专访邹郁：瑞安中华汇已打好华南开局首战

来源: [观点网]      时间: 2011-05-23 23:10
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接下来最大的希望是，瑞安中华汇在此良好的基础上，能够在广州乃至华南地区能够长期稳健地继续发展。

　　观点网 周茉 3月26日，瑞安中华汇在华南的首个项目——【瑞安·创逸】公开发售。目前为止，其一期项目已经全部售馨，成交额突破3亿，这对于瑞安建业在华南的发展而言，应该是一个较好的开头。

　　但接下来，瑞安建业在华南市场还将有怎样的发展计划，还是备受业界的关注。为此，观点新媒体采访了瑞安中华汇广州公司总经理邹郁先生，以下为采访实录：

　　观点新媒体：目前，【瑞安·创逸】是瑞安中华汇在广州的第一个项目，该项目自公开发售至今的销售情况如何？接下来还会有哪些房源推出？

　　邹郁：【瑞安·创逸】开盘取得了比较满意的成绩。首期推出T3、T4栋100套面积为79-170平方米的1-3房单位，在3月26日开盘当日，1小时内成交就超过80%，开盘均价达3.2万元/平方米。截至目前为止，第一批产品已经售罄，成交额已逾3亿。

　　5月1日起，我们加推T3、T4栋的中高层阔景单位，面积79-170平方米的1-3房。此次加推的单位，为项目的中高层单位，景观和视野都好过一期产品，所以价格会较此前低层产品有所小幅提升，但上调幅度不会太大，我们的定价将继续紧贴市场，跟着市场走。对于目前的售价，市场的接受度较好。

　　【瑞安·创逸】第二期预计将于今年8月推向市场，主要是150-200平方米左右的三-四房。

　　观点新媒体：【瑞安·创逸】位于寸金寸土的天河北，该地区现有项目都会在住宅裙楼下面规划商铺，增加销售收益，但【瑞安·创逸】却摒弃了临街的商铺，用来做6000平米的园林，不少人士曾对此表示不理解，请问这样规划的出发点是什么？

　　邹郁：其实最主要的出发点就是为了保证“瑞安制造”的出品质量。我们在做最初规划设计的时候，也是有规划商铺的，毕竟在天河北这个区域，做商铺的收益一定很大，放弃商业是一个很大的牺牲。最终放弃是公司决策层的决定，这也符合瑞安一贯以来追求品质、打造精品的风格。

　　放弃商铺是和我们项目设计理念紧密相关的。【瑞安·创逸】的设计理念是“UrbanResort”，也就是打造一处城市中心的生活之地，追求犹如度假一样的舒适生活。这种理念以保证客户的生活舒适性为出发点。

　　其实，商业和住宅因为产品定位、需求等不同，所以商住混合难免会有交叉影响，对物业管理带来难度。同时，在结构设计时，是从最低层商铺来开始考虑，会给住宅的结构设计带来一定的影响，这必然会牺牲住户的居住舒适度，天河北恰恰就是缺少了这种适合居住的地方。

　　为了给住户更好的居住环境，公司主席在亲自考察了项目之后，决定放弃邻街商铺的规划，让项目向天河北路退让50米，建一个6000平米的风情园林，打造一个纯居园林社区，提升居住的舒适性，提高生活品质。目前从市场的反应看，这个决策是十分正确的，很多购房者都十分认可我们的纯居理念。

　　观点新媒体：【瑞安·创逸】的具体定位是什么？

　　邹郁：按我们的广告推广语来说，就是“天河北善贵纯居睿宅”，通俗来讲，就是提供给城市精英一个高品质的高端住宅。

　　经过这一轮的销售检验，我们发现当初的定位还是很准确的，目前的购买客户与我们当时定位的购买群体十分吻合，包括人群分布、收入、职业、年龄、喜好等等。

　　观点新媒体：其实瑞安中华汇一个很重要的业务是做停建项目，而且在业内做得较为成功，但是从事这种特殊性房地产项目开发是否会遇到一些困难？从事这类地产业务最关键的因素是什么？

　　邹郁：事实上，我们进入这类特殊性的房地产项目，也是一个很偶然的机会。到目前为止瑞安中华汇的特殊房地产项目都运作的比较成功。

　　其实特殊房地产业务是很有挑战性的。最重要、繁琐也是难度较大的工作，就是在前期需要做很多工作准备，对各个方面都要进行充分的论证，要理顺和处理一些法律关系和对可能的风险进行控制。最担心的就是项目其中一些隐型的债务、法律等问题，这是在在整个项目的建设过程中要非常小心处理的问题。

　　不过，瑞安讲究的是稳健发展，而不是追逐单个项目的暴利，我们希望公司能稳健健康持续的发展，所以这就要求我们在前期要把工作做的很扎实。

　　观点新媒体：但像这样的特殊项目，瑞安中华汇在销售的过程中怎么样解决消费者的消费顾虑？

　　邹郁：客户的担心可以理解，但完全是不必要的。其实我们每做一个特殊房地产项目基本上就是在做一个全新的项目，甚至花的精力比一个全新的项目还要多。我们对所有项目都需要经过严格的技术论证后采用最安全可行的方案。

　　比如说【瑞安·创逸】，它原本结构已经做到正负零，但因为不符合我们规划设计的要求，为了保障我们的品质，我们当初就是把原先的整个地下结构炸掉，再从“零”开始重新施工。所以它实际上就是一个全新的楼盘。

　　观点新媒体：针对广州市场而言，接下来公司有没有进一步的计划和发展构思？

　　邹郁：我们正在积极地洽谈一些广州的新项目，希望很快有好的消息。关于公司的发展，集团也制定了两个发展方向。一个就是瑞安中华汇的业务，专注开发一些中小型的精品项目；另一个就大型知识型社区项目的开发。有合适的机会，我们也希望能够在华南地区引入一个知识型社区项目。

　　观点新媒体：瑞安中华汇从07年到现在，4年开发12个项目，发展速度迅猛，您怎么看待这个开发速度？

　　邹郁：瑞安中华汇4年进入6个城市开发了12个项目，取得了很大的成绩，但这绝非偶然。瑞安集团公司已经有40年的历史，包括兄弟公司瑞安房地产也是一个在全国多个城市有开发项目的大型地产公司，具备丰富的开发经验。

　　另外，瑞安中华汇的团队成员都具备着丰富的房地产行业经验，大部分的高层管理人员都是在瑞安服务了二三十年，团队成熟；此外，多年来的开发成绩及在行业里良好的信誉和口碑，获得了业内众多合作伙伴的亲睐，建立了长期合作关系。所以说目前瑞安中华汇是在以一种健康稳健的速度成长。

　　观点新媒体：瑞安中华汇的主要资金来源是什么？为了维系企业的持久发展，未来公司或将会通过哪些渠道来获取大量资金？

　　邹郁：首先，我们的财务状况较好，企业自身可实现良性循环。另外，公司在运营商还是比较稳健，因此获得了众多合作伙伴的支持，融资渠道比较广，再次，我们有比较强的资源整合能力，能够充分利用国内、国外的各种资源支持我们的业务发展。

　　观点新媒体：面对目前融资渠道的收紧，不少房企纷纷借道信托融资或海外发债，能否谈谈你的看法？

　　邹郁：从融资的角度来讲，我相信目前除了向银行贷款以外，其他的一些方式可能相对成本会比较高一些，而资金成本肯定是开发商必须要去认真考虑的因素。

　　我相信随着政府的监管措施的和宏观调控力度的不断加强，一些实力比较弱的开发商，会面临巨大的困难。

　　观点新媒体：您对广州的房地产市场有着怎样的体会？

　　邹郁：广州的房地产市场是全国最成熟的市场之一，很多大型开发商已经在这里打拼了很多年，在全国十大开发商中，广州或许就约占一半了。

　　就全国范围来言，广州市政府比较规范。瑞安在全国多个城市都有项目开发，但在办程序的过程中，都会遇到一些困难。而广州市的规定和程序比较清晰明确，可变更的地方少，规定是怎样的就怎样去运作。这对我们来说，是非常好的事情。

　　就四个一线城市来说，相比深圳、上海、北京而言，广州的楼市较理性，房价与其他城市还相差一段距离，存在价值洼地；还有广东真是藏富于民，居民的购买能力相当强。

　　观点新媒体：如果让您用一句话来概括瑞安中华汇在广州的发展，或者是对它的预期，您如何表达？

　　邹郁：我相信瑞安在广州已经成功地打好了开局第一战，整个业界以及整个广州市场对瑞安创逸项目和公司的品牌有了很高的认可度。接下来最大的希望是，瑞安中华汇在此良好的基础上，能够在广州乃至华南地区能够长期稳健地继续发展。

撰文：周茉审校：0

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