博鳌特稿 仲量联行:对商业地产泡沫要乐观点
作者: 武瑾莹     时间: 2011-07-22 02:19:43    来源: [ 观点地产网 ]

可是波动把它拉长来看,就是用十年的时间去看这个波动,基本上可以说就是还是上升的趋势的。

  观点地产网 武瑾莹 2011年7月12日下午,在香港太古广场的新办公室里,仲量联行大中华区董事总经理冯建强接受了观点地产新媒体的采访。

  在国外读书之后,冯建强就进入了仲量联行,从香港商铺部开始,冯建强用20多年的时间成为了今天仲量联行大中华区的负责人。

  在经历了香港多次房地产周期之后,冯建强对中国的房地产依然深具信心,其认为中国的房地产发展越来越好了,最重要的就是房地产行业的透明度越来越高了,这对很多外资来说都是好事。

  尽管目前的宏观调控大有扩大之势,但冯建强强调,只要中国城市化发展在继续,拉动内需消费在继续,产业升级在继续,中国的房地产就一定会往上发展。尽管中间可能会经历波折动荡,但大的方向不会改变。

  以下为冯建强接受观点地产新媒体采访整理实录:

  观点地产新媒体:您认为中国的房地产市场在过去十年最大的变化是什么?市场透明度的变化情况具体是怎样的?

  冯建强:一些大的城市在这十年房地产的透明度增长了不少。

  这十年对整个国内的房地产行业而言,最大的变化就是透明度的增加。因为,透明度对外界的投资来说,如果程度不够外资来的机会相对就少了很多。对政府来说,透明度是他们吸引外资的很重要的形象。

  透明度包括比如房价买卖,在法律上面的过程等等,政府未来的供应也不清楚,这些对投资者来说都很重要。

  观点地产新媒体:一线城市的透明度得到很大改善,但是这两年很多投资是在二、三线城市。那么二、三线城市在这方面的情况呢?

  冯建强:有改善。现在要开放一些了。

  观点地产新媒体:您怎么看这次的宏观调控?您认为这次调控的影响会有多大?

  冯建强:从两方面来看,有正面也有反面的影响。

  从正面来说,过去几年发展迅速最大的原因是经济危机的时候发行的4万亿的资金到市场里面。现在在GDP里面有30%是关于房地产产业,另外在这30%里面有70%是住宅。因为,过去的几年住宅的发展大一些。

  从市场的角度来讲,那就是需求和供应的问题,基本上我们的需求体现得还是很强。中国一线城市和二、三线城市对价格有一定的影响,如果说城市化是中国过去许多年里面最重要的发展推动力,在短短的十年房地产市场里面,我们从农村搬到城市里面的人口等于整个美国的人口。中国现在的城市化大概是50%,这跟其他比较发达的国家相比还是比较低的,所以长线来说,对房地产的要求是会不断的增加,而且会很强。但短线来说,有些场面政府就不希望看到了。

  观点地产新媒体:这次出台了这么多的政策,您觉得最有影响力的是什么?是限购令吗?

  冯建强:对,可是我看限购就有点像压力锅,就像把一个很重的盖放在压力锅上面,现在政府又把一个更重的盖子放在上面,可是里面的压力还在。

  政府现在需要做的就是微调,在合适的时间把一些压力释放掉。比如说政府现在要多盖一些保障房。那么,政府定下了3600万套保障房来解决这个压力问题。

  观点地产新媒体:现在国务院可能会允许各地方设立保障房的地方平台,可以去发行地方债来融资。那您认为现在大家关注的这些地方债的问题应该怎么办?

  冯建强:我相信温家宝每天都问自己这个问题怎么去处理。我认为有一些问题不是现在这么简单的,政府要有选择的去解决。地方政府没有钱,很缺钱,过去地方政府主要收入来源就是卖地,现在政府也有限止卖地。另外发展商能够看到政府的调控,他们也不会很放心的去买。所以,政府卖地的收益现在已经减少了,所以比如说在重庆、上海等等,他们就开始尝试征收房产税。

  观点地产新媒体:这个调控很多人认为会对行业洗牌,或者是对企业洗牌,形成寡头,您认为呢?

  冯建强:当然有很多的大企业会出现,他们的背景很强。我们每天看到报纸上面的报道,好像在地产方面有很多已经很多成熟的发展商,他们也是有很多的机会。比较小的、相对来说没有经历太多事件的发展商就会被淘汰。其实过去好几年已经有这样的现象了。

  观点地产新媒体:但是调控对于大开发商而言,依然会存在资金方面的影响,在土地获取方面的影响,在资金方面需求的影响,不是吗?

  冯建强:有影响,可是我们看一些数据会发现,因为这些大开发商不是单单在几个大的城市里面有项目,他们在很多的二、三线城市有。比如说万科、恒大、中海他们在销售同期总数比去年增长了80%。所以,我们很多人的焦点还是放在大城市里面,可是在很多地方没有限制。哪怕是上海,上海也不是整个城市都有限制,那这些地方就可以让企业去销售。

  观点地产新媒体:但最新的消息是如果房价还不能下降,中央可能会对整个二三线城市进行限购。

  冯建强:可是很多大的房地产商来说,不单单是在住宅方面的发展,在商业地插都有发展。

  观点地产新媒体:这两年有很多开发商从住宅地产进入商业地产,很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫,您认为呢?

  冯建强:其实我们应该要乐观一些。当然面对市场会有乐观派,也有悲观派。可是,如果我们依然相信中国未来的十年或者二十年,城市化依然是要最大的推动力。另外还有内需消费和工业升级,就是从最基本的制造业转移到产业升级。如果我们相信这三个最大的推动力,其实无论是对写字楼的需求是有的,因为服务性行业对写字楼的需求是会很强。如果我们相信内需消费,政府现在已经在大力推动,对商场的需求和零售物业的需求在未来也是很大的。

  在未来的十年,我也相信会有一些波动。可是波动把它拉长来看,就是用十年的时间去看这个波动,基本上可以说就是还是上升的趋势的。

  观点地产新媒体:您觉得现在这么多的企业聚集到二、三线城市发展,二、三线城市有足够的容量去支撑这些商业地产的发展吗?

  冯建强:如果把商业物业再细分,从零售物业来看,我们的二、三线城市的潜力还是很强。在商场里面,我们也不需要要每个人一定要消费多少,有很多成功的二、三线城市的公司,不一定是要有名牌在里面,基本上有一些很大的品牌店,消费店像电影院和一些档次比较大众化的品牌已经非常成功。往往我们看零售物业就是一定要有名牌店,要GUCCI,LV在里面才是商场,其实不一定的。在另外一方面,如果在未来仍有7000万的人口到城市里面,大部分人的迁移也是到二、三线城市里,不是到北京、上海。对零售业的要求,对他们的消费依然会是很强。

  另外写字楼,现在我们也和一些发展商谈到没有必要要盖那么多写字楼,好像现在很多大城市一样有需要。我刚刚从沈阳回来,以前的想法也是这里怎么容纳这么多的容量,然后我和我们北京的总经理谈,可是北京是要十年发展到今天的地位,沈阳可能只需要五年。所以,我们很多在二、三线城市其实也是这个模式,有点像香港,有点像北京,可是有一点不同的,就是他们发展的速度要比北京、香港快。所以,我们现在看不到的需求可能在短短两三年内可以看到。

  观点地产新媒体:您对零售业未来几年的发展趋势这么有信心吗?除了刚刚说到的这些自身的因素之外,还有很多经济因素比如高通胀,比如每个月不断的加息,以及对人民币升值预期的压力等等,是否会影响到居民的消费能力?

  冯建强:当然会有,可是基本的方向不会改,还是会往上走。不管是影响是大还是小,可是基本的方向还是一致的,就是内需消费会不断的增强。政府都会把未来十年中国发展的方向放在首位,所以最大的推动力就是内需消费增加。

  很多的零售物业里面,也不单单是外来的因素,也不单单是本土的因素,很多零售物业,比如商场成功与否的因素也不单单是外来的条件,很多时候最重要是经营的经验。

  两个商场在同一个地区,位置一模一样,可能一个好一个不好,原因是什么,不是外来因素,而是管理,以及整个商场的租户组合。

  对我们公司来说这也是很好的机遇。因为我们的经验就是在这方面的。我们不是发展商,我们是告诉发展商怎么去经营一个成功的商场。所以,往往我们说某些项目的成功如何,最主要的还是经营的因素。

  观点地产新媒体:昨天国内公布了CPI指数是持续上涨,上涨趋势如果一直继续下去的话,会对商业地产有什么样的影响?影响会有多大?

  冯建强:实际上我也觉得政府对CPI的容忍度是在提高的,过去他们说3%、4%,现在CPI的增幅明显放大了,我觉得政府采取的考虑是对人民币的压力会减少一些,对人民币升值的压力会比较小。当然,对一些发展商来说,政府还是会处理CPI的上涨势头,会加大利率。对于比较小型的发展商这方面的压力会比较大,我相信政府现在对CPI的容忍度会比以前高。

  观点地产新媒体:这个容忍度可以高到多少呢?

  冯建强:现在大概是5%或6%。政府不会明说,可是对他们来说不是一件太坏的事情。过去半年我们的CPI上涨得那么快,但是同时过去半年美国对人民币升值的声音越来越小。看看中国过去几年其实人民币保持了3%-4%的升值速度。从投资的角度方面,对外资其实也是很有吸引的。现在外资跑进来买一些物业去投资,哪怕价格上涨只有5%,但是人民币对美元已经是每年上涨10%。对政府来说他们看得清这一点。

  观点地产新媒体:您的意思是用这样的方式先把投资吸引进来?

  冯建强:境外的投资基金对现在的中国很感兴趣。中国有很多的外资,一些小的发展商有资金方面的压力,他们就会借助境外的资金。这就是为什么我说这个事情有正面也有反面。

  观点地产新媒体:今年看见很多报道是关于中国人到全世界各地投资买楼的消息,您怎么看这样的事情?

  冯建强:当然现在看到很多了,香港就是很多国内同胞去买的,我做住宅的同事告诉我,去过一年,香港60%的豪宅买家是国内同胞。其实,国内的投资渠道很小,股票在过去两年有很多受了伤的股民,对他们来说,唯一一个比较稳定的就是买住宅,而且限购把很多人的需求推到香港来。

  观点地产新媒体:但这样是不是导致国内的资金向香港,甚至向全世界流出去了?

  冯建强:中国政府都在压市,对我们都有压力。我们现在政府不是让资金自由的流动,政府还是有一定管制的。现在中国很多的政府投资行为,这些现在还是在学习的阶段,他们过去也有一些不太成功的案例,但是政府还是鼓励继续投资,比如去非洲、在澳大利亚等等,这种投资其实也不会错得太多。如果是在房地产方面,比如说在写字楼,这有点像80年代的日本。

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