　　万科2011年实现营业收入717.8亿元，同比增长42%，净利润96.2亿元，同比增长32%；每股收益0.88元。万科对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者。2012年，我们继续看好公司在调整中优于市场的表现，重申买入评级，维持目标价10.54元。

　　支撑评级的要点

　　2011年，万科实现营业收入717.8亿元，同比增长42%，净利润96.2亿元，同比增长32%；每股收益0.88元。2010年房地产结算净利率15.01%，仍维持较高水平。

　　2011年，公司全年实现销售面积1，075.3万平方米，销售金额1，215.4亿元，分别比2010年增长19.8%和12.4%。公司在全国商品房市场的占有率为2.06%。

　　2011年末，已售未结算金额锁定了我们对2012年销售预测收入的100%和2013年的26%，这是公司历年最高业绩锁定率。考虑到今年前两月已完成190.5亿元销售额后，2013年预测收入的42%已被锁定。

　　2010年，公司的剔除预收账款后的资产负债率为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低；公司的净负债率为23.8%。总体财务状况良好。

　　2011年末，公司权益土地储备为3，547万平方米，可满足未来两到三年的开发需求；公司累计已进入了54个城市市场。广泛的区域布局使得公司拥有了层次丰富的战略纵深，在市场腾挪间获得营销的主动性。

　　评级面临的主要风险

　　调控政策进一步收紧；房地产市场基本面下行态势较预期更为恶化。

　　估值

　　万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者，我们重申对公司的买入评级，维持A股目标价10.54元人民币，相当于25.8%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币。

　　中银国际：万科-业绩稳定增长受益集中度的提升