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茶杯里的风暴 中粮系地产整合暂难揭盅
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2012-04-26 00:28:16    来源: [ 观点网 ]

尽管中粮拥有如此大而全的资产，但各部门独立运作，互不搭界，不能形成有效合力，因而整合一事迫在眉睫。

　　观点网 见习编辑 李雯露 “整合现在还处于战略阶段，具体方案是由专家结合国家发展的整体要求在做，仍处于设计当中，希望未来能够持续提升品牌，打通资本市场，进一步拓宽持续的融资渠道。”

　　在4月23日中粮地产召开的2011年年度股东大会上，中粮旗下房地产业务整合一事再度成为关注焦点，中粮地产董事长周政在股东提问环节如此回应关于整合的最新进展。

　　针对中粮集团整合其他地产业务已完成人事整合的消息，中粮地产副总经理、财务总监、董事会秘书崔捷表示并不知情。

　　整合暂难揭盅

　　“我们并没有接到相关通知，把档案调到总部看看是否适合还有可能，但是没有人员调整这回事儿。”崔捷如是说。

　　就在上周，有媒体援引中粮集团内部有关人士的话表示，在2012年一季度，中粮集团整合其他地产业务已经迈出了第一步。

　　“目前，中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部三方的人事员工档案、资料已经完成了整合，现在中粮集团正在考虑如何将旗下资产整合。”上述人士透露，目前如何整合资产还没有确认。

　　该报道还称，中粮集团整合其他地产业务分为三步走：第一，人事整合；第二，资产整合；第三，上市。

　　事实上，早在2009年，宁高宁就已提出整合中粮旗下地产业务的想法，然而，至今已有3个年头过去了，整合一事仍处于战略高度，未有实质性的进展。

　　崔捷指出，一方面，整合牵扯的内部相关人员比较多，影响面会比较大，因而公司一直在寻求比较好的解决方法。

　　另一方面，崔捷认为现在并非推进该事项的较好时机。

　　“更多的还是与目前市场环境有关系。2012年房地产行业将面临更严峻的市场环境和竞争形势，企业的资金环境也不容乐观。”崔捷坦言：“5年内是否能完成整合这一目标，目前还很难说。”

　　然而，始终令人不解的是，为何整合一事推进的如此之慢。

　　中粮地产尴尬

　　事实上，中粮集团旗下的地产业务格局，向来被业界视为关系微妙。

　　除了上市业务之外，还有其他的非上市业务，包括四个板块：住宅地产、商业地产、酒店、旅游地产，涉及中粮地产、中粮置业、酒店事业部及中粮海南公司。

　　作为中粮集团已有的A股上市平台，在目前集团大力助推商业地产的局面下，中粮地产位置颇显尴尬。

　　中粮地产曾被母公司给予厚望，一度被选作集团地产业务的整合平台。

　　按照宁高宁早前的逻辑，未来中粮地产主攻住宅和工业地产。随后，中粮集团展开一系列的资产调整，采取多种形式逐步将住宅地产项目注入中粮地产。

　　然而，由于房地产主营业务发展缓慢，中粮地产与同为央企控股的招商地产、保利地产等房企差距日益扩大。

　　年报数据披露，2009年-2011年，中粮地产实现利润总额分别为4.5亿、7.45亿以及10.72亿元，投资收益分别约为1.81亿、5.24亿以及4.09亿元，占比分别为40%、70%以及38%。

　　在剔除投资收益、补贴收益以及营业外收入等非经常性损益之后，其2009年-2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元。

　　2011年中粮地产净资产收益率下降至9.46%，远远低于同年百强房产企业的净资产收益率均值19.5%的水平。

　　如此来看，今年3月宁高宁公开表示，重新梳理业务架构，计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市，恐与此不无关系。

　　大悦城难复制

　　就在中粮地产业绩不佳之时，主攻商业地产的中粮置业却似乎在突飞猛进。

　　自2007年推出大悦城项目后，中粮意图通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张。

　　2010年年中，宁高宁宣布，中粮计划未来5-10年内在全国建设20个大型商业地产项目。2011年11月1日，中粮集团再次加码大悦城：“未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。”

　　然而，从目前中粮置业的表现来看，似乎有些言过其实。

　　高通智库在其最新的一份关于中粮置业的研究报告中提到，到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城、天津大悦城。其中西单大悦城被普遍认为是个成功的典范，但朝阳大悦城的发展却只能用萧索来形容，上海大悦城、沈阳大悦城的经营也只是平淡而已。

　　事实上，就在今年，大悦城进入北京的第五个年头，北京第二店朝阳大悦城因定位问题和主力百货店永旺Jusco（佳世客）解约；第三店安定门大悦城又由于临近地坛古建筑群，项目层高等受限而迟迟未通过审批，不免给宁高宁的大跃进版图蒙上一层阴影。

　　高通智库认为，单靠西单大悦城的盈利是不足以支撑大悦城项目全国落地的，需要后续项目有更新的盈利才能有力支撑大悦城全国复制，而朝阳大悦城销售遇冷，必将严重影响大悦城全国复制的步伐。

　　“仅西单、朝阳、天津三个项目加在一起就超过一百多亿，利息数字很大。大悦城大规模的扩张，无疑将给中粮置业带来沉重的资金压力。”该机构还指出，“大悦城”缺乏自身的百货品牌体系，仍需探索可供全国性复制的样板模式。

　　酒店资产庞大

　　相比之下，中粮旗下酒店以及旅游地产板块的受关注程度较小，但却拥有一段鲜为人知的历史。

　　早在20年前（1992年）邓小平南巡的时候，大批淘金者涌入海南岛炒地炒楼，位于三亚市东南28公里处，规划面积18.6平方公里的亚龙湾国际旅游度假区获得国务院批准成立，中粮集团率先向三亚投入重注大量圈地，成功取得亚龙湾这块“风水宝地”的一级开发权利。

　　1995年，中粮集团对亚龙湾投资、开发实施控股经营，之后中粮集团便开始实施“以酒店提升度假品质”的战略，1996年，由中粮集团投资兴建的凯莱酒店落成。

　　而后，相继建立和引进了天域、万豪、红树林等17家国际顶级酒店项目，建成海滨浴场、高尔夫球场、豪华别墅、海上活动中心及中心广场、贝壳馆、蝴蝶谷游艇俱乐部等旅游项目。

　　目前，中粮正与政府部门及国内外企业合作，推进亚龙湾二期土地开发。

　　而酒店方面，专门从事酒店投资与开发业务是酒店事业部。目前，在北京和三亚拥有3家在建的国际品牌商务和度假酒店，在苏州、南昌拥有2家凯莱酒店，未来将陆续涉足上海、天津、烟台、杭州等地酒店市场。

　　其中在建的北京华尔道夫酒店、北京长安街W酒店和三亚美高梅度假酒店是中粮着力打造的超五星豪华酒店。

　　由此看来，尽管中粮旗下拥有如此大而全的资产，但由于各部门独立运作，互不搭界，不能形成有效合力，因而整合一事迫在眉睫。

　　宁高宁的愿望

　　实际上，自宁高宁于2004年入主中粮集团以来，中粮集团的地产业务一直都在调整和整合当中。

　　2006年，中粮集团决定划分投资性物业和住宅发展业务。2007年成立中粮置业，专门运作商业地产，而中粮地产主要运作住宅和工业地产开发。2008年，该集团内部提出计划5年发展20个大悦城，资产规模目标700亿元。

　　而进入2009年，中粮开始大力推进“大悦城”城市综合体战略。

　　“我的计划是，未来几年内房地产的资产规模将占到中粮的15%-20%。”这是宁高宁2009年作出的期许。

　　也就是在这一年，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并开始将大悦城品牌进行全国复制。

　　直至2010年中，中粮集团的地产酒店业务部门包含：中粮地产，中粮置业，酒店事业部及中粮海南公司，然而各部门独立运作，互不搭界，不能形成有效合力。

　　为强化内部协同，加快地产酒店业务的整合，2010年年底，中粮集团组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。

　　其中，中粮置业董事长史焯炜担任该板块总裁，而该业务板块的总经理，则由现中粮地产董事长周政担纲。

　　“未来我们希望以大型城市综合体为主要产品线，这是我们的优势所在，搞酒店不容易，搞商业不容易，但整合到一起，与当地政府谈政策优惠，也都容易了很多。”宁高宁曾于彼时如此表示。

　　而后，2011年3月，宁高宁表示，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。

　　同年年底，中粮集团表示将在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市成立城市公司，将中粮地产与中粮置业的资产整合起来，厘清股权关系，统一管理，为上市扫清障碍。并提出“未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目”。

　　然而，在今年3月，宁高宁又公开表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。但就中粮集团旗下的中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部这三家公司哪家将登陆H股，宁高宁却并未给出答复，除此之外，对于上市的具体时间和融资规模，也均未给出具体的答复。

　　对于中粮集团地产业务延宕多年的整合之路，中粮地产前独立董事丁平准感触颇深：“许个愿吧，3-5年，期待在我进入‘80后’（指80岁）的时候，中粮地产能够完成整合，进入行业前十名，我今年75岁。”

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