　　我们在上周(9.18-9.19)组织华南区域房地产市场(深圳、广州)联合调研，走访了龙头开发商(万科A、招商地产)和销售代理商(世联地产、中原地产)，并实地调研了广州三个远郊楼盘(万科东荟城、恒大御景半岛、恒大御景湾)，共有近30个投资者参与，共同了解全国楼市近况、开发商当前经营策略及华南地产楼市活跃度。

　　主要结论：

　　9月楼市整体销售较为平稳，较8月未有明显放量现象，我们判断金九成色不足，主要城市成交较8月持平。销售代理商及龙头公司普遍表示，9月销售较为平淡，上门量、去化率较8月略有提升，但主要的楼盘在9月后两周推出，体现在网签数据上可能较晚；销售代理商表示近期观望情绪略有抬头，对蓄客和成交产生一定影响。一方面受部分银行房贷利率优惠减少影响，另一方面客户抄底心态减少，投资客占比提升较慢，并不支撑楼市出现需求井喷现象；同时我们了解到部分开发商经历7-8月的刚需热销后，短期出现了刚需产品缺货现象，这也部分导致楼市放量趋缓，考虑到工程进度，新增的刚需产品可能在10-11月入市。往后看3个月，市场表现将主要看信贷环境和开发商降价。

　　楼市再现结构分化，龙头开发商销售稳健，土地市场补仓动作频频，但对后市态度仍较为谨慎。从全国市场情况看，区域呈现分化：华南区域强于华北区域强于华东区域。开发商也呈现分化：刚需为主、品牌开发商依然能有较高的蓄客和去化率(如万科9月仍维持了与8月基本持平的去化率60%)，产品和品牌号召力在库存放大的背景下尤显重要；龙头开发商全国化的布局、灵活的定价策略、更多的合作银行也决定了其成交将较为稳健。土地市场上，龙头开发商频频补仓，但依然坚持平仓策略为主，对后市态度仍较为谨慎，认为土地市场回暖程度仍将由销售市场表现决定。

　　板块投资上维持前期观点：绝对价值显现，务实心态面对，行业投资回归业绩增长，而销售稳健的龙头是首选。我们认为金九成色略显不足，但不会出现去年的铁九现象，而在推盘持续放大的市场中，刚需产品定位、龙头开发商将占有优势。维持行业标配或者略超配的建议，标的选择为保利地产、招商地产、万科A、华夏幸福、荣盛发展、世茂股份等销售好、今年业绩确定的公司。

　　申银万国点评：金九成色不足，龙头销售稳健

（审校：杨晓敏）