黄庆祝商业资源最为关键

来源: [观点网] 时间: 2011-06-19 22:11

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对明发目前来讲资金不是问题，运营管理团队水平的提升也可以解决。我认为更多是商家资源的加盟，以及商业运营要去全方位完成。

　　在上海虹桥喜来登酒店最大的宴会厅中，人声鼎沸，觥筹交错，晚宴不过刚刚开始。

　　4月26日下午，这里刚刚举行了一场盛大的活动——明发集团全国二十二城联动全国招商大会。招商大会上，明发集团首度发布了2011年计划开业的4个明发广场的招商信息，并与一批新商家签订了合作协议。

　　在千人的宴会厅上，明发的员工从总裁到项目工作人员，团队尽出，现场不仅充斥着闽南语，还有上海话、东北话，颇为有趣。

　　从1994年进入房地产行业，到2002年进入商业地产领域，再到2009年年底于香港挂牌上市，明发终于一步步走出海西，进入到全国，甚至境外投资人的视野之中。

　　2002年，厦门明发商业广场即是开山之作。资料显示，厦门明发商业广场位于厦门市中心旺地，占地面积近20万平米，建筑面积超40万平米，而如此体量的商业项目当时在全国也只有三个：另外两个一个是北京的金源世纪广场，一个是东莞的华南MALL。

　　首个作品就选择以如此大的项目为起点，明发在商业地产方面的野心一览无余。

　　回顾商业地产起步的那些日子，明发总裁黄庆祝不无感慨，称明发在开始的时候也有着很多惨痛的经验教训。

　　“出现了工艺流程的估计不足，导致项目长时间的拖延交付，或者导致招商签约入住的商家流失等等”，黄庆祝回忆道。
　　随后，明发将商业地产的布局扩展至了南京、无锡、苏州等长三角地区。

　　2011年，明发又在北京、珠三角等地继续补充土地资源。而下半年，明发在南京、无锡、苏州和合肥的项目也将陆续入市。

　　4月26日，观点新媒体在上海对明发集团总裁黄庆祝进行了专访，以下为采访整理实录：

　　观点新媒体：其实明发集团1997年开始从住宅做起的，然后接触到商业地产的领域，是什么原因让你们往商业方面来做很大的调整？

　　黄庆祝：2002我们进入了第一个商业地产的开发，然后从住宅开始转型。之前明发一直在研究商业地产的发展趋势，同时也在对商业地产的开发模式做了解。

　　2002年有一个比较好的机会，刚好厦门有一个纯商业地块的出让，当时我们获得了这个信息。后来主要面对的是众多的全国性连锁运营商。因为中国经济快速发展，所以他们都把眼光盯住房地产市场。同样在国内领先的一些商业运营品牌他们也想进入经济发达的城市，但在那个时间段里面有一个选址难的问题困扰着这些运营商。

　　因为，他们需要的物业的要求是要比常规的、原来手头上持有商业物业的标准要高得多，大得多。所以，当时就导致了很多商业物业的业主招商难。而同时也有很多区域的运营商选址难，因为他们的要求比如住居，层高，荷载，车位等等都无法得到满足，他们在这个期间里面的选址也很难。所以，当时我们就有了一种为他们量身订做的想法，也都得到了他们的认同。

　　观点新媒体：这么多年商业地产做下来，你觉得做商业地产和住宅开发相比，最大的区别是什么？

　　黄庆祝：商业地产和住宅地产的一个差别，就是商业地产所面对的选址。这种物业形态要求所面对的情形是那种要求不同的客户有太多的不同需求因素，因为有很多要适应、要满足、要吻合客户的需求标准的条件。

　　住宅地产是通过市场的比较，区域的这种客群，一种居住需求去做一个定性产品的设计，乃至进入这个项目的开发。商业地产不同，其主要是要全方位的去了解各种商家的需求，例如他的规模，他的业态的位置，他和他周边业态的互补、组合、还有规模，还有车位的需求，荷载的需求，层高的需求等等。这一块在前期就要有大量的调查工作。所以，严格意义上来讲，商业地产和常规住宅地产是有很大的区别。

　　观点新媒体：从厦门到进入北京、上海这样的一线城市，在这个过程中，您觉得明发的商业地产在哪些方面有不断的提升或者改变吗？

　　黄庆祝：明发从海西的开发发展开始走向华南、西南等城市的布局，事实上这是为未来做全国性开发企业的基点。2009年在香港的成功上市，标志着明发集团在这个基础上得到了全方位的保障。

　　2011年在北京、上海获取到土地实际上为布局全国奠定了一个坚实的基础。其实并不完全是一线城市的土地，明发都想在我们进入的区域里面能够更加体现出明发的风采。

　　观点新媒体：我们看到在北京、上海已经有非常多做商业地产已经很成熟的运营商，包括一些资金实力非常雄厚的央企比如保利、中海等也都在往商业方面做转型。那么您觉得明发应该如何面对目前商业地产这种激烈的竞争，尤其在北京、上海这样的城市？

　　黄庆祝：每一个企业的运营模式都有他的独特之处，明发也有明发的一个模式。在当前这样的调控期间，因为住宅地产的市场环境低迷，使得很多地产商都纷纷想跨入商业地产这个行列。但是，我刚才已经说过了，商业地产可以用复杂两个字概括。

　　作为进入商业地产领域的前提，首先是手头上必须拥有足够，或者强大规模的运营商业的合作伙伴，要了解这些合作伙伴的需求标准，才能进入实际意义上的商业地产开发。并不是说有资金、有土地，就可以按照意愿来把商业做成。商业地产和一般的地产是不一样，一旦商业地产运营开业不成功，那么其价值可能是一文不值。所以，我觉得商业地产的风险远大于住宅地产，对于想进入商业地产的这种挑战也有另外一个诠释。

　　观点新媒体：您觉得在商业地产运营当中什么问题最难解决，比如说是稀缺的土地资源，还是稳定的资金状况，或者是优秀的管理团队？您认为对明发而言，运作商业地产最核心的关键点是什么？

　　黄庆祝：最关键的是商家资源。对明发目前来讲资金不是问题，运营管理团队水平的提升也可以解决。我认为更多是商家资源的加盟，以及商业运营要去全方位完成。

　　观点新媒体：那针对这两个方面，明发有什么具体的措施？

　　黄庆祝：2011年开始，明发将会在一线城市进行大型招商大会，让一些著名的商业运营商对我们明发有更多的了解，能跟我们明发更快的走到一块，一起来为明发的开发共同努力。

　　观点新媒体：那在管理团队的水平提升方面，现在明发有什么样的措施去完成？

　　黄庆祝：大概搜集客户的各种需求，根据客户的一些服务要求、标准，去做全方位的调整。同时，在社会上招聘获取更多的人才，使得我们的团队更加完善。

　　观点新媒体：也有业内人士认为国内目前还没有真正意义上成熟的商业地产专业人才，您认为呢？

　　黄庆祝：事实上商业是一通百通的，在任何一个零售业领域里面的一些人才进入到这个管理团队里面来之后，他以往的实操经验可以为我们的管理带来很多好的经验，或者是水平的提升。尽管大家都知道中国地产，特别是商业地产才刚开始、刚起步，但事实上怎么去把原有的这些在零售业里面享有一定知名度的一些团队、个人组合成一个比较强劲的团队是很关键的，这个应该是可以满足未来运营商团队水平提升的这种需求。

　　观点新媒体：那你心目中有没有您觉得值得借鉴或者学习的对象？不仅仅局限于商业地产方面，甚至还可以包括其他行业，您觉得是明发在这方面努力学习的对象是谁？

　　黄庆祝：这种例子可以举的太多了。比如餐饮，一个小餐厅能够在一个区域里面快速取得区域食客的青睐，除了食品的味道之外，我相信他里面还有别的因素。比如说一个小的零售商，他所做出来的产品，或者运营的影响力在当地到达一定知名度的时候，他也有很多的资源。我觉得，这种问题如果让我去做太多举例的话，我相信可以是数不胜数的。

　　观点新媒体：刚才您也提到和住宅相比，商业地产的风险其实要大很多。尤其是我们看到这两年在调控下面，有很多的资金从住宅地产流向了商业地产，所以使得一些专家也担忧会不会商业地产从此也会形成泡沫，您怎么看待这个问题？

　　黄庆祝：这个问题我认为我很难回答，同时我也不知道怎么回答这个问题。

　　住宅地产有泡沫吗？那政府何需调控呢？本身刚性需求的存在，导致企业到各区域去获取土地，稀缺资源的土地限量的供应导致房价不断上升，政府就动用了不少的政策来抑制。所以，现阶段你说住宅地产是否已经有泡沫了？这个问题我认为谁都没办法回答。

　　同样，商业地产也是这么回事，现在他们只是想介入，而且是因为这个期间的住宅地产的调控，使得在手上拥有闲置资金的人有这种想法或者这种的冲动。但是，还没有到实施或者付诸行动的时候，我觉得现在去谈论这个问题还是言之过早。

　　观点新媒体：中国商业地产的发展起步比住宅相对较晚，发展时间也比较短，那么这么短的时间积累了这么多的资金的进入之后，您觉得这样的发展过程会不会导致很多不成熟，甚至是在飞跃式发展之后会有很多隐患的存在？

　　黄庆祝：这种情况可能出现。所以这个就是我刚才说的，因为商业地产和住宅地产有一个区别。反过来，每一个商业地产领域里面的这些运营商们，他在前期的经验，都有惨痛经验教训的累计。所以我觉得在这个行业是属于不断在改变，不断在完善，不断在改革的一种蜕变过程。所以，贸然进入这个领域的人，在前面肯定会有教训。

　　那么，在这个期间里面，他们是否继续开发进行还很难说，我相信所有的人实际操作过程中都会有太多的这种问题。

　　反过来每一个商业地产运营商，他手头上没有足够的商业资源、商家资源、项目规模的团队和超前的理念思维的话，也无法做好一个项目。只要有资金投入就可以把一个商业地产建起来，建起来之后他面临的就是招商难，后期运营难的一些问题。

　　观点新媒体：您可以简单回顾，在明发特别是刚刚开始去做商业地产的时候有什么样惨痛的经验教训吗？特别是值得引以为戒的？

　　黄庆祝：因为一开始我们就做的是比较大规模的商业地产，所以出现了工艺流程的估计不足，导致项目长时间的拖延交付，或者导致招商签约入住的商家流失等等，都有这种经验了。包括在这个运营管理当中，不同的商家提出不同的问题，提出不同的要求，在这个期间里面，要应对的这些方方面面的标准也是很难应付。我们就是在这些时间里面，在这种历经之下去慢慢学习，慢慢成长起来的。

　　观点新媒体：您当时有没有考虑请一些专业的顾问公司招商，甚至于运作等方面的工作吗？

　　黄庆祝：有，一开始都是有请专业的团队。但事实上他们所谓的专业，也只能给你一些点上面的帮助，事实上到面上还是需要自己的团队才能做到。

　　观点新媒体：之前有报导说厦门明发并没有遵循国际惯例将购物、娱乐、餐饮的比例做成50：32：18，而是靠娱乐和餐饮拉动了厦门整个项目的商圈的形成。像这样的一些与通常所不同的地方，是不是也的确是要经过长期的摸索，或者是很多的尝试之后才能得出来的经验，而依靠专业的顾问公司是没有办法做到的？

　　黄庆祝：国际惯例的商业业态的比例组合，我觉得并不是一种标准的版本，而是要根据一个区域的消费群体的习惯，以及自己项目的规模、项目业态的这种组合来做比例上的版本调整。

　　如果只是在一个5万平方米的规模商业里面，可能你讲的这种比例是比较合适，但是如果超过5万平方米呢，或者说如果在这个项目里面，有很多主力商家的比例超过了这个规格的比例的话，这个商业项目的的比例就要做一个全方位的调整，要根据地方区域消费习惯进行调整。

　　举个简单的例子，厦门是一个夜生活比较丰富的城市，娱乐产品的规模在全国都是排在前列，在厦门可以支撑一个3 万平方米的大型夜总会，并不代表说在其他城市也可以支撑这么一个规模。所以，我觉得这种业态的组合要根据这个区域不同的消费习惯调整。

　　观点新媒体：2010 年您就曾经说过明发的布局主要是以环渤海和西南为中心。但是，今天明发其实也进入了包括华南、惠州、上海、北京这些地区或城市，那么明发在布局方面会不会也有一些调整？

　　黄庆祝：实际上在2010 年上市之后明发的布局考虑是立足海西以及华东区域，然后拓展华中、环渤海、西南和东北，因此我们都在做规划。

　　当我们在2010 年已经是提前完成了这种布局的时候，在这个基础上面做了比较快的拓展调整，做了布局上的调整，进入了北京、上海，进入了华东，华南。当然，我们在这些区域实际落位之后，我们就会在这些区域里面快速拓展。

　　观点新媒体：2010 年的年报当中显示明发全年60% 的收入是来自于商业地产，这是不是明发商业地产方面的一个目标，还是有更高的要求？

　　黄庆祝：2010 年的明发是这样的计划，但是2011年我们的整个规模比例还会做调整。因为2010 年我们手上持有的住宅物业不多，当时是以商业地产销售为主。但是2011年我们手上有大量的住宅在今年快速的推出。所以，今年我们整个比例应该会是在这种方向的调整。

　　观点新媒体：住宅和商业大概呈现什么比例？

　　黄庆祝：60% 的住宅，40% 的商业。同时，在未来的几年，我们住宅和商业的比例距离会越拉越大。因为，我们现阶段新发展的这些项目，都是商业综合体加住宅综合体作为大盘的启动。那么，未来我们会持有更多的商业物业，通过住宅地产的这种销售来保证现金流的平衡，持有更多的商业物业。

　　观点新媒体：预计长期计划，这种比例会保持在多少？

　　黄庆祝：30% 商业，70% 的住宅，甚至有可能是二八，这是指在营收方面的比例。但是，商业地产的规模体量不会减少，开发的体量不会减少，持有的体量会一直增加。

　　观点新媒体：明发商业综合体项目未来的规划是什么？

　　黄庆祝：明发这种城市综合体在某一区域的落地将会使这个区域周边的价值快速的提升。同时，作为每一个项目的启动直到项目的开发建设完成投入运营，可以为每一个区域带动大量的劳动力就业机会。同时，每一个项目运营之后可以为每一个区域政府带来巨大的税收收入，而且是每年有上升的潜力。所以，我们的这种业态受到很多地方政府青睐。应该说截止到2010 年底，我们收到30 几个区域政府的邀请，希望我们能到他们这个区域里面进行同类型产品的投资。

　　作为明发在选址方面，或者在进入城市的选择方面一般都会注重区域的整体经济实力，所以我们选择的城市都会是一些经济相对发达的城市。

　　同样的，明发在同一个城市里面有可能做第二个项目，第三个项目。因为每个城市的区位都具有特殊战略的位置，同时我们明发都有兴趣进入这个区域去做开发。当然，我们会根据区域做不同类型产品的规划，有的可能是40 万平方米，有的可能是30 万平方米，有的可能是20 万平方米，但是我们统一的名称会叫明发商业广场。但是，未来我们会在这个方面做调整，将来我们的每一个项目会把中间“商业”两个字取消掉，直接叫明发广场，前面加区位，可能是在合肥“卢阳”的时候，我们就叫“卢阳明发广场”。

　　观点新媒体：明发之前在惠州获得7 块土地，这个项目据了解已经有管理团队已经开始介入，那么目前的进展是怎么样？

　　黄庆祝：惠州项目我们是属于股权收购，这个土地是当地的一家企业获得的，我们就用股权收购的模式来获取开发权利。现阶段的规划我们也在进行调整，未来我们在这个项目里面，我们会加入更多的商业业态的比例，会吸引更多有绝对品牌号召力、实际经营能力以及企业实力相当强的这些企业能够加入我们明发，与我们明发一起合作，共同打造我们明发新的一个商业模式。

　　在这个项目里面，我们可能在前期的规划上面会做一些调整，因为早期政府给到这个项目的规划我们都接受，基本上也得到了当地政府的认同。预计这个项目应该会在国庆左右开始进入前期的一些销售。这个预计投资在25 亿左右，预计大概花三年左右的时间完成。