拿地与卖楼：保利详解2012年策略

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“再过3年，再造一个保利是可以隐隐约约看到的。”

　　观点网 见习编辑 彭飞 4月10日，保利地产在上海举行了2011年度投资者见面会，其高层向投资者详尽介绍了今年的运营策略。

　　“我们今年的总体基调是市场份额会增加、销售会增长，策略上以销定产。”保利地产高层如是称。

　　新开工1000亿

　　对于今年的推货量和推盘节奏，保利表示，公司预计新推货源在800-1000亿，新推货量主要集中于5-9月份，而120平米以上户型预计同比减少20%-30%。

　　同时，保利2012年新开工目标预计为1000亿；而二季度将按计划推售300亿货量，现有的未售房源也接近600亿。

　　保利预计，4、5月份是传统旺销季节，对于行业来说肯定是放量的过程，对保利而言也是一个必须抓的窗口期，销售肯定比一季度有上升。

　　不过，保利也表示，由于其产品大多位于受限购政策影响的一二城市，目前持有的大户型产品去化还是较慢，在这类产品的销售策略上会对症下药，至于最终结果，还是要看市场。

　　其实，仅就今年一季度而言，保利的实际销售还是有所增长。

　　据保利4月9日晚间公告显示，2012年一季度，实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。

　　对于一季度的销售微增，保利总结为，政策微调、开发商配合和去年第四季度以来的需求释放。

　　同时，保利也在数据上做了一些分析。其称，在一季度的销售情况中，总的客户到访量为13.8万组，成交1.58万套，分别比去年四季度增长16%和15%，来访成交率为12%；集中推货当日成交率达到62%，较2011年全年提升10%，部分楼盘开盘成交率达90%。

　　而在客户群体方面，2012年一季度91%为自住客，84%为首次购房者，67%为选择按揭购房。

　　事实上，对于今年乃至未来几年内整体的增长，保利还是显得很有信心。

　　保利董事长宋广菊曾坦言，保利依然看好中国房地产市场的中长期前景，未来10-15年城市化和人口红利仍将是正向的，中间会有波动，但不会因为调控就改变。因此保利未来保持每年30%左右的增长还是很有信心。

　　“再过3年，再造一个保利是可以隐隐约约看到的。”保利高层在此次投资者见面会上如是称。

　　商业地产策略

　　在公司的战略发展方面，宋广菊表示，保利将始终以普通住宅为主，有计划增持商业物业，不会随便调换战略。

　　不过，具体到商业地产的发展上，宋广菊也曾提到，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。

　　事实上，仅就商业地产而言，保利在这方面的收获也不小。

　　据保利年报显示，公司2011年商业销售签约额150亿，写字楼商铺销售增速达168%和142%；2011年公司商业物业实现物业租赁，展览服务，商场和酒店经营收入超8亿元，2011年底已有广州保利中心，佛山保利水城，广州保利世贸中心等多个大型商业体投入运营。

　　至于今年的商业地产策略，保利高层介绍称，2012年公司商业物业预计可售货量达到151亿（商业40%，写字楼32%，公寓28%），主要位于一线城市。公司目前对商业物业的销售目标为，单月消化50%，半年消化80%。

　　另外，今年以来，保利也加大了在商业方面的宣传和动作。

　　今年2月份，保利地产曾在北京举行品牌发布会，公布了下一个十年的发展战略规划。

　　保利表示，公司将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破，同时未来十年将在北京加大商业地产的比重，今后会逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：30”的新投资结构。

　　对于养老地产和商业地产的发展，保利在年报中也提及，公司将完成商业公司平台搭建，推动养老地产在北京、上海、广州等地项目落实，积极提升物业管理整合力度，同时大力促进专业公司发展，助力房地产主业做大做强。

　　宋广菊日前也曾提到，在坚持以住宅开发为主的同时，保利也会高度关注行业新生增长点，比如商业地产、养老地产以及旅游地产；目前保利在北京、上海分别有养老项目在试点，计划今年底或明年能投入运营。

　　拿地的考量

　　在此次投资者见面会上，保利对土地市场的态度，也是大家比较关心的话题。

　　对此，保利称，今年预计拓展拿地支出在200亿元左右，而这并不包含将于一年内到期须支付的约90亿元的土地款。

　　在实际拿地动作上，保利今年已分别在武汉、西安、以及佛山拿下四幅地块，同期万科仅在唐山竞得一宗地块。

　　对于拿地的方向，保利高层表示，一线大城市还是目标，但眼光也要放在中心城市，不仅仅是一线城市。

　　虽然相比其他房企，保利一如既往地表现出了对获取土地的浓厚兴趣，但还是显得较为谨慎。

　　保利高层称，公司一季度其实是减少拿地的量了，因为国内土地市场的流拍率还是比较高。但保利也不排斥用收购方式去获取优质的土地，公司现在的项目主要来自收购。

　　宋广菊也表示，现在有些小企业或者降价，或转让项目找出路。因此，保利会收一些项目，目前有些已经在商谈中。

　　保利高层还称，去年拿地的成本都比较低，在拿地过程中，合作方式占到86%，而万科合作方式是63%，今后还会加大合作的方式。

　　据悉，今年保利在西安获取的两宗土地都会引入合作方，而佛山的项目则是与信保（天津）股权投资基金管理有限公司联合取得。

　　此外，保利高层还表示，今年公司做了一些金融手段创新，可能下一步会和大基金进行合作。

　　“目前保利正和多个保险公司，对一些商业项目达成融资意向协议继续以信保基金平台进行募集资金，还将引入其他知名基金管理公司，共同发起创立新基金。”

　　对于基金的发展，宋广菊早前也曾表示，保利目前的房地产基金规模达到了60亿左右，而保利拥有这个基金本身40%的股权。

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