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标普：方兴地产拥有较好的财务灵活性

作者: 见习编辑李欣鞠时间: 2011-04-01 17:18:05 来源: [ 观点网 ]

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得益于母公司的支持及其高价值的商业和酒店物业，方兴地产较容易获得国内外银行信贷。

　　观点地产网讯：4月1日，标准普尔评级服务授予中国地产开发商方兴地产(中国)有限公司(方兴地产)“BBB-”的长期企业信用评级，评级展望稳定。同时授予其拟发行的优先无担保债券“BB+”的债务评级。

　　标准普尔认为，对方兴地产的评级反映了其“bb+”的个体信用状况，以及来自母公司中国中化集团公司(中化集团)的支持而获得的一级调升。

　　方兴地产拟发行债券的债务评级比其企业信用评级低一级，则反映了该债券的结构性后偿风险。方兴地产优先借款与总资产的比率可能仍将高于标准普尔对投资级别发债人设定的分界水平20%。发债所筹资金将用作营运资金、未偿债务的再融资、资本支出和其他一般企业用途。

　　方兴地产的评级展望稳定。标准普尔预计方兴地产将从租赁和开发物业中获得令人满意的现金流来满足短期偿债需求。方兴地产良好的财务灵活性也支持评级展望。

　　方兴地产的个体信用状况反映了其以下特征：项目集中度较高，地理多元化程度有限，资本支出需求很大，及财务表现波动较大。不过方兴地产来自物业租赁和酒店经营的经常性收入，其租赁和开发资产的高品质以及良好的执行记录缓和了上述不利因素。

　　方兴地产从物业和酒店租赁中获得大量经常性收入，支持其信用状况。方兴地产在北京和上海拥有高质量和成熟商业物业资产组合可用于租赁。与同业相比，方兴地产拥有可观的租金收入来支持其财务支出。

　　方兴地产的流动性足够。截至2010年12月31日，方兴地产拥有98.8亿元人民币不受限制的现金，约12.5亿元未动用的海外承诺授信和约60亿元未动用的国内授信。上述流动性加上预期的物业销售收入，应足以支付103.2亿元的土地款，49.5亿元的短期债务(不包括方兴地产下属公司间委托贷款)以及预期的营运资金需求。

　　方兴地产与同业相比拥有较好的财务灵活性。得益于母公司的支持及其高价值的商业和酒店物业，方兴地产较容易获得国内外银行信贷。方兴地产有通过多种渠道成功融资的纪录，包括发行股票和混合型证券。方兴地产在其海外银行贷款协议的约束性财务条款项下仍拥有充足的财务空间。

　　标准普尔预计2011年方兴地产的财务表现将较大改善。未来两年方兴地产债务与息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率低于5倍，EBITDA利息覆盖率大概介于4至4.5倍。

　　由于近来的土地储备收购和商业地产投资，方兴地产未来两到三年存在大规模资本投资需求。其近期收购的长沙项目的开发可能会需要较大规模的债务融资。我们预计，由于方兴地产需补充城市地区土地储备，因此其资本支出仍将维持在高位。