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观点时评:中国房地产市场的悖论与终点
作者: 王雪松     时间: 2011-08-25 14:43:19    来源: [ 观点地产网 ]

如果整个社会没有大的经济结构转型,中国市场没有大的突破,那么这可能就意味着整个房地产规模市场的终结。

  观点地产网 万科保利招商金地等大型企业年报上,描述中国房地产行业的前景的时候的首要列举因素是城市化。城市化参照标准是依据当今发达国家的城市化水平来计算我们城市化容量进程和速度,以及此过程带来的中国房地产行业需求总容量。

  在讨论城市化的时候,这个过程有点冗长,但核心问题,用我们社会主义时髦词汇是自觉城市化,而不是自发城市化,也就是今天的城市化是人为主导的城市化,是凭个人想象和设计去开拓的城市化,而非依据社会,自然,经济,人文的拓展而进行的城市化。

  城市化悖论

  纵观世界城市史,城市化核心动力是产业化,产业的聚集带动人口的聚集,人口的聚集衍生人口的流动和消费,因此在经济学里面才有二产业是三产业的源泉的阐述。

  这里我们有个假设和现实的悖论:比如美国没有二产业,但美国城市化率依然超过70%,因此城市化不需要产业化的承载,城市化也不需要产业的比较优势,我们依然可以如美国那样。

  在回答这个问题的时候,我们沿着产业链的纵深回溯,以及当前美国失业率徘徊在9%而不能下去两个事实来解说。前者是当今美国产业是服务业,但美国的服务业延伸向了世界,这点在生产型服务业中体现的更为明显;其二是美国如我们零售百货类产业市场也是世界的,尽管沃尔玛为美国公司,但沃尔玛的分店遍布全世界,管理全世界分店的主要工作分配是美国人,从这点反过来说,没有当今的全球化,美国经济是不可能去产业化的。

  短期内要占领过大的市场,产业细分是唯一的策略和方法,而从这个角度来说,美国的城市化依然是建立在产业化基础之上;

  第二个问题是美国当今失业率为什么徘徊在9%而不能下去?原因也很简单,随着经济危机的持续,世界市场在缩小,管理领域工作在减少,但美国又没有产业优势,或者说生产优势不复存在,不能在这个领域创造需求,因此导致就业供应不足而无法将失业率降下去;

  第三方面如果我们将世界当作一个企业来看,美国人当作管理团队来看,按照普遍的科层组织的管理岗位的对比,即1:8左右的对应形式,那么美国对应全球30亿人就可以保持非产业化的城市化。当然由于有自己阵营里面的竞争对手存在,美国对应的产业市场不足30亿的时候,失业率便开始普遍呈现出来。

  比照美国的现实,同时比照我国城市发展现状与经济发展现状,我们可以很清晰发现彼此之间的关联关系和相互论证关系。

  首先我们城市快速发展的东部城区,是受惠于外国产业转移而发展起来的,简单叙述就是东部产业化带来了城市化;

  其次我国城市发展结构不均衡,头大脚小,大城市多,中小城市小,这从一般规律来看是不存在的,但从我们经济现状来看又完全是吻合的,产业转移过程中,大量的劳动力集中在大城市,而中小城市因为城市环境,产业工人吸纳的容量相对有限,因此产业转移的首要选择点是大城市,这点不论是国外产业转移,还是国内的产业转移,都可以论证的极为充分;

  第三个问题是我们要重点回答和探讨的问题,即我们能否象美国一样,丢掉二产业而直接进入三产业,如果同意我们对世界为一个市场的看法,同意已经广泛存在的科层管理理论,那么答案显然是否定的,中国14亿人,按照我们前面的推论,最少需要100亿人以上的世界市场,才能支撑我们丢掉工业化而直接城市化。这样说,可能会有朋友反驳说我忽视忽略了中国内生市场,但这里更简单的事实是美国目前自己也有制造业,也有内生产业市场和消费市场。所以反驳不能成立。

  这里我们得到的结论第一点是我们城市化总体目标可能到不了70%,因此支撑中国房地产行业持续旺盛的未来15年的需求当然不成立,因此依照70%目标,每年递进的城市化住房需求是不成立的。

  虽然我们没有明确提出第二个问题,即我们国家城市化水平顶点在什么区间,这个问题过于复杂,但我们的城市化顶点不应该超过55%(有点和美国战前城市化顶点区间一致,同时按照1:8的管理和市场来看,我们7亿人需要有55亿人的市场,加上内生市场,50亿人的市场总容量是需要的)。

  人口红利顶点

  所有地产需求的描述中,第二个重要理由是人口红利。很遗憾,笔者没有完整的中国人口数据,但中国人口事实上的人口井喷区间是50-70年代中期,50年代是由于社会制度的变革,财富的平均分配导致的社会供养能力的增加而导致的人口的增长,这个极限在大跃进的时候得到体现;

  第二个增长区间是60年代和70年代早期,社会生产逐步恢复,土地供养能力再次增强,导致的人口大幅度增长。但进入70年代以后,计划生育导致人口恶性增长速度放缓,但因现代社会的特征是高出生率和低死亡率,因此50-70年代出生的人口的再生育高峰就是整个人口结构的高峰(54年-57年人口自然增长率为22.1%;57年-76年总共净增人口3亿多,自然增长率为23.6%,最高年份达到33.5%,考虑到50-70年代生育年龄的早期趋势,70年代早中期的人口井喷便可以理解,而本阶段正式计划生育开始出台并严格执行的阶段)。

  如果我们以76年最为最后高高增长年份,同时将现有婚育年龄的平均年龄设定为30岁,那么2006年将是我国人口最高的顶点,虽然最近人口普查显示我国人口高峰年龄还有两年才能到来,但考虑到人口老龄化以及50年代人口激增的社会现状,我国也将面临50年代增加的人口集中死亡阶段。因此短暂的人口峰值的推移,不能改变整个人口发展趋势的现状。从这个推断中,人口的绝对红利已经无法构成当前我国房地产产业的支撑的核心要素。

  人口红利的第二个方面是伴随城市化带来的人口转移红利,即在非工业化和非城市化的阶段,或者乡村社会,人口红利表现为总量恒定的红利,人口流动性极弱,因此由于人口流动延伸的流动性居住几乎可以忽略不计。但随着社会经济的发展,以及中国城市化和产业化的推动,人口流动性红利开始普遍呈现出来。

  依据人的社会属性和生物属性,人口流动主要年龄阶段主要集中在就业年龄阶段,按照当前普遍的就业年龄应该在25-60岁,但考虑到目前教育产业现状以及人进入50岁后的流动性动因减弱,人口流动性的主要阶段应集中在18-50岁这个区间,这当中,如果我们加入经济因素,那么由于流动性导致的购买力主要集中在30-50岁这个区间。反推过去,按照我们前面的人口年龄结构的反推,流动性的人口红利顶点大概在2026这个时间段(实际情况可能更早一些)。

  在讨论人口流动性对于房地产业的红利的时候,我们还必须要讨论中国的社会阶层结构以及中国的财富结构。相比于西方社会的橄榄型社会特征,中国的社会特征呈现出明显的二级分化特征,即我们常说的28结构,或者是37结构。也即尽管流动性人口的红利基数庞大,但实际能正常流动,且能产生流动性需求的人口总量是并不会太多。而这个红利在当今西方世界被证明是房地产市场持续存在的主要动力因素,并不是支撑房地产市场集中爆发阶段的动力因素。

  财富与危机

  财富效应,对房地产行业来说,严格的说来,应该叫财富增长带来的购买力效应。这个问题我们在前面论述中国的社会结构时候,已经进行过说明,这里将推论延伸出来就是中国的社会结构决定房地产行业的购买力结构。而这一点在现今的房地产调控领域的政策导向已经极为明显而充分的得到证明。

  但房地产财富效应的问题并不能简单等同于中国社会的财富结构,也不能简单用中国人口结构或者人口红利,甚至是中国城市化进程来进行解释。在解释这点的时候,我们要加入一些历史元素来看待中国房地产市场的财富效应带来的购买力效应。

  中国社会与西方社会最大的不同之处在于中国社会制度的稳定性大大超过了世界任何一个国家的社会制度,2000年封建制度的核心是土地制度的固话,即土地成为社会财富的唯一衡量标准,在中国封建社会里面,衡量一个人的社会地位和社会财富是以占有土地数量多少来恒定,同时因为封建社会的私有化的合理合法性,土地的可继承性让中国产生了更多的土地拥有者的世袭家族。这种世袭的社会效应和示范效应的主要集中体现在社会的价值观上面,而当这种土地的占有上升到精神层面,效应基本就等同于宗教和信仰,这是解释我们当前市场对房地产市场痴迷的最重要的核心因素。

  但如果经常看中国史,会发现整个中国经济史其实就是个土地聚集与分散的历史,从陈胜吴广开始的均田地,再到天平天国无一不是这个口号,均田地。一个社会开始的时候是以土地分散开始的,结束的时候是以土地的高度集中垄断为特征的。

  这是一个社会现象,同时也是一部经久不变的经济史。在今天都市社会取代乡村社会以后,以乡村土地占有为生存和财富衡量标准变成了都市以房屋多寡的占有来衡量的标准的时候,整个社会进化史其实本质上并没有出现更多的不同。

  在过往的社会,财富的兼并和集中都发生在每一个朝代的中期,而且都是以经济危机为背景开始展开的,当然这里面还有个前提,农村土地稀缺是绝对稀缺,城市住宅稀缺是相对稀缺。在整个社会不再以大规模的房地产开发建设推动发展的时候,房屋的稀缺性才能凸现出来。

  中国自改革开放以后,还没有经历过一次严格意义上的经济和金融危机,普通民众还没有被尝试财产的转移过程,但对房地产企业已经开始了,2008年房地产企业是一次大规模的垄断度提高,2011年是第二次。随着这种局面由企业组织开始向个体转移,前提就是一次中等规模的经济危机,以占有房屋作为财富的动机观念一方面将被削弱,另一方面普通民众购买力将被削弱。这两者共同导致房屋集中度的出现。但整个社会受制于财富的集中和转移,财富购买力将不变,但购买群体将减少,因此对房屋绝对需求将减少。

  利润率杠杆

  在我们阐述完宏观需求动因以后,我们将进入供应链条的分析。

  任何一个行业市场供应者的特征都是从小到大到小,从少到多到少。道理很容易解释,以万通六君子的案例可以很清晰的说明,尽管他们今天都是比较大的企业,但行业开启的时候,他们还是一群无业游民般性质,任何行业最初的衍生都是由整个社会基础开始启动的,然后在资本支持下开始变大,然后在市场需求萎缩的情况下,开始变小。

  推动行业变大的第一个因素是利润率,利润是左右资本进入任何行业的绝对指示器。而旨在探讨利润率的任何微观指标都会引人质疑,因此并不准备在这个领域大费周章,但我们可以拆解房地产行业成本三大块,并通过价格的对比寻找到利润空间。

  房地产主要成本三大块,一是建筑成本,这点可以间接的用PPI指标来说明,相对于价格,建安成本几乎可以视为固定成本,税收成本与金融成本是完全弹性成本,他们的成本变化基本是随着销售额的变化而变化,土地成本要一分为二来看,当期开发的我们可以称为成本,但沉淀土地则是资产。

  原因很简单,比如一个供应商有两块土地,一块楼面成本1000元每平米,一块楼面成本2000元,现在市场上售卖的楼面成本是3000元,那么当期开发的如果是1000元的这块土地,那么他的成本只有1000元,溢价2000元,而另一块没有开发的土地则变成了资产加成本,而非纯粹的成本,因为如果将这块地用来当期售卖可以获得3000元的市场估价,而如果将这块地用作资本抵押融资,可以获得3000元的抵押品价值。

  这里我们可以很清晰的得到房地产行业的利润来源的两个方面,一是正常开发获取的收益,二是囤积土地得到的资产价值升值,前者等于同工厂生产,后者对于普通购房者而言,相当于买房炒房。

  另外还有个特殊因素不得不说的是房地产的订购预售制度,中国房地产交易采用的是契约购买新式而不是实物购买新式,即买卖双方是依据事先约定的条件达成交易,而不是依据实物来完成的交易,这种制度的最大特征是先期投资资本相对较小,因此房地产企业的收益衡量指标,往往并不能用实际的毛利率和纯利率来衡量,而应采用企业会计手法上的内部收益率法来计算相对较为客观和科学。

  考虑到所有房地产企业都动用双向金融杠杆,前向是土地分期付款,土地质押获取贷款,或许资本金利润率更能反映出行业资本投资意愿。而这几项指标在目前市场来看,无疑均具有非常大的行业比较优势。我们用一句简单的总结话来说明,即成本资本化,减小房地产行业的风险和增加利润以及行业自身比较利润的比较优势,是资本进入房地产行业的最大动因。

  推动行业变革的第二个因素是进入资本所有者,这里我们要借用资本行为动机来进行解释:所有中小资本进入某个行业的动机是高盈利;所有大资本进入某个行业是高保值。两个不同的动机也就决定了大小资本进入某个行业时候的态度,那么当大型资本开始进入地产行业的时候,利润率下降便是一个决定因素,这在我们市场行为中通常可以看到的是央企天价拿地,率先跳价买楼,原因很简单,作为有巨额资金支撑的央企,并不会追求利润率最大化,而是追求安全与资本利润率平行的双向指标。

  货币通胀

  轮到我们进入现实世界了。这里我们要结合行业周期的相关特征,来分析现在房地产行业的特征以及其所处的周期阶段。

  引用一下重庆房地产市场的数据,重庆主城区市场2006年成交量为1350万方;2007年是1924万方;2008年是1205万方;2009年是2134万方;2010年是2002万方;2011年估算数字应该在1500万方(上半年1-6月为680万方);以上数据说明整个市场非常富有弹性。这点在行业经济学里面唯一符合的阶段性特征是成熟期,在成长期需求是持续向上的,衰退期不可能出现大的反转,因此这组数据能够表明的特征是重庆房地产市场处于成熟期。

  第二个论证角度是2011年房地产市场为什么会出现信贷紧张与成交萎缩,相信大部分读者都会将这视为房地产调控政策的作用,但仔细思考房地产调控政策,唯有限购是对整个市场需求具有显著抑制作用。那真正抑制市场的因素是什么呢?在一个非公开的场合,听到一组数据或许具有真实的意义,即今年尽管按揭贷款个案同比下降较大幅度,但个人按揭资金总量呈现出同比较大的上升幅度。

  这里我们需要引入一个新的元素,即中国的货币政策,但笔者只想引入数量型货币政策来进行解释:2007年中国新增贷款总量约为3.61亿;2008年为4.95亿;2009年为9.59万;2010年为7.95万亿;2011年呢?据说是7.5万亿的。至于这些新增贷款有其他什么意义呢?那就是最近中央货币管理机关的每个人出来的声音都是本轮通胀将长时期存在,以及今年CPI与PPI持续高位运行。

  这对于楼市的意义则在于,第一持续高涨的货币供应量不可持续,新增贷款高位运行不可持续,基础货币供应动能下降;第二基于世界经济的不景气,出口增长放缓,因为外汇占款而导致的基础货币供给增长动能不足;三是因为我们的货币供应是基于贷款形式出来的,那么这个环节出来的货币如果不能找到非人民币资产溢价的话,整个社会会陷入一个平衡的账户,即社会实体的收入等于银行贷款的利息。因此一旦社会实体行业没有创造出额外的财富,那么银行每收取一分利息,实体经济就减少一分收入。

  现在的问题显得简要明了,一方面新增贷款基于通货膨胀的原因难以向更高位运行;第二新增基础货币供应基于出口萎缩难以高增长。整个社会总的资金量恒定。因房地产是其中一个行业,因此房地产行业同样适用于上面的规律。即总的资金供应量恒定,单价越高,那么成交的数量就越低。这点其实才是解释2011年房地产市场成交量下降的关键因素与核心因素。

  如果把这个问题看清楚了,那么我们便可以清楚,即便下半年中央政府要放开市场管制,即对限购的控制,银行也很难拿出更多的货币出来房贷给房地产市场,下半年房地产市场的贷款会更加紧张。开发商形成了量价关系的死结,即要多出货必须降价;而降价也因为受到整个行业资金总量限制,不能出更多的货。

  第三个问题我们还必须重新回到购买力上面。经过处理后,我们得到今年房价的增长幅度为8.25%,在现在市场利率下上浮30%的利率,购房者要支付超过9%的年资金成本,双向跌价购房者购置同样面积的房屋需要支付超过去年同期水平18%左右的成本,如果考虑到购房者对金融杠杆的使用,那么购房者购房支付成本将与其收入上升的比重的倍数将达到300%,如果一旦购房者收入停止增长,那么这种购房成本转换成压力的速度就会极快。

  至少就本轮宏观经济周期而言,目前已经进入下行阶段,如果进入到衰退阶段,经济增长放缓,失业率上升,那么市场因为不堪这种高额成本而进行的二次供应将不可避免,这将与美国现在的房地产市场的三方供应体系雷同。这种情况下,房地产市场的压力是可想而知的。

  龟兔赛跑

  尽管我们的国家建国已经有60多年了,但整个经济发展的历史或者说改革开放的历史却仅仅30余年。整个社会,至少从经济角度来说,处于上升期社会。

  上升的社会不缺乏前进的动力,但缺乏反思能力。因此才有整个社会和市场集体的乐观派,而整个社会和经济氛围也充满了乐观的氛围。而这种乐观有时候是盲目乐观,正如在文革时期,我们大多数人不能保持清醒的头脑一样,今天能够保持清醒头脑的人也不会是整个社会的主流。

  房地产行业成交弹性是一个很激进的先兆数据,它表明了房地产功能上的完全转化,整个房地产市场主流需求已经沦为财富的需求,而不再是居住的需求。除非共产主义就在我们看得见的明天,那么全体人民共同富裕只能是一个善良的愿望。整个社会将持续二元结构,即少数人掌握财富,而每一次萧条的来临,意味着财富的集中度都将得到更大程度的提高。

  在我们货币政策提前透支若干年以后的需求以后,还要能保持社会需求的总体旺盛,其实已经不太可能。供应市场滞后性是任何社会危机发生的根本原因,当社会已经无法以先前的需求释放时候,供应正处于加速期。加速的供应又会导致整个社会供求关系的失衡,过量的供应与萎缩的需求演绎另一场龟兔赛跑。

  在价格不调整的情况下,要消化本轮供应存量,可能最少需要5年以上时间。而这5年以后,如果整个社会没有大的经济结构转型,中国市场没有大的突破,那么这可能就意味着整个房地产规模市场的终结。

  王雪松 观点地产新媒体专栏作者

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