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业绩会 金隅股份：我们不靠价格来竞争
作者: 见习编辑 李琼皙     时间: 2012-04-11 22:13:10    来源: [ 观点网 ]

“靠价格来竞争？如果房子质量不行，再怎么降价都没有用。”

　　观点网 见习编辑 李琼皙 4月10日，金隅股份召开2011年度业绩会，6位高管齐齐出席。

　　以董事会主席蒋卫平为首的金隅管理层，在会上对金隅股份去年的业绩情况进行了陈述。

　　年报显示，金隅股份2011年实现年收入274.1亿元，收入较去年同期增长29.3%；实现毛利69.3亿元，同比增长35.5%；实现归属于母公司净利润为34.3亿元，同比增长24.4%。

　　于报告期内，金隅股份房地产板块则实现营业收入82.8亿元，同比增长18.9%，营业收入占比29.7%；新开工面积186万平方米，同比增长21.5%；新竣工面积107.8万平方米，同比增长8.8%。

　　2011年，金隅股份房地产项目预售面积97.3万平方米，保障性住房占比为56.4%；房地产项目结转面积83.6万平方米，其中保障性住房项目结帐面积为42.1%。

　　金隅股份表示，集团房地产项目平均的结转单价为10045元每平方米，比去年提高了18%。报告期内，公司有保障性住房项目顺利开通，并迅速实现入帐结转，累计吸收资金33.8亿元，结转收入23.8亿元人民币。

　　值得一提的是，金隅喜和园保障性住房项目从开工建设到入帐结帐仅用了17个月，项目开发周期的缩短显着降低了资金成本，大幅缩短了项目的投资回收周期。

　　土地储备方面，金隅股份2011年全年新增土地规模为116万平方米，其中保障性住房项目新增62.6万平方米，商品房新增53.8万平方米。

　　在这116万平方米的新增土地储备规模中，通过金隅股份自有工业用地转化的新增土地规模为76.2万平方米，占新增土地储备总面积的65.5%；通过二级市场招拍挂底价取得北京、成都的两个项目开发权，新增土地规划面积为42万平方米。

　　截止到目前，金隅股份土地储备规模为620万平方米，分布在北京、天津、重庆、成都、杭州、海南等重点发展区域。

　　以下为金隅股份2011年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：公司今年房地产板块销售目标是多少？毛利率目标是多少？商品房和保障房比例是多少？

　　王世忠：我是公司主管房地产业务的副总裁，由我来对这几个问题进行回答。

　　2012年，金隅股份房地产业务预计合同签约额是130亿左右，预计签约的面积是110万平方米，现金流入110亿，结转收入100亿。

　　公司目前商品房和保障房面积比例大概是55%和45%，保障房结转面积是55%，商品房是45%；从结转金额来说是保障房35%，商品房65%。

　　郑宝金：毛利率的目标现在仍然定位在23%左右，会保持去年的水平。

　　现场提问：今年公司的可售货量是多少？推盘计划怎样？今年前三个月的具体销售情况如何？

　　王世忠：今年有证可售的面积大概在80万平方米左右，今年新开工面积预计是130万平方米，但是新开工有一部分在下半年或年底开工，计划预售签约面积是在97万平方米。

　　郑宝金：一季度价格比去年下降了7%-8%，量比去年同期降了25%。

　　现场提问：金隅股份怎么看中国房地产未来的走势？对于房地产调控，会有怎样的应对策略？

　　蒋卫平：房地产市场刚性需求还是很大，表现在两个方面。第一个，城镇化建设非常快；第二，中国人口和年轻人结婚以后住房需求很大。

　　刚性需求表现在住房上一个是商品房，另外一个是保障房。所以，我们认为目前国家宏观调控使投资性或投机性的需求得到扼制，但是刚性需求是鼓励和支持。

　　作为金隅股份来讲，房地产板块有独特的优势和发展潜力。一个是自有土地比较多；第二，自有土地是处在北京这样一个特大型的城市。

　　我们上市之后有大量的资金，但是没有拿高价地，在一、二线城市拿的土地价格都比较低，容量比较大。所以，我们的土地储备就有一定的优势。

　　第三，金隅股份有一个非常大的特点，就是产业链协同发展的纵向力很大。包括水泥、混凝土和房地产是联系在一起的。

　　这样来讲，无论是保障房和商品房，我们的产品在市场上还是比较有利的，同时品质也比较优良。

　　第四，金隅股份地产开发还是有比较大的利润空间，就是薄利多销。保障性住房利润第一，但是基数会越来越大，基数越来越大利润就越来越多。

　　所以，房地产板块在今年如果管理得好，预计2012年还会有增长。

　　现场提问：现在内地房地产市场都是以价换量，公司会不会也采取这样的策略？会不会对现在的尾房进行减价，大概会减多少？您认为以价换量会不会继续？

　　蒋卫平：我们不是靠价格，我们是靠品质。

　　现在有一个很重要的信号，就是刚才我们讲到刚性需求比较大，新的80年代青年结婚后需要住房。

　　在房子里面面积结构，比如说有200多平方米的，有400多平方米的豪宅，也有五、六十平方米，六、七十平方米的商品房，这些商品房对于年轻人和小两口居住比较合适。

　　所以，我们感觉到在市场的销售面积小一点的房子，比销售面积大的房子速度要快。销售的速度快就不需要降价，在合理的利润水平上定价格就可以，让青年人有一个合适的住房居住。

　　我们整个房地产策略就是产品结构调整，包括商品房和保障房的比例，也包括中大户型和中小户型的调整。此外，还包括了保障性住房中两限房、经济适用房、公租房、廉租房的结构调整。这个关系要调整好了、调整合适了，利润还是很可观的。

　　当然，金隅股份区别于其他房地产开发商的核心竞争力，在于以下几个方面。

　　第一，有建筑产量，包括水泥等新型建筑材料。

　　第二，自有土地比较多，所以建筑成本比较低，土地成本比较低，市场价格就有了一定的优势。

　　同时，我们房地产产品结构调整，包括房地产面积的结构，某一个小区里面大的面积户型、中小型户型的结构调整和保障房结构调整。包括在各个地域，比方说在杭州、在成都、在重庆、在北京、在天津、在房山……都有不同类型的房子。

　　这些房子从设计开始，就考虑了针对当地居民收入水平和居住偏好来设计，同时，还根据当地的风土人情来设计。

　　靠价格来竞争？如果房子质量不行，再怎么降价都没有用。所以，我们的策略是结构调整，把品牌和住宅优势发挥出来。我们不靠降价来加快销售，而是靠结构调整，靠品牌实力。

　　现场提问：市场上保障性住房不赚钱，毛利非常低，公司怎么看这个问题？撇除商品房，公司保障房的毛利大概是多少？另外，公司提到自有工业用地转换，这部分土地是转换为保障房还是商品房？政府在审批上会不会有一些问题，是不是需要再额外交税和土地款？

　　王世忠：保障房分为两个部分，即一级开发和二级开发。对于二级开发部分，保障房的利润是不多的，我们基本上是5%到8%。

　　但是，保障房有一大优势，就是在现在调控状态下，市场是不用考虑的，因为我们都是公开摇号，证件一到，基本上都能够回款。而且，我们用的是自有用地的开发，前期投入很低，现金流入很好。

　　第二，因为我们的保障房都是利用自有用地开发，自有用地绝大部分是转化为保障房，其中有一部分是转化为商品房，这是市政府对国有企业的要求。我们利用自有闲置土地的转换，把一部分土地资金给盘活了，这是金隅股份做保障房的优势。

　　蒋卫平：公司主要开发以两限房和经济适用房为主，本来不叫保障性住房，但相对商品房来说，是保障性住房。

　　吴向勇：去年公司房地产毛利率在30%以上，扣除商品房这一块，保障性住房毛利率在20%以上。

　　现场提问：国家对于金隅建保障房具体有什么优惠政策，在这个领域面对的市场竞争是什么？

　　王世忠：现在基本上中央政府和地方政府都鼓励建保障房，提供了很多优惠条件。在这些优惠条件之上，对于我们国有企业，尤其是我们上市大型国有企业，区别其它企业更优惠的条件主要有两个。

　　第一个，可以利用闲置土地变现做保障房。其实，这是政府和国资委提出的要求，也是政府和国资委对我们的支持。

　　刚才提到我们的保障房利润率达到20%，最主要是土地一级开发的收入，因为是一级到二级联动开发，所以利润主要来自一级开发的收入，这是我们保障房的一大优势。

　　第二个优势，政府对于国有企业做保障房开了绿色通道，所有手续的办理，包括摇号兑现的效率比较高，速度比较快，这样使我们能够很快回笼资金。

　　以上就是我们作为国有大型企业建保障房的最独特优势。

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