业绩会 禹洲地产：调控对我们影响有限
作者: 见习编辑 李宁 时间: 2011-04-01 02:18:59 来源: [ 观点网 ]
推荐文章：
传保利地产上海嘉定新城项目降价推盘
深圳控股去年收入65.8亿港元 毛利率37%
莱蒙国际首份年报：2010年销售50亿元
传龙湖美元债券利率为9.625%-9.875%
广州广铁南站项目环评公示 售价将超3万元
天津公布2011年度新建住房价格控制目标
在北京、天津，上海等地连续开发了多期的办公室住宅项目，完全避开了限购、限价、限贷。
观点网 见习编辑 李宁 3月31日，禹洲地产在香港举办2010年年度业绩发布会，禹州地产董事会主席林龙安、财务总监兼公司秘书邱于賡、企业融资及投资者关系总监包蕴瑜等高管出席了会议。
截至2010年12月31日，禹洲地产营业额及毛利分别约为42.65亿元人民币和17.77亿元人民币，同比增长114.2%和79.9%；股东应占核心利润约为7.56亿元人民币，每股基本核心盈利为32分人民币，较去年同期分别增长88.5%及52.4%。
公告称，禹洲地产年内完工面积约49.7万平方米，新开工面积193万平方米。预计2011年在建总建筑面积达260万平方米，可供销售面积达101万平方米，计划新开盘项目4个，包括禹州.高尔夫，禹洲.天镜二期，禹洲.尊海和禹洲.阳光花城。
禹洲地产主席林龙安在业绩会上表示，2010年是禹洲地产在香港联交所上市后的第一个完整的财政年度，期内无论公司的合约销售金额、营业额以及核心净利润均创下公司自1994年成立以来的新高。2010年整个销售目标完成60%来自海区地区，以厦门地区为主；40%来自长三角区，以上海为主。
林龙安还表示，2010年公司在厦门获得了9.5%的市场占有率，确保禹洲在厦门成为最大的房地产开发商，也是厦门最大的土地储备商，公司目前有250万平方米的项目。
对于2011年的发展，林龙安表示，2011年禹洲地产可推售的房源绝对超过100亿，考虑新推盘项目时间和不确定的市场环境因素，预测去化率将达60%，预计2011年销售在65亿，销售增长及利润增长率将不低于30%。
林龙安还透露，禹洲地产截至3月24日的销售额已经超过8.3亿，包括部分签订合同3亿多，应该在第一季度里面公司销售已经出现12个亿，相对于10年同期4.2亿来讲有大幅度的增长。
以下是禹洲地产业绩发布会实录：
现场提问：公司今年入帐的金额有多少，今年建安的成本有多少？未付清的土地款有多少？负债现金状态是怎么样？今年有没有融资计划？很多城市出台调控的目标，楼价上涨不超过GDP增幅，你觉得这个消息是好还是坏，对今年的定价目标有没有影响？
邱于賡：我们今年入帐的金额肯定是不低于去年，是希望提升30%左右，已经销售还没有入帐的金额大约有40亿。40亿基本上已经接近2010年已经入帐的水平，所以公司上半年卖的房子很大机会在全年里面反映，整年的销售肯定不低于去年。
建安方面成本大约是30亿左右，全年需要支付的土地款大约有20亿左右，包括最近新买的一块地，在上海金沙。在去年12月底公司大约47亿现金，到现在大约有20亿左右。
公司今年还没做融资的安排，因为现在资金还是挺充裕的，加上最近的合约销售，在未来一个月变成现金，可以说暂时还没有融资计划。
林龙安：各个地方陆陆续续推出调控的目标，两年前我们已经作出这个计划了，所以今年推出的产品结构有接近50%是不受限购、限贷和限价影响的办公类住宅。
总体来讲，调控对整个产业有影响，但是禹洲地产已经在提前两年布局这些状况了，现在对禹洲地产影响是有限的。
现场提问：土地均价的情况多少？现在的销售情况能介绍一下吗？
林龙安：这三年的平均售价是在11000元，平均的土地成本是1100元，平均毛利接近50%，今年开始公司可能整个的均价水平与上半年持平，现在第一季度的整个均价应该在12000左右。
今年第一季度销售情况比去年有超过120%-130%的增长。现在合约销售是8.3亿，再加上已经认购没有签约的3亿多，所以加起来有接近12亿的销售额，公司去年只有4.2亿。
现场提问：有没有说你们大概会增加多少土地储备。还有预计大概多长时间？
林龙安：土地储备是公司最核心的竞争力，但是今年公司还是会积极采用收购兼并，包括和政府合作一、二级联动活动开发，以及参与一些公开市场的拍卖的形式来收购土地。
今年有10亿是可以购新的土地的资本开支，当然公司也会积极结合现在已有的状况、合约销售完成的情况，今年公司布局都很合理，50%不受到影响，如果超预期地完成公司的销售目标，我们肯定会更积极地与收购、兼并的机会，使公司的量和质有大幅提升。
现场提问：公司土地储备是很充裕的，一般开发的周期呢？公司在土地储备方面还有没有什么补充？
林龙安：公司在现有的土地储备中，在建的有240多万面积，有40%多处于已开工状态，是严格按照政府的要求来做。
公司董事会还严格要求管理层的项目周转期不能久，力争两年半就要结束，最慢不能高于3年，所以公司会更严格确保资金的周转。
现场提问：这样的话，跟过去一年房地产的销售总体来说公司还是下降了，从土地的总价和销售的方面呢？
林龙安：禹洲跟别的公司不一样，比如说最大的特色是提前布局、结构调整。我们在两年前就布局了现有的成本，像今年推出的成本50%是不受限购和限售、限贷、限价的影响，另外50%集中在海西经济区和合肥，也不受调控影响。
但多少也有一些，调控是会软性一点，但说实话调控能确保整个行业平稳的过渡。对于这方面，公司的整个策略上，包括设计的户型上，包括推盘的时间上，我们都做了重新的梳理和调整。
现场提问：公司如何看待海西经济区的发展？因为去年包括保利、世茂等都布局海西经济区，公司是否感觉到有压力？
第二个问题是，公司刚才说从万达，包括万科这边吸引了一些人才，在吸引人才这一块采取了哪些方式，后期会不会用股权激励？或者您谈一下公司最大的优势是如何吸引人才的？
林龙安：压力的问题，任何一个城市，特别是一、二级城市都有竞争，但企业要学会竞争。禹洲是在厦门起家，有18年的一个品牌和市场占有率，有30%的老客户都有带来新客户，所以公司有独特的市场占有空间。
在厦门当然不可能说不存在竞争，但这也是我们的动力，也带来了公司新的理念开发的整合，以此更加确保了公司在厦门的龙头地位。这是一个压力变动力的问题。
第二个，刚才讲的是人才这一块，我们把管理中间这块分离出来，来管理整个上市公司。目的有两个，一个是强化厦门的优势，起到根据地稳固的作用；第二个把全国的管理，就是我们现有全国性的城市布局划分到上海来，来强化公司对城市区域布局的管理。
其实每个公司都有独特的吸引人的方面，首先是公司用的当然是激励机制，我们现在股权机制还没有，已经在考虑，但目前还是以激励机制为主，就是把业绩做出来，公司给予一定的奖励。
第二，人才要和企业的文化融合在一起，新加盟的职业经理人要适合做禹洲文化，要适应公司文化，来确保禹洲这条船一帆风顺，不断前进。
现场提问：公司在商业地产这一块布局会不会加大，或者说公司在总的销售比重有没有一个计划？
林龙安：禹洲地产的商业地产，如果在区域来讲，公司是厦门第一个做城市综合体的地产商。现在在厦门的商业地产这一块，占有的位置排名第二。所以，禹洲地产商业的净租金收入2010年比2009上升30%，公司的商业地产是平稳地上升。
当然禹洲地产现在整个持有型物业，根据董事会的要求，会逐步增加，目前是在7%左右，会逐步增加到15%左右。就是800万的土地储备，其中有15%是持有型物业。
现场提问：您怎么看限购政策对房地产行业的影响？对公司的影响？
林龙安：国家的调控有两个方面，从长远来讲是有利于行业的发展，我们地产商也是非常认可的，当然调控目的基本上是实现了，应该说整个房价是比较平稳了。
房地产这个产业链本身比较特殊，影响的产业不仅仅是房地产业，还影响原材料的供应产业，还有一个建安产业，农民工就业问题，产品的应用系统等。这些影响都很大的。
对于禹洲而言，说没有影响是不现实的，但影响不大。我们提前布局，就是说提前两年布局，对一级城市来讲，公司不做纯住宅，还做办公室住宅，这些是产业链调整。
然后是避开受调控打压比较严重的一些城市，比如现在不让进海西区域，我们就进泉州、合肥，相对来讲，这些城市的限购和限价会比较软性一点，影响会稍微小一点。
现场提问：您刚才说2012年到2013年市场会回暖，为什么你们会这么觉得？有什么例子可以支持您的这个观点？刚才您也说过会通过收购方式去收购一些土地，现在有没有看到一些小公司可以收购？还有就是你们北京的项目，今年的进展如何？
林龙安：回暖问题，刚刚讲过，国家的政策不是打死地产业，房地产业是国家主力，是经济的主产业之一，国家是让它有个平稳的发展空间，与国民经济发展相适应的平稳发展空间。
目前国家出台的对房地产业的政策应该是已经达到了基本的目标了，所以到了2012、2013年，我们预计，调控目标达到以后，行业会平稳发展。
第二个，收购方面，我们也是有18年的经验，18年来公司通过收购、并购获得了不少项目，刚才也讲了上海的项目，1收购而来的地价是1300块。
当然也有很多小公司跟我们谈，因为我们有收购的信用。信用很关键，公司有信用体系与能力体系这两大体系的支撑。但公司不会盲目收购，我们会根据公司现金流，根据公司的销售，所收购项目的地理位置，还有它的利润率来决定是否收购。
第三个，北京项目的问题，北京项目我们是一、二级联动，这是什么概念，就是跟政府合作，一起来推动项目的开展，包括基础设施、拆迁安置。
拆迁工作是政府做的，公司出钱，预计北京项目投资不超过15亿，就可以滚动这个项目。预计在今年年底会先推出一部分到市场，让市场先拿地，真正现金回流要到明年以后了。
现场提问：保障性住房这一块，公司有没有计划参与保障性住房建设这一块？您刚才说到公司与征服一、二级联动开发项目，那这个合作具体的模式、方式是什么？您可不可以详细谈一下公司是怎么跟政府运作的？
林龙安：对于保障性住房，公司目前来讲是没有计划的，但是如果是结合大型项目，特别是城市总综合体项目运作的同时，政府有这个需要让企业来做，作为企业家的社会道德来讲，我们很乐意来承担一部分。
联动的问题，我们之前也讲过，因为公司是带方案、带资金跟政府合作，就是说整个方案是我们做的，整个资金是我们投入的，然后来开发这个项目。这样我们有优势，可以先占领这块土地的市场资源，主要是这一块。
至于是什么运作方式，我们滚动式开发，从基础设施开始，从方案开始，从基础设施投入，整地拆迁，然后系统化一步一步做，做到推出来销售，还要把土地推出来挂牌。
24小时热点>>
企业资讯