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禹洲业绩会：租金和管理费收入将成重点
作者: 张媛娜 梁嘉欣     时间: 2012-03-26 03:41:39    来源: [ 观点网 ]

3月22日的业绩会上，财务总监兼公司秘书邱于赓连用了“不错”、“理想”、“稳健”等词概括了禹洲2011年度业绩。

　　观点网 张媛娜 梁嘉欣 “我们的净负债比例对比2011年中也是有一个轻微的下降，从64%下降到63%，这个成绩是相当不错。”

　　“我们去年的销售回款大约是42亿人民币左右，去年签约大约45亿，所以我们的销售汇款率是高达97%。现在市场上其他的开发商大约就是七成到八成，也很少超过九成，这个也是我们去年做得相对比较理想的地方。”

　　“到2011年底我们总债务大约是55多亿，这个水平增长的幅度并不是很明显。但是，我们的总资产已经上涨超过30亿，股东权益也是从45亿以上涨到54亿左右，相对来讲整个资产负债表还是比较稳健的。”

　　在3月22日禹洲地产业绩会上，财务总监兼公司秘书邱于赓连用了“不错”、“理想”、“稳健”等词汇大致概括了禹洲地产2011年全年业绩的基本情况，其满意之情溢于言表。

　　与此同时，邱于赓强调，租金收入和管理费收入会是禹洲地产将来收入的一个重点。“去年我们做得比较好的是出租物业和物业管理收入方面。在市场不太景气的时候，租金收入和管理费收入还可以提高超过5成，两项加起来突破了1亿左右的。”

　　年报显示，截止2011年末，禹洲地产实现合约销售额42.95亿元，营业额38.4亿元，同比下降10%，净利润为9.42亿元，同比下降2.3%，净利润率约为24.5%，同比上升1.9%。

　　2011年禹洲地产的毛利同比增长6%至18.84亿元，为公司成立以来的历史新高；毛利率增加7.4个百分点至49.1%；而核心盈利为5.82亿元，其中2011年下半年为5.74亿元，较2011年上半年及2010年下半年，分别上升6883%及上升91.2%。

　　2011年禹洲地产合约销售大约是14个项目，分布在4个城市之中。去年总合约销售大概在43亿左右。其主要合约销售集中在厦门和福州两个地方，约占85%左右。其他的在合肥、上海和海西地区。

　　主席林龙安在展望禹洲未来5年发展时则提到，禹洲的发展战略还是坚持在区域发展战略，巩固在海峡西安经济区的基本地位，同时亦巩固已经布局的长三角和环渤海市场所占的市场份额。除了厦门海西以外，禹洲也会在其他城市寻找项目进行积极渗透，强化禹洲在福建区域的优势。

　　林龙安称，公司目前有土地储备共530万平方米，今年在建的约为230万平方米，未建的则有300多万平方米，目前土地储备足够应付公司未来五年的发展，未来买地情况视乎公司销售及现金流情况而定。

　　而在2012年推盘的节奏和推盘产品组合上，禹洲地产做了调整。2012年，禹洲将采取更多的措施来降低限购、限贷政策对公司销售的影响，在这方面从去年第四季度开始梳理。在确保毛利率的同时，在价格上做适当优惠。

　　在产品结构方面，推出了以住宅为主的楼盘，少量高端别墅，以适应刚性需求消费为主的产品，多做包含大型城市综合体办公室的经营。

　　以下为禹洲地产2011年业绩会实录：

　　媒体提问：我想问一下，在今年房地产调控不放松的情况下，你们怎样看今年的房地产市场环境？你们去年的营销开支和广告成本大幅上升，今年的情况会怎样，还会大量发广告吗？刚刚你们说今年第一季度做了一些促销活动，是降价还是什么样的情况？

　　林龙安：今年两会刚刚开完，应该说限购和限贷会维持现有的情况，要有大的松动是不可能的。也就是说国家的政策还是以平稳为主，房地产目前来讲政策还是比较严的，主要体现在几个方面。

　　今年在国家政策方面会更加扶持刚需为主方面的产品，让老百姓买得起的房子，确保刚性的需求。所以，我们禹洲在去年第四季度也做了调整，把我们80%左右的房源调整在刚性需求的情况下，满足市场的需求，确保我们销售的量。

　　邱于赓：我补充一下营销费用和开支上涨的原因。去年下半年我们主要推售的楼盘是别墅项目，比较高端的，大家也知道宏观环境不太理想。所以，我们就加大了广告费用投入刺激销售。

　　今年我们推出的产品主要是以刚需为主。今年在广告费的开支上我们会一定幅度的下降，就是说今年我们不会再怎么打广告，因为我们今年推售别墅项目的房源并不是很多。

　　另外，管理费用开支的上升主要是因为我们购置了一些地，但是这些地因为还没有开发，所以就需要做一些土地使用权开销，这些是非现金流的开支。所以，对于我们整个集团的现金影响是非常小，就类似于折旧这层东西，到开工的时候就免掉了。

　　媒体提问：刚刚说以刚需为主的产品政府会扶持，如果这样你们今年会很弱化，因为你们第四季度已经开始转移策略。

　　林龙安：刚需为主的意思是房地产政策想做一个产业基地，作为国家的长远发展。它的影响力还是很大，已经涉及到很多个产业。所以，国家在宏观调控的情况下不是说要把房地产业打死，是希望房地产业能够平稳发展，不要有大起大落的波动。

　　作为我们开发商来讲，我们支持整个国家的调控政策，同时也要调整我们自己本身的经营之道。特别是与国家产业政策保持高度一致，比如说在刚性需求方面，从第四季度开始我们进行调整，比如户型结构我们就调到100平方米一些，90平方米左右，100到110之间，以这样的刚需产品来满足广大的客户需求。

　　第二，在价格方面，在确保上市公司的毛利同时，我们以比较合适的价格推向市场，确保我们销售的量。

　　第三，在户型结构上，以中央海岸来讲，我们在户型结构上做了一些梳理，以刚需为主的。比如说中央海岸推出来是90到100平方米，可以2+1，什么意思，就是两房加一房等于三房的概念。这样也满足了刚性为主的户型要求，所以从这几个方面来完成目标，禹洲还是充满信心完成今年的销售指标。

　　刚才说的降价方面，禹洲的整个房源是以刚性为主，所以推出来的价格是以打算的形式，就是在确保上市公司基本毛利的同时，我们是以与市场接轨的价格来推向市场。所以，接下来不存在再降价的问题。

　　媒体提问：你们说去年的去化率是56%，今年的去化率大概是多少？第二，你们的资本开支已经在去年年终有了下降的情况。但是，去年你们的负债率64%，今年你们会不会有一个目标，有没有下降的情况？你们今年的资本开支大概是多少？

　　陈赛红：去年的去化率是56%，我们目前计划的今年去化率要不低于57%左右，维持去年的水平。今年大概年度供应量会有100万左右，今年第一个季度我们的去化率表现还是不错，我们在第一季度基本把去年年底的存量去化了差不多60%到70%左右。

　　所以，按目前这种状况来看，我们在厦门的市场占有率也是非常高，到现在为止市场占有率达到16%，合肥最近的情况也非常强劲。总体来说，在目前国家调控还是打压投资和投机的行为，基本刚需还是比较稳定，需求去年是被压抑的，但是从今年一季度来看，这个被压抑的需求释放出来了。

　　包括一些局部的政策还有一点点的松动，比如说利率，你们可能有看到，有一些地方首套利率去年都是上浮，现在没有上浮基准，甚至有个别银行对所谓的优质客户利率都适当的有优惠，比如说九折或者九五折。所以，这也有助于我们以刚需为主的市场的去化。所以，我对今年的去化率还是有信心的。

　　邱于赓：今年我们主要地款已经付清了，所以这方面我们不需要付任何的地款。工程款方面，为了保证可售房源的供应，所以我们预期资本开支会上涨30%左右，全年的基本开支大约会在28亿左右。

　　负债率方面，假设在没有买地的情况下，合约销售目标50亿能够顺利完成，我们到年底这个负债率大约会下降到50%左右。

　　我们长远的目标是，无论在多艰难的环境下，希望把负债率降低在70%以下，我们预期这个负债率是有下降的空间。

　　媒体提问：你们从去年下半年就没有什么买地的计划，那你们怎么保证未来业务的提升？另外，在拿地方面，因为你们的土地储备都是集中在二、三线城市，之前你们好像有一些表态，有转向一线城市拿地的计划，因为你们也有在上海拿地。今年会不会加快在一线城市，比如上海拿地的一些步伐？还有一个问题，在融资方面，你们去年想在台湾资本市场寻求一些融资上的一些突破，今年会不会有一些相关的动作？会不会做一些境外的私募基金之类的融资安排？

　　林龙安：公司现在的土地储备接近550万，可以满足公司未来五年的发展。我们现在在建的有230万平方米左右，未建的还有300多万平方米。所以，我们会比较谨慎的来拿地。

　　去年上半年拿了70万平方米，不是没有拿，我们会寻找时机拿地。比如说我们去年拿的土地，在上海和泉州拿地的平均楼价只有650元左右。

　　未来拿地方面我们会根据自己的现金流，根据销售情况来确定，在确保现金流的情况下逢低进入，这个不会改变。拿地的策略还是保持我们在海西的领先地位，以海西为主，巩固我们现有布局的城市市场份额。

　　至于融资方面，在台湾融资我们现在还没有这个计划。

　　截止到去年年底我们有20亿的现金流，到现在为止我们有将近25亿的现金流，在现金流方面禹洲还是比较充足的。所以，目前我们还没有融资计划。

　　但是，随着公司整个销售的增加，在市场比较好的情况下，我们到时候根据公司的发展再进行布局。

　　媒体提问：公司今年推货及全年销售面积的安排是怎样的？

　　陈赛红：我们今年推盘主要有14个楼盘，最主要的还是在海西。海西的份额今年会占到70%左右，海西包括厦门，福州，泉州。另外，我们长三角区域和天津这边，长三角和天津加起来是30%，其中合肥会占到23%左右。

　　另外，今年全年销售面积是100万平方米，海西区域差不多会占到60到70万平方米，其他的差不多20万到30万平方米，都集中和合肥和天津。

　　上下半年推售的比例比较均衡，基本上新盘的比例会占到46%左右。因为，有一些楼盘不是新盘，新盘我们是有分节奏在开发的。比如说假如有15栋，我今年新推多少栋，然后明年再推多少栋，是以这样的概念做的。

　　媒体提问：今年的去化率大概是56%，那今年是不是有降价的情况？

　　林龙安：我刚才讲了，我们今年推出来的楼盘主要是几个。比如说我们泉州的楼盘，还有合肥的楼盘。

　　因为，合肥的楼面地价只有400多元，泉州的只有300元楼面地价，你想一想300元的地价卖5000元左右，这个毛利是很高的。但是，整个降价幅度是因为我们海西区域楼盘的价格会比较高，其他区域会比较低，均价就拉下来了，但毛利没有降。

　　我们海西楼盘推多了，主要是在厦门，厦门的楼盘如果推多了，整个楼盘均价就直线上升了。

　　媒体提问：邱总，公司未来的毛利率会保持在什么水平？今年你们锁定入帐大概会有多少？

　　邱于赓：明年毛利率大约是在40%以上的水平。但以后是否都保持在40%以上就很难说，因为房地产市场很难估算。如果按现在这种状况来讲，未来几年的毛利水平还是不会有大的变化，因为中央的政策是很难估的。

　　年初到现在，已大约锁定入帐有36亿左右。如果按照预期45亿，几乎已经完成80%多了。

　　媒体提问：今年有没有出现开工放缓的问题？去年完工和新开工的分别是多少？

　　邱于赓：没有，我们今年完工大约60万平方米，新开工大约80万平方米，其实也没有放慢。

　　公司去年完工60万平方米，新开工大约也是60万平方米。今年的新开工量比去年有所增加，因为我们最近的销售比较理想，为了未来有足够的房源在下半年可以卖，所以加快一些项目的开工。

　　媒体提问：你们对下半年的市场还是很看好？

　　邱于赓：只要跟上半年差不多就行了，我们拿50亿没多大问题。最怕下半年又有什么变数，这样我们也没办法，上半年能卖多少就多少。

　　媒体提问：去年收入下跌是不是因为交付的问题？

　　邱于赓：其实是因为不想负债比率上升。做地产最主要就是可以扩充负债比率，即要控制一个合理水平。其实上半年严格说我们的确认收入是可以做到50亿的，但工程款的开支要加大，但我们考虑到负债比率可能会因此升到75%以上，所以我们觉得还是要稳妥一点，毕竟不知道今年会发生什么事情。

　　其实主要还是控制现金流，减慢工程开支，上半年也已经恢复，所以对于2012年的交楼情况还是比较乐观。

　　媒体提问：你们刚刚提到，今年合约签约的金额加上认购的金额到昨天为止是23亿左右，单纯签约金额是11亿，其实是不是也会受到内地限制的影响呢？

　　邱于赓：其实不是，最主要是因为认购完之后一个月才签约，所以这11亿主要是认购未签约的，会在未来一两个月签约。

　　其实我们明显发现今年头三个月银根是有松动的，整体说是上年最后一季度交投量缩减得很厉害，缩减的原因不是说市场不需要买楼，而是在观望，看价格会不会更吸引。到今年1月份，大家的这种需求又释放了出来，这和香港的情况一样，释放之后又有很多人开始买楼。

　　现在信贷指数也有放松了一些，就已经不是控制得很紧，因为现在国内的经济已经在放缓，政府也知道经济放缓则需要有刺激的动作，所以银根方面会松动一点。而一旦松动，这些钱无形之中就会流入地产市场，所以楼市未必会像09年一样大幅反弹，而可能会维持在一个平稳的水平。

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