美联物业败走上海滩

来源: [观点网] 时间: 2011-06-24 03:03

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不到三年，美联却从上海、重庆市场败下阵来。

　　观点网武瑾莹 5月18日广州美联物业在大德路、百灵路、麓景路三间分行分别举办简单的开张典礼，并邀广州区域董事刘志忠参与开张仪式，齐庆贺大德路、百灵路、麓景路分行同时开业；继月初荔湾区西华分行开业后，广州美联物业再加快发展步伐，于越秀区再下一城，一个月内连开四间分行。

　　而同日，美联物业在深圳一次开业6家门店，至此，美联于深圳的门店达到110家左右，而一年之前，美联于深圳的门店总数也不过60出头。

　　与华南美联的不断扩展形成鲜明对比的是，5月初，美联物业上海退市，二手门店全部关闭，随后重庆的确二手门店也宣布关门。

　　除了华南之外，美联在其他地区的发展似乎并不顺利。

　　上海关店

　　5月5日，美联物业上海区域负责人丁伟在接受媒体采访时确认，受香港总部近期的人事变动、集团不看好近期上海二手房市场等多种因素影响，美联物业集团总部决定关闭上海仅存的8家二手房门店，只有上海总部的办公室将被保留下来，今后主要涉及一手房代理和房产策划业务。

　　表面看来，美联关闭8家上海门店，数量并不足以撼人，但作为为数不多的房地产中介上市公司，这就意味着它将退出进驻多年的上海市场。

　　据了解，2009年，美联物业在上海尚拥有58家门店，成交金额也一度排在当地市场第18名。不过，随着楼市调控的深入进行，去年美联的上海门店已收缩至10余家。但即使在如此业绩下滑的情况下，其市场份额也排在上海房屋中介市场的30多名。

　　公开数据显示，从2011年初开始，美联物业在上海的业绩一再下滑，1－3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅为15套，所占市场份额在上海排第184名。

　　分析机构认为，按照成交金额1.5％佣金提成规则计算，美联物业8家门店首季度的佣金所得不足50万元，而维持一家门店的平均花销便超过8万元。因此，在撤退前，其二手门店经营已面临无法维持的局面。

　　关闭8家门店之后，美联保留位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。

　　从1996年开始进入上海市场，美联早期以一手楼盘代理在上海立稳脚跟，逐渐发展成以二手房中介为主、一手代理为辅的经营模式，门店数量在“全盛时期”达到了58家。而现在，美联在上海幸苦10余年的发展一夕回归。

　　就在美联上海门店关闭的事情发生没几日，其于重庆的公司也宣布7家门店暂停营业，员工已裁。

　　据了解，美联于2003年进入重庆，发展平稳。而本次美联暂停营业的门店，主要集中在南岸区和“三北”区域。

　　对于重庆美联的关店，美联物业重庆区域董事总经理缪鸿裕表示，在重庆美联最多时拥有70多家门店，现在仍有60多家，比原来少了7家。他表示，这些门店并不是关闭，准确地说是“暂停营业”，因为门店的租金仍在支付，并没有转租。公司预计半年后市场会变好，届时会复开。

　　面对美联于上海、重庆两地先后关门退市，房地产业内纷纷表达不同意见。

　　“美联物业的退市一方面与整个市场不景气有关，另一方面也与其内部管理与运营有密切联系。”有上海中介业内人士表示，曾一度听闻上海美联物业内部高层人事变动频繁，且运营思路也不统一，这或许才是导致其暂时退出上海市场的重要原因。

　　“收缩门店并不意味着坏事，如果集中布点，还是能够收到网络集中效应的。”上述人士称，调控以来很多大中介都有收缩门店或调整布点的规划，但市场并未糟糕到品牌中介需要退市的状况。

　　分析人士也指出，美联的人员流动性过大是导致美联物业经营不善的重要因素。一位熟悉美联物业的人士曾表示，在两年前，美联在上海的很多高管陆续离职，比如，时任美联物业上海区域副总经理的冯泓睿在2008年就转投了21世纪不动产，美联浦东区域总监黄梓铭也在2008年离职。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍则认为，在房地产中介密集的上海中心城区，如果要赢过其他同行，就必须配备两组乃至更多的经纪人。美联为了雇佣更多优秀的经纪人，还提高了经纪人佣金，这种做法大大压缩了美联物业的盈利空间。而在中介微利经营时代，美联物业退出二手房经营或许是个不错的策略。

　　而深圳中原董事总经理李耀智虽然也认为，美联上海的退市很正常，退出前美联高层变动很频繁，大环境差和内部紊乱共同促成了这一结果。但其也指出：“作为一家上市公司，市场好时你就进入，市场不好时就退出，对一家上市公司的口碑会有影响。”

　　面对外界的各种意见和讨论，以及质疑美联在内地策略失败的种种声音，美联高层终于按捺不住了。

　　5月14日，美联物业集团执行董事张锦成从香港飞奔上海救火，其公开表示，美联此番举动，最重要的影响因素还是内地出台的相关政策。这只是内部资源调配，公司布局重点将放在深圳，但未来并不会放弃上海的一手房和二手房市场。

　　张锦成甚至预言，希望“卷土重来”的时间是2012年。

　　北上内地

　　从1992年成立美联中国有限公司开始涉足内地业务，美联在内地的发展竟已走过20个年头了。

　　美联集团成立于1973年，开始是在美孚新村只拥有数名雇员之小型地产代理，在“顾客为主，服务为先，积极进取，努力创新，群策群力，再创高峰”的集团信念下，现在已成为香港最大规模首家上市的地产代理公司，在香港、中国内地及澳门拥有逾430家分行及逾6500名雇员。

　　1995年6月8日美联在香港联合交易所挂牌上市，成为香港首间物业代理上市公司。2000年4月集团收购香港本地五大代理行之一的香港置业，进一步扩大市场占有率。2007年6月，美联工商铺在香港联交所成功上市，成为香港唯一拥有两家上市公司的房产代理公司。

　　显然，美联的快速发展与上个世纪末期香港经济的快速发展脱离不了关系。

　　1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港币买一个号的怪事。如果说导致香港房地产市场过热的主要原因是，即超低的利率和供需不平衡。

　　那么导致香港楼市泡沫的主要原因就是过低的杠杆率和过度的投机需求。尤其是在1996至1997年期间，香港民众都沉浸在楼市泡沫的盛宴之中，地少人多是支撑97香港楼市泡沫神话的最有力支撑。

　　在1995年上市的时候，香港经济和美联一样，处于高峰状态，随后，香港的房地产行业也开始走下低迷。

　　1997年9月，金融大鳄索罗斯在吸完泰国和印尼的血之后，开始将做空目光对准亚洲经济四小龙之一的香港，而首当其冲的是香港的股票市场。进入10月后，在短短一个月内香港恒生指数从最高峰的18000点暴跌至11000点，市值蒸发了三分之一。

　　香港楼市也一改往日的疯狂，开始有炒房者抛售房屋筹集资金为股票解套，楼市抛盘量暴增，加上港府推行了8万5政策，这对香港楼市更是雪上加霜，楼价下跌，成交量萎缩。楼市泡沫瞬间崩溃。

　　据统计，从1998年至2004年，香港楼价巨幅下跌，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的国民生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失高达267万港元。

　　受房地产行业萎缩影响，香港地产代理市场也变得仅可容纳数千人，再加上地产代理受监管局管制甚多，营运成本增加，地产代理的生存空间本已越来越窄，但却有一万多人竞争，因而必然有一些地产代理会被淘汰。

　　香港业内人士表示，香港的地产代理业面临着两种选择：一是，接受被淘汰的现实，转向其他行业；另一是“向北望”，即向内地拓展业务。而中原美联等地产代理商在开拓内地业务方面有明显的进展。

　　事实上，和美联进入内地的时间一样，中原也是于1992年开始进入内地市场。

　　时任中原(中国)董事总经理的黎明楷指出，虽然内地市场边际利润平均低于10%，比香港正常市场时的10%～20%要低，但发展空间大于香港。香港地产代理公司可以凭借丰富的中介销售经验，以“薄利多销”的方式拓展内地市场。

　　中原和美联受惠于抢跑进入内地市场，累积了不少的资金实力，于是在香港地产代理受金融风暴之累不断结业和兼并的时候并未受太大影响，反而逆市扩张。

　　自1996年10月长实收购当时的置业国际并易名为香港置业、鸿运地产与安时地产合组联盟成为当时第三大地产代理后，1997-2000年，先后有实惠地产等5家地产代理结业；2000年，美联物业收购香港置业、电盈附属公司物业点与新加坡最大的地产资讯及交易站PropertyBuyer.com合并；2001年中原地产购入利嘉阁地产；2003年初，鸿运地产终因营业额大幅下滑，持续亏损而自行清盘。

　　经过行业洗牌，美联和中原成为香港两家最知名的地产中介商。而1997年之后，香港的房地产市场一直无法回升，于是两家公司都把发展的目光集中到了前景更为广阔的内地市场。

　　业务调整

　　在1997年之后全力在内地发展的很长一段时间，美联将布局的方向定为整个中国市场。于现在出现的收缩战略不同的是，彼时美联在全国大肆开店扩展，同时进攻一手市场和二手市场。

　　截止2007年，美联完成国内一线城市的进入。

　　2008年，中国房地产正值寒冬的时候，美联地产北京总行正式揭牌。

　　当时，美联执行董事郭应龙称，从去年9月开始至今，美联地产陆续开了26家门店，今后准备重点做二手房租赁和买卖代理。未来公司还将投入数百万美元用于拓展北京业务，自3月开始，美联地产在北京的二手房门店开张速度要加快，截止到年底前，将在北京开60家到80家门店。

　　事实上，彼时的郭应龙在接受采访时，一直表示看好内地市场，将集中于中国内地二手房市场的业务拓展。

　　而北京、上海、重庆等城市都是美联的主攻目标。

　　不到三年，美联却从上海、重庆市场败下阵来。在上海门店关闭之后，美联总部表示，将把内地的发展集中到珠三角地区，尤其是深圳、广州。

　　其实，美联在珠三角的发展也早已经过了一番调整。据广州区域董事刘志忠回忆，2000年左右，美联在广州还有很多一手代理业务，2002年-2008年，美联甚至也代理过中山十多个项目。

　　但现在，这些一手代理美联已经不怎么涉足了，反而是从上海南下的易居开始出现在广州的一手代理市场。

　　面对已经没有业务的一手代理市场，刘志忠坦言，在广州，合富辉煌占有了绝对市场，要形成竞争比较难，而易居走的是合作联盟路线，虽然也有市场，但规模还不大。