佳兆业业绩会：受益三线刚需房 在深续寻旧改机会
作者: 曹萍 时间: 2012-03-20 02:20:27 来源: [ 观点网 ]
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旧改项目最主要是能够提供优质的土地和廉价的土地来开发，同时商业价值也非常高。
观点网 曹萍 “2011年，三线以上的城市为我们贡献了50%的销售金额和52%的销售面积”，刚刚升任行政总裁的金志刚如此介绍过去一年佳兆业业绩良好的原因。
2011年，受制于整个房地产行业的调控政策，未完成全年销售目标成为行业的主流，佳兆业却在2011年实现签约销售152.89亿元，同比增51.5%，实现销售面积约217.74万平方米，按年增长150%。
佳兆业介绍，去年公司结转收入达到108.35亿元，同比增长40%；毛利达到32.34亿元，比上年升7.4%。
佳兆业高管认为，正是二三线的布局策略促使公司实现销售上的快速增长。
2011年，佳兆业共计推出27个项目，其中20个项目就位于二三线城市，这些城市推出的项目以刚需产品为主。
截至目前，佳兆业土地储备为2370万平方米，其中77%处于三线城市，16%在二线城市，7%的土地储备在一线城市。
鉴于政策对于刚需产品的鼓励，加之二三线城市此类产品仍然强劲，“2012年我们将会推出约370万平方米的面积，预计2012年底在建面积达到800万平方米，而竣工面积大约300万平方米”，佳兆业副主席谭礼宁如此介绍。
2012年佳兆业将推出31个项目，其中12个是全新项目。2011年来自限购的城市的销售贡献约23%。2012年，我们估计在限购城市的销售贡献在38%左右。相信今年也可以维持70%的去化率水平。
让佳兆业值得骄傲的除了三线城市的贡献外，业绩会上几乎每个高管都会提及佳兆业在旧改上的成绩。
据介绍，到去年年底，佳兆业共获得300万平方米的旧改面积，目前其拥有的旧改项目总占地面积是950万平方米，其中540万平方米位于深圳，这其中又有210万平方米是政府已经立项的了。
较低的拿地成本和优越的地理位置，佳兆业对于旧改项目颇为喜欢，公司高层指出，未来公司还会拿一些旧改项目，且以深圳为主。
“至今年2月底，我们已锁定今年收入109亿，其中73亿会在2012年的损益表中反映出来。所以2012年的收入比较清晰，因为上年预售额108亿左右约占全年的70%以上。”对于2012年的销售，佳兆业高管信心满满。
此外，公司主席郭英成、副主席郭英智及首次财务官张鸿光等都在会上对公司的发展做出具体阐述，以下为业绩会现场实录：
媒体提问：你们去年的毛利率跌得比较多，纯利率也下跌了几个百分点。而您刚刚说今年有73亿入账，今年的毛利率会怎么样？你们今年的资本开支是怎样的呢？
管理层：我们锁定的毛利率不会太低，都还处在行业水平。从我们产品多是刚需，且分布在不同地域等情况和经验看，行业水平多在30%左右。而以前我们的毛利率也都在合理范围内。
2010年底，我们在建项目大概有200万平方米，而2011年新开工面积约650万平方米，完工项目大概160万平方米，所以到2011年底，公司在建面积约700万平左右。
我们今年锁定未付土地款约25亿，而建安成本约70-80亿。
媒体提问：广东公布的2月份房地产数据显示，2月份待售房面积剧增，创历史新高。那公司未来的定价会否有压力？或者新盘售价方面会跌多少呢？
管理层：其实从春节后到现在，我们的价格都没跌，销售方面也回暖了很多。价格方面我们有收回一些折扣，但都销售得不错。因我们做的都是刚性需求的户型，140平方米以下的户型居多，所以目前来看，我们1-3月份还没有售价方面的压力。
至于未来是否有售价压力还是看市场，因为我们都是根据市场规律卖楼，按现时的策略还是快速开发、快速销售，以保障快速回笼资金。
新开盘方面现时没有降价压力，我们会按照市场可以接受的价格来定价。新盘方面我们不喜欢定高价再减价的方式，主要还是合理定价，以便市场销售，而旧项目的促销每个季度都会有，无论市道好不好都会有这个促销的策略。现阶段没有降价这种计划。
媒体提问：刚才提到今年在深圳新推四个项目，除宝吉和大鹏项目外，另外两个项目是哪什么？春节后整个深圳的刚需市场小幅度回暖，各大开发商已经在推出刚需户型，佳兆业推出的这几个项目大概是哪些类型？
管理层：今年我们在深圳计划推出四个项目，除了宝吉项目外，另外三个项目都是在龙岗区，两个在布吉镇。这四个项目都以刚需为主打，以70-120平方米的户型刚需为主。四个项目总规模近200万平米，今年预计推出的一期项目大概是40-50万平米。
媒体提问：佳兆业2010年尚未到期的账款，90日内、90到180日内的比重跟2011年是很不一样的，这个跟银行按揭放松是不是有关系？今年的收账时间是不是会比2011年更加缩短？
管理层：去年下半年，特别是第四季度还款比较慢一点，我的理解是，不但是佳兆业受影响，其他的企业也受到了影响。佳兆业产品是以刚需为主的，所以年初的银行按揭贷款已经有所放松了。
实际上，从春节到现在按揭的回款是比较快的，起码快了一个月。深圳以外的项目，去年我们都要平均两到三个月才能拿到按揭，现在我们一个月左右就能够拿到按揭款。
媒体提问：管理层都特别提到旧改项目之于公司的重要性，现在你们旧改项目总面积是950万平方米，你们的旧改项目主要集中在深圳，除了深圳以外，还分布在哪里？你们在旧改方面有没有什么大的规划？
管理层：我们从2002年开始就在深圳做旧改项目，深圳的金翠园、桂芳园都是旧改项目成功的案例。
我们从2004年、2005年开始就已经研究旧改业务的工作。因为深圳和香港有点相似，市区土地非常少，要获取优质的、位置好的土地必须经过旧改。
2009年以前深圳关于旧改的政策是不明朗的，2009年国务院批准广东省旧改政策后，我们就收购了总建面约130万平方米的宝吉项目，现在更名为佳兆业城市广场。这个项目，在我们收购前是一个占地30多万平方米、建筑面积40万平方米的一个大工厂，收购完之后我们拿来做旧改。
这两到三年，国家关于旧改的政策明朗化之后，确实给我们带来一个大的投资机会。除了深圳以外，我们在广州白云区、东莞、珠海都有个别旧改项目，但主要还是在深圳。相对而言，深圳办事各方面这些程序还是比较熟悉一些，所以我们未来还是继续在深圳发展。
旧改项目最主要是能够提供优质的土地和廉价的土地来开发，同时商业价值也非常高。旧改也可以给我们带来很多优质的商业物业，可以用来收租。我们每年最多会留10万平方米左右的物业来收租。
媒体提问：刚才提到今年总的推货量是370万平方米，你们今年的销售目标是多少？预期去化率是多少？
管理层：今年370万平方米的销售面积中，按照我们去年70%的去化速度，预计今年去化率是低于70%。我们希望今年销售金额比去年有所增加，观察现在的宏观形势，包括调控政策后，我们比较保守地预计今年目标是165亿元，与去年相比，增长10%左右。
媒体提问：公司投资500亿到辽宁东戴河做旅游地产，为什么会投入大笔资金去做旅游地产，以后是不是还会有这样的规划？另外，现在公司产品包括住宅、商业、旅游地产，最核心的业务是哪部分？新闻稿提到“集团成功实施资产周转业务模式”，这个业务模式具体是怎样的？
管理层：关于旅游地产我们也是以住宅开发为目的，旅游地产我们也是在尝试过程中。但是，我们的投资和风险都是可控的。作为佳兆业集团第一个旅游地产项目，东戴河项目自去年年底销售至今，已经卖出700套房子，我们认为是比较成功的。
未来，我们也会继续以住宅开发为目的，发展旅游地产，同时兼并一些商业地产。
资产周转工作实际上是我们非常重要的一项工作，快速开发、快速销售是我们主要的盈利模式，我们要提高整个项目的周转率，这是在现阶段我们一个比较明显的特色。
比如说在开发方面，我们去年最快的项目从拿地到开盘，是五到六个半月的时间。在一些进度要求比较高的、要做到三分之二开盘的地方我们可能会加两个月到两个半月的时间。这个速度至少可以排到行业前三位。
在快速销售方面，我们从来不捂盘，定价是贴近市场的情况，我们会在最有利的市场机会进行出售。这个策略就是我们快速销售最核心的做法。
媒体提问：个别房地产开发商在业绩发布会之后都会进行集资，你们近期是否有集资的行动呢？如果近期没有，那今年内会有相关的集资行为吗？另外，上周温总理说房价远没回到合理水平，那你们对这个有什么想法？就深圳来说，你们觉得市民的接受程度和你们的房价或和市面上的房价相差多少呢？
管理层：关于集资的问题，按照我们现时的资金安排，我们有足够的现金，所以我们没有集资的压力，但我们会留意市场的情况。至于会不会有再融资的计划，主要还是看市场情况，但要强调的是，过去这两年的资金筹措已经足够我们发展。
温总理说房价未到达合理水平，这个“合理”是很多开发商比较不喜欢的字眼，我认为，这个合理在温总理看来是由于一些一线城市的房价的确高到了七八万/平米，是有差距的。而我们集团在二三线城市的项目售价约在六七千元/平米，也有单价一万多的，这些价位在当地是否合理就要看当地的购买力，还有整个城市的GDP、经济、甚至存款购买力和经济的总量和人口等。
所以我觉得这个合理是很难界定的，但我们这些价格在这些城市的风险是最小的，现在信贷已经有一点点的宽松，而存准率的下调可以看出信贷在逐渐宽松。
除了投资性购房外，两会中主动提出为第一套住宅减低利息，目的就是支持合理居住需求，而不是支持投资性购房。
和上年一样，我们感觉集团的风险是比较低的，因为我们所处的城市风险小，而且是普通大众消费得起的，不是高毛利高风险的策略。
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