　　当下的行业形势，也进入比较严峻的一个状态。大家最关心的还是房价问题，其实我一直觉得有些话要说。房价问题确实高，第一，十来年高了5—10倍，这是不争的事实。其实，有很多的原因，大家可以看到我展现出PPT的内容。从这些内容当中，大家可以看到，实际由于我们许多客观、主观因素的综合结果。但是在理论上，开发区承受过多的指责。我这上面也提到，房地产区域行为，当房子能卖6000元的时候，旁边人卖到了7000元，这时候自然1000元的趋利空间我相信房地产商不会放过的。实际这只是附加上涨的一个局部，但是许许多多的内容并不是开发商造成的。

　　房地产一直到现在，实际上还是支柱产业，而且是第一位的支柱产业。在去年，住房的销售额是8万亿元，远远比汽车等产值要高。现在的房价我觉得其实下降空间并不大，因为房地产已经被成本绑架了，而成本又被税收等绑架了，所以下降空间并不大。所以我觉得政策最重要的是稳住房价，而不是大降房价为目的，实际做不到的。我也提到，用现金量和可转让，代替限购、限贷，来引起市场的活跃。

　　新的策略应该是，高端房应该彻底市场化，降到70%以上，一般老百姓还是不能接受的。正好高端房的敞开，可以为政府积累大量的资源，用这些资源来搞地方基本建设。中端房用减税的策略，补贴房地产企业，解决百姓的刚性需求。一般房应该是政府出资，而不是把已经收了许多税费之后，还让开发商用配建的方式来承担。今天我们的房价确实很高，如果单用住房收入比来看，比例是非常高的。但是我们也看到，我们跟其他国家比的话，比如说巴西的首都、印度的孟买，房价比我们高很多，所以现在的问题不是房价太高，而是收入太低。尤其在房价没有太多的下行空间的时候，更需要这个问题。总体上来讲，强压下去的房价，实际上不具备可持续性。它反弹的能量积累已经非常大。

　　我这里有一个事情需要关注的，我完全脱离开开发商来说，作为一个普通的企业家，一个企业界的人士，我觉得应该关注一下政策产生的负面效果，其实很多的。我们如果忽略这些负面效果，而是一边倒唱赞歌的话，我觉得对国民经济和人民生活会带来另外的影响。这些影响应该说很广泛、很深刻。我觉得媒体界的朋友，包括政治界的领导更应该认真的反思。

　　新政之后，其实带来各个方面都没有满意，也出现了关于后新政的议论。对未来楼市的判断我也不讲了。

　　我讲一下最近思考的观点。我觉得现在有些观点是需要大家分享和讨论的。一个是房地产确实不是实体经济，但是近百个，我手上有97个，是不可忽略的。不能因为它不是实体经济，就过度的忽略。第二，其实是政府、百姓多方受益。作为开发商也是投资主体，不应该被妖魔化。第三，房地产商的泡沫化。如果泡沫破裂，实际上地方政府和银行和国企实际都拉下水。大量隐性的高估房地产，这是不争的事实。我们的舆论基本上忽略了这一点，甚至银行自己说我们跟房地产商没有什么关系。

　　其实对房地产购买，货币流通越快，对国民经济和地方发展越好。另外现在多数的房企早就没有了暴富，全行业如果做深刻分析。房地产现在已经成为了弱势群体，现在每平米，我们去办销售许可证的时候，主管总局要求我们押一部分资金，而且三年不还给你。这是我们承受了数种税费后还要承担的。

　　房价高，其中有诸多原因，开发商是其中一个原因，不是主要原因。还有由于地价和税费为主的成本降不下来，房价不可能大降。现在不是房价太高，而是收入太低。房价确实很高，但是当你的压力空间不是很高的时候，这时候我们要研究一下收入。另外房地产大洗牌之后，会出现少量的情况。香港在进行若干次洗牌之后，有许多大公司垄断的结果。结果是什么呢？结果是老百姓受苦。因为当几个大公司垄断的时候，价格被他们把持。另外，美国征收物业税，目的是为了抬高房价。我们查过当时的资料，美国很多城市征收房产税，是为了增加政府的收入，把城市建好，把地方的土地炒热。如果我们现在用房产税代替土地财政，我觉得会出现问题。所以现在高端房应该放开，中端房补贴。因为现在投资完全被控制了，应当讲本应由政府负责任。

　　另外长期看，中国楼市还有很好的前景。实际上现实中，楼市的政策正在松动，比如说银根正在松动。我估计今年可能还有40%左右的成本下调。然后地价也逐渐回归理性，地方政府已经开始做微调，普通住宅的标准也正在做改变，刚性需求政府强调需要保障等等。所以我觉得，实际上现在没有刚才陈总说的那么悲观，我觉得已经在做一些必要的松动。

　　未来的前景，我相信会很好。因为实际上支撑中国楼市未来发展持续向好的因素还有很多，一个方面是城市化，二是大都市效应。今后城市的发展，大都市群、大都市圈，核心会有很强的聚集效应。然后促进大迁徙，城乡二元的户籍政策会改变。计划生育政策也在修订，政策回归理性，土地政策在改良，地价、房价都在回归理性，财富的分配，我相信政府也在做调节，趋于合理等等。还有巨大的刚性改善需求等等，长远来看，中国还有20年。现在我们人口城市化率大概是51.27%，非常低。照理说，应该是70%，所以每年一个点，应该还有20年，这是中国的城市化率不可阻挡的状态。中国现在在51.27%左右，每年一个点，将近还有20年时间，而且美国一个诺贝尔奖获得者曾经说，未来两件事，其中一件是中国的城市化革命。

　　这是新政之下坚持冬泳。我今天讲的主题，我带过了，就这十个观点。这是在绝大部分企业还是在盖房子、卖房子的时候，我们就在这个时代都给一些关注，包括政策关注等等。

　　这是政策关注，我们不能整天研究企业的事和行业的事，你必须研究世界将要发生的事，国家将要发生的事。实际创新机会、发展机会都在。

　　第二个是社会关注，这个时代是开发商掌握许多机会和资源，因此开发商应该承担必要的社会责任。包括住区的稳定，文化传承等等。所以在我们的项目策划中应该考虑到这些相关的责任。

　　第三是创新的关注。当大部分的开发商甚至一些著名开发商在严峻的冬天当中放弃创新的时候，我觉得有责任的开发商，应该更加注重创新，在思想、主题、模式等等，有许多值得我们关注创新的。

　　第四，价值关注。我们从用户的价值，到服务的、社会的、环境的、文化的等等，其实房地产的价值观的点是非常多的。

　　第五，科技关注。非常遗憾，实际我刚才讲到的房地产新政所带来的负面影响当中，有一个我觉得政府需要非常关注的。由于科研政策滞后，带来几乎所有房地产商都放弃了对科技的关注。几年前我们都在非常认真的研究节能的问题、环保的问题，材料问题，现在大家基本都放弃了。

　　第六，艺术关注。因为我们进入后工业时代，跟前工业时代或者工业时代的区别，以前大家都关注居住功能，现在关注的是一个艺术的生活。有一句话叫艺术点装生活。尤其是中国教育基本上艺术思考，应该在教育中加以强调。

　　第七，哲学关注。大家都知道马斯洛的需求原理，那五个层次。其实有七个层面，这是1954年他写《动机和人格》这本书的时候，最高是自我实现需求。等有修订版的时候，提出关于认知和成本需求。把原来第五位排到了第七位，把后来补充的这两个放在了第四和第五。所以从这一点看得出来，马斯洛已经在那个时候关注到这个时代应该发生的变化。所以开发商项目策划时应该参照他这个考虑。

　　第八，环保关注。中国非常不幸已经成为污染国，我们每年不要说别的了，我举两个例子，二氧化碳排放量已经超过了美国，大概每年中国大地上排放了60亿吨二氧化碳到大气层，是世界第一的。还有一个，中国农村污染是世界第一，农村通过农药、肥料，还有我们的几十万个自然村，基本上没有排污和环保设施，所以在中国的农村出现了很大的问题。我最近看到一个资料，这个资料是一个学者报告，他说在我们的商品，除了农民自己小块地种的粮供自己吃以外，我们商品粮60%是东北黑土地的。但是按照现在的状态，黑土地未来50年基本瘦了。

　　第九，服务关注。这个我不说了。

　　第十，管理关注。海尔集团正在研究，对物本性的关注，改变为对人本性的关注。

　　今年必定是必须特殊的年份，房地产企业都在经历历练。在危机之前，我们选择了积极冬泳，创新思维的概念。我们都希望看到，一个通过创新思维而诞生的健康的局面，一个个经过洗礼的房地产商将努力改变国民的生活方式。谢谢各位！