现场直播：2012城市观点论坛昆明行（一）
5月11日，由观点新媒体主办的2012城市观点论坛昆明行，邀请了业内精英与本地豪杰共聚一堂，共议政策、经济、楼市与模式。
刚刚过去的五一小长假，国内各地的楼市表现各不相同。一线城市之中，除广州的成交持续上扬之外，京沪深三地表现并不理想。
而昆明，“五一”三日新盘成交过千套，与之前相比情况乐观。然而，随即而来的问题是，这样的乐观能否持续？又将如何持续？
5月11日，由观点新媒体主办的2012城市观点论坛昆明行，将邀请业内精英与本地豪杰共聚一堂，共议政策、经济、楼市与模式。
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的各位朋友，欢迎来到春城昆明，欢迎来到2012城市观点论坛昆明行现场。在论坛开始之前，希望大家能把自己的手机调到振动或静音模式，并请不要在会场内随意走动，以保证我们会议的顺利进行。谢谢大家！
主持人：亲爱的各位来宾，大家早上好！
五月的昆明，春城花飞。欢迎各位在这个美丽的时节来到滇池之畔，莅临2012城市观点论坛昆明行现场。
城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、杭州、常州等全国众多著名城市，推动中国房地产思想发展与建设，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。
在刚刚过去的五一小长假，可能是各位最为关注、最为焦灼的三天。因为这三日的楼市情况，或许成为未来很长一段时间楼市发展的重要节点，或许也会成为多家房企决定以后策略的重要参考。
有报告称，在一线城市中，除广州的成交持续上扬之外，京沪深三地表现并不理想。而此时我们所在的昆明，"五一"三日新盘成交过千套，与之前相比情况乐观。
然而，随即而来的问题是，这样的乐观能否持续？又将如何持续？
今天，城市观点论坛第一次走进昆明，邀请众多昆明本土乃至于全国各地的房地产行业精英齐聚一堂，面对难以预测的未来深入剖析及探讨，共同寻找出2012年云南房企应对及发展之策。
最后，请允许我代表本次论坛主办单位：观点新媒体、昆明市房地产开发协会；协办单位：奥宸地产(集团)有限公司；年度战略合作伙伴：山东省文登市人民政府；及其他合作单位：华誉景观、兰德咨询(中国)有限公司、中原地产、世联地产、合富辉煌等欢迎各界朋友的到来！
主持人：下面，请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
云南省住房和城乡建设厅副厅长赵志勇（先生）
中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏（先生）
住建部政策研究中心主任秦虹（女士）
瑞士银行首席经济学家陶冬（先生）
奥宸地产(集团)有限公司副总裁陈培才（先生）
昆明市房地产开发协会会长李明（先生）
山东省文登旅游局副局长于明（先生）
昆明市住建局房地产业处副处长王永树（先生）
金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪（先生）
复地集团股份有限公司副总裁殷嵘（先生）
昆明万科房地产有限公司总经理沙骥（先生）
重庆龙湖地产云南分公司总经理黎浩东（先生）
昆明盛高置地有限公司总经理许文珉（先生）
昆明星耀集团实业有限公司副总经理李继峰（先生）
北京三磊建筑设计有限公司总裁总设计师张华（先生）
云南子元(集团)股份有限公司副总裁王星（先生）
云南御行中天房地产开发有限公司副总经理李玉峰（先生）
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研（先生）
昆明世联卓群房地产经纪有限公司总经理杨小和（先生）
昆明合富辉煌房地产经纪有限公司副总经理刘铭（先生）
观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛（女士）
本次论坛获得众多昆明暨云南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2012城市观点论坛昆明行的朋友们。
主持人：下面，有请云南省住房和城乡建设厅副厅长赵志勇（先生），为我们致辞。
赵志勇：女士们、先生们，朋友们，上午好！
今天在房地产宏观调控继续推进，房地产业发展面临新的挑战和机遇的时刻，昆明市房地产开发协会邀请“2012城市观点论坛”走进昆明，政府领导、专家学者、企业家汇聚一堂，共同研讨房地产发展的未来和趋势，研究昆明房地产业发展的对策措施，是一件富有积极意义的事。在此我受云南省住房和城乡建设厅（罗应光）厅长的委托，谨代表省住房和城乡建设厅，向关心和支持我市城市房地产发展的各界朋友，表示衷心的感谢！对本次论坛的成功举办表示诚挚的祝贺！
2012年以来，在省委、省政府的高度重视下，在各有关部门和各州市的有利支持与密切的配合下，云南省认真落实国家房地产宏观调控的各项政策，进一步加强和改善房地产市场调控措施，紧紧把握住云南省实施“两强一堡”和云南特色城镇化发展战略的重要机遇。坚定信心、攻坚克难，促进了2011年云南省房地产业的持续健康发展，房地产开发投资取得了历史性的突破，在我省历史上首次突破一千亿的大关，实际完成1272.72亿元。同时全省城镇保障性安居工程建设取得显著成绩。2011年，开工建设城镇保障性住房40万套，基本建成20万套。房地产税收保持较快增长的势头，全省共完成房地产税收收入254.35亿元，增长33.96%；房地产税收占全省地税部门组织地方收入820亿的31.01%，占比较上年提高1.8个百分点，对地方税收入增长的贡献进一步加大。2012年省政府决定，仍然保持平开工建设40万套保障性住房，要求9月底全面开工，对在建的城镇保障性住房年底要求基本建成21万套。云南省房地产业和城镇保障性住房的跨越性发展，有利促进了全省经济平稳较快发展，为加快改善我省广大人民群众的居住条件，实现我省“十二五”规划的良好开局作出了积极地贡献。
今年一季度以来，我省的房地产业实现了良好地开局，截止3月末全省完成房地产开发投资289亿元，继续保持适度增长的势头，市场供求基本平衡，商品房及商品住房销售平均价格基本稳定。昆明和大理住房价格涨幅总体上呈现明显回落的趋势，调控成果不断巩固，玉溪、曲靖等主要城市住房价格运行保持基本稳定，保持了与当地经济社会发展水平相适应。
当前，省委、省政府高度重视房地产市场的调控工作，密切关注房地产动态。对此我们将进一步增强紧迫感，抓住机遇、坚定信心，沉着应对，并结合我省的实际情况，认真贯彻中央国务院的房控政策，加快推进房地产市场系统建设。切实落实好差别化的税收和信贷、积极地财政政策，对自住性住房的优惠扶持。鼓励和支持市民、居民的首次购房需求，推动房地产业的发展，成为符合全省小康社会目标的产业，成为符合我省城市化发展进程要求的产业，成为我省经济发展形式相协调的产业，确保完成全年房地产开发投资目标的任务。
同时，我们也希望通过这样的论坛，集中专家学者的智慧，深入剖析市场，并通过广大房地产开发企业的共同努力，在保护环境资源、节约用地、发展中小套型住房，鼓励普通商品住房消费上作文章，进一步加强和完善房地产市场，调节住房政策体系，过渡性改善困难群众的住房条件，满足多样化的住房需求，进一步提高住宅功能和质量。注重居住环境和景观建设，进一步坚持城乡统筹原则，加强城中村改造和农村住房的建设。今年云南省房地产增长的目标，在去年的基础上投资增长20%，要达到150个亿。
女士们、先生们，朋友们，经过经过多年的不懈努力，昆明房地产业绩的发展，又面临着新的机遇和挑战，希望大家共同努力、积极探索，为房地产业的发展，出谋划策、建言献策！
最后，预祝“2012城市观点论坛中国昆明行”取得圆满成功，祝各位在昆明期间工作顺利、身体健康、事事如意，谢谢大家！
主持人：谢谢赵副厅长！
接下来，有请昆明市房地产开发协会会长李明（先生），为我们致辞。
李明：尊敬的各位领导，各位专家，到会的全体同志，大家上午好！
首先感谢大家在百忙中莅临“2012城市观点论坛”，在此我谨代表房地产开发协会，对与会的嘉宾和各会员企业的代表，致意最热烈的欢迎和最真诚的感谢！
目前，昆明将为建设现代新昆明和区域性的国际城市而努力，而作为城市建设的重要资助产业房地产，因为一系列的调控政策，面临诸多的问题，昆明房地产企业该用什么样的模式和态度应对？是先跑先赢？还是放缓速度后发制人？从销售到资金，大家都在观望和探讨，市场的底线究竟在哪里？
为此昆明市房地产开发协会，邀请城市观点论坛第一次走进昆明。本次论坛以“模式的挑战”为主题，邀请了国内重要级的学者和知名的经济学家，经济研究领域里面的领导，就保障房的模式、中国经济与房地产、城市更新、旅游地产、房地产周期与产业的模式等话题进行探讨，共行2012年昆明楼市的论坛，相信通过这样的论坛，必将对我们与会者带来极大的启发和帮助。
预祝论坛圆满成功，祝各位领导、专家在昆期间工作顺利、身体健康，谢谢大家！
主持人：谢谢李明会长！
下面，有请奥宸地产(集团)有限公司副总裁陈培才先生，为我们致辞。
陈培才：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家早上好！
我是陈培才，奥宸地产公司的副总裁，今天代表邹董事长致词，因为她无法来出席这个论坛。我是来自新加坡，不过在云南也待了8-9年，之前在香格里拉、丽江，还有杭州的（月蓉庄）开发酒店与管理酒店。
今天我们为“2012城市观点论坛昆明行”汇聚一堂，在此我预祝本次论坛取得圆满的成功！同时奥宸地产作为本活动的协办方，对莅临峰会行业专家、学者和行业精英，以及媒体的同仁们，表示最热烈的欢迎！这次论坛精英汇聚、内容精彩，涵盖了中国经济和房地产城市更新、旅游地产、房地产周期与产业模式等话题，是推进房地产市场健康发展的会议，云南正处于经济快速发展期，而房地产投资也将在年底增趋势，各地区房地产市场蓬勃发展，尤其是旅游房地产开发，为云南房地产业迎来了前所未有的机遇，成为未来房地产市场发展的重心。
奥宸地产作为房地产开发的龙头企业、中国房地产百强、集团地产开发、房地产综合服务、房地产金融于一体的综合地产运营商，也愿与各位同行共同努力、携手主推云南房地产市场的健康发展，从而更好更快地推动云南经济的发展。
尊敬的来宾们，奥宸坚信拥有丰富的自然资源与历史人文底蕴的彩云之南，即将开创房地产市场的新篇章，奥宸地产集团也将在云南这片希贵的土地上，为城市各级提供舒适、纯粹、优质的人文、居住的环境。
最后，再次预祝大会圆满成功！也祝愿大家都有收获，谢谢大家！
主持人：谢谢陈培才先生！
下面，有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛（女士），为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！
城市观点论坛自2005年开始举办以来，今天是第一次携手昆明房协走进昆明，一个充满活力及希望之城。
今天论坛的主题“模式的调战”，相对于成熟的一线城市及省份，昆明乃至云南正处于一个上升期。特别是自身得天独厚的自然环境，加上国人对于生活品质提升要求，可以说昆明、整个云南未来的潜力无可比拟。正如今天的现场，我们本地知名房企及外地进军云南的房企都前来出席，这就是一个有力的证明。
因为调控的持续，企业面对的压力巨大，企业在关键的时候需要更多的思考，速度是激进还是放缓，是继续坚守住宅市场还是进军商业地产、养老地产、旅游地产或干脆构建多元化复合产品？也许，此时，模式正面临着挑战？
观点新媒体一直专注于房地产行业的可持续发展，关注每一个区域的成长与潜力。我们特别请到赵厅长，孟总，秦主任、曲市长、李会长、陶冬先生及各企业嘉宾，将分别从经济、制度、企业、土地各方面做全面的解读，为我们分析出中国房地产将面临一个怎样的模式的改变？
最后再次感谢一直支持我们的文登市政府、奥辰地产、感谢出席论坛的所有企业来宾及媒体朋友。因为你们的支持，城市观点论坛将继续努力前行！
谢谢大家！
主持人：谢谢陈诗涛（女士）！
主持人：各位来宾、朋友们，2012城市观点论坛昆明行的议程主题是：模式的挑战。
下面，即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：
中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生
住建部政策研究中心主任秦虹女士
瑞士银行首席经济学家陶冬先生
山东省文登市房地产协会副会长于明（先生）
奥宸地产(集团)有限公司董事长特别助理姜海先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩的演讲。
主持人：接下来，我很荣幸地请出今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请：中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏（先生），孟晓苏（先生）的演讲题目是：谈楼市调控与房价目标。孟晓苏先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
孟晓苏：我来讲一讲宏观调控和房价目标，我想这个题目可能会更贴切，更有助于大家了解一些现在所关心的一些题目。
我今天讲的内容跟以往的讲话风格一样，我还是用大量的图片来帮助各位了解我所讲的内容，20分钟，我将给大家打100张图片。
谈到宏观调控，我想我可能是最有资格谈论政府政策和宏观调控的人之一。因为我在29年之前就在国务院工作，切身参加了当时波澜壮阔的农村承包制改革、市场经济改革、股份制改革。在市场经济改革中，是由我最早所写出的论文：要坚持中国改革的市场取向，最早提出了中国要走向市场经济。这个观点虽然在当时受到了包括《人民日报》在内的一些主流媒体的批判，但是很快得到了改革开放的总设计师邓小平同志和全党的肯定，我们当时的这些贡献，都记载在我的导师厉以宁教授，当把我们三个硕士同学的硕士论文都汇集在一本书上，包括我的“市场经济”，李源潮同学的“发展大企业和谐集团”，李克强同学的“农村规划改变城乡二元结构”，现在21年过去，我们师生四人当年的设想，全都变成了现实，变成了党的政策，这些政策在指导着中国人民在进一步走向繁荣。
在20年前，我离开了国家商检总局的局长、副局长的位置，到了中房集团担任总经理，当时我们董事长杨慎会长，副董事长是王岐山同志，他们都是中国房地产业的创始人。而正是由于这样的产业地位，在1996年，是由我来担任房改的课题组组长，经过两年的设计，提出了房改方案，并且报国家，形成了后来1998年的房改。在房改方案中，我们明确提出了要由政府来负责建立廉租住房体系。而且我还向有关部门口头建议，要设立国家住房局，专司其职，可惜这些建议，在很长时间，就没有被采纳，才造成了保障房的现状，和现在宏观调控中的若干问题，我谈四个方面：
第一方面，长期不建保障房有人失职。国务院1998年7月份的房改文件，明确提出了要建立多层次的住房供应体系，包括保障房。但是十多年来，在是不是要建保障房，政府要不要履行自己建保障房的责任上面认识迷盲，前主管部门忘记了这些职责，多年忽视了保障房建设，造成了低收入群体，他们的收入水平离商品房的价格越来越远，这本来是政府公共服务职能缺位，却被误导为对开发企业的不满。
在那样的一个时期，主管部门不是要想靠政府的行为去解决保障房，是幻想让开发商来解决保障房，所谓小户型政策、所谓降房价，就是试图把责任推给市场经济、市场机制。这就造成了国务院虽然从2005年多次发文，但是一直没有贯彻，最近温总理讲到了，说“政策不出中南海，我感到十分痛心。”那么痛心的不光是温总理，还有我们大家。
所以在2007年，我就在类似这样的大会上呼吁，这样的建设部，到底是有它好，还是没它好，我主张把它撤销的好，2008年初，国务院就真的撤销了原建设部，设立了住房和城乡建设部。
在多年政府不建保障房时期，是谁建了呢？是中国的农民。农民的建了大量的小产权房，作为产权类的保障房，卖给了城市居民，因为便宜，所以城市居民宁可危房也要买。再一个就是用城中村为城市提供廉租房，中国农民建设了全世界最大的“廉价屋村”，为自己创造了财富性收入，也为政府弥补了多年不建廉租房的不足。中国农民对城市保障房建设作出了巨大的贡献，尽管他们的行为被指责为违法，那么如果没有这些农民的贡献，我们今天保障房的问题，就不知道要严重多少倍。而农民是否违法了？我认为其实是法律没有及时修改。早在三年半以前，中央十七届三中全会又提出了农民的土地可以规范的转让，包括建设用地，而且要求主管部门，抓紧完善法律法规和相关配套政策，你的配套政策和法律法规不完善，就指责农民违法，我认为这是有失公允的。
第二个方面，谈一谈建立完善双轨制，需立新制，就是需要大家下决心。国务院是在2007年开始再一次提出要建保障房，但是在之后的三年之中，尽管每年国家安排了几十个亿，但是地方资金一直不到位，所以一直难以落实。12年未建保障房，这使得保障房成为本桶原理里的短板，民怨、怨气就顺着短板流出来了，正确的做法是把短板接上。在前年的12月份，中央经济工作会议再次确认了，要建立两个体系：商品房体系和符合国情的保障性住房体系，温总理特别讲到了“有了决心，就会有办法。”可见原先还是缺乏决心。
但是保障房是需要时间的，香港和新加坡都是用了50年的时间左右，解决了或基本解决了保障性住房问题，而我们却是12年的旷课，所以需要下很大力量，是由中央把它作为民生大事来确保，是由国务院提出具体的运作措施，特别是李克强副总理明确提出了要搭建好保障房建设的融资平台，努力吸收社会资金来参与保障房建设，因为只有资金这个长板才能补保障房的短板。正是在这些号召之下，我在去年，首先在昆明以40亿资金投资来建设保障房，首先进行的是保障房的一级开发，到现在汇力基金成为全国第一支，也是最大的保障房开发建设资金。昆明这个地方这种思路的开放，也为社会资金进入保障房领域提供了非常好的条件。
今年我所组织的汇力基金还要进一步扩大规模，我们得到了包括国开行在内的很多大型金融机构的支持，要进一步地投资建设，而地方政府对保障房建设也非常地支持。正是这样双轨制的建立，使得房地产企业又出现了一批新的成员。过去在福利房时期，那个时候成立的中房城开，都是福利房的建设机构，那时候住房没有商品化。在最近房改以后和90年代以来20年里，一大批企业，商业化的企业进入商品房住宅领域，创造了辉煌。而现在保障房又重新提上日程，这样就成立了很多新的机构，而我所创立的汇力基金，也正是这样一个投资机构，它不是房地产开发企业，而是投资企业。
我们讲了一级市场、二级市场，那么三级市场、持有市场怎么解决呢？我早在05年就要求引入REITs，07年就主张把REITs的突破口，放在租赁性保障房上，国务院在08年的12月份发了文件上，同意建立REITs的试点，可是这个试点建设得比较艰难。但是正是由于这样的推动，使人民，特别是业内人士，都知道什么叫REITs，有了REITs不光可以解决保障房的持有资金的问题，解决若干金融机构他们资产增值的问题，还可以解决我们多年低迷的股市可以获得新的活力的问题。
第三个方面，谈一谈住房限购“麻醉药”，打到何时？我这是个问句，打到何时？
本来前一段时间的住房价格上涨，一方面是因为需求过旺，另一方面由于供给不足，特别是保障性住房供给不足加大了中低收入者的怨气。措施，首先是要增加供应量，但是因为保障房旷课了12年，严重的恶化了社会心态，网民和媒体都在要求要商品房降价，他们把这个目标就引导错了，其实打压商品房，它也是个短板，它并不能接长保障房这个短板，它所起到的不过就是转移了目标，把人民的批评火议引向到了商品房，引向到了12年没有停止开发工作的开发商。
我早就把这个限购比喻为“打麻药”，把病人麻醉了，医生要快做手术。但是你总打麻药是不行的，各个城市，它的“病”也是不一样的，为什么像在芜湖这样的地方，你还要给人家打麻药呢？不能再麻醉下去了，再麻醉病人就要出毛病了。这种限购，行政色彩浓厚和市场配置资源的原则向背，这已经是被大家所公认的。
限购到今天，不断的延续，已造成若干问题，包括实体经济萧条、虚拟经济膨胀，包括租金暴涨，租客遭殃，也包括地方政府买不出地去，造成地方财政困难，比开发商更为严重。现在我们看到的是钢铁、水泥、有色、物流和若干产业都遇到了困难，原因何在？原因就是因为实体经济，特别是最终消费，房地产没有启动，而更不要说股市了，股市前不久有一个0.25效应，很快就回来了。股市像一条狗，狗是围着主人转的，主人走10步、狗能跑一百步，但是人们把狗跑出去就当股市涨了，把狗跑回来说股市落了。扔出一根骨头0.25，那么狗跑出去了，人们说牛市又来了，很快又恢复到了常态了。事实说明对于国民经济有巨大拉动力的房地产市场萎缩，影响到了众多的房地产产业。因为房地产业，它其实说穿了它是一个国民经济的组装产业，是它把众多的产品组装起来做成一个东西，才能让老百姓买走。
我们的温家宝总理讲得很清楚，他在2008年曾经明确讲到，房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用。当然，这是在三年多前讲的话。
现在人们却把房地产业的拉动，说是房地产业“绑架”了国民经济，是“绑架”了？还是推动了？我认为房地产业是国民经济旺夫婆娘，正是因为有了这个旺夫婆娘，才有效地拉动了经济，增长了十多年，帮了两届政府。现在人们老嫌弃这个婆娘，说她绑架经济，要休妻另娶。靠什么来拉动经济呢？想靠高科技，这高科技是好东西，但是现在靠它拉动经济还早。人们就像，当年安徒生童年里讲的那个骗子一样，总是讲要靠高科技，说高科技这玩意儿多好啊，这服装多酷，结果皇上什么都没穿，满朝文武都说，他穿了这个高科技的衣服真漂亮。
我讲到这里还想起了侯宝林的一个相声，说贼去偷米，把这个包袱皮铺在地上，但是主人摸黑把这个包袱皮拿走了，贼去抱米坛子，一倒，倒地上了，然后操这四个角，怎么操也操不起来，贼就喊了，说这屋有贼啊，怎么把我的包袱皮给偷走了。房地产就是这个包袱皮，如果没有这个包袱皮，你这坛米是兜不起来的。
我们都关注着政府报告中的扩大消费需求，那么政府报告中提出了，十二项扩大消费需求的主张，我们看，十项都是房地产，都是跟房地产紧密连接的，特别是包括了节能建材、节水、洁具，请问如果没有房地产的发展，包括前面的家政物业等等，到底是谁来用这些产品呢？
我们本来中国有旺盛的内需，我们握一把好牌，为什么打成这个样子？为什么把自己推到了困境？房地产的发展是有周期性的，但是这些年，我看正是由于某些调控措施，过度的反应，造成了房地产市场的极起极落，本来限购是一个短期话题，早在前年的10号文件，就明确提出了，是临时性措施，是一定时期内，那么怎么会延续到现在？我们应当做的是按照中央的要求，把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，促进经济的平稳较快发展。房地产业七年一个周期，现在我们已经走到了第四个发展期的第七年，我相信明年房地产业将会迎来一个新的发展期。
最后谈谈泡沫之说，伪命题，需正认知。为什么这么调控，因为有一个泡沫论。泡沫论几乎被所有的专家，在不断的重复，而且也影响了领导的决策，到底是不是泡沫？有没有泡沫呢？我认为对这个泡沫要做一个科学地分析，什么叫泡沫？泡沫就是弹得动，吹得破的叫泡沫。弹不动，吹不破，连大锤也砸不破，你说它是泡沫？而且这些专家们，早在20年前，就说房价是泡沫，1989年他们就说北京房价高达1600块钱一平方米，大学生毕业一百年也买不起两居室，但是现在23年过去了，这个大学生到底在大街上逛了23年，还是买到了房子，并且房价成倍的增值呢？
鉴别是不是泡沫，也要用得着一个标准，就是实践是检验真理的唯一标准。年年讲泡沫，年年没有破灭过，这些专家总是认为国外有泡沫，就说中国也是泡沫。其实中国的情况跟这些国家大不相同，我们中国的人均面积，尽管从房改以来从17平米，提高了33平米，仍然还是太少。里现有城市居民，有着旺盛的购房需求，另外我们现有33平方米，有不少是危房、旧房，大约占了一半，这些都在近年需要更新和改造。
第三个，就是城市化，城市化正在加速进行，我们的城市化水平仅是100年前的美国和50年前日本，和40年前的韩国。李克强副总理在博鳌讲到，城镇化是中国内需最大的潜力所在，我认为它将继续推动中国房地产业发展20年。
第四个来源，它是来源于中国人口的出生率；第五个方面来源，来源于老百姓的旅游、度假、购房，包括到威海去购房，那也是一个海滨城市，旅游度假。正因为如此，我赞同温家宝总理的意见，房地产对于我们13亿人的大国，从长期来看是刚性的，因此保障房和商品房都不可偏废。在面对着中外记者，他再一次谈到了，13亿人对住房的需求是刚需的是持续的，不是个别刚需，而是13亿人的刚需。正是因为这样的刚需，我们看到房价年年在涨，24年来没有一年在下降，尽管个别城市、个别时期好象有点下降。这就涉及到我们的调控目标，调控的目标是什么？房价目标是去年国务院年初提出的两个“低于”，低于GDP，低于人均收入的增幅。我们去年是否做到了呢？去年、前年都做到了，都做到了两个“低于”，那国务院的宏观调控在房价上已经取得了明显的成果，我们应该为它叫好才是，不应该继续再批评，说你房价还没有降到位。
温总理在谈房价的时候，他不光谈到房价和居民收入水平相适应，而且还讲到和投入与合理的利润相匹配，而网民们所计算的“总理房价”，实际上是把国务院不可能完成的任务推给了国务院。现在一些地方，特别是杭州出现的这种房闹，到底是市场原因？还是政策原因呢？网络和央视2台幸灾乐祸，说购房的时候，你们就应该想到，政府政策会变化，你看把这些事都怨在这些可怜的百姓头上了，说中国人缺乏“契约精神”。其实不是市场行为，是严厉的行政限购，是行政干预，造成了供求关系逆转，在这个时候，还跟老百姓谈市场原则。我们需要让政府来包揽这个完不成的降低房价的任务吗？不光本届政府完不成，下一届政府也完不成，不需要给下一届政府设一个迈不过去的门槛。
现在我认为在房价问题上要兼顾各方面人群的利益，没房的人，希望房价下降，但众多有房居民，盼望房价上升。我们现在有80%以上的家庭是有房的，包括没房人在买房之后，他也不希望房价下降。那么我们的房价目标，应该恢复到2003年国务院文件中明确的三个基本，就是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，只有这样才能够满足各方面收入阶层的需要。而完善住房保障体系，将可有效从结构上降低房价的增幅，我们中国有着旺盛的内需，老总理朱镕基就讲过，要把住房建设作为新的增长点和新消费热点，它不光对国家是投资，对居民来说，它是消费。而我们的拉动内需里面，特别重要的环节，最终消费就是包括住房、汽车、旅游在内的几项重要消费。我希望我们能够用理性的调控，来实现房地产的持续发展，带动中国的持续快速发展！
我讲完了，谢谢大家！
主持人：谢谢孟晓苏（先生）的精彩演讲，谢谢！
下面，有请今天论坛第二位为我们带来主题演讲的嘉宾：瑞士银行首席经济学家陶冬（先生），陶冬（先生）的演讲题目是：全球中国经济及房地产展望。
陶冬先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
陶冬：各位领导，各位嘉宾，早上好！
今天很高兴来到昆明，今天早上很高兴又吃了一碗过桥米线，米线煮熟了以后，如果不吃，很快就会冷下来，过桥米线能够长期保温，它的诀窍是在米线上面浇上厚厚的一层油。中国经济，把上一轮改革开放发展的红利，已经消费地差不多了。如果要是靠再开始降温的经济上面，洒上厚厚的一层油的话，它会让经济降温的速度往下慢一慢、拖一拖，但是这个绝对不可能拖出下一个经济增长的高峰。
今天我演讲的题目，包括全球经济、中国经济和房地产，但是只给了我20分钟的时间，我想把这20分钟的时间，重点留给中国经济、中国房地产。
自从邓小平改革开放这30年，中国经济曾经历过三次超高速的增长，每一次持续5-6年，每一次都有两大超级因素的拉动。在刚刚过去的持续五年的超高速增长中间，两大超级因素，第一个叫做加入WTO，第二个叫做房地产热。恰恰是由于这两个超级因素，把中国经济拉上一个新的辉煌。站在今天这个时点上，不管短期的政策如何变，在可预见的将来，我暂时看不到一个新的、类似加入WTO、类似房地产热这样的超级因素。大家再看，在超高速增长的中间，有过几次偏低的增长期。这些偏低的增长期不是三个月、六个月的事情，也不是一点货币政策的转型就可以解决的，它持续了三年、五年，我认为今天的中国经济，就站到了一个新的偏低增长期的开始起步之处。在今后的几年，我们将面临一个弱的增长周期，这是一个弱的信贷周期，一个弱的房地产周期，一个弱的出口周期，一个弱的中小企业周期。中国的经济进入了一个结构性的调整期，这一次我们需要调整的是什么？出口拉动型的增长模式，已经变得无以为计了，信贷扩张催生式的增长模式，已经变得无以为计了。在一个新的超级因素冉冉升起之前，我认为中国经济不至于进入硬着陆，但是大家也不要指望很快就会出现强劲地反弹。
三月份的贷款数据相当的好，一举突破了一万亿人民币。这给大家燃起了政策松绑的热情。但是大家仔细看一看，（PPT）这是整体的贷款，红色和灰色的，是企业的短期融资，真正长期的贷款数量，不增反降，换句话说，尽管银行的贷款热情比去年下半年有所高涨，但是企业的投资热情并没有因此上升。我认为现在我们在面临一个非常微妙的，但是十分重要的变化。对于中国经济增长和需求的最大制约因素，在去年，尤其是去年的下半年是政策制约，今天是需求制约。在需求没有出现大幅度的改善，企业投资愿望没有出现大幅度的改善之前，这个每个月1点多万亿的贷款是无法长期持续的。
如果要看中国的采购经济指数，每年从农历新年之后，都会2、3、4月份之后会出现强劲的反弹，但是今年的反弹非常的平缓、乏力。尽管这样，PMI本身还在50以上，我们相信中国的经济不至于滑到5%、4%的增长。但是从这个看，企业盈利的下降会远远超过GDP增速的下降，中国的经济依然面临着缓慢地降温。很多人跟我说金融环境非常的紧，货币政策需要松，松绑、刺激。
今天的货币环境是不是真的紧？我把今天数字和雷曼倒闭之前比一比，咱们暂且假定雷曼倒闭之前的数字是一个正常的货币环境，如果你要是看中国的贷款GDP比例，或者M2GDP比例，今天的数字要远远高过雷曼倒闭的水平，紧不紧？不紧。如果你要是看银行一年期的存款利率、贷款利率，今天的这些数字要远远低过雷曼倒闭之前的数字，紧不紧？不紧。但是如果你要是看存款准备金率，如果你要看银行同业拆借利率，这个确实比雷曼倒闭之前更高。那么我们怎么把这三组散布出不同信息的数字揉在一起讲一个令人信服的故事？
我画一个小的圈子，这个是银行内部的资金，在这个银行内部，流动性是紧的。我再画一个大的圈子，整个社会、整个经济流动性根本不紧。你去问一问国企有没有钱？大把是钱，它根本不知道往哪投。今天的问题不是整体经济流动性过紧，而是资金的分布不均匀。一部分缺钱，一部分钱太多，资金不愿意流到实体经济去，这个才是问题。
换句话说，中国人民银行今天是坐在一个两难的位置上，经济到底是太紧？货币环境是太紧还是太松？答案是两个都对。我们接下来应该是放松？还是应该继续货币环境正常化的过程？答案是两个都要。这个是今天人民银行所面临的两难困境。换句话说，中国货币政策的下一步走势，并不是像大家想象那样是一个“单行道”，四年之前，中国是全球金融海啸的无辜受害者，但是在过去四年，我们把我们的经济撑得太长了，撑出许许多多的乱象，许许多多的失衡。地方融资平台，房地产价格，这些都是大家看得见，摸得着的。
我想讲两个经济更大的结构性问题，第一个叫做银行去中介化。银行每收进来的100块的储蓄，第一个20%交给了央行的存款准备金帐号，这笔钱动不了；第二个20%借给了地方融资平台，现在你要不断的续借，它才会成为烂账，这笔钱动不了；第三个20%银行把钱送到了房地产信托，今天那笔钱也动不了；第四个20%，银行借给大型国有企业，但是国有企业也不怎么投资，所以信贷的周转速度出现了下滑；只有最后的20%，还在100%的银行掌控之中，如果一个人的心肺功能4/5都不能正常地运作，我可以告诉你，这位跑不快。这个是中国经济今天面临的第一个结构性的难题，银行去中介化。
第二个难题，叫做企业去实业化，大家都不投资了，民营企业家们没人投资，大家都去炒去了，没有人愿意去做鞋子、去做计算机，再去做实业的事情。在房地产上面炒一把，在股市上面圈一把，他所赚的钱可能要远远比他在实业里吭哧吭哧做5年、10年所得的收益高。最近民企不投资了，连国企也不投资，大家都去放高利贷了，一个个都是从银行拆一笔钱出来加一个利息再借出去，这样就是为什么当政府主导的固定资产投资下来之后，投资下来了、经济增长下来了。
你说经济一面是去中介化，另外一面是去实业化，这个时候人民银行砍个准备金率一百个点子，甚至降息50个点子，你觉得经济就真的能够反弹起来吗？这就是为什么我们目前需要时间来消化我们在过去几年给经济打下的各种各样的结。这就是为什么今天我们进入一个相对的弱增长周期。
接下来，我想对中国的房地产谈谈我个人的看法，首先我要定义一下，我所讲的中国房地产，主要指的是商品房。刚才孟总提的廉价房、廉租房，他的大声地呼吁，我给他大声地鼓掌。但是中国的经济有没有泡沫？中国的房地产有没有泡沫？房价会不会跌？在谈这个问题之前，我想提醒大家一下，房地产市场有周期，试图人为的填平周期，你可以得逞一时，但是你没有可能得逞一世。房价下来了，不代表以后上不去，房价今天没有下来，不代表以后不会下来。
另外一个盲点，是大家认为房地产政策全系于政府的一念之间，政府说松就上去了，政府说收就下来了。的确，中国政府对于西方国家来说行政效力要高一些、对市场的影响力要大一些，但是政府不是上帝，它也许有上帝之手，但是它没有上帝的脑袋。
那么我们现再看，3、4、5月份，房地产的成交量出现了明显的改善。我认为今年房地产整个行业的最坏的时间已经过去了，成交量的反弹，银行信贷的略微松绑，以及大开发商在海外集资，使得整个行业的现金流，在去年第四季度极度紧绷之后，出现了略微的宽松，我们可以喘一口气了。而且我认为在开发商中间，大的开发商和小开发商是不同的，我认为大开发商的现金流尽管以后他们可能还是会感到紧，但不至于断裂，这样说不代表小的开发商不会有死掉，也不代表房地产信托不会有付不出钱来，但是整体的货币环境，比今年年初的确有所改善。
今年我认为房地产的商品房的房价就这样，北京政府会对房价的反弹在上面修一个天花板，地方政府会对房价下行的风险修一个地板，在经济的转型年中间，房价基本就在这个波段里面拨动，在一手楼盘略微减价的前提之下，房价略微有所下降，但是这是正常的缓慢的调整。但是在我看来，这不代表这一轮中国房地产调整的结束，上海的房价贴近了东京的房价水平，但是上海人收入只有东京人收入的1/5，海南岛如果今天能够把所有住房的存量，按照今天的房价卖出去，如果他能够把开发商囤积的18万亩地，也建成房子，也按照今天的房价卖出去，海南岛能够收上来的钱，足够买下一个小岛，一个叫做“曼哈顿”的小岛，海南岛不要再去做中国的旅游中心，咱们直接去做全球金融“一哥”算了。这个是问题。中国的房地产从来不缺少需求，也不缺少刚性需求，中国房地产缺的是有效需求，是在这个价钱上面买得起房子的人民。
在今天的货币环境下，如果开放了限购令，有一大批投资热钱还是买得起房子的，但这不是刚性需求。但是更重要的是中国的货币完全正常化，再进一步往前走的时候，当热钱开始消退，货币的效益开始减少的时候，那才是中国房地产出现更明显的周期性下滑的时候。
我想以这个图来结束我今天的演讲，（PPT）这是中国贷款GDP比例，黄线是今天的水平，虚线是它的历史平均水平，大家看到黄线在过去一段时间往下开始走了，换句话说中国政府开始想在货币环境正常化上面做一些事情了，这是过去去年所见到的房地产控股，但是这里又开始出现了一些反弹。我认为目前我们所看到的，货币数字上面的反弹，是暂时性的、技术性的，中国货币环境正常化这个大趋势，没有可能在这个时候就结束了，货币环境正常化不做，中国就是下一个日本，没有人愿意投资，大家都觉得炒赚钱更快，经济会迅速的整体地泡沫化。这样做可以人为的填平房地产周期的下行这一段，但是这个可能对于经济长期带来的伤害，对于长期可持续性所带来的威胁是巨大的。
我个人认为，当新的一届政府上台之后，中国的货币环境正常化还会继续下去，甚至会加速。三年之后，你手头的流动性，我认为会比今年是更紧、而不是更松。如果这个假设是对的，今后几年中国房地产市场，我指的是商品房，是一个温水煮青蛙的过程。
谢谢大家！
主持人：谢谢陶冬（先生）的精彩演讲，谢谢！
主持人：本次昆明行论坛，我们特别安排了"观点答问"讨论环节，本环节将请出一位嘉宾主持人，与三位演讲嘉宾进行现场讨论。
接下来，我们将进入大家期待的"观点答问"讨论环节，有请提问嘉宾金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，以及参加讨论的嘉宾中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士和瑞士银行首席经济学家陶冬先生。
本次讨论环节时间为20分钟，下面，有请李战洪先生为我们开启这场讨论，谢谢！
主持人（李战洪）：由我主持代表三位嘉宾进行问答，我们房地产要靠天时，我们有政策研究方面的秦主任，也有房地产业的开山鼻祖我们的孟总，还有来自银行业的资深代表陶冬专家。现在我开始主持对话。
我有一个观点，首先我想请教孟总，孟总很早以来就在挑战我们的模式，他在十多年之前就提出挑战模式，提出房改、房改税，但是我认为有两个不足，这个其实也是业界的说法。当时提出房改的时候，没有提保障房，所以造成了现在的麻烦。所以这方面孟总要负很大的责任，他可以说是政府没有做，但是很多人认为是因为孟总当时没有提。
第二个不足，孟总是第一个推房产税，为人民买到房子，增大了人民的负担。
请孟总解释这两个问题。
孟晓苏：我们在房改之前，就政府建设廉租房，我们当时还呼吁成立国家住房局，专做保障房的建设。在后来的建设中，成功推进了房改，当时没有做保障房。当时投资了两个亿的经济适用房，有效推进了老百姓购房。但是后来这个事情发生了变化，原因在于主管部门的负责人。人的智慧不是一样的，有的人智商不是那么高，所以多年不建保障房。我记得当时中房的前董事长（杨胜）同志拿着这个报告在大会上讲，我们都听了九年了，就是不执行，就是不建设保障房。现在总算开始建设了，现在还要加大力度，要恶补旷课。保障房在建设过程中，肯定会出现一些问题，但是从不建保障房到建保障房，这在政策上是一个飞跃，是一个很大的进步。现在贫困户追政府要建保障房，我们要把住房建设作为房地产开发的重要门类来坚持。
主持人（李战洪）：我想问一下陶冬先生，我看到他今天的报告里面也说了，我也注意到他最近的一些文章和观点，他都基本上是畅通，比如说今年的好日子已经不多了，比如说今天的经济走势是L型，也有的人说是u型，就是银行业的畅通，我们的开发商，最懂得他们的顶层设计，我们最懂得最底层设计，媒体畅通是引导下有正式趋向，银行业畅通，我会想这两年的调整，银行业这两次的调整不足，有很大的爆出银行业一个行长说，我们的利润已经高到我自己都不好意思了，能不能把我们的收入再降低一些。
我第一个观点想问陶先生，银行业畅通是不是在这里面有了很大的好处？
陶冬：李总，首先我要想做三个澄清，第一，银行的投资和投资银行是两个不同的概念；第二，给国内银行和海外银行是不同概念，我们是海外银行；第三，银行的业务和独立的分析是不同的概念，我做的是独立的分析。在此，我仅代表我个人的观点。
我个人认为，不需要去解释中国经济为什么今天反弹乏力，在座的各位在生活中就可以体会到，我只是把各位在生活中体验到的想法提炼出来，我只是想把这些想法非常直截了当地讲出来，如果你认为这个是银行利率所之致的话，我就没有办法回答了。谢谢！
主持人（李战洪）：我想另外一个问题，在房地产周期调整的时候，我们过去的十年告诉我们，周期性调整的时候，房地产的走势是因为新政的影响、政策的影响，不是风、就是雨的一个走势，我们的周期性，我们是胆战心惊，希望第二年就好，希望上去，但是这个结构性调整，我们面临的是转型，模式的转变，所以在这个过程中，就考虑到国际形势、国内形势，我们在这个过程中，要做一些什么？
陶冬：在开发商中有很多人有这个观点，我认为这个观点是错误的，我们看到的峰谷之后，就是一个智慧，中国的房地产接近了一个十年的牛市，所谓的峰，不是真的峰，所谓的谷也不是真的谷。我们中国的房地产基本就是这样的情况。
我可以给你讲一个小小的股市，我的一个朋友买了一块地，这块地不是在海边上，但是在海边上，在这块地上建了四栋小洋楼，平均的回报是7-9%之间，你猜他花了多少钱？15万美金，这个钱在我们的一流城市可以买一个厕所了。不知不觉间，我们的房价在过去的五、六年漂移得很远，在过去的价格之间，出现了巨大的差距。你比一比，这中间的确差了很远，这不代表明天房价一定跌，但是在一定的时间内，房价客观因素存在的时候，我们再谈什么叫谷底。谢谢！
主持人（李战洪）：陶先生所说的，大家没有真正体会到谷底。
孟晓苏：这个谷底，在中国充分成长之后，日本在房地产业通过经济发展，到了1988年，才开始的。这里，如果我们正式处在日本60年代的水平，我们还有20多年的发展。当然，中国有了日本、美国的经验教训，那个时候我们会进行一些抑制性的政策，我们不会出现“曼哈顿”的景象。
主持人（李战洪）：今天看到凤凰卫视的报道，车速只有60公里了，所以他提出来，很多律师提出来，要求收费的质疑，一直得不到政府的回答，或者政府的动作，他们希望得出一个结果，他们发现这个投资化拉动回报，政府拿了49%，政府的利益让他对这条高速公路不做工作。所以我想问一下，来自住建部的秦主任，这个政策是对开发商发力，还是对消费者发力？把开发商的利益输出，对土地发力，对银行这块，在运作中获得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么时候把政策的发力点，放到银行的发展上，有没有这个打算？
秦虹：刚才就说，有些投资性的需求，在市场上提高房价有推动作用，现在限购也好，限购如何限？家里第三套房不准买，外地人不准买。现在的限购是第三套不准买，第二套房要提高利率。所以政策总规的方向在控制政策性的需求。这样的政策目前是抑制市场上投资性需求的角度。你说的其他方面，比如说土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如说土地问题，现在的土地政府招、开等环节上，要改革这个，不是政策可以解决的。要改革，一个改革是我们国家财税体制的改革，如何让地方政府的市权和财权相统一，一味地责备地方政府统一财税，地方政府的财税从何来？财权，要找到的财权就是土地，他们找土地，要让地方政府不在土地上找财权，那你要在其他的地方给财权，这是改革，这不是一项政策能够解决的。
第二是土地使用的改革，我们现在的土地是农村的集体建设用地，还有国有土地，同地不同权，一条马路的之隔两块土地，其性质不同，价格不一样，开发的用途也是不一样的。你征了国有土地就可以经营、转让，而集体土地是不可以的。所以是同地不同权。这是涉及到土地制度的改革，这两个问题不是一个层次的问题，不能够相提并论。
的确你提了一个很好的问题，中国的房地产市场健康发展要深化改革，我们的问题要解决眼前迫切需要解决的问题，要推动房地产发展，这是一个迫切的问题。
主持人（李战洪）：我刚才提到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地扩展，这个土地的旷课，跟进改革，现在还没有开始，不是保障房旷课了12年，现在没有跟上，我旷课了。金融政策也没跟上，是不是也旷课了，在旷课的过程中，是不是也要补上？
孟晓苏：要积极的发展在中国的经济发展中的龙头企业和主导产业，才能带动未来产业和经济。刚才陶总在演讲中说到增加了1亿的贷款，却放不出去。为什么企业用不到钱？因为产品卖不出去。像武钢，我现在钢铁卖不出去，我要养猪了。要放给国美电器，但是他们的电器卖不出去。老百姓买农空调放在什么地方，要有房子。还有节水洁具，你搞高科技，高节水洁具，你总得有房子，才能安进去，你不能让老百姓把洁具都砸了，再买新的。节点在老百姓的消费，消费的最终原因在房地产。温州的老板跑路了，是因为温州老板没钱了，温州的房地产搞金融改革，可以融资。温州的老板为什么要跑路？因为他的产品卖不出去，他的瓷砖厂、建材厂关门了。如何解决温州老板的销路，这样资金才能够正常地周转。所以我认为必须要牢牢抓住国民经济发展的龙头，这个龙头是我们目前明确的主导产业。这个主导产业不能死了，保障房是汽车的四个轮子之一，如果把这个轮子掐死了，就死了。像浙江金华的案例，我希望我们的家长不要对孩子下手，下手有可能就会死。
主持人（李战洪）：我想嘉宾们用最短的方式回答一下，在三个下降，分三个原因，成交量大幅下降，还会出现房地产投资的大幅下降，而房地产投资的大幅下降，才真的是下降了。
请三位嘉宾简单地回答一下。
秦虹：你说明年房产投资下降，今年一季度房产投资增速已经比去年下降三个百分点了。房产投资的负增长，我觉得今年还很难看到。
孟晓苏：如果出现这个三个大的下降，不光是中国房地产的悲剧，也是中国的悲剧。
陶冬：我觉得房地产方面的政策调整，我估计要等到新总理上政之后，至于流动性的研究，需要几年的时间，犹如温水煮青蛙的过程
主持人：非常感谢四位嘉宾为我们奉献的精彩讨论，请移步就坐，稍事休息。
精彩的演讲和讨论总是会带给我们很多启发和思考。下面我们继续进行今天论坛的主题演讲，有请第三位演讲嘉宾：山东省文登市房地产协会副会长于明（先生），于明的演讲题目是：长寿之乡、养生之都、蓝色新城、问增旅游地产前景广阔。
于明先生，您的演讲时间为10分钟，有请！
于明：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们，先生们，大家上午好！
十分高兴与各位相会在美丽的昆明，希望通过本次论坛，开启我们的更加深层次的交流合作。
今天论坛的主题是“模式的转变”，我认为在目前的市场权利和全国政策形势，以及去年大多开发区销售的数据来看，开发企业是应该进行转型的。转变发展模式，开发商在重视一二线城市的同时，布局三四线城市是比较理智的。在一二线城市楼市低迷的时候，三四线城市反而可以给予很大的补充和资金流，对于整个企业的发展是十分有利的。也会在全国的整体房地产市场中站稳脚跟，方向引领未来，开发企业目前更重要的是要重视现在、适应形势、积极地进行转型、积极地进行改变，才能长远地发展。首先要转变方向、全面布局，从重点关注热一二线城市到关注三四线城市，特别是关注三四线城市的区域龙头。
从整体市场形势来看，目前十二线城市的压力比较大，而文登房地产市场尚未出现泡沫。随着城市化建成的加快，基础设施和城市功能，以及外来城市功能的配套在进一步地完善，住宅本身存在价值也在不断的上升，导致了房价和销售量的稳健提升。
2011年文登市商品房成交量金额同比增长10%、6.7%和32%，全市房地产商品房平均价格是4110元，房价年增长率一直保持在10%左右。从国家发展战略来看，从深圳特区、浦东特区再到滨海新区，都是进入国家战略重点后，才促进了经济的快速发展。在国务院批复的山东半岛蓝色经济区中发展规划中，文登被确定为山东重点建设三大海洋新区之一，成为国家战略的重要组成部分。从资金投资回报来看，文登的地价相对比较低，土地市场竞争程度比较小，城市发展空间比较大，未来还有足够大的利润空间和上涨的幅度。同时占用的资金也比较少，城市购买力很强，销售和资金的周转率很快，保证了较高的利润率。所以无论是对房产的全国性发展的大开发商，还是在行业整合中的中小开发商，都有具有很大的机会。
同时开发企业要改变产品业态，由单一住宅开发转向养生地产、养老地产、旅游地产等多形态的地产，一个城市只有包括住宅地产、养老地产、旅游地产和商业地产等多样产品业态，才是一个健康的地产市场，才是一个有活力的地产市场。而在文登这个环境优越的城市，发展旅游地产、养生地产也是适应资源环境和时代发展的。目前已进入文登的大中型开发商如华夏幸福基业、海尔地产、卓达地产、天山地产、光耀地产、中国宝安等公司，开发建设了多种产品，带动了文登房地产业态百花齐放、协调发展。
下面，我简单地介绍一下文登在三四线城市中的优势，文登地处胶东半岛东部，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡、温泉之都和道教圣地。2011年财政收入是26.5亿元，综合经济实力居全国百强县第14位，文登历史悠久、人文荟萃，文登因秦始皇东寻至此，召集文人登山而得名，已有1400多年的建置史，是胶东半岛少数千年古县之一。深厚的文化底蕴，独特的道教文化、（李龙文化）、红色文化，久享文登市的名誉，是山东历史文化名城。文登文化灿烂辉煌，隋唐以来有一百多名进士荣登金榜，道教文化源远流长，王重阳率全真七子在此创建了道教全真派。李龙文化声名远洋，秃尾巴老李的故事，被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远，为共和国缔造了四个集团军，走出了120多位文登级将军。
文登依山傍海、气侯宜人，是中国优秀的旅游城市，国家环保城市、国家园林城市、国家森林公园、国家级资源保护区昆嵛山被列为“海上仙山之祖”，中国道教全真派发祥地圣经山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文物。省级森林公园（庆山）是一座天然绿色氧矿，李龙故里（回龙山）有着270多年的庙会史，文登拥有156公里的海岸线，12公里的天然海水浴场，绵延数十里的万亩松林，古树高品质、天然温泉构筑成中国温泉之都，已建成（天璐）、（苍国）两个五星级温泉度假村，已经被评为全国4A级景区，还有国际温泉旅游小镇已经开发建设。
文登的区位优势优越，交通非常发达，为青岛、烟台、威海三市中心陆海空交通设施，高速公路、济威铁路、开放港口、国际机场一应俱全；两小时车程内，有五个国家开发港口和三个国际机场，威海国际机场就在我们文登境内，距城区15公里已经开通了韩国、俄罗斯等20多条国内外航线，正在建立青威城际轻轨2014年要通车，30万吨级的南海新港已经部分投入使用，（疏港）铁路已经启动建设是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。
文登产业发展载体完善，城市规划建设面积是34平方公里，重点打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住和生态休闲五大综团，被确定为山东省发展服务业的重点园区。经济开发区建设面积是40多平方公里，进园企业达到500多家，位居山东省开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区。南海新区是省级工业园区和高新区域，规划建设控制面积160平方公里，规划建设面积是90平方公里，已经完成了基础设施投入50多亿，南海新港即将竣工，已经进入了15家世界和中国500强企业，以及上市的公司，90多个投资过亿元的蓝色产业园已经落地开工。山东半岛蓝色经济区建设，上升为国家发展战略，给文登提供了难得的发展机遇，也为各界有识之士提供了广泛的投资平台和良好的盈利空间。我们愿意最真挚的感情、最优良的环境、最完善的服务，让广大的投资者得到最丰厚的回报！
欢迎大家到文登考察指导，休闲度假、投资兴业。最后祝各位来宾身体健康、工作顺利、合家幸福！谢谢大家！
主持人：谢谢于明（先生）的精彩演讲，请您就坐休息。
接下来，进行今天第四场演讲，有请演讲嘉宾：奥宸地产(集团)有限公司董事长特别助理姜海（先生），姜海（先生）的演讲题目是：云南房地产市场机会及趋势。
姜海先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
姜海：各位来宾，大家早上好！
我今天的发言主要三个部分，首先花10分钟讲我们的发展，再花10分钟讲未来房产市场的发展和各位嘉宾来一个探讨和交流，最后花5分钟的时间，把奥宸最新发展近况向各位嘉宾做一个汇报。
奥宸认为未来中国的房地产行业，一定是一个结构性的增长，不是像过去十年一样一起好、一起坏，作为云南省的开发的龙头企业之一，奥宸集团非常看好云南未来房地产市场的发展。
首先，我们来看一下云南省的省会昆明，作为中西部的中心城市之一，昆明近五年来的商品房成交量一直是持续增长，现在达到了500-1000万平方米的高速量级，是云南容量的增长期，但是与成都相比，昆明的成交量只是成都的30%左右。这说明一个什么问题？要么我们和成都差得太远，要么我们还有巨大的增长潜力。我个人认为主要是第二点。
据中国房地产指数研究院的一个统计，昆明近五年的房价涨幅高趋各城市之首，其次才是深圳和北京，这也是昆明近期房价回调的主要因素之一，就是过去五年涨的太快太猛。中期来看，整个昆明还是处在一个量价提升的一个增长周转期内，整个市场将高速的发展。
说完了省会昆明以后，因为我主要讲一些结论，时间比较紧，不去讲太多比较细的数据，整个云南省市场将受到经济增长和城市化发展的推动，昆明去年2011年的GDP增长是14%，我们也知道是远高于全国的平均水平。在云南的很多的三四线城市，比如像腾冲、芒市等这些城市基本上是三年左右都保持在20%左右的GDP的增长，这个在全国的城市来讲绝对是一个非常大的震撼的奇迹。所以这些三四线城市的经济增长，将推动房地产的市场的发展。
另外，说房地产，我们要看到需要有人使用、有人居住。云南省近几年整个人口的增长，是远远高于全国的平均水平，是什么样一个情况呢？是来云南省投资创业的社会精英，来了很少愿意走。我们本地的云南人更是舍不得离开这一片非常好的自然人居环境，所以整个云南省的人口增长速度远远高出全国的平均水平，这些都使得云南省经济增长快、人口又增长快，这些支持云南省房地产市场强劲发展的支撑。
同时我们看到中国经济结构性的调整，给云南省带来了产业转型带来了巨大的发展机会，一二线城市限购的政策和云南省大力发展度假性旅游的政策，也使云南省近期在云南在旅游地产的领域，具有巨大的发展机会。我们看到在行业内做旅游地产的，相对领先的企业，都来到了云南，而且大力度的投资开发。云南省的GDP是海南的3.5倍，但是云南的房地产投资的比重只有海南省的一半。这说明什么问题？同样是旅游大省，但是云南省未来旅游地产市场还有大量的机会可以挖掘。而且现在在云南省的旅游城市里面，我们可以看出形成成熟的房地产市场的，只有昆明、丽江、大理和西双版纳，大批地像瑞丽、腾冲、芒市这样的旅游城市有待深度开发。商业地产这块，昆明的房地产处于一个模式的转型时期，高端的商业正在从售为主，向自主转变，而且整个商业投资项目，也正在出城，呈贡新区就是一个典型的代表。各个州小型地市州的旅游地产商业，也将在旅游地产的整个发展过程中获得很大的发展机会。整个昆明在泛东南亚经济圈，在日趋扩大的环境下，整个5A级的写字楼较稀缺，未来三到五年的供应量也非常大，据统计高居全国第一。所以在办公这一块，我认为是机遇和挑战并存的。
奥宸地产集团在云南已经生根了16年，在当前的大环境下，我们对云南市场是非常有信心的，而且非常有决心要持续下去。我们相信越来多像万科、宝利等这样的企业进入市场，会提升市场整个行业的整体开发水平。而像奥宸这样的具有独特竞争力的本地开发商，也会继续绽放色彩，共同推动云南城市化和区域的经济发展。
接下来的5分钟，给各位嘉宾汇报奥宸集团走出云南后的发展近况：奥宸地产集团是本着成就世界人居梦想的理念，在5年前走出云南，目前在以昆明为中心的西部区域、深圳为中心的华南区域、北京为中心的黄渤海区域、南京为中心的华东区域、南京为中心的华东区域，武汉和西安为中心的中部区域进行拓展和生根。经过16年的积累，奥宸现在已具有一二级全程联动开发能力，我们的产品线涉及商店、酒店、旅游、住宅、文化产业，奥宸已经成为一个多面手，一个综合性的开发商。我们更加看好行业未来结构性发展的机会，特别是在旅游地产、养老地产和房地产金融的区域里面。
我们一方面进行旅游地产和养老地产的建设，一方面在公司内部加快对旅游地产和养老地产的产品线的研发。奥宸在今年也刚刚成立了自己的基金管理公司，宏博基金，致力于发展旅游地产基金和城市发展基金。作为云南最新走向全国的开发企业之一，奥宸在全国房地产市场的努力，在行业界内充分获得了大家的认可。我们在房地产企业的最新排名中荣获了第68位，更是连续4年获得，中国指数研究院评选的中国房地产百强企业。按照公司的经营战略，奥宸希望在2013年实现150亿的签约目标，2014年达到200亿、2015年达到250亿，最终在2018年实现集团签约目标800亿的突破，最终作为云南省开发商的代表企业，进入全国房地产企业的20强。
最后，我代表奥宸地产集团，对今天到场的各位嘉宾表示感谢，感谢你们的对奥陈的关注和支持，让我们一起为云南省房地产市场的发展一起努力、共赢，谢谢大家！
主持人：谢谢姜海（先生）的精彩演讲，请回座休息。
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