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目前青山湖科技城周边配套设施还没有建起，越秀·星汇城所处的位置决定了它并不具备地理优势，除非入市时价格足够低，否则很难具有吸引力。　　

　　观点网 见习编辑 张媛娜 在越秀地产广州多个楼盘“五一”节前夕高调促销的同时，其在华东布局也悄然启动。

　　4月21日，越秀地产杭州展示中心在黄龙时代广场举行开放仪式。仪式上，作为越秀青山湖科技城城市综合体的住宅部分，越秀·星汇城正式亮相杭州。

　　杭州大盘

　　越秀地产作为广州房企，其项目大多集中在华南地区。据其官方网站显示，越秀地产目前的项目分布分别为香港、广东、沈阳、烟台、武汉和杭州。

　　而此次进入杭州更是其启动华东布局的第一站。

　　据了解，青山湖科技城项目位于浙江省临安市经济开发区地块，位于临安市和杭州市之间。于2011年2月底正式开工动建。该项目占地面积近1200亩，规划建筑面积150万方，项目总投资约100亿元。其中除住宅外，还包括五星级酒店、五A级写字楼、购物中心、商业街等30万方以上的公建配套。

　　而先期亮相杭州的越秀·星汇城高层公寓则是青山湖科技城的住宅部分。越秀方面表示，越秀·星汇城一期已开始动工，预计2014年交付；现场售楼部也将于5月份开放，7月左右正式开盘，一期计划推出1000套房源。从7月到12月，预计将有三波开盘潮。

　　在越秀·星汇城中高层公寓将占到80%以上的产品比例，主力户型为80多平方米的两房两厅一卫和110-130平方米的三房两厅两卫的户型。

　　此外，越秀方面还透露，计划还将在地块内依山建造独栋和联体别墅。

　　据越秀地产杭州公司常务副总经理何小军介绍称，越秀·星汇城项目的客户群定位于青山镇、临安市居民，青山湖、开发区政府人员、科技大道周边工厂员工、余杭区客户、杭州及周边城市客户，25岁至35岁的年轻消费客户群和投资型客户。

　　业内看冷

　　事实上，2010年以来越秀地产就已开始全国性重点布局，而此次布局华东入驻杭州似乎也是其“深思熟虑”的结果。

　　资料显示，临安科技城作为浙江省重点扶植项目，其中的青山湖科技城更是被规划打造成浙江的“森林硅谷”。

　　越秀对此也表现出了极大的自信。“项目虽然体量巨大，不过越秀在广东、沈阳等地操盘的大规模项目将为临安的越秀城市综合体打下坚实基础”。杭州越秀当地产开发有限公司总经理助理方艺在接受媒体采访时曾表示。

　　然而，杭州多名业内人士却对此持较为保守的意见。

　　一位不愿透露姓名的杭州业内人士向观点新媒体表示，目前青山湖科技城周边配套设施还没有建起，越秀·星汇城所处的位置决定了它并不具备地理优势，除非入市时价格足够低，否则很难具有吸引力。

　　与此同时，杭州世联地产的翁雷政也表达了相似的看法。

　　他认为，越秀·星汇城首期推出1000套，短期来看，周边的地缘客户尚可将此1000套消化，但长期来看就不那么乐观。

　　“作为越秀在华东的首发项目，150万的综合体概念来讲短期内压力会非常大”，翁雷政认为该项目需要自身导入人口，否则单纯从公寓销售角度来讲，那个区域很少有人会买的。

　　此外，对于越秀杭州首个项目的价格定位，翁雷政认为这个项目要保持价格上的竞争力才能保证去化率，因此首期推出应该会比较便宜。

　　翁雷政预测：“最高也就到五、六千的样子，如果到了七、八千就不具备竞争力了。”

　　附：观点新媒体对杭州世联地产翁雷政的采访实录

　　观点新媒体：越秀地产作为广州本土房企，首次进入华东选择杭州临安这个区域以及青山湖科技城这个项目，你觉得是出于何种原因？

　　翁雷政：我认为首先是招商引资的结果。目前临安科技城是浙江省的省级重点项目，政府在进行招商引资，土地成本也比较便宜，因此越秀选择这个项目成长的空间会比较大。

　　还有越秀在华东的布局非常需要一个大的项目来打响在整个华东区域的品牌知名度。而临安这个项目有一个很好的起点，是重点规划区域当中的首发重大项目，比较容易树立品牌的影响力。

　　其次，越秀作为一个大开发企业来讲，它在全国布局首先是以大项目介入的。如果在杭州市区拿个小项目成本太高，风险也比较大，而且小项目没有什么竞争力。

　　如果越秀在杭州市区拿到一个项目，未必会在华东地区有什么影响力。但是它选择在临安这个重点区域的科技新城的项目，和产业挂钩，写字楼、酒店、商业、公寓等都在里面，产品线全部覆盖，通过一个项目实现全部产品线的落地，我觉得这是它进入华东地区非常好的开局。

　　观点新媒体：越秀通过青山湖科技城这个项目，是想实现全部产品线的落地，从而打响其在整个华东区域的品牌知名度，是吗？

　　翁雷政：对。青山湖这个区域在杭州人的心目中是一个近郊旅游休闲的地方，近几年形成了高端别墅版块区域。而青山湖从原来休闲旅游度假版块逐渐形成生态科技城概念版块，以后它的区域价值会有所提升，未来可以通过这个产业倒入大量的人口。我认为这个版块还是很有潜力的。

　　但是，这里存在一个问题，现在杭州周边类似这样距离范围内的产业板块过多，比如未来科技城，包括杭州近郊的上沙板块、下沙板块和富阳板块等。

　　如果只有青山湖科技城一个项目的话，那么它导入一些重点企业是可能成功的。但考虑到杭州城近郊有这么多项目同时在建，估计这个项目短期内人口导入量不会很大。

　　作为越秀在华东的首发项目，150万的综合体概念来讲短期内压力会非常大。它需要自身导入人口，需要产业来帮它导入人口，单纯从公寓销售角度来讲，那个区域很少有人会买的。

　　观点新媒体：您刚刚提到杭州周边有很多类似的科技城项目，它们目前的整体情况是怎样的？

　　翁雷政：现在科技城这样概念的项目都很热，但都存在产业发展的瓶颈，招商竞争也比较厉害。杭州本地成长起来的科技型企业，和外面进入杭州的科技型企业的增速远远没有科技城的供应量增速大，开发量在持续猛增，企业成长得再好也不可能在短期内消化整个市场。

　　观点新媒体：星汇城目前对于客户的定位是在青山镇、临安市居民以及科技大道周边的工厂员工等，您认为越秀对于客户群的定位能否支撑其项目本身的定位？

　　翁雷政：它所讲的是地缘客户，即项目周边的一些客户。短期来看，周边客户的确能够帮助消化货源，几百套上千套，这是可能的。长期来看就很难讲。

　　首先目前青山湖科技城还没有具体的产业投入，这个片区并没有什么优势。因为临安这个地方不限购，所以首期推出的一千套可能会吸引小部分投资客，这算是一个优势。但周边的一些人口，只会因为价格低去购买，价格低是很重要的。在这样的前提条件下进行定位，是有可能消化掉一批货源的。

　　但在一千套之后，就要看市场节点是否跟政府开发节点相匹配，如果不匹配就会面临比较大的压力。

　　而且那个时候也要看市场的总体情况，如果杭州市场回暖就会有一部分客户，如果到今年下半年也不回暖的话，我认为明年上半年它会有一定的压力。总之我对它今年下半年的情况持保留态度。

　　观点新媒体：您预判越秀·星汇城首期推出的1000套的将会在怎样的价格区间？

　　翁雷政：我觉得它必须保持价格上的竞争力才能保证去化率。因此首期推出应该会比较便宜，最高也就到五、六千的样子，如果到了七、八千就不具备竞争力了。

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