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冬天似曾相识：万科2011年报解析

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“这是一个似曾相识的冬天。”在年报致股东部分，万科如此开篇。

　　观点网 梁嘉欣 3月13日，万科正式公布2011年度业绩报告。报告期内，万科实现营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，分别同比升41.5%及32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。

　　此外，2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　公告另披露，截至2011年末，万科合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。

　　毛利下降

　　2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。

　　万科董秘谭华杰指出，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

　　但他同时也认为，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

　　万科总裁郁亮于当天香港举行的业绩发布会上表示，预计今年万科的毛利会回到2009年的水平，可能较2010年的时候要下调，“过去我们毛利率平均在25%到29%左右，现在可能会到22%到25%。”

　　毛利率下降，也会导致净利率的下滑。郁亮表示，希望可以提高费效比，加强成本管理的方式，降低毛利下降对股东回报的影响。同时，希望通过加快资金周转，能够带给股东回报。

　　从目前的情况来看，万科并没有缩减开工量的计划。郁亮表示，2012年公司预计开工量约为1380万平方米，基本与2011年持平。

　　数据显示，万科2011年实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。

　　实现竣工面积659万平方米(其中合并报表范围内项目竣工597万平方米)，相比年初计划的729万平方米减少9.6%。万科指，去年竣工低于年初计划主要由于装修房比例高、土地拆迁争议、项目合同调整等等因素影响。

　　不过郁亮亦指出，开工计划会跟随市场情况的变化作出调整，而开工量的大小并不代表万科对后市的信心与否，“拿这个指标来衡量我们的信心与否不是很准确。”

　　“这是一个似曾相识的冬天。”在年报致股东部分，万科如此开篇。还没进入2012，郁亮与万科就已经早早抛出“过冬论”，并启动过冬预案。

　　加速销售，是万科过冬守则之一。尽管一直坚持快速周转，在当前疲弱的楼市形势下，万科同样也面临存货上升的压力。

　　去化率下调

　　数据显示，期末，万科各类存货中，已完工开发产品(现房)72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380.0亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比66.2%；拟开发产品(对应规划中项目)629.9亿元，占比30.2%。

　　而实际上，令万科压力感直线上升的，不止是逾2000亿的存货，还包括不断下滑的去化率。

　　过往，万科一直坚持新盘当月60%的销售去化率，然而，在调控当下成交萎靡的楼市，万科多月的销售去化率已接近60%的临界线。

　　“以前万科奉行5986，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。”王石日前曾表示。

　　而郁亮亦承认，万科60%的去化“及格线”将下滑，今年新盘推出一个月内去化指标为55%。

　　同时，郁亮亦指出，万科仍将继续贯彻积极的定价策略，但积极定价不代表不考虑成本，且公司去年并没有亏损项目，最差也有录得1%至2%的低净利润率。

　　“每一天都是万科卖楼的好日子，我们都会积极卖楼。”

　　与此同时，万科在成本支出上已经采取收缩策略。从2011年开始，万科在项目购置方面就一直体现审慎态度。

　　公告披露，2011年万科新增加开发项目52个，按万科权益计算的占地面积约416万平方米(对应规划建筑面积约922万平方米)，平均楼面地价约2707元/平方米。

　　此外，万科还参与城市更新改造类项目6个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约69万平方米(对应规划建筑面积约227万平方米)，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。

　　截至报告期末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3547万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。

　　但郁亮指出，这并不代表万科不缺地，因为还有结构上、地理分布上的问题，有的城市可能多一点，有的少一点，所以万科还是要买地。

　　郁亮透露，万科仍有300亿左右的土地款要支付。

　　同时，郁亮亦指出，万科一直都等待并购机会，但从来没有等到过，现在也不抱希望，也不准备各个方面特别关注。

　　“因为大家都学到了很好的过冬技术，冬天的时候能够存活下来，政策的管理能力也加强了，开发的自救能力也提高了。所以，我们看不到有大规模并购的机会，这方面也没有列入我们的目标和计划。”郁亮称。

　　借钱壮胆

　　而手持342亿的现金，多少还是令万科在寒冬之下，显得游刃自如。

　　数据披露，截至报告期末，万科持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。

　　此外，截至报告期末，万科净负债率为23.8%，因预收账款由2010年底的744.1亿元大幅增长至1111.0亿元，资产负债率相比2010年同期有所上升至77.1%。

　　剔除预收账款后，万科其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。而有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。

　　而就在不久前，万科才向大股东华润深国投信托有限公司申请总额达30亿元的信托贷款。

　　“我们一年要销售一千亿的房子，钱总是要借来借去，有借有还的，所以融资方面的动作我们还是会继续有。当然，现在我们需要点钱，但是我们也不会借太多钱。”

　　郁亮指出，今年前两月，万科销售了190亿，这个成绩尚属不错，但万科仍要借钱买地。

　　“为什么要买地？钱还不准备花，觉得更好时机再买地。为什么还借钱？手里还有钱，为了准备买地，所以看机会。但是，我们今年买地的态度还是很清楚的，我们宁愿错失机会也不去冒险。所以，我们是拿钱来壮胆，等待好的机会。”

　　郁亮透露，2011年万科平均融资水平在8%到10%左右。“前段时间说四大行要支持普通商品房企业，但落地的时间我们不太清楚。听说银行想把整个房地产的融资贷款比重逐步下调，当然对于万科这样好的企业会给予支持。但是力度有多大我们还不太清楚，所以我们没办法预计我们会怎么样。”

　　但郁亮续称，从目前整个社会的资金情况来看，比过去稍微宽裕，至于融资成本是否还会下降，仍需再观察。他更称，不排除基金等融资方式。

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