领袖访谈任志强与刘晓光

来源: [观点网] 时间: 2011-08-15 14:11

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老话说得好“出水才见两腿泥”，在经历了日渐严厉的行业调控后，行业领军人物的锋芒才更见其锐利。

　　观点新媒体 对于整个房地产市场而言，首创集团总经理刘晓光更像是一个领军者，一个投资房地产的综合城市运营商，他旗下的首创更像一个城市的再造者。这里面，除了扮演商人的角色，首创还做了更多的一些政府该做的事。

　　与提倡基建、地产加金融三大模式的刘晓光不同，任志强就是个不折不扣的地产商。不过，这是个认真学习法律的地产商，他随时可以告诉你，在哪部法律中关于什么的规定是怎样的，各种经济的、行业的数据他也是信手拈来，以至于你会去怀疑那数字是不是他写的。

　　老兄弟的大小

　　任志强、刘晓光这对行业里的老兄弟令人生羡，用刘晓光的话来说，任志强就是他眼里的小弟，但这对兄弟并不会因为彼此深厚的感情而附和对方。

　　刘晓光认为自己平生第一憾事就是当时没能成立那只土地基金，如果当时自己在人员配备上没那么挑剔，说不定今日已经产生了上千亿的价值，而这个美梦遭到任志强毫不留情的冷水，“他就幻想什么都能够用垄断的方式拿到”，任也指出，如果政府不放手，这个基金根本就没意义。

　　事实是，虽然任志强一再声言刘晓光流产的土地基金梦想的不现实，但任志强旗下的华远地产其实早已涉足基金，其与中城联盟合作的几只基金回报率高达15%。这些，只是他不说而已。

　　而作为首创集团三大主营业务之一，金融板块今年看起来比较活跃。刘晓光自豪地称，十几年前，首创已经开始研究融资，并成立了两只地产基金，分别为首创华夏及与摩根大通合作成立的PE基金。

　　此外，首创又跟国开行、北京市政府合作成立了小城镇发展基金，携手四川发展公司和建银国际共同成立一支总规模为300亿的股权投资基金--四川产业振兴发展投资基金。

　　在今年房企资金不断趋紧的形式下，金融助力地产的势头十分明显，在采访中，刘晓光就给那些中小开发商指出了一条明路，那就是要它们组成一个大的联合体，集中资源发挥各自优势，再与金融商合作，再联合一两个最有信用的商人，这样就可以抵抗风险。

　　对此，任志强则显得不够“大气”，他说，“我要是私募基金我一定给大开发商，不给小开发商”，因为私募基金没必要去承担大的风险。大企业都开始联合了，小企业还有什么理由不抱团？华远早在10多年前就知道傍大款了。

　　理想主义与市场派

　　虽然在地产从业经验方面，这哥俩有着相似的经历，但对于现实社会与行业认知，他们的观点却经常背道而驰。比如按刘晓光的看法，现在保障房只要做好廉租房就行了，其他经适房之类就没有必要做了。

　　关于保障房，他还有一个美丽的想法，那就是学习印度的塔塔集团，用集装箱改造成廉租房。在刘晓光的设想里，这样的保障房15平米一个，有厕所，有厨房，可以进行拼接组装，不仅环保，而且便宜，4万块钱一个。而政府只要捐献一些边角土地，譬如山边、水边、田边、地边等。

　　同时，由于这些产品都是标准化的，所以甚至可以借机建一个捐献机制，中国慈善事业下一步很重要的内容。

　　但这个想法遭到任志强的极力反对，他说，这简直是瞎闹，集装箱就那么几年时间的寿命，不集暖，不制冷，根本不符合中国现实。所以，如果说刘晓光是行业里充满实干精神的梦想家，那么任志强就是个彻头彻尾的市场主义派。

　　虽然他们对政策、对限购有着不同的理解，但对行业，他们却有个共识，那就是房地产作为对国计民生贡献非常大的一个行业，是不可能迅速凋谢的，这艘海上航行的风雨飘飘的大船，并不会沉没，而是在寻找怎样才能走得更稳一些的航线。

　　我们还发现一个有趣的现象，虽然任志强一直对政策来说是个不折不扣的反对派，他执意认为宏观调控是错的，是干扰市场秩序的行为，但是他分析市场的数据，却是来自国家宏观的数据，一如GDP、CPI之类。

　　刘晓光则不同，在调控不见减弱的情况下，他认为目前房地产行业仍然存在一些问题，譬如模式不清楚之类，同时，他也判断出了中央执行调控的决心与信心，这应该是来源于他对政策的敏锐。

　　正如他在采访中谈到的那样，“早在去年11月份，我给开发商的提议是，国家发展模式将会发生重大变化，重大的急风暴雨要来临了，但是他们笑我太悲观”。

　　但当木已成舟的时候，他并没有幸灾乐祸，而是依然保持着惯有的范儿，他给中小企业指出一条发展的途径，并明确指出，“新的机会已经来了”，无论是购买土地，还是并购企业，接下来都是大好机会。

　　如果说刘晓光是从一个行业领军者的角度，站在顶端叱咤风云的话，那么任志强则像是一个严峻的法官，他拿着一面放大镜，将这个行业的角角落落都清理一遍，以便这棵根植于国计民生的大树能健康成长、枝繁叶茂。

　　显然，对于过去辉煌，他们淡淡划过；但对于未知的未来，他们都准备好了不同的铠甲护身。

　　好了，现在让我们一起来倾听他们的声音。

　　刘晓光访谈录

　　行业政策

　　观点新媒体：觉得刘总的微博很不错。看到你在上面跟巴曙松谈经济、金融，最近谈读书，还在上面成立一个读书讨论区？

　　刘晓光：这是我跟任志强的一个“读书丰富人生”的活动。

　　我的微博一般是实证经济学的，第二是商业投资模型的，政治的我不参加。还有一个问题，就是我尽量讲一些投资技术。

　　观点新媒体：我们今年博鳌房地产论坛的主题是“下一个十年”，但从目前接触到的一些开发商的情况来看，有缺土地有资金紧张的，甚至有一些熬不下去了，所以，刘总，您觉得今年可以叫做“不美妙行业的一个不美妙的起点”吗？

　　刘晓光：还不能这么说。这个行业毕竟还是一个最大的行业，毕竟还是一个涉及到民生的行业，毕竟在中国还是一个很有潜力的行业，还不能说不美妙。国家限制，也是宏观调控的需要，动用这么多行政手段来限制，可能还是考虑到了社会政治的因素。

　　其涉及到的利益关系还是比较复杂的，但我觉得还是要有信心：第一，这个行业是占国民经济比重很大的行业；第二，这个行业影响了许多子行业：第三，这是关系到老百姓赖以生存的行业，坏不了：第四，房屋可能是最好的私有财产。可能又涉及到比较深层次的产权制度、市场经济制度。再往深处挖掘，就涉及到体制问题了。

　　所以，这个行业不能说不美妙，只能说是一个风雨中飘飘的大船，在海上航行着，它不会沉没的，还要往前走。只不过是寻找怎样走得更稳一点，更好一点，能把利益处理得更协调一点。

　　现在的一个问题是保障房能不能真正保障起来，还有一个是资金问题。保障房、经济适用房和限价房最大的问题是，卖给谁、公平不公平、寻租不寻租等等一系列问题。我的观点是，下一步保障房中大力发展廉租房就可以了。对最需要的、没有房子住的市民给予廉租房住，其他就是商品房了，只能这么来解决，这可能是比较好的一个方法。

　　观点新媒体：现在我们已经看到或者听到一些开发商准备下调全年销售目标，对这个您怎么看？

　　刘晓光：我认为现在的调整是正常的，这个调整包含价格的调整。如果市场要求你这样做，你却不这样做，那么你肯定会有麻烦。

　　一个很明显的例子就是，北京通县有一个企业，它以2.5万元/平米的单价卖了8套，而另一个企业以2.1万元/平米的单价卖了80套。

　　观点新媒体：也就是说如果价格一松动，销量就上去了。7月12日温家宝说限购将会在二三线城市执行，这个政策是不是纯粹为了保障房的建设而有意调整两三年？

　　刘晓光：不是，我觉得政府最根本的还是想把这个宏观政策落实下去。

　　观点新媒体：最近讨论比较多的是限购会扩大到二三线城市，之前很多开发商都声称要往二三线甚至四线城市转移，这会不会对他们产生比较大的影响？

　　刘晓光：肯定会产生重大影响，原来说的是30多个地方限制，然后是70个，最后可能是100多个。这个肯定是有影响的，但是还好有一点，外地房价本身不高，基本上是4000-5000元/平米，所以，受影响程度不像一线城市那么大。而且，二三线城市本来过去的投机市场就小，中等城市的刚性需求还是很大的。

　　观点新媒体：那首创会受多大影响，因为之前公司也说要大力发展二三线城市？

　　刘晓光：我们可能不会受太大影响，而且二三线城市的限购一般都是限制区域的。现在着急扩大二三线城市限购范围，是因为发现个别的二三线城市涨得很快，所以，这个政策有点矫枉过正。

　　观点新媒体：高纬环球的一个高管说，房地产调控这么多年调不到位，第一是供应不足，限购本身就意味着供应不足，第二个还是地方结构有问题？

　　刘晓光：中国房地产根本的问题有这么几个：一个是发展模式不清。比如说市场化下，保障房会真正建立起来到底是什么模式，我们如果真是双轨制就真正执行。把保障房研究透了，好好做廉租房，商品房按照市场化发展。第二个问题是土地制度。土地制度应该改变，因为限制房价不限制地价等于没限制。

　　第三个与货币有关系。货币超发造成货币贬值，造成通胀预期加重，如果要保值，就必须找一种可以增值保值的产品。

　　观点新媒体：刘总，您觉得中国人是不是真的太有钱了，还是一个阶段而已？

　　刘晓光：是真有钱，但是这个钱是一辈子的积累，而外国人是每天都有钱。中国老百姓的钱是几十人贫困的积累，是一种消除耻辱的爆发性的消费。她为什么买名牌，因为过去太穷了，她就买一个LV的包，要不然对不起自己。第二是，千百年来住破草木房子，有了钱一定要买好房子。第三个原因是，我们的投资渠道太窄了。

　　我最近写了一个东西，中国的房地产是一个高速发展的行业，但是老百姓享受不到，只能买一把倒一把，如果设计多个金融品，譬如长期的收益债券、土地开发基金等，就不用来炒房子了，所以，目前的行业状况是，我们不能设计一些好的金融品让老百姓享受行业高速发展带来的成果。

　　观点新媒体：您认为中国房地产现在到底是处在一个怎样的阶段？

　　刘晓光：中国的房地产还是一个发展模型问题，这个模型过去很简单，分房是一个模型，后来模型又改为彻底市场化，让大家都买商品房。现在又改成双轨制，加上集资盖房可能算是三轨制，所以说中国房地产的下一步发展到底何去何从，要有一个真正的模型确定过程。

　　仅仅市场化的道路是行不通的，一方面把保障房的廉租房做好，一方面把市场化的房子真正市场化起来，即使这样还不行，还缺一轨，中间人群很难办。

　　观点新媒体：就是所谓的“夹心层”，买不起商品房，又不够廉租房的条件？

　　刘晓光：所以，我现在想一个问题，为这些人设计一个模型，提供一些市场化的中价租用房，但产权的问题就涉及到中间产品的模型。目前，要抓紧研究这些问题。理想化的房价应该是一个人可以用他十年的工资买房子，当然政府也要为这些中间阶层提供一些条件。

　　所以，中国的房地产根本的问题是大的发展模式问题。发展模型定下来后，再去研究这些细节问题。

　　观点新媒体：这方面以后刘总要多倡导一下。

　　刘晓光：去年11月份，我给开发商的提议是，国家发展模式将会发生重大变化，重大的急风暴雨要来临了，但是他们笑我太悲观。

　　但是，严格来说，现在新机会又来了。因为很多土地拍不出去，有些企业愿意出让权益，特别是有些项目地点不错，价格比较适合，现在是购买的好时机，所以说，现在大企业还有很好的机会。

　　保障房

　　观点新媒体：今年各地都分到了保障房任务，但是有的地方似乎没有那么大的市场需求，建也不是，不建也不是。所以您刚才谈到的这个问题很重要，这个保障房您看怎么解决？

　　刘晓光：廉租房确实应该解决。最近我对印度的塔塔公司很感兴趣，其推出5000美元一套的房子，有点意思。我们原来也在探讨，用旧集装箱改造做廉租房。因为不仅环保，而且便宜，几万块钱一个，15平米，有厕所，有厨房。

　　观点新媒体：但是在中国，这类产品放在哪里呢？

　　刘晓光：就是解决土地的问题比较难，我一直想学习战后德国的做法，在山边、水边、田边、地边等“五边”，由政府整理出土地，然后解决低收入人群的居住问题。

　　然后，甚至可以建一个标准的捐献机制，这也是我一直想做的，因为产品是标准化的，几万一个，可以将两个组合在一起为30平米。假如说中国有1000万极穷的人，又有1000万比较富的人，我建立标准机制，每个都是这样的标准，你可以捐献一套或者两套。

　　这也就解决了中国下一步慈善事业很重要的内容。但是不能捐给那些有钱的，要捐给那些确实没有房的。因为1500万的家庭可能500万没有房子，我就把500万房子做成标准的捐献机制，谁捐献，谁是捐献人，捐献会给什么样的证书，是什么样的标准，谁负责来解决土地问题。因为捐献之后政府也要出一些边角土地，这样的话可能解决这个问题就很快。

　　观点新媒体：要先找一些城市做试点吧？

　　刘晓光：最贫困的人、特别小的城市可能好做一点，大城市难做是因为没有地。如果说要解决这样的社会机制，那是多大的事啊。所以，这个论题是每一个城市都需要的。

　　我内心真想做这个事，但还没有想得太成熟，这要有一些机会或者几个人来倡导。一方面，用集装箱来改造的话比较环保，有厕所、有厨房。第二，政府也别发愁了，给供一些地就可以了。第三，建立一套很标准的捐献机制，是有法律保护的。

　　个人捐献不能白捐，得给他一个证书或者什么东西。产权也就一并捐给穷人了。

　　有些企业可以认购，比如我有15万，我捐献2个，他有100万捐献几个。

　　观点新媒体：应该有很多企业家是非常愿意的，但在“红十字”事件后，就有个公信力的问题。

　　刘晓光：这个将来我还是要琢磨的，所以我一直在研究这个问题，我们研究发现一些旧集装箱改造了之后是环保的，又可以解决一些低收入人的居住问题。这个是很有意义的，特别是瑞典、美国的产品改造完了很漂亮，跟小别墅一样。

　　业绩与产品

　　观点新媒体：首创上半年业绩同比增191%，达到50多亿。而另有一家A股上市企业上半年的净利润同比下降19%，该企业称其业绩下降是因为旅游地产和酒店，而首创也有商业地产，未来还有一些酒店，为什么首创这半年增长得比较快？

　　刘晓光：首创方面，一是布局在全国20多个城市，不是集中在一个地方。有些地方就卖得还不错，如天津、成都等；第二，我们做了转型之后的产品，跟新的生活方式结合起来了。像位于北京房山的芭蕾雨·悦都，第一期开盘当天卖完，第二期当天卖完，第三期当天卖出50%，其实大家买的就是一种新的生活方式。

　　我们也分析了为什么会好卖，原因是，第一，有地铁，第二，有新生活方式，第三，有很多其他的服务业的东西，第四才是住宅，构成了一个新城市中心的概念。

　　观点新媒体：首创目前住宅产品的分布是怎样的，70%是中档产品，30%是高档产品？

　　刘晓光：对，现在首创在外地的项目实际上档次并不高，都在7000~8000元左右。可能对我们来说主要是这么几个原因，当然还有一个原因，今年的开复工量很大，将近500多万平方米。

　　开复工500多万平米，我觉得主要是创新、转型，适合于中国可持续发展的趋势。

　　实际上我们做小新城市中心，做的就是一种可持续发展，能够安排就业、产业税收的这么一个综合体。

　　观点新媒体：首创目前的产品类型具体是怎样的？

　　刘晓光：我们的业务基本可以分为6类：第一，传统地产，其中85%的是住宅，15%是商业服务业和酒店；第二类是大量的一级开发，从一个城市综合运营商的角度对城市进行开发；第三个是与基础设施相结合的地产，像地铁地产、高速路地产，比如天津的高村小城之类的；第四种是教育地产，我们已经在一个项目中引进了英国的伊顿中学；第五个是院线剧场地产方向，目前我们已经分别同文化部和北京歌华成立了2个公司，将来会与地产融合；第六类就是芭蕾雨，位于佛山的已经准备开业。

　　这6类本质是在创新和转型，所以，首创实际上就是一个城市综合投资运营商。

　　我们在地产的形式上是多样化的，内容上也是多样化的，我觉得可能主要还是强调创新、转型、转变发展方式。

　　创新与转型

　　观点新媒体：关于芭蕾雨，首创是非常有信心的，有消息说，首创预计在全国做30个这样的综合体？

　　刘晓光：现在是5个，未来会先把15个大的开了。福州正在选地方，还没有最后定，最有意思的选址是在泰山附近，在海南最好能选在三亚大佛的前面，这些地方的人流量都非常大，奥特莱斯本身就是要有客流量。

　　其实上面谈了这么多，我就想说创新、转型、转变发展方式，地产商别老怨天尤人，自己要练内功。地产商应该是紧紧围绕着地产应该有更多的金融通道，有自己其他的一些土地优势。反正仅仅做地产是有问题的。

　　观点新媒体：商业地产方面，就奥特莱斯而言，国内已经有200多家，而友阿股份、百联集团等也有涉足，首创的模式有什么不同？

　　刘晓光：首创的模式相对独特一点，因为首创第一是把握主题建设，第二是配了9种业态，第三，把住宅完全融合在一起。跟这几家同样做奥特莱斯，肯定会有一些竞争优势，但核心在于能不能把国际品牌真正引进来，奥特莱斯有三个前提：第一，谁能把国际品牌的运营引进来，第二，他能带多少种品牌商品，第三，货的折扣价格。预计佛山奥特莱斯开业后将会对香港那边产生一定的影响。

　　观点新媒体：奥特莱斯以后还是打算上市的吧？上市的标准是什么？如果上市的话，会选择A股还是H股市场？

　　刘晓光：那肯定是。你想想，如果我能形成一个几十亿净利润的零售企业，假如我有600万平米商业物业的时候，市值会达1000多亿。

　　关于上市有两种做法，一种是坚持做到几百万平米物业了，坚持做到几十亿利润了再上市；第二种做法是，规模有几个，有100多万物业，利润达到几亿左右的时候也可以上市。

　　这个上市的话，一定是资本品。第一，是零售的概念，大家接受，第二，是创新零售的概念，大家更接受。第三，它的模型很清晰，不同于商场，商场有一定难度，它是综合体。所有的亏损阶段一定要有地产业务来补充。而这些，都是投资机构非常看重的。芭蕾雨就靠地产部分来补充前期的亏损。

　　观点新媒体：但是这样不断补充资金之后，要养熟商业部分的话，到规模达到15~30个的时候，资金来源靠什么？

　　刘晓光：资金方面，一个是自有资金，一个是这种模型的话，开发贷还有一部分支持。还可能需要发债、发行信托、做定向的股权私募。最核心的是流量，比如说，出售的部分物业会有回笼资金，这个过程是同步的。

　　观点新媒体：首创奥特莱斯在货源上，跟法国、英国公司拿这些货，是先结算还是卖过后再结算？

　　刘晓光：他们是直接进来做，首创主要负责招商，将他们引进来，所以，我要给他低租金，付品牌费，还要付一部分装修补贴，我们付出的代价也是很大的。在跟法国SCC和英国Freeport合资成立的公司中，外资公司的股权是75%，这是必须付出的代价。

　　观点新媒体：今年4月份，首创表示要跟长青基金合作探索中国的特色养老地产模式，具体操作是怎样的？

　　刘晓光：养老地产我们还在初级阶段，正在研究模型。已经在北京周边拿了2000亩地，下一步看怎么做。养老地产在中国分成几类：一种是福利院，就是民政局的养老院。第二类是中档的，4000~5000元/月，第三类高档的10000元/月，由商业开发商做的。也就是所谓的60多岁的人，进去后还能吃、能喝、能乐的，国外叫做退休者公寓。

　　第四类就是相当于临终前的那类养老地产，也是最具刚性的，我们原来想做的就是这种不能自理的养老地产，就是人进去三年以后就离世的，这个养老院的要求是400个人需要176人服务。

　　我现在想，还是把加拿大养老公寓的理念引进来，退休者公寓的理念好，不是什么养老地产。第二可以把学习、娱乐、个性发展、养老一体化。

　　我们目前在海南博鳌做一个养老和医疗中心项目，学习瑞士，是中日两国合作的医疗中心，实现医疗、养老、体检、居住一体化。其中部分销售，部分长期持有，医院、医疗中心、体检中心、养老院、疗养院、美容中心等会长期持有。

　　观点新媒体：之前，刘总去了日本一趟，去介绍首创、推荐首创？

　　刘晓光：日本方面邀请我们过去的，我很有感触，为什么？他们召开一个小型会议欢迎首创、介绍首创，日本的经济大臣农业大臣都来了，他们很重视中日间的合作。你在日本、欧美问首创，大家都知道。这跟我们一直在推广国际化的公司战略有关，首创一直与7个大的国际公司有合作，如摩根大通、住友、ING、GIC、香港地铁等，跟他们合作以后了我们的影响力、竞争力得以提升。

　　总的来说，首创这16年发展下来，最重要的三点就是股权多样化、市场化和国际化。现在，我们每用100块钱只有我们30块钱，我们都带动了社会资本，杠杆做得比较好。一个企业经过这三个步骤，应该说会成长得很好。

　　要实现国际化，就必须懂得国际化的投资语言，国际化不是伙伴、资金国际化就是国际化了，最重要是理念、机制、投资语言和契约制度方法。中国企业现在在市场化、股权多样化和国际化程度上都有很大的差距，一些大的企业也是大而不强，大而不精。

　　金融

　　观点新媒体：金融加地产是个好主意，首创置业有一个很强的后台，但是一般的开发商很难做到吧？

　　刘晓光：我的想法是，下一步一定是一个新的集合，不一定是并购，而是一些中小开发商组成一个大的联合体，这样的话，便有了资源，再与金融结合，便有了资金。但仅仅这样还不够，中间一定要有大哥大，一定要有最有信用的商人在中间帮他们组合，这就构成了多元化，将金融资源、地产资源和信誉资源结合在了一起。

　　观点新媒体：好的金融品刘总谈了两个，现状是一个是管理部门管理得很严，很难审批出一些新的产品。而且前两天爆发的数据显示，这半年所有公开发行基金全部都是亏损的？

　　刘晓光：这个是证券基金，我说的是产业基金，如果给老百姓发一个保障房的受益债券，比国债还高2个点，百姓肯定买的。这个关键是要有信誉，由谁来保证基金的运作和回报机制。所以，我认为是没有投资品造成了这种买房、卖房的投机的行为。总之，老百姓的钱不能打水漂。

　　观点新媒体：我看到刘总在做股权投资基金，有很多人跟你请教，四川产业振兴发展投资基金中，你们是战略合作伙伴？

　　刘晓光：是，考虑建立一个子基金，我们在里面也投一部分比例的资金。

　　观点新媒体：包括当初成立的一个中小城镇的发展基金？

　　刘晓光：我们现在是这样，一个是小城镇发展基金，这是跟国开行、北京市政府合作的。第二是做了两支地产基金，其中一个叫首创华夏，一个就是与摩根大通成立的PE，一个是人民币的，一个是美元的。

　　首创之路

　　观点新媒体：未来十年，大家都看好两种企业，上市企业和央企，而首创也是典型的国企？

　　刘晓光：首创跟别的国企不一样，首创这16年的发展得益于市场化，它是把政府资源转换到市场资源，又把市场资源转换到政府资源上面，没有市场化首创也没有戏。

　　观点新媒体：首创这16年走得并不平坦，中间有很多起起伏伏？

　　刘晓光：是很困难，但又是一点点积累起来的。我们也有失误。让我遗憾的有两件事。第一件是，03年我曾经有个土地基金的设计，计划首创拿出150亿，出150人，找150个城市，找150块地，建立一个竖的商业管理模型，但后来由于没找到足够的人而告终。那时做成功的话，可能现在会产生1000多亿的收益。

　　第二个失误是，那时中信证券给我们5亿股，1.5元一股，当时并不十分看好中信证券而没买，当时我们也是南方证券的大股东之一，后来关闭了，主要因为严重的行政干预，他们什么都不让我们这些股东知道，这样肯定倒霉。所以好的商人也有很多失误。

　　未来之光

　　观点新媒体：首创的商业你们称作“新城市小镇”，您之前有提到下一个十年是商业地产的黄金十年，万达的商业模式您怎么看？

　　刘晓光：商业地产的黄金十年是指大的形势，但不能烂做商业地产。大连万达的商业模式适合于中国现阶段的国情，但是我觉得下一步的商业地产的发展，首先，要结合每个城市或地区的实际情况；第二个，最重要的是把中国大的发展趋势跟商业地产结合起来。中国大的发展趋势一个是新的生活方式，一个是更加追求配套性强的高端服务业和商业，而不是单一的商业。第三，要围绕中国城镇化的进程来建。也就是实现多样化，将居住跟商业地产、旅游服务业地产融合在一起。

　　观点新媒体：刘总，中国房地产进入第二个十年，您觉得这十年是会稳步发展的吗？

　　刘晓光：我是这么看第二个十年的：第一，政府对这个行业的调控肯定是长期的。

　　第二，我们面临的环境可能也会发生很大的变化，人口红利、城市化阶段都不一样了，会进入一个相对稳定的时期，所谓相对稳定，就是开发量、利润价格都会相对稳定。

　　第三，规模化的问题，将来出现千亿的公司可能就很多了。

　　第四，金融化问题，从资金方面，可能融资渠道越来越被缩紧，金融加地产的模式一定要深化，信托、基金、私募都要有。

　　第五，差异化的问题。未来十年整个行业会进入买方市场，消费者更加注重对质的追求。买方市场中，差异化的问题将来要细分化，独特的问题、无法复制的问题、竞争性的问题，包括绿色地产、养老地产、旅游地产等等。

　　第六，趋势是品牌化，将来品牌好的企业生意也会好做一点。简单来说，未来十年，公司的实力、质量等会出现一个大的提升，可能会出现越来越多的品牌公司。另外，从企业的制度来看，可能会更加细腻，管理制度、激励制度，国家制度也更加细腻了，土地制度，住房保障制度也有所改进等等。

　　所以可能未来大的趋势是，资源向品牌集聚。另外，商业模式的创新上也会不断地出现，布局上也会越来越平均了，不会集中在少数大城市，不一定是二三线，三四线城市，甚至五线城市。

　　另外，可能将来房地产行业是一个多种产业的融合，一定是体育、文化、教育、旅游、养老这些东西融合在一起的大的地产概念，不仅仅是住宅。

　　任志强访谈录

　　行业解析

　　观点新媒体：任总，从我们今年的走访情况来看，大家觉得2011年开篇不太好。是不是对行业来说，今年是一个不太美妙的起点呢？

　　任志强：开发商不能天天想过年，冯仑说你不能老像度蜜月一样，日子长着呢。今年政府的政策可能是不太好，有限购、限贷，不过在我看起来，打击投资和投机的方法不对。

　　观点新媒体：就是你比较坚持的，政府用的这个方法用错了？

　　任志强：对。限购城市减少一些投资的需求，这对市场经济来说，无论如何都是不好的，但不能说市场不好。我们最主要担心的是，限购并不是要解决投资需求问题，我们现在提高利率，提高购买门槛，限购限制了消费需求，其中，改善型消费需求受抑制的影响很大。

　　但我不认为市场不好，2005年之后预售房制度让预售的情况远远大于竣工的情况。与销售比例相比，现在每年竣工的比例越来越低，比如说去年新开工面积10亿多平方米，竣工面积大概是6.1亿平方米。住宅部分去年竣工6.1亿平方米，但是去年销售了八、九亿。竣工数字里包括不可销售的部分，如机房，民房、车库等，但实际上销售里不包括这部分。所以算下来，预售的比例在不断扩大，预售和竣工的比例大概已经达到1.89。

　　观点新媒体：这个预售与竣工的比例是一直都在增长的？

　　任志强：确实。这个数据一直从1.1上升到去年的1.89，今年上个季度这个比例是1．73，今年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2亿多平方米，销售了4亿，现在竣工与销售的比例就是1：2。所以，从这个情况来看，销售情况并不是不好，不能说市场不好，如果市场不好的话，就是竣工大于销售。

　　现在市场上有一些数据说库存达到多少，这个数据是按有销售证的来计算的，再加上一些现房，这两个数据加起来就有很多。而且，相当一部分产品还在地平线上或者什么都没完成的情况下就领到预售证了。可能到结构完善的时候要五六个月，五六个月以后再销售或许也没有什么影响了。

　　开发商现在手里拿到的钱是已经销售的，这样一来，去年竣工的实际上补前年的销售，今年竣工的要补去年的销售，明年竣工要补今年的销售，这样累积起来后，还有一个很大的差，这就意味着开发商手里的钱盖的房子，实际上利润或资金已在手里了。

　　所以，下一步投资增长可能会下降，下降主要是因为新开工部分。市场好与不好主要看两个表现：一个是新增，新增开工现在已经趋于下降了，竣工、开工趋于下降的话，其实新增投资也会趋于下降的。

　　观点新媒体：新增开工下降是大家资本不够，还是对政策信心不够？

　　任志强：新增开工下降包括两个部分：一个是土地新增不够，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。

　　实际上，我们在土地上的投资分四块：一块是土地购置，一块是基础设施，修桥铺路，一块是基本建设，一块是装修。

　　现在，正在施工这一部分并没有减少，但购置土地减少了，新开工减少了，这两个部分实际上就有下降的趋势。

　　今年我们的土地只卖了7000多亿，按前年来算，如果下半年土地收入翻一倍的话，也就是1.5万亿，与去年的3万亿相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2万亿，与去年相比也差得远。政府土地收入起码减少了1万亿。

　　在施工方面，我们看其中一个指标。欠施工队钱的比例在增长，也就是应付未付款增长了26%，这个减少了之后，大家可能就没有更多的钱拿来新开或者用于其他。这个增长不等于没钱投资，只是资金不雄厚。所以，这表示后面的投资会有所下降。

　　我们这个数据，从一季度的36%到现在的32%已经下降了4个百分点，估计后期可能每月要下降2个点，这样的话，到年底就剩下18%了。与年初36%的增长相比，下降了一半了。

　　所以，如果保障性住房能够顶上的话，可能还会维持在24%左右的投资增长率。

　　之所以以24%为标准，是因为固定资产投资比例在24%-25%之间，我们通常一个判断标准是，如果房地产投资高于固定资产的投资增速，说明房地产对中国经济拉动是往上走，如果低于的话，就是往下走，也就是说，房地产行业的贡献率要小于其他行业的投资贡献率。

　　我们估计，可能到年底这个比例会低于固定资产投资增速，也就是说可能要低于24%-25%；要是低于的话，明后年的供应就会紧张。

　　观点新媒体：如果供应下降，投资下降，未来的房子不是会越来越贵吗？

　　任志强：对。所以，现在新增贷款投资增长比例最高的是保障性住房，但保障性住房其实也只有900多亿，远远不够用。

　　因此，政府要发一些债来补充保障性住房资金，但也不够用。保障性住房投资如果上不去，投资又会下降，那将是很困难的事。如果保障性住房投资能上去的话，土地收入会保持一定的增长。

　　保障房

　　观点新媒体：保障性住房现在有一个问题，就是与地方债问题捆在一起，地方债问题会不会很严重？

　　任志强：现在虽然有几万亿的地方债，但没有太大风险。

　　但反过来看，我们地方债的总指标没有超标，银监会和审计署计算口径不太一样，审计署审计的大概只有5万多亿，5万多亿相当于财政收入的50%左右。我们一年有将近10万亿的财政收入，这个比例不会造成巨大的影响。

　　银监会以前算的是9.7万亿，后来刨除了2.7万多亿，剩下不到7万亿。涉及到的企业地级市以上就是380多家，从这个比例并不能看到地方债已经很危险了，所以，个别地区有一些，但不是很明显。

　　不过，由于时间差的关系，在集中还债时间里可能会产生一些问题。比如说，我们今年要还的债大概有26%，十分之一的钱要在今年还，瞬间还债的压力可能有一些。地方债一般少则三年，多数是长期的，有的是五年，甚至15年的，所以能够消化得了。

　　观点新媒体：你们也在做保障房，之前您曾说大家对保障房不理解，不是开发商不想建？

　　任志强：现在相当一部分保障房是在政府手里，而不是市场手里。

　　如果政府有能力的话，很多保障性住房的土地就不用走招拍挂制度，可以直接给国企去做，而不必找开发商。这种划拨的土地与市场并没有关联，划拨的这些土地数据，市场上是算不出来的。虽然说这个不合理，但你没有办法，因为保障性住房本身就是政府干的事。

　　观点新媒体：既然是政府该干的事，这个土地就要通过规划才能得到认可吧？

　　任志强：规划局管的是这里能不能盖房子，房子能盖多高，盖多少的容积率。而这个地是盖商品房还是保障性住房，是划拨土地还是出让土地，就是政府和国土局的事情了。

　　观点新媒体：是不是说，保障房还是可以走这种划拨机制，可以不走招拍挂？

　　任志强：土地划拨的方向是好的，但关键是不清楚。法律上规定的保障房用地就是划拨制度，保障房分好几类。

　　法律明确指出，政府将土地无偿交给土地使用者的行为叫做土地划拨行为。其中，特别指出，划拨土地要经县以上批准，其中有一条就是国家机关用地、建设用地、技术设施、公益事业用地，公益事业用地就是划拨的。

　　保障性住房里面有两个东西不太对，一个是两限房，一个是经适房。两限房不是划拨土地，两限房应该是按照商品房的标准来走，政府应该对它限价，两限房是不能销售的，尤其是两限房不能列在保障房里面。

　　保障和帮助是两个概念。两限房最多能列在政府帮助里面，不能列在保障房里，它最终是一个可以有限制流动产权的产品，经济适用住房是划拨土地，但是我们现在把经济适用房变成商品房了。

　　观点新媒体：那你觉得开发商为什么老是被骂？

　　任志强：在这个框架下，划拨土地和开发商没有关系，因为经济适用房不是我卖的，它和我们没有关系，连两限房都和我们没有关系。所以，保障性住房大部分人都搞不清楚，说你们开发商为什么不盖，不是我们的事。

　　而现在商品房里面要配建一些保障性住房，配建实际上是让一部分商品房来背保障性住房，而地价已经很高，这就让老百姓都认为是开发商问题，替政府背着。

　　工业化与城市化

　　观点新媒体：刘晓光刘总说现在我们住房实行商品房和保障房并行的双轨制，他的意思是说有一部分中间层解决不了，你说呢，任总？

　　任志强：现在的意思是不解决。我们现在的制度已经变成户籍管理为主，户籍管理方法就是你不应该离开原户籍地，因为你户籍所在地政府是按照你的户籍拿到一部分土地。

　　我们现在是按照户籍人口配备土地，每个城市都有一个城市整体规划，然后城市整体规划有一个综合发展年限的人口增长。比如说，北京2010年应该规划1600万人，然后关于这1600万人定一些指标。所以，北京的房子就已经超过1900万套，但是我们的指标是2020年根据1600万人的指标来定，每个地方都会定这个指标。

　　计划指标是按户籍人口给的，像现在实行严格的限购令，在土地指标不够情况下，当然要优先保障户籍人口，因为户籍人口的选票在这里。

　　观点新媒体：所以，任总您认为这是在倒退？

　　任志强：户籍管理是非常落后的管理办法，原来公安部门就想打破户籍管理，但是要把这个管理打破，肯定得打破土地管理，然后还得打破选购管理，最后还是要回到政治体制上来。

　　现在大家都说农民工问题、农村问题，农民在农村里有宅基地，但是不能流转，城市人是这个指标。如果可以将农村闲置地卖掉进城，进城做生意买房子也好。所以，这是两个限制，一边是土地产权，这是一个难点；另外一个土地制度是由户籍制度决定的，如果不是农村户籍申请不了宅基地，这是连环套的，所以，要把所有的环节都打通才能解决这个问题。

　　这是我们另外一个问题，今天我就多透露一点。我们现在的城市化在上涨的时期，可是我们的工业化程度是大于城市化程度。工业化大于城市化，我们才能发展这么快，因为城市化的人口能够满足工业化的人口需求。

　　农民工的现象恰恰是因为城市化落后于工业化，这个问题的起因是我们更多地重视GDP，从毛泽东时代就开始先增长后城市化。所以，毛泽东时代大量的工业化挪到了山沟沟，当时是叫内城市化，工业化是没有问题。但是，现在工业化都集中在城市了，劳动成本、运输成本大大提高。

　　那么，从工业化高于城市化来说，其中重要的一个原因就是土地，两者一见面就打架，打架之后就是城市居住需要用地，而更多政府官员把土地给了工业化。

　　1平方米的工业用地要配5平方米的住宅用地，之所以是1：5的比例，是因为这个国家需要以人为本，否则人民居住条件不好会投反对票。美国这个比例可能达到1：10，缺土地的日本这一比例一般是1：3。中国恰好是反过来的，我们现在是1.5平方米的工业用地配1平方米的居住用地。

　　所以，这个工业用地是大于居住用地的，现在我们工业用地与居住用地的比例是1：1或1：1.1或1：1.2，而新增的这些工业用地基本上是按照1.5的比例面积开发的。以今年北京为例，其工业用地为25平方公里，而住宅仅10平方公里。

　　观点新媒体：地方政府这样做，是不是要减轻GDP的压力？

　　任志强：现在全国各地开发区占用的土地，包括没有用的，在划了以后农民就不能用地了。但是，这个修桥、修路、修电、修水，招商引资盖厂房，可能要十年的过程。开发区从开始到最后全部盖满，这个地中间可能就浪费了十年或十五年。

　　那么，这个地就等于是空着的，现在全国所有开发区和工业用地，空着没有用的地比我们每年用于住宅建设用地还要大一点。所以，住宅用地远远不够。

　　地方政府也没办法，他面临的巨大压力就是，GDP增长决定着人们的收入问题、就业问题等方方面面，但工业可以解决大量就业问题。所以，需要密集的劳动力，又能够解决大量就业问题的工业，决定了地方政府的政绩。

　　美国、英国的选民不主要看GDP，但是他们将失业率作为一个重要指标，这些国家失业少是因为他们本来也没有那么多农业人口，所以劳动力需求比我们小，而且他们主要是以第三产业为主，第三产业为主就不需要大量的土地。

　　观点新媒体：那汪洋的“腾笼换鸟”说，你认为是对的，因为这就转到第三产业？

　　任志强：“腾笼换鸟”不光是转为第三产业，“腾笼换鸟”的目的是把低劳动力加工变成高劳动力加工。这个提法是对的，但不现实，“腾笼换鸟”不是那么容易做的。

　　我们说产业结构的调整要做高科技，但中国没有那么多高素质的人才，大学生比重太低了，而且每年几百万人毕业大学生都留在了城市。占据人口7亿多的是农村人口，所以，产业结构调整不是那么容易的。

　　观点新媒体：这样岂不是很矛盾，高端的上不去，工业化又必须去做？

　　任志强：工业化必须去做，但是必须同时同步实现城市化，但不是农民在做工业化，而是城市人在做工业化。也就是说，就是农村不能变成城市，产业不能下放。

　　比如说，现在北京已经没有太大的加工业，现在却要增加工业开发区，要增加第二产业，我们认为北京市这个战略是错误的。

　　北京要进行的还是第三产业，本来现在70%的比重都是第三产业。第一产业农业才占一点几的产值，根本就不应该要了，不要农业可以省下很多地，但前提是要把这些农民变成工人。

　　其实，北京市的农业投资已经大于农业产出了，大概130亿的投入只有120亿的农业GDP，已经得不偿失了，但现在还在维持。

　　观点新媒体：市场消息说，现在广州可能要暂停“三旧”改造，你认为，接下来全国老城的“三旧改造”是不是会停下来？

　　任志强：现在最好的办法就是变成棚户区改造，就是属于保障性住房的范围，借着保障房通过棚户区改造的名义反而更容易通过人大批准。而棚户区改造不通过商品房保障房反而是没办法改造，政府出不了那么多钱。

　　华远在长沙的项目就是省里第一号棚户区改造工程，这个项目本来是第二号工程的，后来由于第一号项目没有资金启动，我们就变成一号了。所以，政府可以把棚户区改造获得的资金变成政府旧房基金，做大规模城市再建的保障。

　　政策

　　观点新媒体：长沙这个项目是你们2008年拿下来的。但是现在长沙也有限购令了，华远的目标售价是2万元/平方米，这对你们的销售有没有影响？

　　任志强：长沙的限购令限90平方米以下的房子，不限90平方米以上。所以，长沙市和北京市一样，都是限制新建普通住宅的家庭。长沙的限购政策是要保护穷人的住宅利益。所以，90平方米以上的房子没有人去投机就等于使价格回归了，而90平方米以上的房子房价有多高就和政府没有关系，好房子是奢侈性消费。

　　所以，我们的政府做错了，他连奢侈品也要管，现在地方政府限价，30平方米以上的要管、高价的要管，高价的和你有什么关系？

　　观点新媒体：今年已经相继有中海、万科、碧桂园出现降价迹象，华远接下来推出的项目会做出价格上的调整吗？

　　任志强：不会。我们本来价格就不高，做什么调整。

　　观点新媒体：任总，你觉得接下来这个政策还会继续吗，会持续多少年？

　　任志强：我从来都是一个反对派，我一直认为政策应该市场化，我从来都认为政策应该用市场化的方法来调整，不能用行政手段来调整。

　　这个政策会不会变，第一个是看宏观经济掉不掉，我们二季度GDP同比增长9.5%，上半年同比增长9.6%，所以房地产占两个点无所谓；但如果经济掉下来的话这个就很重要了，因为经济掉下去的话，就业问题就比较难解决。

　　CPI和PPI都涨的话，接下来房价还是会螺旋式的往上升。

　　因为，人们收入在不断提高，商品在贬值，政府土地出让金不分一杯羹，怎么会让它掉下去，除非在一定时期内要服从于政府的要求。

　　观点新媒体：任总，华远去年二线城市的收入在50%以上，也说未来新项目倾向于二三线城市，但最新的消息是，限购已经扩大到100多个二三线城市，你们不担心这个影响吗？

　　任志强：具体的信息公布可能需要一段时间。这个是政府的命令，担心不担心也得执行。不过，现在不知道公布的是什么城市，所以现在还很难说有没有影响，有可能没影响。要是出台的政策本来就是一些没影响的城市，那限购有什么用，要看那些城市对市场影响到底有多大。

　　转型之辩

　　观点新媒体：现在上海的高价房受影响就很大，已经有一些企业调整预期，有人说，未来企业的生存模式必须改变，大家普遍认为，未来是一个上市企业的天下？

　　任志强：这个很难改变，也不可能改变的。

　　香港改变模式大概需要二三十年的时间，因为在香港，企业实际上经营模式最主要的是持有物业比例的增长，持有物业获得的利润要大于销售获得的利润。香港有七八家企业的物业利润大概都到了60%。

　　要达到这个需要满足几个条件。持有物业第一个就是资本市场的开放，我们现在不具备这个条件，没有资金支持你坚持不了十年八年。比如说万科，现在销售有1000亿，但要想把持有物业达到1千亿的销售额可能二十年都做不到，这中间需要大量的资金支撑，而我们的银行信贷什么都不支撑。第二，循环抵押也稍微递减，杠杆率越来越低，比如说你花了一千万盖的房子，可能只贷600万，它是按租金来计算的，只会越来越低，租金低，所以贷不了那么多款。

　　第三个，要改变的话还要有一个经营内容的变化，但这有一个经营过程，还有一个巨大的经营问题，你要有好的决定经营团队，大部分开发商还不具备这个经营团队，而这个很重要。

　　这三个条件如果不具备就不行，因为一个城市可以用于商业建设的土地比例不会超过30%，没有一个城市会把所有的土地都用于商业。所以，城市里的这些土地一定要平衡。如果没有资本市场支撑，没有土地供应量转让的增加，没有经营团队，没有一些特定条件这个商住比例是不可能改的。而其他商业类型、旅游地产之类大概不到5%的份额，养老地产大概只有3%，不超过5%。

　　观点新媒体：刘总说他想做最高级的养老地产，引用瑞士的制度？

　　任志强：做更高级的话，这个只有百分之零点几的份额。

　　但个别企业和行业是完全不同的概念。仅就综合体而言，我们说有一部分公司以做综合体为主，但大部分企业是以住宅为主，少部分是兼营的。

　　就生产模式而言，我们有三类模式，一类是百货店各种各样的产品都有。

　　第二类就是沃尔玛式的，沃尔玛是以大面积的重复拷贝为主的，万科就是典型。以生产住宅为主的复制，就有碧桂园、恒大等很多企业。所以，当时王石提出来说我做世界第一大建筑公司，最后以住宅建筑为主，大面积重复拷贝。

　　第三类实际上就是相当于专卖店式或者叫精品店。这一类企业就单做一类产品，比如说就卖SHOH这一类商品，以商业为主的综合体，不做其他。也有人专门盖别墅，这个专卖店式的也很成功。

　　但是，这三种现在开始出现融合迹象，融合的概念就是把商业扩大化，出现一个泛商业概念。比如说，保险、机票、幼儿园、牙科、照相、博物馆等进入商业，这是过去所没有的，开始形成一个大量的商业体系。

　　这三个经营模式在某些企业之间已经开始转换，比如说富力，富力现在开始有综合体、住宅、酒店，开始慢慢增加它的物业。

　　观点新媒体：那是不是说现在这三者之间的界限开始模糊，为什么会出现这样的情况呢？

　　任志强：这三者之间现在有很多界限非常分明的，但慢慢开始也有一些界限不分明的开始出现了。它是由我们的土地制度决定的，我们的土地制度决定今天拍卖这个，明天拍卖那个，你可以不买，可是不买你没有别的地。

　　如果是完全公开的市场，就可以去挑。企业你得活着，就不得不去选择，所以，是土地制度逼着一些企业去做一些并不擅长的东西。

　　观点新媒体：你的意思就是这些企业的转型被逼迫的？

　　任志强：只有一些企业，比如说发展不太快的企业才被逼迫，像小企业满足于本地市场，它就不会被逼迫做出改变，除非是其他企业进入这个区域。全国有8万多家地产公司，我们现在看到的就是这一百多家，其他的在本地照样活着。

　　万科最多也就进入30多个城市，要是到50多个城市就收拾不了，你手伸那么长受不了。胡葆森就很清楚不出河南。包括一些县，他也有30多个城市，而且都是在一个到两个小时的路径范围之内，有事立马能过去，万科就不行。

　　观点新媒体：但是它们的观念是不一样的，万科要做老大，要做全世界第一？

　　任志强：那不一定，要按住宅来说，它现在是全世界第一，丰田大概3万多套，万科现在超过6万多套了，是全世界第一，但是它卖完就完了，没有存量，没有价值。

　　但是，像“乔治曼”持有的商业物业大概有700多套，每年租金比万科还多，以后大连万达也会超过它，因为大连万达相当一部分持有物业是有价值的，这些物业可以不断升值，而万科销售出去的房子对它而言并没有升值空间。

　　观点新媒体：万达今年发行了10多只信托产品，大概有100多亿，今年他号称要完成1000亿的目标？

　　任志强：万达现在就是看他那几个合作伙伴能不能在市场上融得更多的资金，他现在基本上不负责任，都是麦格理及其他合作伙伴在融资。

　　万达号称今年要达到1000亿，上半年完成了600亿的销售额，但是这600亿里一部分是卖房子，一部分是他持有物业里面卖的销售额，与房地产销售额是两回事，等于是商业的部分和房地产两个部分加起来是600多亿。

　　观点新媒体：刘总在保障房方面，比较喜欢印度的塔塔模式，他打算用集装箱来做保障房，一是环保，二是省钱，第三，还能创立一种新的慈善模式，你认同不？

　　任志强：集装箱几年就烂掉，使用寿命极短，根本想都别想。

　　观点新媒体：那为什么塔塔还在建呢？

　　任志强：那个不是集装箱，集装箱是指铁皮那种东西，很多贫民窟都是用集装箱式的。它必须要集暖，如果用集装箱作为住房是最不集暖的。它适合用在那些中等温度地区，不能用在最高温度和最低温度地区，所以，能源对它来说没有消耗。

　　在我国北方，用集装箱做的东西根本解决不了集暖的问题，那是瞎闹。

　　它其实可以做铁皮房子，不需要制冷，不需要取暖，只要装潢就够了。用这个铁皮房子和这种集装箱做的房子只能临时过渡，一般用于什么战地营、救灾等，这些做保障房的话就是瞎闹，根本不可能。

　　管理之漏

　　观点新媒体：现在每个地方都在建城市第一高楼，有人就觉得非常可怕，您怎么看这个呢？

　　任志强：现在各地都说建第一高楼，但都不是开发商要建的，都是政府要求建的。

　　有些地方政府要建的时候，开发商是占了便宜的。由于是政府主动，由于高楼建设非常耗钱，所以，有的高楼政府是豁免了土地出让金来换得开发商加层高的。

　　因为高楼不仅后期管理费用很大，浪费空间也很大，因为随着交通面积的增大，浪费的也更多。我竣工了100万，可能正常情况下我应该是80%的使用率，但如果是高楼，使用率就可能变成60%了。

　　观点新媒体：绿地倒是建了不少高楼，最近绿地和平安发行了一笔信托，据说年收益率25%，开发商担心绿地是不是资金出了问题？

　　任志强：这个成本太高了，小开发商怎么能够承担得了。但我不担心它的资金问题。

　　开发商可以少干，你干不了我就不干。我们的法律政策存在明显的漏洞。香港规定的是，要卖的房子必须规定交工的时间，而不管你卖房子的时间。它用竣工的时间来约束开工量，调节市场供应量。

　　我们政府现在是通过发预售证来调控，我们管的是前头。

　　也就是说，我们必须保证25%的投资，比如说到什么时候就给你发债，到三层或者到六层才给你办证，才能卖房子，而不管交付的时间，这是一种非常落后的管理办法。所以，政府应该管的是什么时候竣工，什么时候卖房子。

　　我们老百姓都说政府管理像管猪，就是说我们给一头可生育母猪发多少补贴，那你就得强制让它生育，我拿了钱可以不让这个母猪生育，然后给一头猪补多少钱。这前头都是错的，我觉得应该是你交一头猪我给你补多少钱，比如说交一头猪一斤肉我给你5元，或者一斤2元，你必须把这个猪送到我的屠宰场，进入我市场才给你钱，所以这跟香港管后不管前是一个道理。

　　所以，我们现在去查猪，到这家去是六只猪，然后这六只猪赶到那家还是六只猪，再换一家还是六只猪，这六只猪赶来赶去还是六头猪。但如果是交猪的时候、也就是我杀猪的时候才给你钱，那你不能赶来赶去了。

　　所以，我们政府的管理办法都是非常落后的办法。比如用限购去打击投资，就是说我要限制你思想犯罪。在买房前我先限制你。政府现在的意思就是，我认为你想投机，所以我要限制你不让你买。

　　香港和台湾就很清楚，只管后面部分，你要卖房子的时候我要收你很重的税，就是你要杀人的时候，对不起，我要收你的税。你买房子的时候就等于你买了把菜刀，你说我买菜刀是为了杀人吗，买菜刀可以是切菜呀。所以，我们这个落后的管理政策不光在同一个地方，从猪、从人、从杂志上去讲，都这样。

　　观点新媒体：这个有希望改变吗？

　　任志强：他们可能改变不了，得人改了才行，希望80后以后当权的时候能改变。

　　观点新媒体：今年星河湾在鄂尔多斯拿了100多亩地，住建部的秦虹主任和苏鑫共同做了一个鄂尔多斯的民间资本报告，叶檀认为鄂尔多斯的泡沫不会崩溃，任总从经济学上你怎么解释这个现象？

　　任志强：我觉得危险很大。鄂尔多斯即使再有钱也不能存一大堆房。刚开始每个人可能存一两套是必然的，因为他们可能习惯在鄂尔多斯生活，或者老人孩子在那。他们人可能不在当地，但可能给儿子，给孙子买一套。所以刚开始有一些空置，有一些增加是合理的，储量没到顶点大家还会储一点，但从长远来说，储到一定程度就不可能再无限制增长。

　　另外，不可移动性决定了房子的价值，在城市化的过程中人是向城市集中的，鄂尔多斯不存在人动的问题，它的工业化即使再增加，比如说煤化工会增加一部分劳动就业，否则人口不会无限制的增加，人反倒是因为有钱了才往外流。

　　再者，鄂尔多斯这个城市有个特点是，它只有一级市场，没有庞大且活跃的二级市场，大部分人买了之后就放在那里。

　　出路何方

　　观点新媒体：任总最近是成立了几个基金，有一些金融的动作，以后你要退休下来，或者是华远本身你要让它强化金融这一块？

　　任志强：我们很早就有基金经理了，我们跟中城联盟合作快十年了，已经发展了好几只基金，每年投资回报率也很高，扣除会费，扣除中城联盟的开支以外，可能有15%，比一般的收入高多了，我们这个基金是以联盟内部为主的，你想加入当然可以，但是是需要条件的。

　　观点新媒体：关于私募基金和信托这一块，可能会走怎样的模式？刘总的意思是小开发商加上金融资本抱团？

　　任志强：我要是私募基金的话，我一定给大开发商，不给小开发商。私募资金没必要承担风险，谁说大开发商不缺钱，利率都到25%了还不缺？

　　观点新媒体：但是，私募基金都给了大开发商的话，那小开发商怎么办？

　　任志强：大开发商就可以告诉你们，你小你就活该，谁让你小的。大开发商都已经联合起来了，这次天津津南新城的就是四家开发商一起做的，哪个都不小。

　　大企业都想合作了，为什么你们不想合作呢？小公司你还老想独吞，十几年以前我们就开始傍大款了。

　　观点新媒体：你这个观点和冯总的观点是一样？

　　任志强：是冯仑学的我。83年股份制的时候我们在前，我们跟华润合作以后他才出的这一招。他看见华远和华润合作，他就找了万达，我们要不和华润合作，他就不找万达，就找那个泰达了。这个很清楚的事情，所有人都合作了，为什么这些小企业要独吞？