莫嵘 武汉楼市正处于博弈期

来源: [观点网]      时间: 2011-05-29 21:44
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现在实际上是处于一个博弈阶段，还没有明显的上升或者下降的方向，只是一个上下波动，现在暂时还看不到趋势。

　　观点网 梁嘉欣 房地产调控这一记重拳对武汉楼市的影响可谓不小，最直观的结果是，武汉楼市销量已出现大幅下降。

　　据了解，调控政策出台以来，武汉的楼市日渐低迷，新开盘的销售率仅在20%左右，极少数能达到50%。不少楼盘更因蓄客不足，而要押后开盘时间。

　　随着销售量的不断下滑，不少业内人士指出，为了在低迷的市场中突围而出，预计将有不少开发商会选择降价促销的手段，即将进入“新促销时代”的武汉楼市，或将进入由量减向价跌转变的关键时期。

　　如此看来，新一轮的降价大潮或将在武汉率先出现。为了了解目前武汉房地产市场的具体情况，观点新媒体采访了合富辉煌(中国)华中区域总经理莫嵘先生。

　　以下为采访实录：

　　观点新媒体：近期有媒体报道，受调控政策的影响，武汉楼市已进入由量减向价跌转变的关键时期，目前武汉的房地产市场具体是怎样一个情况？

　　莫嵘：目前武汉市中心的项目现在基本上成交量下降，且下降幅度比较严重，但价格没有降，有时候甚至不动，看不出有明显的下降趋势。

　　另外，我们曾对一些新开盘或即将开盘的项目进行摸底，不同区域呈现不同的现象。例如武昌一些高科技较为集中的区域，刚需还是很强劲，首次置业者还是比较多，对住房的需求还是比较大，所以这些区域的项目开盘销售也没有太大问题。

　　观点新媒体：不少业内人士指出，武汉即将迈入“新促销时代”，降价促销是否会是未来的趋势？

　　莫嵘：这个不好说。我觉得现在实际上是处于一个博弈阶段，还没有明显的上升或者下降的方向，只是一个上下波动，现在暂时还看不到趋势。但是相对而言，郊区盘的促销力度会大些，因为郊区有限购，加上购买人群相对谨慎，所以促销的现象比较明显。

　　其实，降价促销无非是增加可以购房的人群，其实这是一个很尴尬的事情。因为现在限购令出台，很多原本买得起房子的人失去了购房资格，该部分人群急剧减少，而符合购买资格的人又嫌价格太高。所以如果开发商的楼盘真的要促销的话，它的力度会非常大，因为要争夺这群可以买得起房的客户，而这部分人群的数量很少。

　　观点新媒体：目前不少开发商表示，降价打折实际上对快速销售作用不大，在您眼中，降价的意义到底有多大？

　　莫嵘：对一些大户型、价格较高、市中心的项目，降价确实没有多大效果，因为一般人也买不起。对于首次置业者或改善性需求者来说，他们的经济基础不是特别雄厚，所以对市中心较好地段、总价较高的项目通常还是感到压力，就算降价也买不起。

　　我们跟很多开发商交流都得出这样一个结论，市中心的项目由于价格太高，所以降价的作用也不大，开发商会选择放一放。如果市中心项目总价是300~500万，就算降50万，购房者还是觉得贵。但对于郊区项目，由于总价相对较低，所以降价还是有效果的。

　　观点新媒体：武汉今年要大力推动保障房的建设，将建3万套公租房，这样是否会进一步加速商品房价格的下行？

　　莫嵘：这其实是两种消费人群的两种概念意识。保障房是为了解决中低收入人群的居住要求，相对富裕的人群没有资格享用这些房子，最后购买的还是商品房，而真正的贵价房，中低收入人群也买不起。这只是满足不同消费群体的消费需要。

　　例如香港也有很多公屋，主要提供给中低收入人群居住，但这不意味着香港的商品房市场不发达。

　　另外，保障房跟小户型商品房在需求方面还是有区别，不能把它们简单地交叉。例如商品房在服务等方面可能相对成本会高些，所以就算小户型商品房跟经适房的总价一样，但单价会较经适房高，而社区环境、服务等则相对好些。经适房只能仅仅满足面积大小方面的需求。虽然彼此之间有时会受到一定影响，但不会有太大的冲突。

　　观点新媒体：不少业内人士指出，其实现在武汉房地产市场处于一个刚刚起步阶段，调控政策的出台实际上无法压住它们的发展势头，您对此怎么看？

　　莫嵘：这其实还是一种博弈。只能说，市中心的开发商相对强势些，而郊区的开发商相对弱势些，这样的评价可能会更好一点。

　　我觉得，现在刚需主要分两种，一种是居住刚需，另一种是投资刚需。有些人有了钱之后不知道要干嘛，存银行又会贬值，投资产品风险较大，让他最放心的还是把钱换成固定资产。这也是造成目前这种博弈心态如此强烈的原因。

　　观点新媒体：据了解，为了避免激活市场，武汉决定停办春交会，您对此有何看法？

　　莫嵘：春交会纯粹是个市场行为，跟促进楼市成交没多大关系，只是开了个集市让大家来买东西，至于交易是否火旺和开这个集市没有关系。

　　房地产市场的火爆与否，涉及的面很多，春交会只是对市场的火爆情况的一个反应，不可能说开了之后，可能交易的人多了市场就火了。

　　春交会没有能力去激活这个市场，它无非是个交易行为，如果春交会能激活市场的话，那么以后市场不好的时候只要开个交易会就能让市场热起来，如果市场不行，那只要停办交易就会冷却下来，但是，这怎么可能呢？

撰文：梁嘉欣审校：0

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