对话冯仑：细分的地产江湖与立体“造梦”
作者: 李宁     时间: 2011-11-21 02:42:52    来源: [ 观点网 ]

素有“地产界思想家”之称的冯仑，除了在不断反思房地产行业的各种问题外，还梦想并付诸以行动誓要打造“堂吉诃德”式的创新工程，即立体城市。

　　观点网 李宁 11月20日，冯仑在深圳某金融论坛上表示，伴随着这一轮的调控，今年房地产市场的销售量已经下降了40%，政府的限购、限价行为使得交易速度放慢，价格还将持续下降。

　　总结这么多年政府的调控手法，冯仑调侃道，中国从1999年到2006年学的是美国市场化模式，即全部由市场配置资源，造成了最大的问题是保障房缺失，也致使这些年的社会矛盾主要集中在房地产。

　　而2010年和2011年，中国又开始学习德国模式，大力兴建保障房，但却对商品房市场进行了强制性干预，这会直接导致市场效率的低效，交易成本的增加。

　　冯仑认为，这两种模式都不符合国内的实际情况，中国应该去学习新加波和香港的模式，一部分由市场来配置，一部分由政府来主导。

　　细分的地产江湖

　　对于目前房地产行业的发展状况，冯仑表示，当前在住宅领域，市场规模在缩小，效率在降低，投资因为杠杆基本不能使用，所以获利的机会减少，因此再像当年“美国市场化模式”那样的高速发展已然不可能。

　　不过冯仑还认为，开发商可以借鉴两种模式去发展，第一，大的房企可以学习万科专注于“住宅产业化”的模式，通过整合上中下游的各种资源，依旧会有较大的创新空间。

　　第二、中小房企要去三四线城市去发展，还要去专注一些细分的市场。包括同性恋公寓、老人公寓、单身公寓等各种各样的细分市场，也包括度假市场都是有机会的。

　　冯仑还拿自身举例称，万通在工业地产方面今年在全国排名第三，无论是销售面积还是租金价格公司都大幅提升。而且，像做电子商务的京东商城、当当网其实也算是工业地产公司。

　　他还称，今天的地产行业大家一说就是指住宅，今后经过细分的市场发展后，整个行业会更加多元化，发展空间还会很大。

　　同时冯仑还指出，中国传统的“摊大饼”式城市发展也不可持续，城市化进程不是政府卖地那么简单，也不是以浪费环境资源为代价，应该是以环保、低碳、健康以及幸福为元素的去带动城市化。

　　至于如何实践，冯仑再次给出了自己正在实践的“未来”答案，就是立体城市。他认为，立体城市恰恰是符合城市规划的各方元素，能很好发挥城市的各种功能，能完全避免比如交通拥挤、住宅配套缺失等问题。

　　冯仑亦称，目前首个立体城市已经确定在四川落地，计划明年动工，整个投资有500多亿，万通还联合了刘永好、红杉资本的沈南鹏等企业家。

　　冯仑还介绍，该立体城市整体建筑面积有一平方公里，还包括了600万平方米的巨型高层建筑，楼层间居民小区、生活配套、公共交通、企业甚至空中牧场一应俱全，10万人可以在此生活、工作。

　　带着立体城市的种种疑问，观点新媒体也于11月20日访问了万通投资控股股份有限公司董事长冯仑。以下为实录观点新媒体对冯仑先生的“立体城市”采访内容：

　　立体城市“造梦”

　　观点新媒体：立体城市在许多人看来是一种理想状态，甚至您的老朋友王石此前也不相信？

　　冯仑：我现在可以告诉大家的是立体城市的进展非常顺利。另外，首个立体城市已经落户于成都，包括刘永好、沈南鹏以及周忻等企业家也都参与进来了，而且我们的控制规划已经通过了政府的审批，按照计划，希望明年上半年能开工建设。

　　所以，这一切我们也一直讲，好比墙上的美人最后能变成炕上的媳妇，现在这个美人已经从墙上下来了，在屋子里转悠，很快就上炕了。

　　观点新媒体：立体城市的利润率大概是多少？

　　冯仑：这个项目是一个巨大的财务安排过程，所以不是像传统的房地产开发项目，因此利润的计算要分为不同的阶段。实际上，项目总的投资有530亿，这样的话每一个局部，每一个部分的回报率也都是不同的。

　　观点新媒体：您当时为什么会想到去做这样一个立体城市呢？

　　冯仑：还是使命驱动，价值观引导。因为在现实城市化中带来了各种各样的问题和困扰，比如环境污染问题、交通问题、功能紊乱问题、生活费用居高不下等问题，这些都促使我们去思考和研究。

　　在这个研究的基础上，我们提出了可持续发展城市的新发展方式，不是打补丁摊大饼，而是收拢过来。

　　在老城区甚至是城市的边缘地方，我们可以试着把密度适当的提高，然后功能合理化，产业与居住一体化，不同城市能产生混合居住功能，用这样一些方式重新调整城市系统。这样的话，还能使城市化发展走出新的模式，等于既追求了理想又顺带赚钱。

　　观点新媒体：按立体城市这样的规划，岂不是要整合太多的各种资源？尤其是政府原有的规划。

　　冯仑：对，正是因为难度大才需要我们。如果没有难度，就没有创新的动力，也不可能有奇迹发生。

　　观点新媒体：您说到刘永好、沈南鹏这些人也参与到立体城市，具体是如何参与的呢？

　　冯仑：这是一个非常复杂的财务体系，但是有一点，就是大家都是真金白银地去做这个事情。

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