蓬钢:地产基金90%的回报不是暴利

来源: [观点地产网]      时间: 2011-11-03 02:15

90%的回报率在国际地产基金中算是一个平均水平,并非罕见的回报率。

  作为前美林美银不动产投资部大中国区总裁,蓬钢在房地产业内的名气可谓不小。除了多次参与房地产IPO 之外,最重要的是,其一手主导了中国房地产业界几个知名的“对赌协议”,其中包括恒大第一次上市失败之后的那个业内瞩目的交易。

  不过,或许就是那次交手结下的因缘,在蓬钢出走美林美银,自己带队成立房地产基金之后,恒大的主席许家印成为其首批募资的基础投资人,而同样的基础投资者还有富力的联席董事长李思廉。

  9 月15 日,安泰盘实房地产基金总裁蓬钢在接受媒体采访时表示,安泰盘实房地产基金首批募资30 亿元,将主要投资二线城市房地产业务,最近在商谈的已有7、8 个项目。

  在资金来源方面,有10 亿元出自恒大地产主席许家印、富力地产董事长李思廉等10 位基础投资人,20 亿元来自发行信托产品等优先投资人。据蓬钢介绍,优先投资人将优先享有基金的收益,并由基础投资人担保,但收益水平将固定在20% ;基础投资人将优先承担风险,但可获取超额收益;该基金的预期年回报率在25% 左右,回报周期为3 年。

  对于25% 的年回报率,蓬钢称并不难实现。他认为在房地产调控的情况下,将会有部分项目资金链出现危机,企业会变卖廉价土地,或是整栋的楼宇,这些都会是很好的收购标的。他们的资金将以股权方式进入,但参股通常不超过50%,且每个项目的投资额在3-6 亿元,期望项目毛利率在50% 以上。

  这并不是今年第一笔房地产基金,当然也不会是最后一笔。事实上,2011年,中国的房地产基金发展迅速,成为了银根紧缩之下房企开辟融资通道的一条新路径,且前进速度着实惊人。

  据最新统计称,随着私募房地产投资基金作为房地产企业融资渠道的重要性日益凸显,三季度此类基金募集活跃度显著提升,15 个房地产PE 基金募集资金20.92 亿美元,平均较前一季度增长59.8%。房地产居PE 基金投资各行业案例和金额的排名榜首。

  业内人士预期,这样的增速还将持续下去。

  针对房地产基金这一越来越热门的融资方式,2011年9月底,观点地产新媒体专访了安泰盘实房地产基金的总裁蓬钢,听其详述了房地产基金的当下与未来。以下为采访整理:

  观点地产新媒体:近期,业内都很关注您新创立的安泰盘实首支地产基金,能否简单介绍一下目前该基金的情况?

  蓬钢:这个基金是我们团队离开美林以后,于今年上半年开始筹建的第一只投资中国地产的人民币基金,总规模大概在30 到40 亿,主要来自基础投资人和优先投资人的投资。目前已经有10 亿元左右的基础投资。

  观点地产新媒体:除了基础投资人的10 亿投资以外,剩下的20 到30 亿目前的募资情况如何?

  蓬钢:这20 到30 亿元我们将面向社会募资,包括通过银行、信托公司等渠道面向社会普及。因为信托公司或银行他们都比较积极,所以主要的募集工作在于他们。我们需要做的就是要找到一些合适的项目。

  目前我们也准备了很多非常优质的项目,而且相关的谈判和法律文件也都在进行当中,整个过程也都比较顺利。计划在十二月初就开始做优先投资人的募集,到时候会有四个项目作为募集的投资目标。

  观点地产新媒体:这些项目的规模具体是怎么样的?

  蓬钢:这几个项目总的投资规模大概有10 多亿,每一个的投资规模则大概为3 至5 亿。

  项目本身的规模比融资规模大得多,因此,融资成本对于整个项目来讲都不是特别大的负担,虽然我们的回报也很高,因为这是我们的投资原则之一,不过我们只会占整个项目资金链当中的一小部分,不会为整个项目带来特别大的资金压力。

  观点地产新媒体:您们的回报率要求目标大概是多少?

  蓬钢:25% 到30% 之间。基金不像银行,承担的风险要高些,自然回报率也会相应地提升。

  观点地产新媒体:但目前市场上有部分人士认为回报率达到25%到30%,已经是一种变相的高利贷,您对此有何看法?

  蓬钢:我们不是高利贷,温州的那些民间贷款才更具备高利贷的特征。在依靠利息获得收益的同时,我们投资的项目都是以股东的身份进去的,还承担一些股东的风险。在整个经营过程中,我们参与的程度远远高于任何一个简单的借钱单位如银行或其他金融机构等,我们是实际参与到这个项目的管理当中去的。

  观点地产新媒体:那你们这个基金的运作模式是什么样的?从项目的选择到参股介入,再到后期的管理整个过程中你们是怎么样操作的?

  蓬钢:有部分项目的开发商因为各种原因急需资金,而他不能通过传统途径获得所需资金。原来银行可以给他钱,现在突然说不能给了,或者原来这个项目已经可以预售了,但因为限购、限价等宏观调控措施,如果现时开始预售则会受到较大的损失,所以他们就需要能够再融一点钱让这个项目能够再继续进行一段,晚一些时候再拿出来销售。

  我们通过各种途径与这些项目的开发商取得联系,并考虑介入。随后,我们就会对该项目进行审查,看看这个项目的市场前景是否乐观。然后,双方之间再互相商量,谈判,设计出来一个合适的参与方式。在达成共识的基础之上,我们就会起草相关的交易文件并进行投资。

  投资以后,我们就相当于成为该项目的合作方,既然如此,我们也是要替双方利益考虑,既要尊重对方的利益,然后本着双赢的态度把这个项目利润最大化。同时,我们之间也有一定的制约,就是要保证我们自己的利益不会受到任何的侵害,实际上这也是保证了我们投资者的利益不会在这个项目上受到侵害。

  观点地产新媒体:除了股权投资之外,目前不少房地产基金还有债券投资,对于安泰盘实而言,未来是否也会采取“债权+ 股权”的投资模式?

  蓬钢:每一个项目的具体交易结构要根据项目的具体情况而定。所以也不排除这个可能性。我们做的债务也都是通过银行作委托贷款,这些都是要以受法律保护的债务形式介入到项目中的。

  总的来讲,我们是一个股权基金,通过入股一个项目来参与投资。有的时候,我们的合作方会提出要求,让我入点股,同时再借他点钱作为投资的条件,但双方如果觉得都比较合适也未尝不可。

  观点地产新媒体:据您在博鳌房地产论坛上所言,2004-2008 年,美林地产投行部门总投资了10 亿美元,回收了超过19 亿美元,当回报率超过90%的时候,您是否担忧房地产基金投资这个国内比较新兴的行业也会像房地产行业一般扣上“暴利”的标签?

  蓬钢:我觉得不会。因为,我们赚的钱不是给我们自己,而是给我们的投资人,实际上这个行业的宗旨还是为投资人争取最大的回报。

  如果大家都觉得这个行业好就都可以参与到当中,而且我们有很通畅的渠道让很多人都参与到我们的基金里。而且,这跟那些通过特殊的资源垄断,然后再获取暴利的行为是不一样的。

  观点地产新媒体:同时,您认为在未来的四五年之间,包括您手中的房地产基金在内的投资能否达到90%的回报率呢?

  蓬钢:我觉得还是可以的,而且90% 的回报率在国际地产基金中算是一个平均水平,并非罕见的回报率。只是90% 的回报率不是一年内创造的,而是在三年的时间里取得的。

  其实,回报率跟市场情况有关系,因为那一段正好赶上金融危机,很多投资都出了问题,在这种情况下我们都还能够按照这样一个水平获取这样的基金回报我觉得还是不错的。我们感觉,中国的地产应该还有这样的机会。在目前找到的这些项目里,我是很有信心能够达到这些回报预期的。

  观点地产新媒体:据此前的相关报道称,在首次融资的30 亿元中,有10 亿的基础投资人是恒大主席许家印、富力主席李思廉等房企老板人士,在您看来,他们愿意成为您手中基金的基础投资人的原因是什么?

  蓬钢:的确,他们是我们团队以前的投资伙伴,在投资的过程当中他们对我们团队运作的专业性和可信度都比较认可,所以这次我们团队单独出来做基金,他们也都是拍手称快,乐于支持。

  其实,对他们来讲钱并不多,他们愿意投资我们的基金,我觉得首先是放心。第二,相信我们的盈利能力。第三,因为基金接触的面更广,通过投资基金,他们还可以了解到整个市场上的机会所在,以及市场今后的发展前景。

  所以,对他们来讲,入股基金也是获取信息,给企业发展提供一些战略参考的渠道。因此,他们做出的这个决定,也不是偶然的。如果说完全是对团队看好,但对他们一点意义都没有,这个事也做不成。

  观点地产新媒体:之前有人猜测,不排除现在有地产设立或参与房地产基金的目的是为了给自己的企业融资,您怎么看这样的说法?如果富力或者恒大有项目合适,您的基金会考虑投资吗?

  蓬钢:首先,他们完全不是出于这种考虑,他们投进来以后大家都是投资人,如果大家都拿项目出来钱也不够分。所以,从这个结构上看起来就不太可能是为某一家企业服务。

  而且,我们是一只独立基金,在整个基础投资里面,大家的投资比例相当平均,并没有哪一家在整个投资数量上有绝对优势,所以,也没有哪家有特别突出的影响力,这个结构也是我有意设计的。这样大家就愿意把钱投进来获取一些信息,了解一下行业的趋势,但是做不做项目他们没有决定权,决定权是在基金这边。

  如果他们的项目好,基金认为可以投也可以投,但是在融资协议上没有这方面的规定。所以,如果投了他们的项目也是在项目合作当中按照严格的基金管理办法来执行,也没有任何的偏袒。

  因为,任何一家企业或者任何一个人在整个基金里投资都是很小一部分,如果要是对某家企业或某个个人倾斜就会伤害到其他投资人的利益,这事我们肯定不会做的。

  其实,他们也是以前在跟我合作的过程中看到我们公正、公平、专业这些方面的因素,他们其中任何一个投资人也不希望我们把这个基金做成为某一个企业服务的一个基金,也不愿意自己的钱被别人利用。我们的基金非常独立,成立的目的是为投资人争取利益。

  观点地产新媒体:其实,基金在参与项目投资之后,都会涉及到一个退出的问题,那么您们在退出的方式上采取什么样的机制?是否有考虑与REITs 结合?

  蓬钢:我们参与项目的投资是以股东的身份进入的,在退出方面,我们可能比合作方早退出来一年。其实不管任何一个项目,我们都有一个比较严格的时间,这个时间是由于我们对投资者投资回报承诺期做决定的。

  一个项目在十年之内把这个项目公司清盘的例子都很少,因为对于开发商来讲,他也没有任何的理由和必要去清算这个开发公司。因为,一个项目做好了,最终肯定要留一些资产没有卖出去。

  而且清算过程中,跟工程建设方以及税务部门的结算过程就要花很长时间,所以,项目公司的清算会拖得非常长,甚至有的从来不清算。在这种情况下合作双方就必须要有一个退出的约定,这个退出的约定往往不是约定价钱,而是约定一个时间。

  现在我们做的项目主要是住宅项目,都不是REITs 项目。所谓的REITs 就是我们在资本市场的一个退出,作为我们投资最终的退出目标,但是目前我们还没考虑。因为现在国内的REITs 还没有一个明确的法律框架和发展新产品的时间表,大家很难在计划当中去制定退出方式,也可能下一个基金我们再考虑。

  企业回购是一种形式,但最终来讲,钱也不是从企业那里来,企业也需要通过把该项目推向市场所得到的收入来把该部分股权买走。我们经常采取回购的方式,是因为一个房地产开发项目需要好长时间才能做好清算。所以,作为一个普通股东进去等到清算再把钱拿回来的话,往往要比我们投资人所允许能够投资的期限要长很多。

  所以,我们一般都需要开发商来回购。但是,回购一般都是在这个项目的销售达到了一定程度时才会进行。最终还是要靠这个项目能够卖得出去,我们才能退得出去。所以,整个运作过程中我们还都是把自己当成股东来看待,最终的退出依赖于这个项目被市场所能接受我们才能拿到回报。

  观点地产新媒体:你们首次募集的这30 亿是计划在2012 年分10 笔进行投资,从目前的情况来看,安泰盘实投资的都是短期项目,年限只有3、4 年,以住宅为主,这是否意味着安泰盘实主要做的是短期基金?

  蓬钢:我们今年可能要投足三、四个项目,明年可能再要投八、九个。第一笔资金我想给大家一个短、平、快的周期,尽快可以见效果,让市场也可以看到我们的管理能力。

  另外,目前来讲在中国融资投资人也不是特别愿意把钱放得太久。所以,从市场的需求上还有对我们整个公司的发展战略这个角度来看,都觉得第一个基金的时间要短一点,再加上目前的市场也是需要短期资金,所以这样设计我觉得还是比较合理的。

  观点地产新媒体:换言之,安泰盘实未来还是会参与一些比较长期的投资项目?

  蓬钢:那是肯定的,第二支基金投资的主题是什么,投资的期限是有可能跟第一次完全不一样。

  而且我们的策略要经常调整,基本上每年的策略都会不一样。以前在美林也是这样,今后我觉得我们投资也是不一样,每年投资策略都要做调整。

  观点地产新媒体:据了解,一期募集的30 亿都会作为短期的钱、救命的钱借给开发商。那是否说明您对于明年房企的资金情况比较担忧?

  蓬钢:如果对房企的资金情况担忧我怎么还能够把钱投给他们呢?当然,我觉得明年的环境不会好到哪去,市场上整体气氛还是比较紧。所以,在这种情况下,明年需要我们钱的企业也应该是很多的,我们也愿意利用这个基金把一些优质项目保住,不要让这些项目出现问题,让它们在市场好转的情况下推向市场。

  观点地产新媒体:那么,根据您这么多年的经验,未来一年多的时间里国内房地产资金情况是怎么样的?

  蓬钢:目前政府对房地产的态度还是比较坚决,从这一点上来讲我觉得明年不会特别好。

  其实,2009,2010 年上半年也是开工量猛增的一个阶段,所以会集中导致2012 年上半年供应量会迅速增加。那时供应量上来市场又不太好,加上开发商又必须卖房还债,所以明年上半年可能会是一个比较困难的时期,也可能是房价下跌幅度比较大的时候。

  可是,基于2010 年底及2011年整个房地产行业的情况,大家都在放慢买地的速度,减少开工量,或者把现在该做的项目往后推,这样导致2012 年上半年供应量急增之后就会又有供应量大量下降的情况。换言之,到了2013 年,又会出现供应量急剧下降的情况。

  我个人认为,目前消费者买房的愿望并没有降低,目前这一轮调控和2008 年不一样,当时老百姓的确不愿意买,大家都等着降价。这一次因为通货膨胀的压力,大家还是比较愿意买房子,但是政府限制你不让你买。这种情况僵持不了多久。通货膨胀这么高,货币贬值这么厉害,还不让老百姓买房子,相当于抢老百姓的钱。

  我认为,有一些很过分、很荒唐的限制会渐渐地取消,但整个限购令是否完全取消不好说。也有另外一种声音称,中国城市资源有限,所以大家不应该允许某些人买太多的房子,这个对错也很难说。

  其实,买多房子的人也都不是把房子空着,有很多人都拿出来出租,所以这些社会资源还是会被人利用消化的,并没有完全是买了以后空在那里。因为通货膨胀的压力大家还是会想办法来买房子。所以,不排除2013 年下半年会有再次的价格上升。

  观点地产新媒体:那到时候你们项目退出的时候回报就会很高。

  蓬钢:对,我们也觉得那时候是我们的退出期,现在进去那时候再退出来,回报应该不错。

  观点地产新媒体:现在算是抄底吗?

  蓬钢:现在算不算抄底不好说,反正时机是挺好的。基金正好赶上这个时候对发展也是很有利。第一个基金谁都不希望失败,都不希望出事,都希望能够顺顺利利的把这个回报赚到。的确从市场来看,按照目前我的预算,它的节奏是比较有利的。

  观点地产新媒体:事实上,从2010 年开始,房地产基金的活跃度就开始上升,2011 年仅第一季度,就有5 支房地产基金募集到位9.59 亿美元,相关研究机构预测今年的房地产基金投资可能超过百起。您是怎么看待目前房地产基金这种飞速发展的态势的?

  蓬钢:房地产基金利用目前的形势,发展得快也是必然。

  据我观察,其实在2010 年开始甚至更早些,房地产基金就在谈准备工作,但那时候很多事情没有做出来。2011年正好这个市场环境帮了它一个忙,让大家比较容易地把这个基金做起来。现在大家都不愿意存钱了,宁愿把钱拿出来做一些投资。同时,开发商又缺钱了,大家又比较容易找到投资去向,所以就帮助了房地产基金的发展。

  虽然它现在发展得比较快,但还不能说这个行业就比较健全了。房地产基金正处在野蛮生长的阶段,很多基金实际上并没有一个很好的基金管理机制。但是,他们的规模不是很大,比起整个房地产资金来讲是九牛一毛,不至于起到什么大的影响。

  但是,如果这个基金管理得不好会对这个行业造成很大的打击。虽然基金不多,但是有一只基金里面的投资人和管理人之间发生冲突,最后要是证明是管理人做得不正确,就对这个行业影响不好。所以,现在出来一个行动先于监管的状态,政府也没有想好怎样来监管这个行业,又没有很多的监管经验。所以,他应该是在整个观察当中摸索来怎么样管理好这个行业。

  我觉得基金发展最黄金的阶段应该在五年以后,那个时候第一轮基金的效果也都出来了,经过这五年里大浪淘沙的过程,届时监管也能够比较到位了。所以,这些因素加起来能够导致这个行业比较成熟,所以倒是大家也会更有信心地把钱投到这些基金管理的企业中来。

  观点地产新媒体:今后3-5 年内,您认为投资人和基金管理人之间最有可能出现问题的会是哪方面?如果要进行监管,您建议最应该考虑哪些问题?

  蓬钢:简单地说,从目前来讲可能还缺乏一个对基金投资人和管理人关系的认知。管理人拿到钱后什么事能够做什么事不能做?基金管理人和投资去向有没有利益上的冲突?像那些开发商成立的基金,项目如果表现差是一个什么情况,表现好又是一个什么样的情况?投资人的利益是不是能够得到维护?基金管理人在管理这个投资人的资金情况下有没有谋私的现象?有没有利用投资人的钱来谋取私利的情况?这些都有可能是这个行业里面的问题。

  观点地产新媒体:我们知道,在房地产市场并不算好的前两年,有部分资金颇为紧张的房企为缓解资金问题,与您当时所带领的美林曾签下多个“对赌协议”,您和美林也因此在业内声名大振。那么,在调控继续进行的情况下,如果明年再度出现房企资金紧张,您还是会建议这些企业可以与投行“进行对赌”吗?对于可能会出现对赌的房企,您有什么建议吗?

  蓬钢:对赌协议实际上是降低企业融资固定成本的一种协议。为什么要对赌呢?比如说,一个开发商要向银行借钱,银行要求固定每年15% 的利息回报,企业觉得利息高,银行可以把利息降到10%,但是如果在未来某阶段中企业的股价低于某价格,企业则要向银行补充支付利息(补偿额往往大于企业初期所节省的那5%),以补偿银行因企业股价下跌而承担的风险; 但如果股价升了,企业就不再需要补偿了。所以如果这个股票到时候真的升了企业就赚了,如果股票跌了企业就亏了。

  如果是跌了,银行还能够再赚一部分利润来弥补10% 的利息亏损,故实际上是一种企业与银行之间因对未来的趋势有不同认识而产生分歧时的解决方式。

 

  观点地产新媒体:你还会建议那些房企做这种决策吗?

  蓬钢:可以啊,我觉得没有问题。这个股票市场几年以后的事很难说,而且所谓对赌价格有多少都是可以商量的。比如说利息从15% 降到10%,然后这个赌的成分就大一点;也可以从15% 降到12%,固定成本减少了一点,赌的部分也少了一点。但是如果真的涨了企业就划算了,这两年使用资金的成本就低了。

  观点地产新媒体:您曾有较长时间的外资投行从业经历,现在又自己创业进行房地产基金的投资。那么您认为在房地产金融方面,外资和中国本土的金融企业或者投资人士有什么异同吗?

  蓬钢:还是有很大区别的。外资的最终决策权很多都是由外资的总部来做的。这就在很大程度上限制了外资机构做事的效率,而且他们对中国的一些情况的理解不如我们在中国从事该行业的经理人,决策效率也比较低。再加上目前中国的外汇储备量多,对外汇的欢迎程度不像从前,对外资的限制越来越大,这也就造成了外资在投资过程当中的一些效率低下的问题。

  我做了这么多年的外资的工作,到目前来讲,我觉得人民币基金做起来会更顺畅一点。几年以前外资的优势主要在于他的规模和灵活性,因为五、六年以前中国的资本市场还是过于产品单一化,融资主要依靠银行贷款,但银行贷款灵活性比较差,受政策影响比较大。与此同时,外资的量比较大,另外能够根据不同情况定出一些交易结构,这些也是中国一些银行所做不了的。

  但是中国现在也有一些基金行业,同样能够根据不同的风险来制定不同的交易结构,再加上中国人民币的量有了长足增长,一些基金也能够做到国际上平均水平的规模。所以,在这个基础之上,我觉得人民币基金做起来的效率还是高于这些外资企业。

  观点地产新媒体:根据近期的观察,一些海外基金为了更好地打开中国市场,也希望在中国做一些在岸投资基金系列,他们做这个的成功率会有多大?

  蓬钢:在目前的情况下外资要做人民币基金比较困难。他们目前融资的策略就有点不符合中国国情,我们自己设计的这些结构他们未必会采用,他们也不会通过基础投资人,然后通过信托做优先投资人来融,而是大部分去找中国的机构投资者来融资。

  但是机构投资者目前并没有准备好把钱交给别人管理,他们通常通过自己内部的部门来管理投资业务。而且是面对一些外资的管理团队,他们觉得对中国的市场比外资了解得多,网络也强大得多,为什么会把自己的钱交给外国人来管,而且做的是中国的投资,所以这个弯一直没有转过来。所以,目前来讲他们那些努力的效果会比较迟缓。

  观点地产新媒体:除了人民币基金之外,您们是否也会考虑做美元基金?因为人民币升值的预期还在,不少投资机构都认为做美元基金会比较划算。

  蓬钢:我们这么多年来一直是用美元投资,所以在国外有一些投资人的关系和网络。不排除我们做完了这只人民币基金后,到差不多的时候做一只小型的美元基金。但是我们投资的方式应该主要是在境外进行交易,而不一定要把这些钱换成人民币到境内做交易。整个决策方式还是由我们来做,但是是利用美元。因为,中国很多企业包括很多资产已经有一些境外架构,他的一些利益和股权已经转到海外去了,且在海外会有一些交易。那么,在这些过程中我们也能够找到一些获得利润的空间,所以我主要是想做这些,而不一定是要把外汇变成人民币,然后再把人民币变成外汇拿走,这种活动可能会少一些。

撰文:武瑾莹 梁嘉欣审校:0

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