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如果紫御豪庭近期不入市销售，那么中海在上海就将只有位于浦东的御景熙岸一个主要在售楼盘。

　　观点网 武瑾莹 在上海顶级豪宅滨江凯旋门入市之后，其他上海项目恐怕都不会再取得如此之高的关注度，或许长风地王项目会是个例外。

　　近日，中海长风地王项目再传即将入市销售的消息，而此次也是从去年11月之后，该项目第四次传出入市销售的说法了。

　　入市成谜

　　4月9日左右，上海业内再次传出中海2009年获得的长风地王即将入市的消息，据称，该地块项目已被中海命名为“中海紫御豪庭”。

　　而“中海紫御豪庭”项目所在的长风6B、7C纯住宅地块，2009年拍出时总价达到70.06亿元，成为当时全国总价地王，地块的楼板价也达到了22409元/平方米，与当时周边二手房的价格基本持平。

　　按照房地产行业一般规律，2009年的地王的确也是到了入市销售的时候。

　　上海业内人士介绍，此前该项目已经多次传出即将开盘的消息，但从去年11月、元旦到今年小阳春及最新的五一前后，该项目推迟入市已经有四次。

　　有报道称，围绕该案场的巨幅形象广告已经在进行搭设，周边道路两旁的道旗广告上标明“接待会馆即将开放”的信息。往工地中望去，可以看到多栋在建的高层公寓已接近封顶。

　　有上海业内人士称，紫御豪庭即将入市的销售肯定是开发商方面放风造势，但并不明确该项目是否已经拿到了预售证。

　　上海中原研究部总监宋会雍推测，从外观来看，该项目的确已经达到了可获得预售资格的程度，但也有可能预售申请已经通过，但中海并不去拿，也不去备案登记。

　　而观点新媒体查询上海楼盘资讯的官方网站，并未发现中海紫御豪庭项目获得预售证等相关资料。

　　实际上，中海紫御豪庭入市的消息是否属实尚无法定论，但上海业内更为关注的应该是该项目的定价究竟如何。

　　定价之难

　　对于中海紫御豪庭即将入市的说法，宋会雍直言目前时机其实并不成熟。

　　宋会雍表示，如果要选择此时入市，该项目的定价最低在4-5万元/平米比较合适，可能会有一些成交。

　　但显然，这个价格和此前上海业内对此项目的预估价格相去甚远。此前一度有消息称，紫御豪庭的洋房定价将在7-8万元/平米以上，而别墅更可达到10万元/平米。

　　宋会雍认为，这个价格太高，恐怕能接受的买家不会太多。

　　据其介绍，目前该项目周边新房及二手房的报价不过在2-3万元/平米之间，即使按照5万元的定价，也已经高出周边项目价格许多。

　　同策研究咨询部总监张宏伟也指出，地王本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式，来实现整个项目的开发价值，第一批少量推出产品多是保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。

　　张宏伟甚至表示，以中海的背景和财力，肯定不着急一定要卖出去以回笼资金，多等个一年半载再开盘应该也不在乎的。

　　张宏伟表示，包括本次消息在内，中海紫御豪庭几次传出入市恐怕都是开发商的营销策略，只是为了预热市场，为项目多争取一点曝光，为后期销售做铺垫。

　　上述人士称，对上海10万元以上项目的销售情况做过统计，2009年一季度销售约为130多套，2010年大概为76套，而今年一季度只成交了16套。在豪宅交易严重萎缩的情况下，紫御豪庭入市销售也难有表现。

　　对于目前上海的市场环境，宋会雍也表达了相似的看法，但其同时也表示，虽然现在市场不好，但未来市场预期也不会好，项目如果再拖下去未来销售难度只会越来越大。

　　宋会雍称，在滨江凯旋门入市前后，上海豪宅市场曾有小幅回暖迹象，但随后又冷了下来，如果要等大势上升也不知要等到何时。此外，目前在上海也没有房产税取代限购的可能，即使取代，定位豪宅的紫御豪庭也是房产税重点征收的对象，因此未来对紫御豪庭销售的不利因素只会更多。

　　事实上，按照中海此前的预计，该项目投资为103亿元，这也成为该项目是否入市面临两难的重要因素之一。

　　如果高价入市，销售可能不会太好，如果低价入市，则会压低该项目的利润空间，同时也对豪宅定位有所影响。

　　“定价已经成为这个项目入市、销售最为关键的因素了。”宋会雍如是表示。

　　一线空窗

　　如果紫御豪庭近期不入市销售，那么中海在上海就将只有位于浦东的御景熙岸一个主要在售楼盘，除此之外，再无其他。

　　更严重的是，中海目前在一线城市的布局看起来已经严重削弱。在京沪广深四个城市中，中海只有在北京的销售最好，去年曾突破百亿成为北京销售冠军房企。

　　而广州，中海已经在近两三年都无新盘推出，仅偶尔有一些此前项目的尾盘清货。至于深圳，中海的发展重点已经转至保障房，按照中海内部人士表示，保障房销售业绩已占中海深圳公司九成。

　　因此，中海每月所发的销售业绩之中，华南地区的销售情况也成为提及最少的区域。

　　按照4月10日中海发布的3月销售业绩显示，其在3月实现房地产销售额90.54亿港元，实现销售面积49.64万平方米，同比分别增长16.68%及下降14.59%。

　　其中，中西部地区（成都、重庆、西安）为中海国内销售额及销售面积增长幅度最快，且销售面积最多的地区，销售额达25.48亿港元，同比增长245.26%，销售面积则为17.68万平方米，同比增长108.98%；而环渤海地区（北京、天津、济南）则为国内销售额最多的地区，销售额为40.53亿港元，同比增长45.32%。

　　显然，以做高品质项目而闻名的中海，在三个一线城市的高档住宅层级几乎处于完全“缺位”状态。

　　虽然一线城市是此番调控重点而造成房地产成交量收缩明显，但不可否认，一线城市项目的利润空间相对二三线城市还是更为充足。

　　以主要发展二三线城市的恒大为例，去年毛利率仅为33%，而这样的利润水平显然是达不到中海的要求。

　　对此，张宏伟表示，房企向二三线下沉之后，拿地成本也会变。

　　不过，其同时也表示，除了利润率的问题之外，如果在一线城市缺位太久，市场占有率肯定会受到挤压，届时重返市场，竞争将会加剧。

　　张宏伟称，其实中海在上海还有土地，但因开发周期导致不能有新项目及时跟进推出。显然，对于各大房企必争的城市，如果出现项目“空窗期”的情况则更为可惜。毕竟，在调控之下，恰恰是一些实力企业趁机扩展市场的好时机。

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