　　公司2011年实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。全年实现EPS0.88元。2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。公司2011全年实现销售均价为11189元/平米，比上年降低7%。由于结算周期内的产品主要为2010年及2011年上半年销售产品，公司年内结算毛净利率并未完全反应价格下跌的影响。

　　预计公司2012年结算毛利和净利率将进一步下降。公司全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　2011年，公司实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。实现竣工面积659万平方米，相比年初计划的729万平方米减少9.6%。2012年，公司预计新开工面积1328万平方米，同比下降8%，竣工面积890万平方米，同比上升35%。新开工计划上的谨慎体现出公司在目前时点上对2012全年的判断仍较为中性。

　　公司在2011年继续保持稳健的财务状况，年底资产负债率77.1%，剔除预收账款后的资产负债率39.6%，较上年下降0.6个百分点。公司年末有息负债总额为504.7亿元，现金总额342亿元，占总资产比例为11.5%，较上年下降5.9个百分点。公司今年新增项目需支付总地价295亿元，未付地价为113亿元，总体财务与资金状况均较为安全与稳健。

　　2011年公司新增储备方面十分谨慎，全年新增项目58个，新增土地储备1149万平米，同比下跌61%。截至2011年末，公司规划中项目权益建面为3547万平方米。年内新增土地储备开支占年度销售金额比例为24.3%，比上年（57%）下降32.7个百分点，为近三年来的最低。

　　公司2011年应付寒冬的基本做法仍是节衣缩食。我们预计2012年随着市场出现回暖向好的趋势以及土地市场的调整，公司在新增储备上的举措将比上年更为积极。

　　预计公司2012年和2013年EPS为1.10元和1.38元，对应PE为7.6X和6.05X，维持公司增持评级。风险提示：房地产销售波动。

　　华泰联合：万科年报点评-节衣缩食安全过冬