博鳌特稿万科的成长

来源: [观点网] 时间: 2011-08-14 15:02

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虽然有曾经为万科作出极大贡献者的相继离去，但万科依然在成长。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网博鳌特稿梁嘉欣 比春节还早来的，是万科执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠的请辞。离开万科，徐、肖二人选择自主创业。“如果没有干一番事业的打算，我们也不会从万科的位置上退下来了。”肖楠曾如此表述。

　　这或许只是一个开始。随后半年时间不到，万科总裁郁亮与远在美国的王石在端午节当天下午6点30分收到上海区域总经理刘爱明的请辞邮件。

　　在中海、万科服务了18年的刘爱明，把过往的经验称为爬山，但这个山是有台阶的，按照台阶往上爬。对于目前的他来说，更多是希望有别的体验，“往没有台阶的山去爬一爬。”

　　或许我们可以想得更为简单一些：也许事实就如郁亮所言，习惯挑战自己的职业经理人们，在经历了20年的职业生涯并达到一定高度之后，也是时候停下来想想，未来的20年如何走得更精彩。

　　但无可否认的是，如何更快的培养与储备新一代的职业经理人，仍然是郁亮及万科目前最需考虑的问题。

　　虽然半年内痛失三名高管，不过从公司角度来讲，一个不断壮大成长的企业，它的职业经理团队、组织能力跟活力也需要不断更新。而万科在高管辞任后也能迅速做出反应，并及时地作出相应的人员调整。

　　显然，虽有曾经为万科作出极大贡献者的相继离去，但万科依然在成长。

　　增长之夏

　　最新数据显示，今年上半年，万科累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。

　　接下来的下半年，万科的推盘力度还要大些。据了解，仅6至8月，万科每月的推盘量将超过110亿元。按照目前的发展速度，不少分析机构均表示，万科今年实现1400亿的难度并不大。其中，快速周转策略加上较高的去化率，是销售高增长的保证。

　　然而，由于目前的楼市仍处于焦灼期，加上下半年正值推盘高峰，整体供给偏大，万科面临的销售压力并不小。随着市场供应的增加和存货压力的加大，竞争会更加激烈。

　　据了解，万科前几个月的销售去化率已接近60%的临界线。其中，4月去化率为62%，5月去化率为63%。与此同时，万科快速周转的销售策略也遇到市场的考验。

　　万科指出，如果土地市场做出相应的调整，公司将会坚持60%的销售速度要求，就算降价也要达到。但如果房子卖不动，土地价格一直不降，那么公司也不会主动降价去加快销售，因为销售回笼的资金不足以购置土地。

　　随着调控的进一步加深，银根的不断收紧，这必然也给房企带来不小的考验。

　　相关数据显示，截至今年一季度末，万科账面上的现金是371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元，公司净负债率也处于2007年以来最低的水平，“目前万科在资金方面没有压力。”万科董秘谭华杰称。

　　或出于未雨绸缪的考虑，尽管手上资金充裕，但万科仍不断地为旗下项目“筹粮”，以满足项目的开发需要。据不完全统计，今年万科已经通过金融机构融资近百亿。

　　与此同时，万科在拿地方面亦相对谨慎，相关数据显示，今年上半年，万科共新增土地储备898万平方米，同比下降了26%，仅为去年全年的30%。而万科总土储基本维持在满足3年的开发量水平，以适应高周转策略。市场的不确定性依然存在，随着房地产市场的下一个十年的到来，如何保持行业领跑者的角色依然值得万科思考。

　　转商之惑

　　住宅销售市场受压，商业地产作为房地产市场的香饽饽，却在这轮调控中迎来了黄金十年期。这让不少房企看到了希望，就在此时，关于万科转商的传闻四起。

　　很大程度是因为深圳万科商业管理公司的成立。事实上，深圳万科商业管理公司早已于2010年年底成立，只是彼时相当低调。万科一再强调，公司仍将继续专注于普通住宅市场的发展，参与商业物业的开发经营，并成立商业管理公司主要是因为大势所趋。

　　万科坦承，公司的商业地产正处于在全国各地开展试验的阶段，目前各地的项目类型不同，先由各地分别探索，与总部保持协作，总部负责总结经验、深化，并推广到其他的城市。现在北京试验的是写字楼；深圳是购物中心；上海是小企业办公楼；惠州是酒店；海南是度假地产。

　　谭华杰指出，万科做商业实属“无奈之举”。“现在纯住宅的土地出让已经越来越少了，企业只有加强非住宅领域的业务能力，才能获得更多开发住宅的机会。公司所探索的商业地产，也主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。”谭华杰在接受观点新媒体采访时如是表示。

　　谭续称，万科的经营模式是快速周转，所以公司对于商业地产一直都比较谨慎，目前来看，商业占万科总体业务的比例仍然非常有限，万科对商业地产开发能力的提升将会是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。至于每年的投资占比，谭华杰指出，希望5年内不超过20%。

　　商业地产项目耗资巨大是万科不得不面对的问题。谭华杰称，成熟的商业能够提高住宅的产品价值和溢价水平，为企业提供稳定现金流收入，但一般来说，商业地产前期投入多、周转较住宅开发慢，对现金流的占用大，相对而言对金融工具、融资方式的依赖程度也更大一些。

　　相关人士指出，以万科目前的销售金额推算，未来五年内，万科在商业项目的投资每年将至少在300亿元左右，在目前国内利息这么高的情况下，对于要花费几百亿做持有物业的万科来说，还是存在一定风险的。