南站“冬雨” 广州取消出让12宗地块
作者: 武瑾莹 时间: 2011-11-09 03:43:45 来源: [ 观点网 ]
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南站土地一次又一次的取消、推迟，会更加造成开发商对这些土地的不良印象，从而导致开发商到这里拿地的意愿越来越低。
观点网 武瑾莹 11月8日，立冬。不过面对着广州国土局将12宗南站地块出让再次推迟的消息，似乎已不能再给广州萧瑟的土地市场增添更多凉意了。
这也难怪，在广州国土局三番两次将已经计划出让的南站土地或取消或推迟之后，这样的状况多少已经在大部分人的预料之中。
萧瑟寒意下 耀中、尚泰拿地
事实上，在11月1日首次将南站三宗土地顺利出让之后，广州国土局相关人士还对外坚称8号的土地拍卖会一切正常，没有取消的迹象。
直到8号上午，国土局还没有任何取消或推迟原计划在昨日下午出让的14宗南站地块的公告。而接近中午12点之时，国土局突然发出一纸条文，清楚写明：其中12宗广州南站的地块“因故”中止出让。
戏剧性的一幕，让广州市土地市场面临尴尬境地：一方面，年关逼近，距离年初定下的600亿元土地出售计划还有不少距离；另一方面，密集的推地措施，却面临着房地产商的“不领情”。
据了解，按原定计划，广州昨日拟拍14宗广州南站地块，总起始价约61亿元，拍卖前仅有两家开发商进行网上竞价报名。最后，余下2宗地块被广州耀中房地产发展有限公司以及广州尚泰投资有限公司以底价拿下，分别为3.84亿元和1.27亿元。
对于昨日拿地的两家企业，尚泰投资因为刚在1日获取了一块南站土地，因此近日也颇受广州业内关注。而耀中地产的背景则为港资公司，在广州开发了耀中广场和大都会广场两个项目。
广州耀中房地产发展有限公司董事兼副总经理简志强随后对媒体表示，这次在广州南站拿下的土地价格合理，较多部分以后会用于出租，升值空间也较大。对于今次拿下土地的用途，简志强表示将着重用作建设写字楼，并不考虑发展住宅，而定价会基于市场。
他说，并不担心南站的未来发展前景，而自己最看重的就是南站的交通条件。至于是否会继续购入南站土地，简志强表示，具体还要和公司商量，但不排除再拿南站其它的地块。
价格与规划 南站土地遇冷
截止11月8日，广州南站已叫停24宗地块的出让，无法获得的土地出让金超过130亿元。
国土局相关人士在11月1南站地块拍卖后的新闻发布会上就已经透出口风，将统筹考虑其他待出让的南站用地，对南站用地将再择机出让。
然而，值得商榷的是，国土局到底接受了开发商什么样的意见，又将做怎样的调整。
事实上，从南站土地第一次欲推出之前，就已经有多位业内人士几次表示，南站目前的出让价格门槛太高。
按照这两次出让的结果来看，南站的住宅用地楼面价已经超过5000元/平米，商业用地楼面价更是高达7000元/平米。大部分业内人士皆言，这是导致南站土地出现大批量“推迟”的直接原因。
其实，因门槛过高，此前曾公开对南站表示出了极大兴趣的南丰中国据称已经宣告退出竞争，而南丰中国的做法亦是大多数开发商的心声。
但在前几次面临“推迟”之后，从昨日公告及最终成交结果来看，国土局并没有按照现在众家开发商最大的心结进行价格调整。
为了顺利卖出南站地块，广州政府曾用上开推荐会、分期付款优惠吸引、约谈开发商等种种法宝。如今看来，似乎效果不佳。
面对目前南站的卖地情况，合富辉煌首席分析师黎文江再次表示，这说明开发商不愿意按照现在的条件拿地，尤其是在价格方面。
其称，按照预期，如果未来几年南站发展的比较好了，楼面价7000元/平米其实是差不多合适的价位，但现在的确高了一些。
黎文江指出，南站土地出让受阻背后还有一个容易忽视的因素，就是广州最近各区域的规划太多，于是分散了发展的重点核心。
他介绍，加上南站，广州光是最近公布的几个重点规划已经覆盖广州的番禺、南沙、白云和天河几个区域。
黎文江称，在这么多规划同时起步、同时发展的情况下，各区政府都想拉好的、有实力的开发商来共同开发建设。在资金收紧的目前，开发商去得到这里就去不了那里，选择自然会更加谨慎。
出让的迷思 中小房企首入
事实上，对于南站的出让方式，黎文江也颇为疑惑。
其表示，过去其实广州政府在区域规划发展方面有不少成功案例，比如早期的珠江新城、这两年的亚运城和白云新城，都成功的吸引了很多大开发商，而且都已经顺利进入开发阶段，为什么这些成功经验不能复制在南站的整体规划上呢？
“比如可以像亚运城一样，打包让一些大企业联合开发，这也很好啊。”上述人士称。
其实，从目前来看，已经进入南站的三家企业为奥园地产、耀中地产和尚泰投资。
其中的奥园虽为香港上市公司，但其公司规模与开发亚运城的富力、碧桂园或雅居乐都不在同一级别，而其也没有太多开发高档写字楼这类业态的经验。
而耀中地产在广州的耀中广场虽然经营不错，但开发项目也不算多，再加上一个列入南站地块才总计有三个项目的尚泰投资，南站目前没有吸引到任何一家真正大型的，销售实力及开发能力皆属一流的开发商。
更不要提广州政府一心寄望的如新鸿基、和黄等实力的港资大鳄。
对于此种现象，黎文江也表现出了一些担忧，其称，按照目前的状况，如果南站最终进入的大部分都是这种中小型开发商，那么如何保证真的能开发出顶级的物业，而南站区域如何能打造成顶级的商业金融聚集之地？
更重要的是，在看着越来越多的中小型企业率先进入南站之后，如新鸿基、和黄、中海等真正的一线房企会对这里的前景判断可能会越来越谨慎，要再吸引他们进来就会更难。
再加上南站土地一次又一次的取消、推迟，会更加造成开发商对这些土地的不良印象，从而导致开发商到这里拿地的意愿越来越低。
黎文江认为，国土局应该提高门槛，把出让条件制定的更为有针对性，才能吸引真正的实力房企。“提高门槛和放低出让金并不矛盾。我认为可以降低楼面价，但把拿地条件提高，定制一些条款，这样自然可以把一些不符合条件的企业挡下来。”
黎文江认为，最初开发之时，为了能吸引实力开发商加盟投资开发，南站甚至可以不收取土地出让金。“珠江新城开发这么多年，最近的商业用地楼面价去到了1.5万元/平米，而白云新城在万达把该区域炒热之后，去年的住宅楼面价也到了接近2万元/平米的地步。”
黎文江表示这样的开发模式前期虽然获取不多，但如果真的把区域做好了，后期的回报就会高很多。
黎文江认为，归根结底，南站的土地出让有目前的状况，最主要是政府选择出让的时机不对，政府选在了开发商资金最为紧张，行业环境最为严峻和不确定的时候。
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