王石郁亮“同台” 细解万科千亿发展
作者: 梁嘉欣 时间: 2011-04-01 03:56:43 来源: [ 观点网 ]
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王石表示，希望在改革开放第二个三十年，万科在职业团队带领下成为一家国际品牌。
观点网 梁嘉欣 3月31日，深圳万科中心，万科2010年度股东大会正式召开，正在美国游学的王石赶回出席并主持此次会议。
对于王石的游学目的，尽管王石及万科已多次解释，但外界的猜测依然不断。
面对上百名与会股东，王石明确表示，游学实际上与万科国际化有一定关系。他透露，未来万科有计划拓展海外市场，实际上万科也一直在国外市场招聘人才，在海外游学的过程中，他与房地产行业相关专家有密切接触。
其实，万科高层出国学习也一直在进行。“万科越来越国际化，到哈佛学习的高管我不是第一个。只不过因为我的身份而更受关注，我出国游学的时间也比较充分一些。”王石再次重申。
在股东大会上，王石俨然已“退居二线”，多数关于万科的声音均由总裁郁亮发出，王石只在必要时作补充。
市场应对
随着密集的房地产调控政策的出台，尤其房产税试点、限购令全国铺开后，万科今年的销售是否会受到影响，成为股东们最为关心的问题。
郁亮表示，按上海的房产税政策，一个房子单价卖1万多，算下来一年不到2000元房产税，“房产税实际上影响并没有想象得那么大，万科也没有那么多高端房。”
他续指，房产税目前只有两个城市在试点，且方案也不太一样，说明中央政府在这方面非常慎重，地方也比较慎重，影响不如行政手段那么立竿见影。
“一个税的问题不会对公司的销售产生很大影响。”但郁亮也指出，相对于税而言，“限价”对万科的影响来得更大些。
他表示，各个地方都有房价的控制目标，但里边可能没有考虑到装修房装修成本的问题。受通胀的影响，装修房可能增加1000、2000元的成本，公司正就此跟相关方面沟通。
王石亦表示，国家房地产走势如何、政策执行多长时间是不确定的。在金融海啸之后，各国都进行货币扩张，抑制通胀是一个十分重要的的问题。
“我们的判断是，目前政策层面比08年要严厉得多，万科要做的就是继续顺应市场需求开发性价比高的产品。”王石称。
与此同时，万科月度60%的销售及格线保持不变。郁亮表示，设置当月销售达到60%的目标，主要是为了防止积压，保持现金回款充足。
“其次，对万科来说，拿地不开发、囤地捂盘这样的行为都是严重的错误，所以市场不好也还是要开发，价格上则应该有一些灵活性，采取积极的定价策略。我们怎么衡量积极定价策略成功与否呢？就是60%的当月销售率。”郁亮表示。
但过于注重快速周转，难免会导致利润率低的问题。2010年，万科的对手中海创造的过百亿利润让同行羡慕不已。郁亮对此并不吝啬赞叹之词：“中海盈利水平确实在同行中傲视群雄。”
但郁亮亦表示，这提醒万科，尽管去年盈利水平创造了近年来新高，但从ROE回报率等和中海相比，还有改进空间。今年仍然把提高股东回报率放在重要位置。“在发展模式上万科更强调周转，但在ROE这一点上中海是领先的。”
郁亮指出，有了中海作为榜样，万科未来还可以创造出更优秀的业绩，并会认真研究和学习中海。
股权激励
今年年初，万科高管团队的变动，让外界对万科后千亿平台的搭建多了一重拷问。
郁亮对此指出，从过去一年员工敬业度调查来看，万科员工敬业度达到80%，说明员工流失率的比例非常低。而在流失率里面还有主动和被动两种，主动的更低。
“因为万科还有末位淘汰的，我们每年保持一定被动淘汰的比例，这样的话万科的人才流失比例在3%以内。”郁亮称。
他表示，在徐洪舸、肖楠选择自行创业后，万科很快就把后续人选选拔出来。而万科在各阶管理层人才储备和培养方面，已有一套完整的制度和安排，并有充足人才储备，高管自我创业将不会影响万科管理层稳定和业务发展。
为了稳定公司核心管理人才，万科计划启动第三次股权激励。
3月23日，万科公告，公司计划推1.1万份股权激励计划，该议案将于4月8日召开股东大会审议。
郁亮介绍，万科历史上曾做过两次股权激励方案，第一次是在1993年，当时发行B股邀请国外律师做股权激励计划。2006年，万科再启三年股权激励计划，但到了第三年就取消了。
郁亮表示，此次股权激励方案适当地吸取了前两次的教训，且所选用的条件是各类股权激励计划里面最严厉的条件。“我们对这个要求比较高，业绩比较平庸就不会得到激励。”
此外，本次股权激励计划的高管阵容得到扩大，获得股权激励的骨干员工达800多人。“万科从主席开始到我及下面的员工其实都是职业经理人，我们在46个城市发展，不是靠几个人可以完成，所以800个骨干员工都一起享受。”
“如何体现股东导向，为股东创造价值，需要一个机制和工具，而股权激励是非常好的机制和工具，使得800多个骨干员工对公司有一个认同。”郁亮透露。
而在职业经理人培养方面，王石指出，改革开放30年来，中国缺的是有职业操守的、有技能掌握的职业经理人。
“我把自己定位为职业经理人，对万科来讲，我也希望万科是一个职业经理人管理的公司，我希望用职业经理人制度使万科走向规范化，国际化。”
王石表示，希望在改革开放第二个三十年，万科在职业团队带领下成为一家国际品牌。
并购之踵
为了加速全国扩张的步伐，从2005年起，万科就开始大步地走上并购整合之路。单2010年，万科便在全国共收购24家中小房企，但在兼并扩张的背后，更多关于收购项目的经营发展问题亟待万科解决。
3月31日的股东大会上，针对股东对于深圳旧改项目南苑新村及合作方金晖的疑问。郁亮指出，经过南苑新村一事，万科也清楚认识到旧改任务的艰巨及困难。“城市发展进入城市更新改造阶段，旧城改造已经成为一个重要的供地方式，而这中间的复杂性一定比招拍挂简单拿净地高得多。”
郁亮对此回应表示，城市更新改造如果没有获得原来业主的充分同意是不能实施。这一点，相信政府会很好把关。此外，旧改是一个共赢的过程。
“作为原来业主来说，城市更新改造可以获得价值提升，而发展商通过更新改造也可以获得发展机会，过程中必须各方共同努力。当然这方面我们是有足够耐心的，我曾经在东京看到一个楼盘，旧改拆了15年。”
“整个旧改过程是各个利益相关方协调的过程。参与旧改有时候存在一些不确定性，因为有些工程比较漫长，也比较复杂，政策比较多变，难度也比较大。”
郁亮表示，合作方金晖原来是项目旧改方，万科与对方的合作有分工：金晖负责拆迁，万科负责拆后重建。“我会提醒合作方一定要合法、合理、合情，不能干任何不合法的事。我们也会正式发文给金晖集团，提醒关注这个问题。”
郁亮称，审核合作发展伙伴时，显然希望各方面优势互补。对我们来说，盘活存量土地是非常重要的内容。盘活存量对提高供应稳定房价是有利的事情，所以我们在盘活存量方面做了一些工作。当然我们也会注意其他方面的不利影响。万科在在每一单整合合作的时候，我们其实都有相关的把关部门。
王石则指出，万科目前在深圳武汉等城市先后进入了旧城改造，“这方面是全新的，我们不熟悉，但是不熟悉并不等于推卸责任，不熟悉当然要寻找擅长的合作伙伴，实际上万科这些项目中80%以上是合作的。”
王石称，如果项目不合适，万科可以等。但在合作当中，不能因为合作方小就认为他有问题，万科在27年前也是由一个小公司成长起来，但这并不等于说就一定会犯错误。
“无论万科的合作对方是大还是小，万科的问题万科承担，因为对方的问题，而万科承担了风险，万科也不会去推卸属于自己的责任。”
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