博鳌特稿 远洋地产商业韬略

来源: [观点网]      时间: 2011-08-15 14:50
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两年来，持有型物业在远洋地产发展蓝图上的分量不断增加。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 梁嘉欣 北京CBD剩余六宗土地的正式入市，让北京土地市场再度风起云涌。只是这一次，远洋地产不再是市场最为关注的主角。

　　不过，低调的远洋依然有参与CBD商服地块的竞标，还无辜地被卷入一场“马甲”乌龙风波中。

　　7月6日，北京CBD土地招标，北京涛利投资管理有限公司与安邦保险联合体，出价22.92亿元竞标Z9地块，且为该地块惟一竞标人。不少业内人士猜测，涛利投资实为远洋地产的“马甲”，一场关于远洋密投北京CBD地块的风波被掀起。

　　不过该消息很快被远洋地产否定。据远洋地产相关人士表示，远洋地产并未参与Z9地块的投标工作，并透露公司通过北京万洋世纪创业投资管理有限公司与国寿投资、中国人寿、万通地产联合体，参与Z13地块竞标。

　　最终，远洋联合体以26.56亿价格中标Z13地块。资料显示，Z13地块为商业金融用地，占地面积7840平方米，建筑面积12万平方米。按照政府要求，竞标人拿地后至少须持有10年。

　　随后，远洋宣布，公司将与中国人寿、万通地产成立合营公司，以持有和发展日前中标的中服Z13地块。3家公司在合营公司中的权益比例分别为70%、29%和1%。这也是中国人寿成为远洋地产主要股东后双方第一次的业务合作。

　　这是远洋在北京CBD拿下的第二个项目。2010年12月，远洋地产、汇丰银行联合体就以38亿元竞得中服Z6地块，并计划与香港南丰集团共同出资40亿开发。

　　远洋在北京CBD土地竞投上的积极表现，更大程度是由公司的发展战略所决定。

　　2010年，远洋制定了第三步发展战略，决定将住宅开发、商业地产、房地产金融作为未来发展的三大重点业务板块，逐步完成从房地产开发商向房地产、金融、实业协同发展的投资集团的转型。

　　当中，商业地产板块应该是重中之重。

　　商业加持

　　近两年来，持有型物业在远洋地产发展蓝图上的分量不断增加。

　　2010年3月，远洋高调拿下北京大望京项目，此举亦预示着远洋开始在商业地产领域的大步迈进。

　　远洋透露，目前其商住面积比例约为1：9，远洋希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。在未来2至3年内，远洋将有200万-300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。

　　为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。远洋在今年年初时亦曾透露，将投资100亿元用于兴建持有类物业，计划在3-4年内完工。

　　远洋表示，自己并非商业地产的“新兵”，而是拥有15年写字楼开发经验和酒店物业管理经验，在北京长安街沿线开发过远洋大厦、凯晨广场、远洋光华国际等顶级写字楼。

　　但远洋亦坦承，在商业综合体的建造上，远洋的经验并不丰富，故此，远洋选择与太古、南丰等机构合作来实现产品的升级。

　　据了解，远洋与太古合作的首个项目将于今年年底开业，该项目位于北京四环路旁，包括一个20万平米的商场、一个五星级酒店及一个写字楼。此外，双方在成都的合作项目亦于稍早前正式开工。

　　至于北京CBD核心区Z6地块项目则预计将于年底动工，拟建成350米高的标志性建筑，总投资额将达80亿元，总建设期约五年。

　　此外，远洋透露，公司亦会尝试参与工业产业园、旅游地产、体育地产等项目的建设。

　　如此大体量的持有型物业的开发运营，同样也要求公司有较多的资金沉淀。

　　销售回款是公司最主要的现金流来源。今年上半年，远洋已累计实现合约销售额约人民币120亿元，同比增长约45%，已完成全年目标300亿的40%。

　　而下半年的推盘量将达到全年总推盘量的6至7成左右，完成300亿的全年目标问题应该不大。

　　但在目前这种调控从严的情况下，融资不失为最简单快捷的获取资金的方式。

　　销售、融资

　　5月8日，远洋宣布，公司将发行4亿美元的五年期可赎回永久性次级债券，所募集的资金主要用作新项目及现有项目，包括建设成本、土地成本及投资物业等提供资金以及一般公司用途。

　　自此，远洋地产亦成为第一个发行永久性次级债的内房股。

　　远洋地产总裁李明表示，次级债券是一笔长期的融资。公司会陆续加大投资性物业的规模，由于投资性物业是长期的发展，所以要用长期的融资方案去配合长期的发展需要，而不适合用短期的债务。

　　分析人士指出，目前远洋在商业地产的投资比重维持在一个较高的水平，而商业地产因回款周期较长，对现金流的需求较大，远洋如若希望在商业地产上保持如此进取的扩张策略，确实也存在融资的需求。

　　虽然远洋该笔融资从目前来看，对公司的发展相对有利，但不可否认的是，过度依赖资本市场的融资，这在公司未来的发展上将会带来更多未知的风险。

　　远洋也意识到这一点，并开始在商业地产运营模式上寻找新突破。

　　远洋透露，目前，公司正在积极探索独具远洋地产特色的商业运营模式，通过“租售并举+轻资产运作”的途径，形成有别于其他地产商的模式。

　　同时，远洋会更注重项目的品质，并兼顾速度和成本，寻找并充分利用未来商业地产中的契机，以较少的资金投入实现对资产的实际控制，获取管理收益和资产增值。

　　轻资产模式是目前商业地产模式演变的方向之一。以新加坡凯德置地、铁狮门、波士顿等为代表的发达国家商业发展商，其核心理念是“私募+商业运营”或者是“REITs(房地产信托投资基金)+商业运营”，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举。

　　与此同时，新加坡模式下地产公司在转型过程中回报率高、风险低，但转型完成后企业抗风险能力改变较少。

　　因此，房地产金融领域亦是远洋其中一个重点努力的目标。

　　金融领域

　　远洋地产认为，房地产金融是中国房地产行业最后一个也是最大的一个产业性机遇，虽然规模小，但是利润率较高，将对房地产企业业绩增长起到极大的提升作用。

　　此外，商业地产作为房地产金融的主要载体，将是未来发展的重要趋势。国内商业地产正面临着销售和持有向以商业经营和房地产金融为特征的高级阶段转变。

　　据远洋介绍，未来远洋在商业地产的发展上还会适当地引入金融工具。

　　即商业地产将通过持有经营管理、金融服务、开发服务的密切配合成为房地产金融业务的支柱，成为现金流、利润的重要支撑平台。通过房地产金融方式，为企业提供充分的资金支持。

　　远洋称，国家虽然收紧了房地产信贷融资政策，但同时放松了对私募股权基金、REITs的管制，远洋地产将充分利用这一契机为房地产的规模扩张奠定基础。

撰文：梁嘉欣审校：0

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