探索养老地产 花样年调控应对有术
作者: 李宁     时间: 2011-08-24 01:16:20    来源: [ 观点地产网 ]

积极探索养老地产发展模式,持续发展商业地产、经济型酒店、物业服务与文化旅游等多元化的地产服务与产业经营能力。

  观点地产网 李宁 8月23日,花样年控股集团在香港召开2011年上半年业绩发布会,花样年集团董事会主席兼首席执行官潘军、副总裁兼执行董事冯辉明、首席财务官陈思翰等管理层出席了会议。

  60亿目标

  据花样年集团首席执行官潘军介绍,2011年上半年公司实现合同销售金额人民币34亿人民币,合同销售面积35万平方米,分别同比增长了144%和198%,顺利的完成了年度销售计划目标60亿元的57%。

  截止到2011年7月份,花样年累计合同销售金额达到39.6亿元,超过了2010年全年的合同销售金额。

  据了解,花样年上半年合同销售主要来自珠江三角洲和成渝经济圈,合同销售收入占比分别为45%和42%。

  在项目城市分布上,2011年上半年合同销售主要来自8个核心城市的17个项目,较2010年增加桂林和无锡两个城市。

  上半年,花样年新开工面积以及竣工面积达127万平方米和6万平方米,上半年在建或竣工项目总建筑面积合计225万平方米,提供可售面积为约187万平方米。

  潘军还称,在合约销售额中有19.53亿元来自综合体项目,意味着超过半数的业绩来自物业贡献。同时,公司全年收入锁定金额约46.3亿元,虽然会受到限购令的影响,但集团下半年将会推10个项目,面积超过70万平方米,推售项目80%为商业物业。

  土地储备方面,截至今年6月底,花样年总土地储备建筑面积合计约为1382万平方米,权属土地储备规划总建筑面积约1379万平方米,其中61%的土地储备处于成渝经济圈,约840万平方米,其次是珠三角经济圈350万平方米,占比25%。

  总土地储备中,包括已获得土地使用权物业的规划总建筑面积约886万平方米和已签署框架协议的物业的规划总建筑面积约496万平方米。

  融资选择

  在营业收入方面,潘军表示,上半年集团营业收入20.05亿元,同比增长4.6%;净利润5.02亿元,同比涨22%;若剔除投资物业公允变动的收益、相关税项及少数股东权益影响,核心业务净利润同比增长44.3%至4.41亿元。

  另外,花样年上半年毛利约10.53亿元,同比增长10.6%,而毛利率则达到52.5%,公司认为这是由于总收入有所增加,特别是深圳项目贡献导致毛利率增加。

  关于公司的财务资金状况,潘军称,截止2011年6月30日,公司拥有现金余额人民币18.2亿元,净资产负债率74.5%,维持了行业的合理水平。花样年首席财务官陈思翰也补充称,目前花样年的短期债务为21.88亿元,公司下半年卖房所得现金可用以偿还债务,短期还款率没有太大问题。

  陈思翰还称,公司现在任何的融资计划都会考虑,不管是在国内或者海外的融资渠道。

  对于早前关于花样年延迟在台湾发行TDR的后续进展,潘军表示,发行TDR的前提是公司的股价得到市场认可,如果股市是按照合适的方向发展,公司仍然会考虑继续融资。

  面对当前持续的房地产调控,潘军认为,中央政府对房地产市场的宏观调控态度坚决,调控政策越来越呈现中期化的趋势,中国房地产市场由此出现一些结构性的变化:一方面是住宅投资性需求受到限制,非住宅类产品表现出相对增长。

  另一方面,一、二线城市过热势头得到遏制,销售面积占比持续下降,三四线城市则保持相对增长。

  养老地产

  花样年是如何应对调控的?据公司副总裁冯辉明表示,今年公司加大了城市综合体的推出量,这一块的比重在上半年是占了57%;另一方面公司加大了对刚性需求或者首次置业这块的推出量,像成都有六个主区实行限购,但是在温江区是不限购的,花样年的产品是在该区域。据统计,花样年上半年的不受限购的产品达到80%以上。

  针对下半年公司的发展策略,潘军表示,公司将持续保持灵活和积极的应对策略,加快销售;继续审慎的选购高性价比的土地,合理获取土地储备,择机进入已圈定四大区域的核心城市,持续扩大公司的战略纵深。

  潘军还表示,花样年将积极探索养老地产发展模式,持续发展商业地产、经济型酒店、物业服务与文化旅游等多元化的地产服务与产业经营能力。

  关于养老地产,潘军指出,公司已经结束第一轮的关于理论方面的研究,选择在深圳和成都这两个城市试验,现今已经选定了土地和一些建成性的物业。

  潘军还认为,养老地产对于整个中国来讲,所有的开发商起点都相同。花样年在这方面的研究是走在前列的,公司现在已经寻找到了一些成熟的,比如说美国、日本、台湾的一些成熟运营机构来共同进行养老地产的探索。

  潘军续称,养老地产中有很多服务的细节是需要深入去钻研,盈利模式也不是开发商过去的模式,需要多种业态组合来获取利润,而这种利润也远远超出现在行业的利润。

  潘军还强调,其实在房地产之外,通过服务产生的价值有比房地产高得多的一些产品,而通过房地产这个平台进行整合以后,相信能够使行业本身有更好、更健康的发展。他还称,公司第一个养老地产项目,健康产业园将于明年下半年在深圳推出。

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