短期利益、长期利益结合的一个优化方案，这些方案请各位批评指正，谢谢大家！

　　主持人：下面将请出今天上午最后一位奉献年度演讲的嘉宾，我们有请：住建部政策研究中心主任秦　虹女士。秦　虹女士的演讲题目是：预测与展望 2013的房地产市场。

　　秦虹：大家上午好！大会给我的题目是展望2013年房地产市场。下面我就这个问题谈我两点看法。第一点，我们分析今年房地产市场变化，我们认为市场变化主要受预期影响比较大。比如说以2012年为例，2012年整个房地产市场走出一波先低后高的市场。为什么是这个情况呢？主要受房地产市场预期所影响。影响这个预期的决定因素有以下三个方面：第一，货币政策的调整。今年为了稳增长，货币政策在年中后适度地宽松，2012年货币政策整体比2011年要宽松。货币政策从偏紧走向宽松，导致人们对房地产市场向好的判断。第二，宏观经济的走势。我们看到今年房地产市场变化最大的就是11、12月份这两个月表现比较好。我们也看到中国宏观经济走势也是第三季度触底，第四季度回升。对未来房地产市场有一个利好。第三，关于供求关系判断。从2010年开始我们实施对房地产严格调控政策，调控政策经过两年时间，没有放松力度、没有改变方向，特别是2012年没有任何的放松房地产调控政策这样一些新的政策出台。在政策没有变化的情况下，经过两年这样的市场对库存的消化，到了下半年开发企业资金状况得到极大好转，供求关系从年初库存量过大到年末库存量得到部分消化，引发了人们对未来房地产价格走势的判断，所以预期影响了房地产市场的变化。

　　房地产市场预期从来都是不稳定的，经常是由于预期决定了市场，导致市场预期或集中观望或集中释放，最后引起了市场上下起伏波动。由于房地产市场本身是资产属性所决定，所以影响房地产市场的因素主要是预期，而不是实际的需求。一般消费品如果需要他的话，他就会去买。他对预期强度不是很大。但是房地产资产属性很强，即使需要，他也不一定买。对房地产市场来说，预期影响远远大于实际需求。这是第一个看法。

　　第二个看法，2013年市场。2012年整个房地产基数比较低，这是2010-2012年住宅市场销售速度，我们以销售面积研判2013年，因为价格从来都是跟着销售来走。先有销售变化，后有价格的变化，这几年来，我们2012年的基数是低的，在这样的基础下，由于去年上半年基数很低，所以出现了低基数基础的增长是不奇怪的。第二，从刚才所说的预期来分析，有以下方面影响我们2013年房地产预期。1、货币政策走向。影响房地产政策，我们总是在观察调控房地产行业本身的调控政策，除了房地产行业本身调控政策之外，货币政策对行业影响特别大。去年年底的时候中央经济工作会议确定了2013年实施稳健的货币政策基调，我们大致可以判断2013年货币政策基本保持稳定，既不会偏紧，也不会过于偏松，基本保持稳定，他要掌握货币政策调控市场的灵活性，但是总体保持稳定。第二，宏观经济增长恢复在惯性下会延续。去年经济走势是第四季度开始回升，经济增长回升有一定惯性，所以对房地产，可能在今年上半年经济增长可能是一个确定的因素，所以这对房地产预期也会产生一些正面影响。第三，在年末，特别是一些中心城市加速情况下，部分城市去库存加快，供求出现新的挑战。这些方面都是对房地产向好的判断。

　　但是还有一些因素也在影响我们的预期，一个是房地产调控政策。我对今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度不减。所以我们没有任何的理由期望今年房地产调控抑制投资、投机方面能有所放松。我认为投资和投机性需求空间不大的情况，完全靠自住性需求推动房地产市场大幅增长有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。这是一个调控政策在部分地区和城市，特别是房价有上涨明显的地方会从严从紧，这是一个对冲预期的因素。还有一个因素是城镇化。去年年底我参加了很多论坛，我发现我们业界人士突然十八大之后对未来预期极为乐观。上次参加完一个行业会议回来，回来跟我讲，他们说已经听到春天步伐，马上要进入夏季。我说为什么会得到这样一个极为乐观的判断呢？大家就认为新型城镇化一定会对房地产市场有极大的推动。我的看法，新型城镇化它的内涵应该是非常丰富的，当然我们现在没有看到官方的解释。我个人理解新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。我们判断它对房地产市场的影响就不能简单套用过去的经验来判断，过去通过房地产发展和城镇化相关度，达到90%以上，但是今后我认为提高城镇化不是简单的扩张土地面积和简单的增加城镇人口数量，而是要提高城镇化的质量，让已经在城镇的农民工，如何让他们享受到定居落户的问题以及一系列相关改革。和过去单纯追求数量、粗放城镇化发展不一样。过去城镇化由于快速发展、粗放发展、数量发展导致不平衡、不协调、不可持续问题要在新型城镇化推动过程中予以解决的。我就认为的城镇化对房地产业的影响至少在2013年影响是中性的，而不应该像我们一些人过分那么乐观。

　　综合以上影响因素，我判断2013年房地产市场有望继续保持以稳为主，保持房地产成交和价格一丝不动是不可能，如果把小幅波动作为稳定的话，我认为整体市场有望继续保持以稳为主，小幅的波动。城市和企业的分化格局将继续延续。我们过去房地产市场，任何一个房地产市场是一个单边上涨格局，所有企业投资房地产都是赚钱的，今后一定是分化格局，这个格局对城市来讲，取决于人口规模，对企业来讲，取决于品牌美誉度、专业化能力。另外一个细节问题，我认为过去的两年，中国房地产市场内部格局，就是非住宅市场，有了商业地产投资增速、在建面积增速、新开工增速都好于住宅。2013年住宅市场销售、投资增速会好于非住宅，这是我对2013年房地产市场总体判断，回答会议主办方对我提出这样的问题，我的发言仅供大家参考，谢谢大家！

　　主持人：接下来，进入本次论坛的重头戏。

　　盘点2012年度中国房地产最具代表性的企业表现，表彰卓越、杰出与非凡，并付出了100分努力的房地产企业。这就是观点新媒体在四年“地产G30”的基础上，全新打造并推出的华誉景观?2012年度中国房地产卓越100榜。现在，让我们一起来见证是哪些企业将登上我们的光荣榜，成为整个行业的榜样。

　　图文直播：城市观点论坛中国行2012年度论坛（二）

（审校：劳蓉蓉）