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事实上，今年130亿销售目标中，30亿的一级开发收入并不完全来自长沙梅溪湖项目。

　　观点网 曹萍 与近期其他房企对今年市场的“谨慎”态度不同，方兴地产主席罗东江于3月21在香港举行的业绩会上则比较乐观，“我们不觉得苦，销售目标会比2011年增加”。

　　而主席台上首次出现的两位成员也诠释了方兴发展的重点。罗东江介绍，副总裁李从瑞直接负责金茂府项目，而张志超则是长沙梅溪湖项目的操作者。据年报介绍，金茂府和梅溪湖是方兴2011年业绩中的亮点，也是其2012业绩的主力。

　　目标130亿

　　对于去年方兴的业绩，罗东江颇为满意。他透露，去年的会场上，颇多人对方兴100亿的销售目标表示怀疑，但如今100销售已经实现了，因此2012年要继续兑现新的诺言。罗东江称，新的诺言就是还要卖得再多一点，盈利总的绝对量还要再增长。

　　方兴财务总监江南介绍，今年公司的销售目标是130亿元，比去年略有增长。

　　为了实现130亿的销售目标，方兴将在今年推出上海国航中心、上海金茂逸墅、青岛蓝海新港城、北京金茂府、丽江金茂雪山语等项目。

　　根据方兴的计划，上海国航项目将贡献40-50亿的销售额，而金茂府今年也将实现30-40亿的销售，青岛项目或实现10亿元的销售额。

　　“而从产品业态来划分，130亿的销售额里，30亿来自一级土地开发业务，40亿会来自商业，剩下的贡献全部由住宅产品完成。”江南如是称。

　　尽管目标略高于去年，但方兴仍对全年目标充满信心。罗东江表示，这是因为“方兴地产实现了持有与销售的平衡，销售与开发的平衡”。

　　方兴旗下的住宅项目由于都是地理位置比较好的高端产品，“所以在最困难的时候，我们的房子都能卖得动，每周天都在成交”，罗东江表示。

　　2011年，方兴住宅销售的主力是北京金茂府项目，该项目去年共录得46亿元的销售。

　　金茂府负责人李从瑞介绍，项目在去年4月开盘后，上半年实现销售20多亿，下半年是10多亿的销售，主要是因为下半年的推货量仅有上半年的一半。

　　“不是卖不出去，是没货卖”，罗东江补充道。

　　他介绍，在成为去年北京单盘销售冠军之后，今年金茂府已经连续2个月是北京楼市单盘冠军，截至目前的销售业绩不菲。

　　此外，罗东江还表示在持有业务方面，中国写字楼市场和酒店市场非常好，而这两部分也是方兴的长项，预计今年也能像去年一样继续实现增长。

　　据统计，方兴中化大厦的出租率为100%，凯晨世贸中心的出租率为99%、上海金茂大厦出租率最低，仅为92%。因此，“后期的增长主要是在提高租金上”，罗东江对商业物业充满信心。

　　高毛利率水平

　　除了金茂府这个单盘销售冠军外，超过50%的毛利也是方兴高层屡屡提及的一个话题。

　　对此，江南分析称，方兴毛利率高有两个原因：第一个，方兴有一块业务是持有的写字楼业务，而且业务占比相当高，这部分毛利率则是91%，而酒店经营的毛利率也非常高，去年达到54%，由于这两部分的毛利水平比较高，所以整体毛利率也会得到提升。

　　另外，方兴的物业销售部分毛利率去年达到48%，在行业中也是比较高的。江南城，这是因为公司开发的产品采取一种高品质的标准，目标客户也找得比较准，因此，在最困难的时候我们也卖得不错。

　　“在这种情况下，即使可售面积不多，但方兴仍能在过去三年里，保持平均每年27%的增长速度，希望今年也会保持这样一个势头”，罗东江对此表示。

　　与此同时，截至去年底，方兴的净负债率为41%，手持现金约122亿港元。

　　在这种现金情况下，方兴今年将拿出50亿元买地。方兴主席罗东江指出，“我们的目的是拿好地，贵一点不要紧”。

　　因此，在大家都认为今年市场困难的时候，就看企业是否把事情做对了，他认为：“从总的来讲，我们这些事情做对了。”

　　“所以，我们不觉得困难。只要我们平时都认认真真、如履薄冰，当遇到风雨的时候我们觉得很正常，在这种情况下我们没有必要刻意的去渲染”，罗东江如此分析今年的市场。

　　加力一级开发

　　事实上，今年130亿销售目标中，30亿的一级开发收入并不完全来自长沙梅溪湖项目，据江南透露，公司还在谈其他的一级开发项目，并称“很快就会有公告”。

　　数据显示，2011年方兴长沙梅溪湖一级开发项目实现销售面积56.8万平米，实现收入16.73亿港元。

　　方兴副总裁张志超介绍，长沙梅溪湖一级开发项目今年大概会推出800亩左右的土地。一级土地拍卖将于今年第三季度进行。而在去年引入中建股份后，在去年10月梅溪湖项目首批成交的地块中，中建拿了2幅地块，而方兴则拿了3块。目前都已经进入开工状态，大概今年四季度会开盘。

　　方兴地产在2011年1月26日中标梅溪湖项目，这是方兴首次涉入长沙，也是其首次涉及土地一级开发业务。

　　据招募公告统计，项目前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。整个一级开发项目中，方兴预计投入600多亿，2011年的投入就多达100多亿元。

　　之后，为了加速梅溪湖项目的开发，方兴地产于去年9月以7.5亿元引入中建股份，据此，中建股份拥有方兴长沙公司金茂投资(长沙)有限公司20%股权。

　　张志超指出，引入战略伙伴中建，从各个方面都有利于整个项目的推进。最初我们向政府承诺的开发周期是8-10年，现在梅溪湖的土地开发周期预计缩短为6-8年。

　　与此同时，作为一级土地的整理开发者，方兴拟通过土地市场购回一半土地做二级开发，另一半则卖给其他开发商。

　　去年9月，梅溪湖地块公告表示出让5宗临湖地块。最终，中建地产以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地，而另外3宗则被长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。而据方兴的年报显示，长沙金佳房地产就是其下属公司。

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