　　宋延庆：朱会长提醒的非常好。陈所长，我今天注意到您的气场最足，刚才您说的常态，昨天我得到一个数字，70个大中城市，有45个城市房价出现了明显下降，有21个持平，其中有4个微涨，仅仅涨了0.1%。这种状态，您理解是短暂还是常态？请给解释一下。第二个问题，您刚才讲的房价收益比，如何看待商业地产？

　　陈淮：学者是有自己的学术素养，学术界和社会认可的。某顶帽子是组织部给的，一个是内在决定，一个是外在决定。你刚才说商业地产，我倒不觉得中国商业地产过多，但是大家一哄而上把它变成赚钱的投资对象，则可能有忽略它的风险的地方。因为商业地产有的两年之内有成果，有的可能要培育10—15年。北京当初一个亚运村的地方，也是十年之后才成了黄金宝地。当初人称鬼城，8—10年没有卖出去。现在看城市很需要，但是有风险。

　　商业地产与房子之间的关系，既有拉动房价，也有抑制房价的双重作用。如果先建或者与城市综合体同时配建，那房价不会便宜。像北京新建住宅，后配商业，因为房价里面有相当一部分是窗户以外的投入进去的，而不是给你建这所房子的开发商实际投入决定的。对房价有抑制作用，因为它有助于青岛在内的各大城市形成分散的商业组团式的商业中心，大家不必聚集在二环以内的中心，有助于分散。我们统计一下这个月的饭量，吃多了，比上月同比上涨了15克，有意义吗？代表青岛吃得更多吗？短期内没有什么意义。我提醒大家，也同样是房地产经济学的常识，观察房价不是某一个始点的成交价，是一个不算太短，比如3—5年周期内的平均成交价，才能说明青岛的房价或者城市化过程中的房价水平。平均成交价，一个中长期始点下的，某一个始点说明不了问题。

　　比如说刚才我们一位专家讲到，核心社区没怎么降，远郊区县降得多。这种情况其实很正常，我也没办法用一两句话说清楚，就简单说吧。因为最近两年，各大城市，北京、上海等大盘，远郊区房非常明显，这些楼盘的出现，就使平均房价很容易下降的趋势，这个道理大家都懂。一个姚明加一个潘长江，两个人的平均身高是1.78米，一个姚明加两个潘长江，平均身高是1.68米。所以我从来不用这样的数据来支持自己的观点。

　　但是我们一个很重要的趋势，二三线城市未来10—20年的建设，是我们住宅建设的重心所在。在各大城市，不管你是在城乡结合部，还是远郊区县建房子，都根本解决不了这些城市的承载力问题和人口容纳问题。

　　第三，你说效益和公平，公平首先要取决于一个社会发展程度，比如说我们在1980年—2000年这20年中，重点解决吃饱、穿暖和有余的问题，这是不是公平？那时候活下去就是公平。再比如说以后，在提高国民经济总量和产业能力的时候，让更多老百姓分享城市化、工业化、国际化的好处。而事实上大家也分享了，刚才有领导讲，买了房就挣钱，这实际是让更多人民群众分享社会发展好处的一种公平。再下一步，房价还会不会涨这样一个敏感问题，我可以明确无误的说，还会涨。但是和你这个问题结合起来，我们尽可能的把这个房价上涨，随着我们青岛城市地位的提高，经济总量的扩大，竞争力的增强，基础设施的完善，带来的好处，让更多的自住型的老百姓，在持有自有的房子中分享。不要让少数人分享，让那些中低端老百姓来分享这个资产收益的好处，而不是仅仅让少数囤房，等着五年再高价卖出去的人分享这个好处，这就是公平。

　　再比如说，我们每年只能够盖若干套房子，不可能满足整个青岛市老百姓对住房的全部需求的时候，我们让那些中低端住房困难的群体优先得到满足，让那些结婚买房子的年轻人优先得到满足，这就是公平。不是说人人都在某一个始点上买到房子叫公平，那恐怕是永远活在《新闻联播》中才有的事。谢谢。

　　宋延庆：我突然想到明天一个报道的题目《陈淮：房价还会涨》。

宋延庆

　　陈淮：你说“陈淮：”可以，但是后面是“陈淮不会进步的”，房价会涨是一种哗众取宠的说法，青岛房价涨，可能是即墨的涨，可能是某一个地方的，我们斩钉截铁的说，未来20年会涨，但是是不是合理投资，是不是百姓就感兴趣呢？不一定的。告诉你几个房价的秘密，100万买一个房子，20年后房子值400万，投资不一定划算。你房价银行的利息，你还要防止通货膨胀，还要支付持有过程中的成本，所以大家不要受标题党的忽悠。会有一些主流媒体的记者问我，独生子女，干嘛买房子？双方都有六套，自己再买一套，这就是七套，会有这个事吗？这都属于赵本山忽悠范伟智商的脑筋急转弯的问题。青岛未来的需求，不取决于爷爷奶奶、姥姥姥爷的房子。总家庭×1.1或1.2的系数，那时候有多少住房。所以不要听忽悠，这回儿不说，下回儿再说。谢谢。

　　宋延庆：刚才那个问题，我还担心明天的媒体给您报道，断章取义，惹上麻烦。

　　陈淮：我们今天来的都是善良的媒体，恶意的跟天都没来。谢谢。

　　宋延庆：如果李总，如果方便，请谈一下金科2012年的情况。第二，住宅到多久？

　　李战洪：第一个问题，因为我是集团的新闻发言人，我跟证券公司签了保密协议的。不能在要求的情况下在年报前披露任何信息，不然要严惩。所以第一个任务没办法完成，股票在A股市场每天在交易，一句话会引发股票的升或跌。

　　第二个问题，住宅到多久？我觉得第一个反应是主动，一个是被动，如果开发商没有准备好，有可能带来的问题，远远大于住宅市场。我看到死亡的住宅地产比商业地产更多，所以很恐怖。比如说我们三年之内，到现在才五个，因为我们五星级大酒店连续五年在重庆排名第一，自己管理的。所有的外来品牌都做不过我们，我们远远超过他们。所以这种情况之下，我们拿地的模式，拿商业地块的模式，未来两三年之后，现在在建的酒店就有将近五个星级大酒店。在这种情况下，我是用我的长处，用我的连续五年打败了外来的酒店集团，所以这时候才开始进入，做酒店式管家。所以如果没有做好准备，就盲目进入商业地产，进入城市综合体，将让你付出代价。谢谢。

　　宋延庆：下面的四位，拿着话筒，主要是两个问题，第一，用一句话简单介绍一下自己的名字和公司，第二，是否看好从住宅到商业地产的转型。看好或不看好，一个理由。谢谢。

　　曹少山：简单说，住宅开发商转型到综合体这种开发，我的一个基本观点，不是特别看好。综合体凡是涉及到商业地产开发的，只有在商业地产上有一些沉淀的才会赚钱，不然会死得更快。

曹少山

　　黄冠青：我叫黄冠青，海上嘉年华的。刚才前面听了朱老师包括陈老师的一些话，还有刚才卢总的，很客观，也很理性。从住宅到商业综合体这个话题有点大，都是讲房地产开发，只不过是种类的分类而已。当城市化建设，从农村走向城市也好，随着人的变动，资源的迁移、需求的迁移，实际商业地产趋势越来越强。过去几年，纯做商业综合体的也有，而且做得很大。

黄冠青

但是商业综合体，我认为是满足需求的商业性综合体，这个和一个区域内的需求有关，不会说我去北京的天街，是因为我喜欢那儿，是有目的性，满足区域内需求的。包括在国外新加坡的话，每一个城镇会有30万或40万人口，会有一个中心，一个小的商业综合体，里面包含了超市、影院，汽车总站、地铁总站、学校、医院等等。这其实是满足一定的需求。这个商业综合体牵扯到定位，不是说所有的商业综合体都搞LV，搞阿玛尼。不是满足中产阶级的，也不是满足大众的，是一种搭配，一种良性组合，来满足这个区域生活质量的真实提升。所以不是纯粹从住宅到综合体是好还是不好，如果某一个区域过度集中，同质化开发风险就很大。现在很多二线城市，越是霓虹闪亮的地方，反而是风险最高的地方。谢谢。

　　宋延庆：我追问一个问题，最近美国一个经济学家说，中国如果有房地产泡沫的合，这个泡沫的破裂有可能是在商业地产上，您是否同意这个观点？

　　黄冠青：所有城市的发展也好，区域的规划也好，包括人口的迁移，您也知道我们有计划生育，人口到一定时候会有一个稳定的数字。如果有区域规划，就有人口的流动。这些人口是属于在这里支持本地结构经济扎根的群体，是这种刚性，不是在这里上班，晚上回去，那是一种过客。所以这种需求会停留在那边，所以需要商业综合体维持的，需要周边成熟起来才行的。这里面包括政府规划，产业定位，包括税收等等，这是整套的布局。

　　另外其实还有周边的区域，比如说50公里以内，相似规模的体量有多少，这个同比，不是具体一个项目，或者具体一个城市的问题了。

　　宋延庆：相对的。好，下一位。

　　邹毅：各位好，我是来自洲联集团的邹毅。我们集团是做前期规划、定位、宣传策划的专业机构。今天主持人提到的问题，从住宅到商业综合体，对这样一个判断，我们现在在全国一二线城市都在接这样的项目。从目前国内市场的具体项目土地开发情况来看，我认为短期来看，不是很看好。但是从中长期来看，我们坚决看好，有一个数据。现在发达国家的商业地产的比重达到60%—70%，整个商业地产的存量，占整个中国的房地产比重不到20%。所以从这个大的成长空间来看，我们认为有比较好的发展空间。但是短期来看，由于住宅的限购，以及投资趋向的不明确，所以大部分人城市综合体这样的商业地产，我们发现在成都、南京等其他城市，调查过相关数据，短期来看已经达到了4、5平米的面积，至少在两到三年之内，所以进入优胜劣汰的市场过程。所以城市综合体，我们认为存在泡沫。因为我们做过某些城市的相关分析。

　　同时，我们认为现在整个中国的商业市场，下一步存在渠道分化的趋势，什么叫渠道分化呢？过往的计划经济时代，老百姓购物来自百货商店。因为计划时代，国家控制，百货店是主要的市场消费渠道。大家下一步，随着市场进一步分化之后，购物中心、城市综合体，特色餐饮街区，以及各类品牌专卖店铺，以及大型的店，会逐步分化功能需求。现在从国家政策调控也好，下一步住宅市场进一步严控，可能会使一部分投资或者消费需求释放到城市商业中去。从这方面来看，货币的投资转移，会带来消费的同样增长。但是我们看到渠道分化情况非常严重，所以城市综合体是正在蓬勃发展的一类，并不是全部的业态。所以如果都是这种业态的话，下一步会存在一定的风险。

　　宋延庆：尹总我比较熟了，是业内比较著名的商业地产专家。尹总讲一下您的观点。

　　尹宝军：谢谢，今天有学者、有开发商、有机构代表，也有服务商。我们主要为商业地产的服务者，我们是一个第三方的服务者。首先我想对中国的商业综合体，有一些基础研究。我们对商业综合体体量10万平米以上，三种业态，写字楼、商业、酒店、复式公寓等10万平米以上的我们叫做城市综合体。

尹宝军

　　我们的一个数据，过去三年，现在累计到全国一二三线城市，已经有了综合体建筑面积是5500平米，未来三年还有6000万，就是说达到1100亿10万平米以上的城市综合体。

　　所以我觉得现在面临三个缺乏的问题，第一是缺资金，不是住宅，不是这么快满足资金规模的。所以商业部分一定有资金支持的。第二，缺人才，住宅的一些销售人员、设计人员很难转到做商业综合体的方面来。第三，缺经验。很多国内的开发商没有经验，做商业没有三年五年的运营，前期设计，后面三到五年的运营、培育期，肯定是不可能的。所以整个市场是在经历一轮痛苦过程。2010年年初的时候，租金达到最低点，但是从2010年第三季度开始到现在，整个市场，CBD的写字楼租金翻三倍。所以我们看到这是很痛苦的过程，没有资金去支持，后面很难得到应得的利益。所以商业综合体，我们觉得风险非常大。

　　宋延庆：总结两句话，开发商要谨慎进入商业地产市场。第二，如果进入的话，要具有相当的资源和能力来操作。好，第一轮的问题我们问完了，商业综合体，这个问题很沉重，我们抛到一边。刚才说一个多亿的潜在供应量，还是蛮大的。第二个问题，我不说题目了，跟大家讲讲想说的。

　　朱中一：对商业地产这块，我们主要的一句话是积极引导商业地产的发展。商业地产肯定要发展的，因为国家的地产产业的支持，肯定是要发展的，但是作为我们行业协会，要积极引导它的发展。这是我最基本的观点。

　　宋延庆：昨天咱们行业发布了500强，这500强的座次、排名、业绩大多数快报、年报都出来了，这释放了一种信号，就是我们整个房地产市场的格局发生了一种新的变化。您怎么看今年和未来几年时间内房地产市场企业的竞争格局？

　　朱中一：在政策的调控下，毫无疑问的，正常情况下，排名的变化也是正常的。比如像绿城，原来在前三名，后来到二十几名，因为它以前转搞高端的，现在企业的策略问题，是不是跟政府政策相匹配的问题，另外经营理念也转变了。另外，原来40现在到17的那家企业，它顺应政策，到了三四线城市，甚至到县城，短平快的发展。还有，我们始终认为像万科、恒大这种高周转的理念，是能够适应咱们目前的市场变化。

　　我觉得我还是这句话，作为我们的企业，始终是要顺应，不要跟政策闹别扭，这样很难发展。只有顺应政策，做好区域定位、业态、产品，才能稳定发展，否则是很难健康发展的。

　　宋延庆：这使我想起华润置地发布的年报，产品结构的调整一定程度上取决于华润去年有百分之五六十的增长。我就这个话题，问一下，春节以后房地产企业是多事之秋，比如说万科的“地板门”事件，这两天曝出星河湾装修质量出现问题，陈所长，您就这个问题，适当说一下，企业产品导向、市场导向，为消费者负责的精神，向开发商提一些建议。谢谢。

　　陈淮：您说这些问题，不是开发商造的，地板是万科造的吗？

　　宋延庆：供应者是属于开发商，地板是制造商做的。

　　陈淮：我听着别扭，现在风险最大的，现在开发商多事之秋并不是非常确切，最多事的是政治家。今年以来多事之秋是政治家，哪里轮到开发商呢？我们在城市化发展过程当中，面对这样那样的事后才能发现的问题，一点都不奇怪。我刚才几次提到北京的著名小区，50万人口的聚集区，没修停车场，没修高速公路口，我们在城市化过程中，还存在着太多太多的问题，包括商业地产、包括基础设施。这两年，我们的城市以2011年，媒体告诉我一个新词，叫“到城里去看海”。我们城市化过程中，敢情想起水是往低处流的，如果把城市淹了，我们要划船。如果这样的话，我们的城市是多事之秋。

　　你刚才说的，这不是偶然事件，发展过程中逐渐有缺陷，我们不断完善，不断积累经验，这是作为新兴的，从农村到城市，不断发现问题，解决问题的一个常态。我更想说明的，我们真正建筑质量最低的时候是90年代中后期。进入21世纪以后，我们规划的功能性、居住性，都比那个时候有大量的提高，而不是相反。但并不是说就没有问题了，还仍然有很多的问题需要逐步的克服，你说多事之秋怎么看？我觉得开发商必须要承担的风险。从这个风险讲，我认为我们在这里讨论，做不做商业地产，还是做住宅更好？这个话题，其实也有短见。短见在哪里呢？开发商不应当过多承担这个房子卖得出去还是卖不出去的风险，在一个城市的房地产市场有专业的销售公司来承担流通、销售过程中的风险的。我们在开工之前就有一个合理的销售价格，把这个房子卖给代理的专业销售公司了，商业地产持有过程中，这个城市发育的程度快慢，这样的投资机构他们依靠长期持有物业获得稳定回报，而这些风险的合理，不是开发商想租金是多少，没有开发商去卖商铺的。

　　第二，天下的有情人终成眷属，不一定漂亮的姑娘娶过来就幸福，你瞧见别人合适的，不一定对你合适。第二，女大十八变，商业地产最大的特点就是你的独到眼光，把丑小鸭开发成光彩炫目的明星，那是你的本事。请注意，股票一定是高抛低吸的。因为没有一个股票是不停的涨，所以你在高位卖，低处买，这是最基本的。房子一定没有机会高抛低吸，你一定有机会高抛，但是没有机会低吸。不可能把房子高位买，便宜价再买回来。谁有过这样的经历？你只能再买回新开发，升值空间没有被发现，你买回来了。地铁修到这儿，它就升值了，随着人民生活水平提高，对商业的需求增加了，你就升值了。但是也可能以后女士不逛商店了，都在网上购物了，你就惨了，这得看你的机会。谢谢。

　　宋延庆：谢谢，由于时间的关系，第二轮的问题问不完了。我选一个代表，就是金科的李总，问您一个问题，您如何看今年的房地产市场？有一种声音说年中入低，年终房价上来了。您发表一下您的观点。谢谢。

　　李战洪：我的观点是，房地产经过2009年、2010年两个大年之后，2011年和2012年注定是小年，今年注定是小年，不要抱任何希望我抛开政治因素，十八大以前政策不会变。这个不管，我们以前的观点，大年之后跟着小年，所以两个大年跟着两个小年，所以2011年和2012年是两个小年。

李战洪

　　第二个观点，2012年或2013年，我不说时间长了，今年开发商是活下去，明年争取活得好。

　　第三个观点，房价调控到底是怎么走，我有一个自己的观点，就是我觉得下一次政策的发力点究竟在哪一块？我分了五个方面：一个是中央政府、地方政府、银行、开发商、消费者、购买者，这块来说，所有政策的发力点，都没有用在自家的。中央政府、地方政府和银行是自家人，别的人是开发商和所有者，所以都是在别人家的人壮大了，所以在打压过程中，我们来看，闹得最凶的是购房者说房价过高了，其实这过程中代价更大。开发商也是做出态度出来了，现在基本上常态、非常态，一下进入负利时代，暴利时代和负利时代其实都是非常态的，开发商也做出了积极态度。所以应该说微利时代，正常的货币利润才是常态。所以过去不是常态，现在的负利时代也不是常态。所以我认为这里面应该有所调整。第二，政策发力点一定在银行，银行要为房价降价做出贡献。地方政府用地政策这块，一般都有政策，中央政府要收房产税，把税费抬高，实际这自家人的三方都获得了一定的好处，所以希望他们放低一下姿态，在2012年小年的过程中，政策发力点应该在自家人，中央政府、地方政府和银行。谢谢。

　　宋延庆：还有4分钟时间，我们严格遵守时间的安排。再选一个代表，河山资本的创始人，曹总您对今年年中和下半年的看法。谢谢。

　　曹少山：又是判断市场。我比较赞同刚才谈的，下半年我给大家一个建议，自古以来我觉得就是卖，不要抱太大的梦想。明年会不会降，大家都有所期待。从专业投资者的角度来看，我们对2013年以后的市场，最多也只是一个常态市场，而这个是历史高位市场的70%—80%，所以希望大家做好这方面的准备。

　　宋延庆：既然陈所长引起来的，我们把最后一个问题交给陈所长。

　　陈淮：其实小年，我觉得我也赞同。但是事情还有另一面。人家都不结婚那年你娶媳妇儿，将来你生下儿子，该上小学和高考的时候，都是竞争最小的那一年。也许你今年拿了地，正好是供给最稀缺的那一年。谢谢。

　　宋延庆：这一轮对话结束，谢谢各位！