现场直播：2012城市观点论坛昆明行（二）
5月11日，由观点新媒体主办的2012城市观点论坛昆明行，邀请了业内精英与本地豪杰共聚一堂，共议政策、经济、楼市与模式。
刚刚过去的五一小长假，国内各地的楼市表现各不相同。一线城市之中，除广州的成交持续上扬之外，京沪深三地表现并不理想。
而昆明，“五一”三日新盘成交过千套，与之前相比情况乐观。然而，随即而来的问题是，这样的乐观能否持续？又将如何持续？
5月11日，由观点新媒体主办的2012城市观点论坛昆明行，将邀请业内精英与本地豪杰共聚一堂，共议政策、经济、楼市与模式。
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的各位朋友，欢迎来到春城昆明，欢迎来到2012城市观点论坛昆明行现场。在论坛开始之前，希望大家能把自己的手机调到振动或静音模式，并请不要在会场内随意走动，以保证我们会议的顺利进行。谢谢大家！
主持人：我们有请今天论坛的最后一位演讲嘉宾：住建部政策研究室主任秦虹（女士），秦虹（女士）的演讲题目是：艰难的着陆2012的中国经济与房地产。
秦虹女士，您的演讲时间为20分钟，有请！
秦虹：本人来自住房和城乡建设部政策研究中心，不是政策研究室。我们部里有一个政策研究室，他的司长叫（倪和），别到时候倪司长以为我冒充他在外面发言，我是政策研究中心，不是政策研究室。
我从新加坡过来，在新加坡的时候接到我们陈总的一条短信，说让讲2012年的中国经济和房地产。我想今天给我出了一个比较好讲的题目，那我就讲一讲中国的今年的经济形势，今年的房地产。怎么样来讲这个形势呢？数据是最有发言权的。首先谈到宏观经济形式，这是国家统计局对今年一季度，整个宏观经济预警指数所做的一个图表，大家看到这个图表分了这么几个层次，最上面是过热，中间黄色是趋热，最中间围绕虚线的上下是稳定，再往下是曲折，再往下深一点的蓝色高过冷。根据国家统计局宏观经济景气指数所作的预警指数看，当前中国经济正在稳定地这样一个空间之内，既不过热，也不过冷。这是宏观经济预警信号图，红灯表示热，黄灯表示偏热，绿灯表示运行正常，正是恰恰好运行正常，浅蓝色灯是偏冷，深蓝色是冷。（PPT）大家看最右边的这个图，是2012年3月份第一季度，这里面只有三个浅蓝色的灯，就是偏冷，一个是工业生产指数，一个进出口额，一个是货币供应MR，其他的所有指标都在绿灯区，显示着中国经济目前的状况，整体运行平稳良好。
这个是整个宏观经济的目前状况。我们看了前面，这个图的前端，第一年的4月、5月、6月都有偏热的灯亮期，而我们现在是不冷不热。国民经济运行整体出现了缓中趋稳的迹象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比较低。但是这个增速高于全国今年预计7.5的预期目标，也就是说今年经济增长的DGP增速，又可以呈现的一个情况是前低后高。从主要经济指标的增长速度看，规模以上的工业增加值同比增长了11.9%，这个11.9%比一到二月份回升了0.5个百分点，社会消费品零售增长是15.2%，它回升了0.5个百分点。数目增长8.9%，回升了2个百分点，货运增长12.1%，回升了0.4个百分点。这个是主要的经济指标，所有的增速比1到2月份回升，而不是再继续回落。
第三个就业继续增加，就是反映了实体经济是否活跃、是否趋冷的一个重要指标就业，我们看到一季度全国城镇新增就业300万万，同比继续增加，而不是减少。东部地区民工荒、用工难的情况没有明显的缓解，农村外出务工劳动力同比增长了3.4%。什么意思呢？当前宏观经济的整体情况，我认为是处于一个绿灯区。这个绿灯区显示着中国经济目前不存在太大的问题，也就是说我们没有必要对中国经济过于悲观，没有必要。大家注意到今年是很多地方政府的换届之年，我们看了一下，大概是全国的各个省份的一半省已经完成换届，还有一半省区市、直辖市，换届还没有完成，今年十八大之前会陆续全部完成。换届以后，新一届的政府仍然会推动当前经济发展的思路。今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每个五年计划的第二年，都是经济增长中增长速度相对比较高的一年，今年又是十八大中央换届。所以我相信今年的中国经济不会出现过于的悲观。我们的一些同行，普遍是悲观的，把中国经济看得很冷。但是我认为我们对中国经济发展，今年还是充满信心的，在整个经济区是在绿灯区环境内运行，没有太大的问题。说今年的宏观经济怎么样？就是这样的情况，增速前低后高。国家已经有预期说，今年的经济增长速度比去年可能要放缓，放缓到7.5，但是我们认为实际增速会高于这个增长速度，普遍的各个机构的预测是8%到8.5%之间，是这么一个状况，这是宏观经济。今年的宏观经济，简单说、概括说就是这样的。
第二个是房地产市场当前的情况，房地产的市场情况，我们也通过数据来反映情况，全部的数据都来自于国家的统计局。我们看到全国房地产开发投资增速在一季度增速达到23.5%，这个增速比去年一季度34%已经下降了10个百分点，就是房地产开发的增长速度的增长速度下降了10个百分点，这个增速下降可能还会延续。第二个，房地产开发投资增速下缓，东部地区下降最明显，西部只下降了1个百分点，东部下降了6个百分点。为什么这样？大家知道东部地区受调控政策的影响是最明显，首先是长三角，其次是珠三角，再次是京津地区，所以它们企业的经济压力相对更大，他们对未来得市场预期，相对来说更加不稳定，那么它们不确定性更大，所以他们对投资的积极性来看，还是非常谨慎，所以他们的投资下滑比较明显。
全国房地产开发企业土地购置面积的增长速度，今年一季度已经是负增长13.9%，而去年同期增长32.7%。也就是说开发企业由于对未来的市场预期不稳定，由于现代企业不稳定的状态，由于我们对调控的政策，还是处于动摇的发展阶段，开发企业减缓了开发投资的增长的具体表现，就是在拿地的方面，他的积极性有所降低。所以全国的房地产开发企业土地购置面积已经出现了负增长。但是我想今年土地的负增长，即使土地负增长继续延续，对开发企业的土地存量仍然还是比较大，这个不会有太大的问题。全国住房新开工面积的增长速度，今年三季度负增长5.2%，而去年同期接近20%的增长。开发企业在当天的形势下，不拿地，不开工，缓施工的一批企业开始出现。所以住宅的新开工增长速度出现了一个负的增长。
也就是说，我们看到的所有全面的指标，都是反映了房地产的市场的前端，前端供应端。供应端市场表现出来的前端市场的一个情况，就是收缩。末端市场出现的情况，我们看到的是全国商品房销售额的增长速度，今年一到二月份时候负增长21.9%，今年一到三月份是负增长14.6%，现在销售额和去年同期相比仍然是负增长，但是负增长的幅度相对缓解，商品房销售额在很很大程度上反映了成交价格和成交量的一个体现。全国商品住房销售面积增长速度，从今年一到二月份负增长16%，到一到三月份今年一季度负增长15.5%，负增长的程度似乎也有所缓解。这是全国商品住房的销售面积的增长速度，一到二月份是最低的，负增长16%，现在已经开始趋于缓解。
库存，大家都说现在看到企业库存量大，商品住房的代售面积1.9亿平方米，什么概念？说这个大家可能很多没有概念，就是2008年库存量最大的时候是1.8亿平方米，现在的库存量是1.9亿平方米。也就是说，现在开发企业的商品住房的代售住宅，库存量比2008年还要高。但是我们也看到一个情况，就是他在一到三月份是最高的，一到三月份的时候和代售面积的总量都有所下降，这是代售面积的增长速度，这是末端市场。末端市场我们看到的是进一步下滑的趋势，我们看到的情况似乎在趋缓，就是两端，一个上端、一个末端。我们看开发企业的资金周转速度和资金的流量，仍然是历史上不太好的时期，一季度开发企业的增长速度只有8.2%，仍然反映了企业的资金目前还是比较偏紧的状态。但是我同意陶冬先生的结论，随着前端市场和末端市场的变化，开发企业的资金紧张的状况会逐步得以缓解，因为投资开发前期收缩了，开始销售刚性需求的增加了，所以逐步得到衔接。从房地产的开发企业的投资额和销售额比重，开发企业的资金状况，这两个之比，我们看到的是126，就是他投出去的额，比他卖出去的钱还要多，这个数字是什么概念呢？比2008年最困难的资金压力的时期137略好一点，2008年企业资金链最紧张的时候，这个比值137，现在是126，略好一点。也就是说总体上开发企业的资金状况不乐观，但是今年开发企业和去年和2008年企业不同在于，2008年的时候，所有的开发企业，大中小企业所有的企业资金链都非常紧张，今年企业的情况是总体比较紧张，结构性差异很大，有的开发企业真的很紧张。钱压力很大，负债率比较高，融资成本高，但有一些企业，相对来说，资金压力并不是很大，结构性差异非常大。
（PPT）这是房地产市场的价格，商品房销售的价格，来自国家统计局的数据。红色是同比价格上涨的城市，70个大城市，蓝色的是同比下降的的。我们可以看到现在以价换量的，还是比较明显，70个大城市里面，它占到一半多点是属于价格同比下降。大家注意到这个图，我们国家统计局反映出来的价格变化，无论是同比上升，还是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，这是一线城市，一线城市北京、广东、上U海、深圳，商品房涨跌的幅度没有超过2%，负增长一点几。为什么会有这样的情况？我也在考虑，我们在媒体上反映出来的问题，经常看到这个项目打折10%，那个项目打了20%%，应该是降了20%的，怎么国家统计局的数字只有零点几的同比的增长，同比的负增长，就没有看到10%、20%的价格下跌呢？我想可能还是因为结构性的。这次的这个结构性，就是再一个城市有的项目价格下调了10%、20%，有的项目价格就没有调。可能就是因为它是一个结构性的，所以才导致这样统计的一个结果。所以我们看到一线城市的价格，同比出现了不到2%的负增长，这是价格的涨幅。这是所有的房地产市场的整体情况。
今年的房地产市场，在调控政策的影响下，我们寄希望于今年房地产市场是一个平稳之年，大概就是这样一个趋势。好也好不到哪里去，我们也不要没有理由对房地产市场过于乐观，也没有对宏观经济过于悲观，对房地产企业没有理由过于悲观，就是这么一个判断。企业、城市结构性差异特别大，就是今年房地产市场的特点，结构性差异特别大。
在这样的情况下，我们看到从政策层面上，国务院去年的中央经济工作会议上，再加上今年的两会都在提出来，加快普通商品房的建设和扩大有效需求需求。我想政府的决策，非常清楚地反映了政府的政策意图，一方面它说不动摇，主要是控制投资性需求不动摇，但是市场满足刚性需求、满足自主性需求，加大普通商品房的供应，这个目标还是很清晰的，调控市长的目的不是要扼杀市场，而是促进市场的健康发展。不希望房地产市场是靠投资需求和投机需求来支撑这个市场，希望的市场是真正的靠自主性需求来支撑这个市场，这个市场就相对来说比较健康。
在这样的一个政策和市场环境下，我认为房地产开发企业现在已经出现了四大变化：第一大变化，就是越来越多的开发企业采取稳健的财务模式，过去的开发企业都是冒进，我们过去的十年证明凡是冒进的企业，扩张的企业都是得意的企业，赚钱的企业。而现在的企业越来越谨慎，它的稳健财务模式，很好的地控制它的负债率，是越来越多的企业采取的第一个战略。这是第一个变化；第二个变化，由于我们整个房地产面临的外部环境的变化，所以品牌企业和专业化能力强的企业，在市场的占有份额越来越高。品牌和专业化能力成为企业提高竞争力一个核心的关键，越来越多的企业开始注重品牌的建设和专业化的建设。也就是说，这次市场的调整，使品牌企业和专业化能力企业强的企业获益，这个是第二个变化；第三，随着银行贷款的受收紧，尤其是对房地产贷款更加的收紧，很多开发企业现在越来越多的更多的注重直接融资的模式，所以在整个房地产的投资上出现了两个新的趋势，一个新的趋势是证券化投资，增长速度非常明显，信托、私募资金等等这些证券化的投资方式。第二个新的趋势就是商业地产的投资增长比较快，这样新的投资趋势出现，也使开发企业更多地关注直接融资的模式。第四个变化，就是开发企业型的越来越多的注重联合，过去单打独斗，拿地、找钱、开发、挣钱的路子，现在很多开发企业开始创新、开始联合，这个联合不仅仅体现在不同的开发企业之间的联合，更多越来越多看到开发企业和产业之间的联合，来实现多样化的投资来分散企业的风险。
所以我们想，随着这一轮的房地产企业的调控之后，我们行业在进行调整，调整以后，我们的行业将会出现新的变化和趋势。这是我想借这样的机会跟大家交流的，完成陈总的任务，今年的宏观经济市场、房地产市场就是这样的状况。我的判断和我研究的结论就汇报到这里，谢谢大家！
主持人：谢谢秦虹（女士）为我们带来的精彩演讲！请您回座休息。
主持人：时间过得很快，我们今天论坛的演讲环节到这里就全部结束了。接下来，我们将进入昆明行论坛的保留节目--城市观点论坛中国行昆明圆桌。
本次昆明圆桌的主题是：市场的启示、房地产周期与产业模式。将分上、下两个半场来进行。
主持人：首先，进行的是城市观点论坛中国行昆明圆桌上半场：市场的启示。复苏还是坠落？对于2012年的楼市，似乎没有一个人说得清道得明。这场与熊共舞的博弈，未来将何去何从？
有请本场讨论的主持嘉宾：
金地产集团股份有限公司副总裁李战洪（先生）。
主持人：接下来，有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：
中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏（先生）
住建部政策研究室主任秦虹（女士）
奥宸地产(集团)有限公司副总裁包律（先生）
云南子元(集团)股份有限公司副总裁王星（先生）
云南御行中天房地产开发有限公司副总经理李玉峰（先生）
北京三磊建筑设计有限公司总裁总设计师张华（先生）
昆明世联卓群房地产经纪有限公司总经理杨小和（先生）
慕维尼建筑设计公司(MG2)中国区总经理张仁仁（先生）
本次讨论的时间为40分钟，下面，我们将时间交给李战洪（先生），谢谢！
圆桌主持人（李战洪）：现在主持“市场的启示，房地产的周期、市场的模式”，在刚才观点规划的时候，周期是年度周期，一个是周期性调整，一个是结构性调整。周期性调整的时候是等待，结构性调整的时候是模式的转变，结构的创新。我想，孟总来一趟昆明不容易，这个话题就交给孟总，在没有人说得清楚的情况下，孟总应该说得清楚。
孟晓苏：没有人说清楚，我也说不清楚。就是保障房的需求，因为多年没建保障房，很多老百姓，他们到城中村租房，到郊外买小产权房，我们现在大力推动保障房建设，我们把去年叫做保障房建设的元年，从我进入房地产行业开始，都在建保障房，中间耽误了12年，去年是国家恢复保障房建设的第一年，保障房建设陆陆续续，这个需求蛮大的。
在保障房目前需求大的同时，我们看到商品房市场上，这种顾虑和怀疑和迟疑，老百姓形成的是一个降价预期的时候，这种情况，我们在1997年的香港市场就看到，当时香港政府为了打压房价，就用超过市场供应量的2倍、3倍的量，打压房地产。为什么房价下跌了，老百姓还是不房，老百姓希望再下跌。我们看到，只是对央视宣传的几个楼盘，宣传当然有目的，我们看到不少地方的楼盘，稍微松动一点，老百姓就买了，买的时候就签了协议，如果再降价，你要补偿给我。中国老百姓不是一定要拿着钱，去到美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、或者是香港地区去买房，中国老百姓也不是事要拿着钱去炒黄金、炒玉石，老百姓看好房屋有居住功能、也有投资功能。
今年在在这个时候，老百姓持观望态度，是很困难的，还有政府的资金链断了。也希望今后，有人说十八大，我认为到了2011年、2012年的研究里就认为，这是一个低谷期，但到2013年开始，将进入一个新的发展期。即便没有这些增值因素，就房地产的现状看，也应该是走出低谷，进入一个新的发展期。
主持人（李战洪）：何去何从，我听懂了？有三个方面，第一要往保障房里面走，保障房不是我们想建就能建的。第二就是买房不错。第三就是的未来的向好，我们听懂了一半，重要的一办，孟总没有说，希望听到开发商应该要何去何从？
孟晓苏：要说开发商，2008年老百姓不买房，有人问我，是不是到了该买房的时候了？我说该出手时就出手。听懂话的就赚翻了，没有听懂的就赔惨了。老百姓的这种购买心理，直接造成了对开发商市场的这种影响，开发企业应该说主要任务不是建保障房，现有的商业开发商，主要还是建商品房，形成两个体系，保障房主要是政府职责，社会资金要积极参与。如果全部把保障房推给了开发商，那就是政府失职了。另外一个方面，社会资金要参与，社会资金要让这些上市公司参与，也不一定，当然可以配建一部分，我们知道开发商资比较紧张。我现在作为一个金融界认识，要提倡建立保障房。因为在中国，保障房需要资金的投入，另一方面拿着钱，不投入，小伙子愁娶、大姑娘愁嫁，我们要搭建一个非诚勿扰的平台，把这个资金用起来。还有像我从事的保险业也是一样的。所以我们呼吁要建立租赁性保障房的资金进入，保障房租赁内给6%-8%，这样就可以减轻政府持有保障房的压力。保障房要各地下大力气来做，很多问题我们已经提出来了，但是没有跟进。所以我们要关心保障房，同时也要关心商品房市场。未来老百姓的需求还会被释放出来，我们不可能永久地限购下去，限购的政策迟早要退出。所以现在要加快商品房的开发，不要被一时的困难吓倒，相信经过低谷，会迎来发展期和高涨期。
主持人（李战洪）：最后孟总说的，我反复听明白了，房子有两个名字，一个叫保障房，让人人都有房子住，是由保障房来实现。还有一个是商品房，让有钱的人住房子，所以开发商要把中心放在商品房的建设上，房地产才能活下去。
我想问奥宸，与熊共舞的过程中，何去何从？奥宸到了深圳，是不是对昆明市不看好，对昆明市场失望了？究竟奥宸集团是如何想的？
包律：我们在2006年去的深圳，2007年去的北京，为什么要走出这一步？奥宸是新发展起来的一个企业，在昆明有做过一些有知名度的楼盘，像香槟小镇、地中海这样的楼盘。到2006、2007年的时候，我们企业碰到了瓶颈，在社会资源、资金，我们要整合，需要更广阔的市场，但是云南给予我们的东西不多，这个时候我们开始往外走，看看外面的大千世界有多好，学习一些先进的东西。
通过这几年的发展，我们在深圳扎了根、我们的在北京扎了根，我们的大本营在云南，奥宸在云南有11个项目，其中有8个是在建的项目，积极地参与城中村建设，参与公务员小区的建设。我们的公务员小区，120万平方，一年完成。我们开了城市广场、城市综合体等项目，在腾冲、芒市也有项目开工建设，我们不是不看好昆明的市场，昆明的发展方向是往旅游综合体做，我们会做一些城市综合体，延续我们的风格，我们在这些有好的旅游资源的地方，往这个方向扩展，以云南为核心，以深圳和上海为核心，我们有所发展。
我们不是不看好云南，我们希望奥宸在云南越做越好！
主持人（李战洪）：虽然奥宸洋装穿在身，但是心依然是云南心！
我们看到一个现象，开发商要么做大，要么做小，在贵阳，我前两年专门去看了一个项目，一个月有13个亿，占了贵阳市的很大份额，可能会达到60%到70%。今天有一个开发商没有来，我看了资料，在昆明，也是3200万平方，要么做大，要么做小，比如我们的紫园集团。我想问一下王总，要么做大、要么做小，开发商的生存，请王总谈一谈。
王欣：在昆明的房地产市场，我理解真正做大是政府支撑，房地产十几年一条腿走路，我们的保障房没有跟上，我们没有做大，所以我们要在商品房市场做大。同时做小，随着我们昆明市的整个城市的刚需的现象出现，因为我们以前做营销，从终端消费讲，昆明的刚需也是突出的一个现象，很多朋友问我，昆明的房价会不会跌，昆明的发展是什么情况。昆明的6月28号，全国的第四大枢纽机场出现，昆明作为这一个市场中，我们的第四大枢纽市场是很大的刚需，我们顺着这个思路，在长水机场附近做了3000平米的生活配套区。
同时我们在昆明的第二个刚需，我认为从2009年园博会之后，我也发现，十年一个城市发展周期太长了，这个刚需我们城市继续升级，所以在昆明市来讲是一个最大的城中村改建、扩建的城市，在全国力度是最大的，也是今年产业化协会在昆明做的，出现了整体开发的模型。
这个城市需要更新，具体的项目，就是润城，我们拿了城中村改造项目，这个要做大。同时我们要做小，做小在什么方面？我们在行业中、在商业、在办公、在非住宅方向要做精、做小，昆明市缺乏的不是写字楼，我们跟其他很多城市像比较，压力很大。但是我们的城市需要的质，我认为这个城市的刚性需求，我们要做精、做出品质。最终应该来讲，昆明市的房地产市场，我个人还是十分看好的，因为我们理解到昆明市民的刚性需求，这个过程中开发商能够把握自己的心态，定位我们的作为品质、作为城市的开发商的这个定义的话，我们对城市会有贡献，最终实现双赢的局面。
主持人（李战洪）：王总说了一句话，春江水暖鸭先知，我们要做小才能发展，农村包围城市。第二要依托城市的发展，做好城中村的城市改造。第三，我想问一下，北京三磊的张总，我看了以后，很多有名的建筑，都是他们做的，比如说北京的娱乐文化广场也是他们做的，他们也是提倡低碳式的，在房地产的调控中，房价上不去，控制成本很重要，我想请问张总，调控中，如何依托设计单位，帮大家寻一条生存之道？
张华：我是建筑师，很少有机会参加这样的活动，因为在房地产的论坛里面，大家在关心经济的总量。设计是房地产地面的一个重要部门，我们是注重GDP的贡献，刚才说了，质量是很重要的。一直都在讲房地产是在调整，我感觉放在全球来看，我们一定都不慢。因为有人算过，我们中国建筑师的效率和收费的单价，我们设计的是美国的2500倍。这是挺普遍的，我们主要是时间紧，实际上，我觉得提高质量，不是一句空话，再一个项目上花很多的时间是必须的。
我感觉，孟总大师一直在强调保障性住房，我认为中国对设计师来说，无论是保障房、还是商品房，对于设计师都是一样的，都是人们居住的空间，都是为在城市当中存在的，这样的实实在在的东西，所以我们首先都是要把它当成是一个质量优先的设计理念。至于你谈到的低碳方面，我们三磊就是强调的整合设计的理念，主要是做了很多的实践，在各个方面，包括居住区，包括公共建筑，包括一些文化类的建筑。这个低碳，实际上也是提高设计质量的一个很大的部分，因为我们正常看到房地产买房，都强调奢华、强调观景。随着房地产业的激烈，应该给全体的公民灌输，你实实在在买房子获得的品质，比如说你在室内的感觉，你所看到的空间，看到的色彩，你感觉到的空气的质量，等等这些方面，应该比奢华、比风格更加重要。所以所谓的低碳设计，不仅是减排的概念，同时也是提高居住的舒适度，同时利用一些可再生的能源，减少对整个城市的污染，我们知道整个的房地产、整个的建设量，占了中国碳排放量30%以上，所以我们一直在致力于这方面的工作。很多的开发商也在鼓励我们做这件事，都在获得利益的认证，获得了中国的绿色星级的认证。我们三磊一定在这个路上坚持走下去，也希望能为有战略眼光的开发商有一个合作的机会。谢谢！
孟晓苏：谈到低碳设计和GDP质量，我要说几句，我觉得我们要谈到要不要精装修的问题。现在说到保障房，如果不是精装修，怎么让老百姓住。所以现在要进一步提倡精装房，但是精装房，包括一些设计师和建设部的专家提出多年，为什么迟迟不能为开发商所推进，主要原因还是因为现房价成了第一要务，主要目标，这个目标掩盖了减噪、环保、低碳、惠民这样一系列的目标，我们把单一目标，提得过分了。现在就在考虑，如何能够为了低碳环保、为了GDP转型，为了转型发展，我们要考虑众多的环保，要把精装修提到日程上来，精装修是房地产企业交的税，包括交的阶级增值税，都要加在购房人身上，这不公平。有一个新型的城市扬州市，就提倡精装修，把多征的税补贴给老百姓，说它是救市，不是精装修，扬州强调我是精装修。我们要支持扬州的精装修，它是未来住房发展的方向。精装修要有政府的政策支持，不能让这些住精装修房的老百姓花冤枉钱。而且特别是对公租房、廉租房的改进要支持精装修，我们要支持扬州政府，要支持精装修房的举动。
我讲完了，谢谢！
主持人（李战洪）：房地产的低碳很重要，三磊集团的低碳是否涵盖，也很重要。市场将何去何从？市场好不好？我们简单地看一组数据，就是看一手房成交和二手房成的比例。在美国，一套新的一手房房交，往往能带动三套二手房的成交，在日本一套能够带两条，如果在一线城市，一套一手房的成交能够代表一条二手房的成交，所以我想请问世联的杨总，往商业上面发展，有很多难题？如何突破？
杨小和：刚才秦主任和孟总说了很多数据，我也跟大家回顾一下，从我们世联的数据来看，从今年春节以后，3、4月份以后，出现了小年现象，成交量都在上升，我们成为金三元市，为什么会出现呢？第一是联动性的持续改善，做支撑，两次的准备金的下调。第二个最核心的，我们在跟开发商聊天，展示是关键，价格是灵魂。目前从开年以后，价格的降幅达到了购房者的心理预期，刺激了刚需。这是整个上半年现象出现的原因。
我们还是说，作为我们专业的中国代理商，我们用数字说话，从目前世联每周每月都在监控全国所有的代理项目，甚至没有代理的，目前有35家综合公司，从目前的数据看，从短期看，世联认为随着各地的投融资在增加。未来短期的5、6月份是房地产传统的销售旺季。未来这两个月，以及今年以价换点，应该是今年所有开发商的主旋律，也是市场的主旋律。
第三个是我刚刚提到的，银行流动性的持续改善，是支撑未来市场住建回暖的现状，因为近期有相关的银行负责人也提到，会适当地、灵活地调节银行体系，比如下一次的准备金的下调等等，这是短期的。
所以，世联觉得，这个市场短期来说，最近两个月是持续向好发展。至于未来的市场如何？我还是这句话，看三个方面：第一，看我们行业目前的行业政策和货币的紧松程度，这个直接决定了我们的调整的长板，我们房地产即将进入下半场，政府的换届，这一轮调控的时间长短。所以这个时间的长短，取决于行业政策是不是继续在紧，有一些小小的松动，这个大的基调不会变，是取决于这个。
第二个，我们跟行业的同行和开发商聊天，我们今年、包括下半年房价，价格的走势，以及目前咱们开发商的现金流，因为各级城市，因为中国太大，各个城市的结构和人均消费结构都不一样。目前对于开发商来说，下半年以及未来，以价换量，仍然是主旋律，同时要快速地、努力地卖房。这是第二个。
第三一个，是购买者资金指数的问题，这来源于前两点，如果行业的政策调控力度和松紧度、张弛有度，结合媒体的报道，和开发商合理地安排现金流和项目结构，未来的房地产市场，像总理说的，中国的支柱企业，我个人觉得这个市场陆陆续续会向好地方向发展。这个时间何去何从，还得看市场和政府做法，以及目前开发商的存货、资金流的情况。谢谢！
主持人（李战洪）：世联的杨总，总结了两点：一个是以价换量，第二是看政策的走向、政策的出台，最终走向是说不清楚，就是要做好现在。
最后还有一位，也是做设计的，当房价上不去的时候，控制成本非常重要，张总，开发商要如何做？市场有可能提高代理成本的增加，这要如何选择？
张仁仁：可能我这个话题，不涉及成本的话题地因为我和上面的张总都是做设计的，我们是全球的商业地产设计公司，我们是做商业综合体的。我们著名的设计师，我们看房地产的发展的时候，会从不同的视觉看这个事，开发商会注重成本的投资，注重经济利益的回收。而我们会更加关注的开发逻辑和诉求。在这样的过程中，我们也发现一些问题，商业地产比较关心商业，商业就是一个大池塘，里面有各种各样的鱼，有大鱼个有小鱼，经过很多年的自然的生存，调整到一个最佳的状况。
现在有一个现象的发现，发现这些鱼不够威、也不够猛，就要放一些鳄鱼进去，放鳄鱼进行以后，觉得这些鳄鱼生长不够快，有给鳄鱼吃激素。所以我们做这个有一个共同感觉，我们要有方案，而且还要“吃激素”。我们觉得这样对于商业生态，会造成一个什么结果，我们也没有一个结论，我们在5年、10年以后，慢慢地来观察这个问题。我们从一个设计师来讲，我们在做项目的时候，会和开发商一起合作来做好这个项目。开发商也要注意，如果鳄鱼伺候不好，也会把主人吃掉，这是我们要注重的问题。
主持人（李战洪）：本场的对话到此结束，谢谢各位嘉宾！
主持人：谢谢各位嘉宾为我们带来这么精彩的对话，请到台下稍事休息。
接下来，我们将进行城市观点论坛中国行昆明圆桌下半场：旅游地产热。在彩云之南旅游地产已成为最热的话题，当资金大量流入，当大小房企纷纷踏足，旅游地产到底该走向何方？
有请本场讨论的主持嘉宾：
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研先生
参与下半场讨论的嘉宾有：
奥宸地产(集团)有限公司副总裁杨鲁宁（先生）
时代地产集团有限公司总裁助理周四阳（先生）
昆明中原房地产经纪有限公司董事总经理刘天旸（先生）
昆明合富辉煌房地产经纪有限公司副总经理刘铭（先生）
中国对外经济贸易信托有限公司事业部总经理董风华（先生）
金地稳盛投资管理有限公司上海业务部总经理陆一帆（先生）
德信资本董事长陈义枫（先生）
北京正略钧策管理顾问有限公司副总裁郝炬（先生）
本次讨论的时间也是40分钟，下面，我们将时间交给周大研（先生），谢谢。
主持人（周大研）：非常高兴今天参加这么一个论坛！
我想，我们是最后一场，我们就抓紧时间。我想今天的话题，主要是旅游地产的问题，旅游地产，首先我想，旅游地产的第一个问题，想出一个判断题给大家做一做，像云南的大理、丽江，大家都很熟悉了。在云南的抚仙湖周围，地已经没有了。再说在阳宗海，大家都知道，华城市和云南城投已经做了很多的项目。再看西双版纳，最早也有云南本土的开发商，做了1200亩地的项目。云南省城投也做了1054亩的项目。最近特别热闹的，我们看到，一个是叫做中恒股份的公司，整个投资是150亿，现在跟政府的合同也签下来了。最后万达集团也是拿了6平方公里的地，准备做一个150亿的投资。早期像世纪金源的楼盘也已经卖得差不多。还有普洱的地方，有一个中坤集团，要打造一个原生态的项目。
这里，我想问大家一个问题，中国房地产的问题，专家学者、老总已经讲得很多。整个中国旅游地产、云南的旅游地产，现在是黎明、黄昏、还是黑夜？是春天？还是冬天？
我想请问周总。
周四阳：我想这个问题，我从宏观层面看一下，从整个全球地产的发展看，欧美的发展看，中国是90年代末才做这个发展，我们是处于初级阶段。处于阶级阶段，随着我们居民的收入增加，大众的消费观念发生了变化，由以前的观光旅游的休闲改变为旅游度假式的。另外一个更重要的，就是这个行业，现在存在两个很不利的方面，第一个就是说，实际上我们中国在做旅游地产的概念，是模糊的。这个概念来自两个方面，第一个方面，我们消费者不是很清楚旅游地产会如何？第二是开发商本身，在推到旅游项目的时候，所传导给消费者也不是很清晰的。很多的消费者会把旅游地产的项目作为投资项目，而非旅游度假的消费项目，最后发展成住宅式的。这是第一个问题。
第二个问题，要进入旅游地产的门槛是非常高的。所以我们看，去年已经有企业产生了比较大的资金链的问题。
主持人（周大研）：这个问题还要请一下金地稳盛的陆总也给我们介绍一下。
陆一帆：对于旅游地产也少，我们要分成两个方面，一个是偏向于本的价值，另一个是偏重于销售的。这样会看到，从国外来说，这个行业在国外来说，旅游地产通过一些方式，可以把你的投资需求，加上你的度假消费的需求结合，这是比较好的。从我到昆明几次，我发现很多开发商，在西双版纳，他们买了不少地，他们希望通过产品的产业概念，快速地销售，去实现。这样会产生一个问题，首先会有许多开发商，像华城等规模比较大，会有资金上的压力。这是第一点，他们缺少一点，除了银行，他们缺乏资金链的对接。从国际的市场上来说，资本有比较小的抛放，这个金融操作层面的问题。我就感觉像今年的夏天，今年的夏天来得比较早，特别热，现在做旅游地产比较热，要如何发展？要跟金融界结合，要跟金融管理方面好好地考虑，否则会出现很多的房屋在那里，但是没有很好地经营。
谢谢！
主持人（周大研）：今天在座的都是云南的投资企业和开发商，我们很关注专业和操作层面的东西。
所以，第二个问题，我们在场的嘉宾都有很多的经验，对旅游地产的开发模式和经验方面，大家来一起分享一下，我们做旅游地产有战略性的考虑，必须要明修栈道暗度陈仓，我觉得这有很多的经验分享，请奥宸地产的杨总，跟我们分享一下问题。
杨鲁宁：很高兴跟大家分享旅游地产的话题，因为从奥宸集团的布局中，云南是大本营，旅游开发是最具备的优势和特点，因为主持人也说了旅游地产开发模式的问题，我们要结合第一个问题谈一下。云南的旅游地产，现在在什么季节，我回答是春天，刚刚开春？因为云南大多数的旅游地产还没有找到合理的开发模式。
主持人（周大研）：我非常同意这个说法，现在住宅地产是冬天，商业地产是春天。
杨鲁宁：我们有很多公司在拿地，就旅游地产的模式讲，拿几亩的开发不是旅游地产，旅游是一种人的休闲的生活方式，为什么说旅游地产的春天，中国的旅游业刚刚介入到这里面，我们以前是到一个地方是观光，看两天、看三天，当转化为旅游人的生活方式的时候，旅游地产才能真正地发展起来。中国的经济发展的阶段和生活的发展阶段，刚刚到这个阶段，刚刚要开始，所以对旅游地产的开发来讲，要考虑的是生存模式和生活模式。要规模效应，要分析旅游地产，才能做起来。
如果只是旅游观光，来两天、三天，不是旅游地产。人是需要什么样的旅游地产，怎么来利用旅游地产，它的度假和休闲。我们还要注重养生，我们的度假，正是旅游地产最大的需求。对青年人、中年人不多，但是对于退休的老人非常多，所以我们要和老人结合起来、跟医疗保健结合起来，这样才能形成正确地发展模式，对未来昆明旅游地产和云南旅游地产发展的途径。对于地产公司来讲，这是我说是春天的原因。当然不排除倒春寒，但是并不意味着到冬天了，而是我们没有走到一个正确的道路上。我们摸索了很多年，在腾冲、芒市也在考虑问题。在第一场嘉宾谈话的时候，特别有同感，张总是做设计的，我也做产品设计一年，我们的设计超过了美国的2500倍，我们一年做的东西，超过了人家一辈子，我们这种情况下，谈不上产品模式的研究。所以我们要借鉴国外的先进经验，这是一直做的，对人们的生活方式进行研究，这是我要跟大家分享的。
主持人（周大研）：我个人有一个观点，我觉得做住宅地产是学士，做旅游地产是博士，我个人对做旅游地产是很敬畏的。
在做旅游地产的时候，这个资产是很大，我想请中国对外经济贸易信托有限公司的董总谈谈这问题。
董风华：我们从支持开发商从住宅产品到商业地产，到现在我们开发商转型做旅游地产、养老地产，我们是持续地跟进服务。这里我仅代表我们单位，副主任跟开发界的同仁说一句心里话，这个市场，从来不缺钱，第二我们是真真正正想用资金支持产业的发展。但是我们有一个前提，你的商业模式，你的产品是要能够把握我对你资金的支持，到期你能够还本付息的。所以我们从商业模式的支持角度来看，我们要看你的商业模式是否成熟，你的商业理念是否能够落地。
我给大家一些小的建议和提示，现在的旅游地产大家炒得比较热、谈得比较多，但是到现在没有看到非常成熟的商业地产的开发模式的出现，旅游地产，我们做开发的投入，不要把地产放在第一位，首先要把旅游、把它搞清楚。而且旅游不是过去单单的旅游，名胜古迹、一种小的风景看看。
主持人（周大研）：因为旅游地产是一个长线的项目，需要现金流的引领，你的角度看，它是适合做长线的资金，还是？
董风华：从我的角度看，我觉得更适合做长线资金的支持。但是我们觉得能够落地很强，能够短期地实现现金流回笼，这也是可以的。
主持人（周大研）：现在的旅游地产，比如说养老、养生，云南的民族风情园等等，这涉及到产品的研发，我想请问刘天旸总经理。
刘天旸：我想跟大家分享一下，昆明中原房地产在中国的开发商，在洱海的发展项目，对整个云南省的旅游产品来说，我们也有一定的了解，刚谈到旅游地产，我们看，我比较赞同旅游和地产是两个概念，我们不建议把地产加在旅游上面。云南的旅游，是非常丰富的省份。刚才提到了云南的旅游市场，云南的气候很好，很多时候你会发现，你要做得高端，会把国外和欧洲的一些风情小镇搬到国内外地这样国内的档次就会提高很多。但是我们忽略了一个问题，旅游不是看项目、而是看风景，云南，26个少数民族，里面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的从这方面做开发，有人只是打了一个擦边球，没有做深度开发。
主持人（周大研）：要在旅游上下功夫，要在人文上下功夫。
刘天旸：我们要了解它的文化。所以我觉得真正在云南，把旅游地产能够运作成功，应该让大家能够发展，而且有互动的活动在里面，真正的净化还是在文化。
主持人（周大研）：昆明合富辉煌的刘总你们也做了很多项目，请你谈谈你们的心得。
刘铭：我们做了这些多年，做房地产的深化，我们要做的东西，我们要把产业引进来，我去北京清华上课的时候，我听过孟总的课，我听到生态开发产业和房地产结合，还有养生养老。我借这个机会，给相关行业的同行能不能研究自己的情况，分出一部分精力来带产业的养生养老的理念，所以我觉得这个东西，容易把我们的专业和资本整合在一起。
主持人（周大研）：最后一个问题，想有请郝总和陈总，中国旅游度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，请两位，郝总怎么看这个问题？我们有没有可能成为国际性的度假区？
郝炬：对于云南的旅游业发展，我是比较看好，我们有非常优秀的自然资源，我们还有相对良好的人文资源。在整个的运作过程中，除了整个我们的自身资源以外，通过的旅游行业和地产行业一起推动，如何联合旅游资源的升级，来动整个旅游行业的升级。我们很清楚地看到了中国旅游发展的背景，但是对于地产企业在开发过程中，我有几个建议，一个建议我们在做的时候，在开发模式上，实际上是地产多、旅游少。这更多的，因为我们知道旅游开发，大片开发的时候投入很大，更多的是房地产。但是真正做到把地产和旅游相关的产业结合的企业，其实并不多，在这里面，我们有说到华侨城，比如说我们对原有资源的圈地改造升级，我们引进或者说独创，在我们独特的文化和背景前提下，独创高端的休闲、旅游的产业和方式。我想，对于这点来讲，旅游地产的下一步发展，在这方面的突破是重点，否则会回到商业地产的老路上来。我们的定位差异化、品牌差距化，这是我们的现状。我们要两点合理建设。
第二点，我们在建设的时候，要有合理的快慢和动态的结合，在旅游地产的开发过程中，总体的投入，比商业更复杂的综合体，对于对商业来讲，投入的过程中，时间比较长。介于旅游的公司层面、开发层面、融资层面，三个层面要做好整体资金和规划的平衡。
两点建议。
主持人（周大研）：也请德信资本的陈总谈谈这个问题的看法。
陈义枫：很荣幸我成为最后的发言嘉宾，忠实到最后的听众是最真实的。
德信资本，我们提供专业的地产资金的支持，我们认为云南的旅游地产空间很大，大有可为，刚才嘉宾也说了，旅游地产往往是大盘，而且是远郊，它有它的内在必然性，大盘和远郊有一个比较长线的开发周期，逐步成熟、逐步增值，这样的一个模式。需要稳定地、长期的资本支持，所以资本运营能力是旅游地产的两个核心能力之一，第一个是产业的能力。
我讲讲我们德信资本有什么特色？如何支持旅游地产的发展。我觉得除了一个是稳定之外，我们还有产业的运营模式。我们有预想的时候，很多产业可能就把预想收走了，但是我不把这个预想收走。
我们私募基金是受到行业调控运行规模最小的模式，因此从规模来讲往往是反周期的，我们做到一刀切调控的时候，我们的模式会发生，但是规模会扩大。现在云南成了我们公司，全国五个重点省份之一，重点省份大概是河南、河北、山东、广东、云南，云南的旅游地产，是我们的投资重点，我们在云南做投资，我们感觉到非常好，为什么好？需求旺盛，资金供应链也非常旺盛。去年我们的基金有五个投资者认购，在全国的发行里面，两天5个人1.5个亿。
主持人（周大研）：我们的云南的房地产资本市场是非常落后的，希望陈总这样的私募资金多进入云南，支持云南的发展！
今天大家在论坛上都积极地献计献策，对云南的发展将会起到非常好的作用！
云南是非常好的地方，气候宜人，云南的气候非常好，各种活动都可以。云南还有很多的文化资源，现在云南每年在最近几年，海外的旅游人大概350万人左右，还有的旅游收益很高，国内的游客也很多。所以云南地产是非常有前途的。
另外从政策面看，云南是国家发改委首批的第一个旅游示范区。另外一点，我在这里斗胆地代表我们云南全体人民和云南的政府说三句话：
第一句话，从旅游的角度来说，全世界有的，云南基本上都有，全世界没有的，云南也许还有。
第二句话，你错过了这个海南，千万别错过云南。
第三句话，你一定要到云南来！
谢谢！
主持人：让我们用掌声感谢各位对话嘉宾为我们带来如此精彩绝伦的对话。请各位嘉宾留步，同时有请今天参与演讲及对话的嘉宾台上合影。
主持人：亲爱的各位来宾、朋友们，随着这一场精彩讨论的结束，2012城市观点论坛昆明行到此正式闭幕，再一次感谢大家参加我们今天的论坛活动，感谢各位在论坛当中对我们的支持。接下来，请大家分别移步一楼西餐厅用餐。
再一次感谢大家的参与，谢谢！
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